天津市土地登记技术规范.doc

天津市国土资源和房屋管理局关于印发天津市土地登记技术规范的通知(津国土房籍2007269号)各区县国土资源管理部门、区县房地产管理局、有关直属单位：现将天津市土地登记技术规范印发给你们，请遵照执行。二七年三月二十九日1.总则1.1. 目的、依据1.2. 概念、分类1.3. 适用范围1.4. 统一登记制度1.5. 职权分工1.6. 土地登记簿1.7. 与房屋权属登记的关系1.8. 土地登记的基本单位1.9. 土地证书的种类1.10. 登记费用1.11. 登记人员管理1.12. 信息系统管理2. 土地登记程序2.1. 土地登记申请2.1.1. 概念2.1.2. 申请受理程序2.1.3. 申请人一般要求2.1.4. 申请人2.1.5. 申请时限2.1.6. 土地登记申请人应提交的资料2.1.7. 申请条件审查2.1.8. 申请的受理2.2. 地籍调查2.2.1. 依据2.2.2. 坐标系2.2.3. 地籍管理信息系统2.2.4. 宗地划分2.2.5. 地籍勘丈方法2.2.6. 指界2.2.7. 地籍调查的办理时限2.3. 权属审核2.3.1. 概念2.3.2. 权属审核应达到的标准2.3.3. 不予登记的情形2.3.4. 权属审核的内容2.3.5. 权属审核的程序2.3.6. 权属审核的办理时限2.4. 注册登记2.4.1. 概念2.4.2. 依据2.4.3. 内容2.4.4. 土地登记簿2.4.5. 土地证书的字头2.4.6. 注册登记的办理时限2.4.7. 登记日的确定2.5. 颁发或注记土地证书2.5.1. 证书发放对象2.5.2. 缮证2.5.3. 核证2.5.4. 核发证书2.5.5. 办理时限2.6. 公告2.7. 复查3. 初始土地登记3.1. 概念3.2. 程序3.3. 初始登记的效力3.4. 工作要求3.4.1. 复查3.4.2. 注册登记3.4.3. 核发或注记土地证书4. 设定土地登记4.1. 划拨国有土地使用权设定登记4.1.1. 概念4.1.2. 申请人4.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.1.4. 审查要点4.2. 出让国有土地使用权设定登记4.2.1. 概念4.2.2. 申请人4.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.2.4. 审查要点4.3. 填海造地出让国有土地使用权设定登记4.3.1. 概念4.3.2. 申请人4.3.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.3.4. 审查要点4.4. 作价出资（入股）国有土地使用权设定登记4.4.1. 概念4.4.2. 申请人4.4.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.4.4. 审查要点4.5. 国家租赁国有土地使用权设定登记4.5.1. 概念4.5.2. 申请人4.5.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.5.4. 审查要点4.6. 国家授权经营国有土地使用权设定登记4.6.1. 概念4.6.2. 申请人4.6.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.6.4. 审查要点4.7. 收购、储备国有土地使用权设定登记4.7.1. 概念4.7.2. 申请人4.7.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.7.4. 审查要点4.8. 集体土地所有权设定登记4.8.1. 概念4.8.2. 申请人4.8.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件4.8.4. 审查要点4.9. 集体土地使用权设定登记4.9.1. 概念4.9.2. 集体“四荒”土地使用权设定登记4.9.3. 农村宅基地土地使用权设定登记4.9.4. 公共设施、公益事业集体土地使用权设定登记4.9.5. 乡（镇）村办企业集体土地使用权设定登记4.10. 土地使用权抵押设定登记 4.10.1. 概念 4.10.2. 申请人4.10.3. 应提交的权属来源证明及其他文件 4.10.4. 审查要点 4.11. 土地使用权出租设定登记 4.11.1. 概念 4.11.2. 申请人 4.11.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件 4.11.4. 审查要点 5. 变更土地登记5.1. 划拨国有土地使用权变更登记5.1.1. 概念5.1.2. 申请人5.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件5.1.4. 审查要点5.2. 划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记5.2.1. 概念5.2.2. 申请人5.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件5.2.4. 审查要点5.3. 出让、国家租赁国有土地使用权变更登记5.3.1. 概念5.3.2. 申请人5.3.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件5.3.4. 审查要点5.4. 国家作价出资（入股）、授权经营国有土地使用权变更登记5.4.1. 概念5.4.2. 申请人5.4.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件325.4.4. 审查要点5.5. 集体土地所有权变更登记5.5.1. 概念5.5.2. 申请人5.5.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件5.5.4. 审查要点5.6. 集体土地使用权变更登记5.6.1. 集体“四荒”土地使用权变更登记5.6.2. 农村宅基地集体土地使用权变更登记5.6.3. 乡（镇）村办企业集体土地使用权变更登记5.7. 土地使用权抵押变更登记5.7.1. 概念5.7.2. 申请人5.7.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件5.7.4. 审查要点5.8. 土地使用权出租变更登记5.8.1. 概念5.8.2. 申请人5.8.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件365.8.4. 审查要点5.9. 名称变更登记5.9.1. 概念5.9.2. 申请人5.9.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件5.9.4. 审查要点5.10. 地址变更登记 5.10.1. 概念 5.10.2. 申请人 5.10.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件 5.10.4. 审查要点 5.11. 土地用途变更登记 5.11.1. 概念 5.11.2. 申请人 5.11.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件 5.11.4. 审查要点 6. 土地注销登记6.1. 依申请土地注销登记6.1.1. 概念6.1.2. 申请人6.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件6.1.4. 审查要点6.2. 国土资源管理部门直接办理的土地注销登记6.2.1. 概念6.2.2. 申请人6.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件6.2.4. 审查要点7. 其他登记7.1. 更正登记7.1.1. 概念7.1.2. 申请人7.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件7.1.4. 审查要点7.2. 地下建筑物土地使用权登记7.2.1. 概念7.2.2. 申请人7.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件7.2.4. 审查要点7.3. 土地查封登记7.3.1. 概念7.3.2. 申请人7.3.3. 应提交的证明及其他文件7.3.4. 审查要点7.4. 补发土地证书7.4.1. 概念7.4.2. 申请人7.4.3. 应提交的证明及其他文件7.4.4. 审查要点7.5. 换发土地证书7.5.1. 概念7.5.2. 申请人7.5.3. 应提交的证明及其他文件7.5.4. 审查要点8. 土地登记的其他规定8.1. 土地证书查验8.1.1. 概念8.1.2. 区域性土地行政执法中土地证书查验的程序8.1.3. 查验内容8.1.4. 对有关问题的处理8.2. 违法处罚规定8.3. 登记人员行政责任8.4. 公开查询8.4.1. 基本概念8.4.2. 申请人8.4.3. 查询原始登记资料应提交的有关证明文件8.4.4. 不予查询的情形8.4.5. 查询管理规定9. 附录 9.1 规范性表格 （1）天津市土地登记申请书（2）天津市土地登记调查、批表（3）天津市土地使用权他项权利登记申请书（4）天津市土地使用权他项权利登记调查、审批表（5）天津市土地使用权他项权利注销登记申请书（6）天津市土地使用权他项权利注销登记调查、审批表（7）土地登记复查申请表（8）土地登记复查结果审核表（9）界址表（10）土地登记收件单（11）土地登记簿（12）地籍调查表（13）天津市土地登记资料查询申请、审批表9.2 规范性文书（1）土地登记、地籍调查法人代表证明书（2）土地登记授权委托书（3）土地登记、地籍调查委托书（4）地籍调查指界通知书（存根）（5）违约定界通知书（6）测绘资料报告样式（7）集体土地所有权人承诺书（8）土地登记通告（9）土地登记申请审核情况公告（10）注销土地登记公告（11）补正告知书（12）不予登记通知书（13）更正登记公告（14）更正登记告知书（15）协助执行告知书（16）因拆迁注销土地登记登报声明（17）土地登记资料协助查询单（18）查询结果证明（19）查询理由告知书9.3 规范性用章（1）注记开工、竣工、证书有效期的专用章（2）注记划拨土地未经批准不得转让、出租、抵押的专用章（3）抵押情况注记专用章（4）注销专用章（5）核对原件专用章（6）骑缝章（7）土地证书查验专用章1.总则1. 1. 目的、依据为了规范土地登记行为，加强土地管理，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、天津市土地管理条例、土地登记规则、确定土地所有权和使用权的若干规定等法律、法规，结合我市实际，制定本规范。 1. 2. 概念、分类土地登记是县级以上人民政府依法核准土地所有权、土地使用权、土地他项权等土地权利，并在登记簿上注册登记的行为。本规范所称土地登记分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销登记和其他登记。初始土地登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。设定土地登记是指初始土地登记以外对一宗土地上新确认土地所有权、使用权、他项权进行的土地登记。变更土地登记是对一宗地上经登记的土地所有权、使用权及他项权发生改变而进行的土地登记。注销土地登记是指因土地权利灭失或其他原因致使原登记内容失去效力而将已登记内容进行注销的土地登记。其他登记是指上述登记以外的土地登记。 1. 3. 适用范围本市行政辖区内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和他项权等土地权利的登记应当遵照本规范。本规范颁布前土地登记有关规定与本规范不一致的以本规范为准。1.4. 统一登记制度本市土地权属实行统一登记制度。统一登记是指土地所有权、使用权和土地他项权等土地权利应当统一登记，土地登记簿应当统一、土地登记的技术规范标准应当统一、土地登记机构应当统一。涉及房屋和土地权属同时登记的，应当在统一的土地登记系统上进行。1.5.职权分工全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记，由市人民政府审批。城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记，由所在地的区、县人民政府审批。土地他项权利登记由所在地区、县国土资源管理部门审批。经授权，市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记审批的工作，区、县国土资源管理部门负责城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记审批的工作；开发区、保税区国土资源管理部门负责管理范围内土地登记工作。两证合一已有规定的，按照市政府和国土房管局的有关规定执行。1.6. 土地登记簿市国土房管局建立全市统一的土地登记簿。通过信息网络系统办理土地登记簿的，由网络系统自动生成土地登记簿。信息系统网络暂时未开通的，土地登记簿纸质文件由登记机构保存并备份电子文档储存于U盘或移动硬盘。电子文档于注册登记一周内上报市国土房管局。土地登记簿电子文档由市国土房管局委托市地籍管理中心统一管理。1.7. 与房屋权属登记的关系根据天津市土地管理条例第三十四条的规定，土地上已经建成房屋的，在申请房屋权属登记的同时办理土地权属登记，由市土地和房屋权属登记行政主管部门颁发房地权属证书和登记证明。市土地和房屋权属登记行政主管部门应当建立房地权属登记簿，制作统一的房地权属证书和登记证明。1.8. 土地登记的基本单位土地登记以宗地为登记的基本单位。宗地是指由土地权属界址线封闭的地块。 1. 9.土地证书的种类国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、天津市房地产权证、天津市房地产他项权证。1.10.登记费用土地登记收费按照天津市土地登记收费及其管理办法实施细则（津政发199153号）的规定执行。根据天津市土地登记管理办法（津政发199486号）的规定，土地所有者或使用者必须按期申请土地登记，逾期不申请土地登记的，其登记费应比照规定的登记费标准，每逾期一个月加收20%。他项权登记收费按照关于降低非住房所有权登记费收费标准的通知（津价房地200537号）的规定执行。1.11. 登记人员管理我市实行土地登记人员持证上岗制度。土地登记人员应当经过岗位培训，经国土资源部统一组织考试合格，取得土地登记上岗资格证后，方可从事土地登记工作。取得上岗资格证的土地登记人员每年要按要求参加继续教育。1.12. 信息系统管理各区县国土资源管理部门应建立地籍信息系统，将土地登记情况纳入信息系统。市国土房管局建立统一平台的地籍信息系统，实现与区县国土资源管理部门联网，并实行统一管理。 2.土地登记程序2.1. 土地登记申请2.1.1.概念土地登记申请是指土地权利人或土地权利变动当事人，按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。2.1.2.申请受理程序土地登记申请分为提交申请、申请条件审查和受理申请三项内容。2.1.3.申请人一般要求土地登记申请人应当是土地权利人或者土地权利变动的双方当事人。包括单位和个人，单位包括法人和其他组织。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人或指定代理人代理申请。非法人单位在取得法人单位授权其为登记主体的情况下，可直接申请土地登记。土地登记申请也可以委托代理人代理申请。代理人分为委托代理、法定代理和指定代理。2.1.4.申请人（1）国有土地使用权由使用该国有土地的单位或者个人申请登记。（2）集体土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请登记；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请登记，乡（镇）集体经济组织不健全的，可由乡（镇）人民政府代为申请登记。（3）集体土地使用权由使用该土地的单位或个人申请登记。（4）与地上土地使用权分离的经批准独立使用的地下空间，由地下空间土地使用权人或建设者申请地下空间的土地使用权登记。（5）土地他项权利由申请土地他项权利的单位或个人和土地使用权人共同申请登记。（6）两个或者两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，按份共有的应当分别申请登记；共同共有的应当共同申请登记。（7）跨县级行政区域的，应当分别向土地所在地的土地登记机构申请登记。跨县级行政区域的线性工程用地，向市国土房管局指定的土地登记部门申请登记。（8）军用土地申请人为土地使用人，使用权人为中国人民解放军总后勤部或武警部队后勤部。（9）公用房屋国有土地使用权登记申请人为公用房屋管理机构。土地使用权人为市或区县人民政府。也可由取得授权的房屋使用人申请登记。（10）转让国有土地使用权、集体土地使用权的登记，由双方当事人共同提出申请。（11）收购、储备土地使用权登记，由市政府确定的收购储备机构提出申请。2.1.5.申请时限（1）设定土地登记、变更土地登记当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。（2）土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止及注销土地登记，当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。（3）土地批准文件中对土地登记申请日期另有规定的按规定期限申请登记。2.1.6.土地登记申请人应提交的资料（1）土地登记申请书申请人申请土地登记时，应以书面形式提出土地登记申请，填写土地登记申请书。土地登记申请书应填写工整、齐全，并加盖申请单位公章、个人印章或指印。（2）主体资格证明文件和个人身份证明单位设立证明、法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明，委托代理的应提交委托代理证明文件及被委托人身份证明。单位设立证明包括：企业法人营业执照、事业单位法人营业执照、组织机构代码证、社会团体登记证书等；法定代表人应与营业执照中的一致；个人身份证明包括：身份证、军官证、警官证、护照等；委托代理证明文件指土地登记委托书；被授权的非法人单位应提供法人单位出具的土地登记授权委托书；自然人的代理人为法定代理人的，需提交村委会或居委会开具的监护人证明和户籍证明。（3）土地权属来源证明土地权属来源证明文件包括：直接的土地权属来源证明文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源证明文件包括：土地证书、有批准权的机关批准用地的文件、确权文件、权属争议调解书、司法机关的裁定或裁决文件、合法的转让或设定权利文件，土地调查时达成的权属界线协议书及法律法规规定的其他文件。具体包括：有偿使用合同、划拨决定书、建设用地批准书、集体农用地的征用转用批准文件、征地、拆迁、安置、补偿协议等；土地管理部门的建设项目用地验收合格证；税费缴纳凭证：包括出让金、契税、租金等。土地权属来源参考文件包括：土地公有制实行前的土地契约；单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料；地上物买卖、交换、继承等证件；领导对用地的指示；集体土地交换协议；地上建筑物及其他附着物的合法产权证明等。地上物权属来源证明：包括房屋所有权证、记载房屋信息的房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证。（4）地籍测量资料：包括测量成果报告、宗地图及符合市国土资源管理部门统一要求的电子文件。测量成果报告包括：封面、解析界址点坐标成果表、宗地面积计算表。宗地图应包括的内容及要求：图幅号、宗地号、指北针、图廓线；土地使用者名称、宗地面积、地类号、本宗地界址点、界址点号、界址线及界址边长、弧长、本宗地内建筑物、构筑物；邻宗地界址线（示意）；邻宗地、道路、街巷及名称；道路红线用虚线表示。纸张最小是A4纸；宗地图要按规范图式图例表示；申请登记宗地要用红色线划标注。（5）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。2.1.7. 申请条件审查对申请人提交的复印件资料均需核对原件留复印件并加盖“与原件核对无误”专用章。2.1.7. 1. 对申请书的审查审查申请书是否有漏项，申请人是否加盖印章并签字确认。2.1.7. 2. 对主体资格的审查（1）对法人资格的审查。审查申请人提交的营业执照是否为年检合格的，事业单位代码证、身份证明等与原件是否一致。（2）对法定代表人身份证明的审查。审查提交的法定代表人是否与营业执照中的一致，其身份证明是否为法人组织开具的证明。单位名称是否为全称且与公章名称一致。（3）对自然人的资格审查。自然人的提交的身份证明应为身份证、户口簿、护照等有效证件。无户口簿的土地使用者，应有基层组织开具的证明。（4）对代理人代理手续的审查。审查委托书、委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称。按法律规定，法定代理人不需要办理委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。2.1.7. 3. 对土地权属证明文件的审查审查权属证明文件是否齐全和证件、证明的效力等内容。核查土地证书与登记簿是否一致。2.1.7. 4. 对地籍测量资料的审查测量资料是否齐全、内容是否符合要求，测量资料中界址点与界址表中界址点及宗地图中界址点是否一致；实测面积与批准用地面积及范围是否一致等内容。2.1.7. 5. 对其他内容的审查（1）审查申请登记的宗地是否在本登记区内。（2）申请提交的文件资料有无页码不准确，复印不清楚，纸张大小不符合要求等。（3）涉及宗地分割的，应同时申请剩余宗地的土地登记。2.1.8. 申请的受理土地登记机构收到申请人提交的土地登记申请书和其他文件资料后，经审查，予以受理的，对申请资料进行登记、编号、整理归档，并现场填写、开具土地登记收件单。对申请要件不齐的不予受理，并出具补正告知书。2.2. 地籍调查2.2.1. 依据地籍调查按照城镇地籍调查规程、集体土地所有权调查技术规定（国土资发2001359号）天津市城镇、村庄地籍调查实施细则的规定程序和要求开展。2.2.2. 坐标系采用 1990年天津市任意直角坐标系。2.2.3. 地籍管理信息系统地籍调查完成后应当建立城镇地籍管理信息系统。系统建设要按照全市统一的规定和要求建立。2.2.4. 宗地划分初始地籍调查时宗地划分应全覆盖。土地性质、使用权类型、土地用途、终止日期、土地权利人不同的，原则上应分别划分宗地。对于一宗地上有不同用途，可以按功能划分宗地的，在分割时，应当先对共用土地进行分摊。土地分摊按建筑面积计算。无指定土地使用权人及尚未确定土地所有权和使用权的土地，单独划宗，进行调查。权属有争议的单独划分宗地。2.2.5. 地籍勘丈方法采用解析法，对困难地区可采取部分解析法。2.2.6. 指界（1）界址认定指界人为土地所有权人或使用权人。单位申请土地登记，必须由法人代表出席指界，并出具法人代表身份证明书及本人身份证明。自然人申请土地登记，须土地使用权人出席指界，并出具身份证明。法人代表或自然人不能亲自出席指界的，可委托代理人出席指界，委托代理人指界时应出具法人代表身份证明书或自然人出具的身份证明、指界委托书及本人身份证明。公房由房屋管理机构作为指界人，军用土地由使用该地的部队作为指界人；非法人企业由该非法人单位作为指界人。（2）土地登记申请人可按国土资源管理部门提供的界址表自行进行界址认定。界址认定也可同时在宗地图上签字盖章。（3）土地登记申请人未能自行完成界址认定的，由国土资源管理部门下达指界通知书，通知本宗地土地权利人和四邻按通知书规定的时间、地点，携带有关文件出席指界。（4）对土地权属界线没有异议的，应当在界址表上签字盖章。（5）对指界有异议或者无正当理由不出席指界的，由国土资源管理部门根据国家和本市有关规定、土地所有或者使用的证明文件以及土地现状，划定土地权属界线，并将划定的土地权属界线认定书送达土地所有权人、使用权人和相邻人。（6）如双方有争议，现场不能处理时，记录争议情况，并绘制争议地块草图，按土地权属争议处理。（7）对土地权属界线认定书有异议的，可以自送达认定书之日起十五日内提出划界复核申请。划界复核的费用由申请人承担。逾期不申请，定界结果自动生效。（8）指界通知书和违约缺席定界通知书可采取直接送达或邮寄两种方式，送达执行应不少于两人，收件人应在送达回执上签字，收件人不签收的由送达人做好具体时间、地点、接收人员等情况的记录。邮寄的，应采取挂号、特快专递两种方式，并将邮寄凭证原件存档保存。（9）可以不指界的情形界址未发生变化且有界址表成果的，可不再指界。但应将原界址表复印件存于本次登记卷内，并在调查员记事栏内记录。凡已办过登记，在土地变更时相邻人未提出异议的，可不再指界。2.2.7. 地籍调查的办理时限集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记地籍调查的办理时限为10日；他项权登记、注销登记地籍调查的办理时限为3日。2.3. 权属审核2.3.1. 概念权属审核是土地登记机构对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利或权利变动事项，是否准予登记的过程。2.3.2. 权属审核应达到的标准（1）权属合法土地权属来源清楚，土地的权属性质准确，土地用途合法。（2）界址清楚土地权属范围（宗地）的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内。（3）面积准确登记面积与实地测量面积一致；土地总面积与各地类面积之和一致；共用宗地内各分摊面积之和与共有使用权面积基本一致；对批准面积与实际使用的面积不一致的应予以说明，并提出处理意见。2.3.3. 不予登记的情形经审查，须作出不予登记决定的，国土资源管理部门应当自受理申请之日起30日内将不予登记的决定书面通知申请人。不予登记的情形如下：（1）国有土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的；（2）国有土地使用权转租、抵押期限超过土地租赁年限的；（3）擅自改变土地用途、土地使用条件的；（4）未依法缴纳土地税、费或者土地收益的；（5）土地权属有争议尚未解决的；（6）违法占用土地的；（7）土地权利被依法限制的；（8）其他依法不予登记的情形。2.3.4. 权属审核的内容（1）对主体的审核对土地权利主体即权利归属的审核、对申请人的审核，是否具备主体资格，审核其证明文件、委托文件等是否齐全、合法有效。（2）对客体的审核权属来源是否清楚；权属界址、面积、用途、使用权类型、等级、使用权期限等是否正确；地上附着物是否合法。对于违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记；应招拍挂的土地是否采用招拍挂的方式供地；划拨的土地是否符合划拨用地目录；是否有别墅、高尔夫球场等禁止供地的情形；是否存在低价出让情形；在建工程转让的是否符合转让的有关规定，投资是否达到25；出让金、契税等是否交齐；是否存在查封、抵押等情形。涉及农村宅基地登记的，宅基地面积要检核宅基地面积是否超标。集体土地使用权抵押的，是否提交了集体经济组织同意抵押的相关证明材料。涉及出租的，是否符合相关政策，划拨土地出租的，是否办理了有偿使用手续。2.3.5. 权属审核的程序（1）接受土地登记申请资料和地籍调查资料。（2）过录地籍调查成果。（3）调查员对申请人提交的土地登记申请书、土地登记申请人身份证明、土地权属证明、地上物权属证明及土地管理部门的地籍调查成果等有关资料，根据国家有关政策、法律、法规等，对申请登记宗地进行审查，并填写“权属调查记事及调查员意见”。（4） 初审：经对土地登记材料进行全面审查，认为符合规定要求的，初审人员在初审意见栏内记录审查情况、提出同意办理土地登记的建议，签字并加盖登记员章后，提交审核人员审核。在初审时，发现地籍调查结果与申请土地登记的内容不一致的，应查明原因，另以书面形式提出处理意见并提请调查人员处理，调查人员处理后再填写天津市土地登记调查、审批表。对非原则性问题，可在天津市土地登记调查、审批表初审意见栏内提出处理意见，交审核人员审定。（5） 审核：重点对初审过程和初审结果进行核查。认为初审过程符合要求、初审结果正确的，审核人员在国土资源管理部门审核意见栏签署同意报请批准土地登记或准予土地登记的意见，签名并加盖公章后上报批准机关。（6）复核、批准：批准机关对土地登记审核意见进行最后认定，签署天津市土地登记调查、审批表发证机关批准意见，加盖“XX区县人民政府土地登记专用章”或“天津市人民政府土地登记专用章”。土地他项权利登记由区县国土资源管理部门批准并注册登记，加盖区县国土资源管理部门印章。2.3.6.权属审核的办理时限集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记权属审核的办理时限为15日；他项权登记、注销登记权属审核的办理时限为8日。2.4. 注册登记2.4.1. 概念注册登记是指土地登记机构对批准登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作过程。2.4.2. 依据天津市土地登记调查、审批表是土地登记机构进行注册登记的唯一依据。2.4.3. 内容对于经审核符合登记要求的，由国土资源管理部门将登记事项记载于土地登记簿，并通知权利人领取土地权属证书。2.4.4. 土地登记簿2.4.4.1.组成土地登记簿由土地登记卡主卡、土地登记卡续表、共用宗土地使用权登记卡三部分组成。由信息网络系统自动生成。2.4.4.2.内容土地登记簿应当记载土地的宗地号、权属性质、坐落，土地权利人的姓名或者名称，土地的面积、用途，土地使用权的类型、期限和土地他项权等事项。司法机关或者行政部门依法对已登记的土地权利采取限制转移、限制设定他项权等措施的，国土资源管理部门应当按照裁定书、决定书、协助执行通知书载明的查封范围、内容和期限，在土地登记簿上予以记载。2.4.4.3.地位土地登记簿是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。土地权属证书与土地登记簿的记载应当保持一致。土地权属证书与土地登记簿的记载不一致的，以土地登记簿为准。2.4.4.4.管理（1）土地登记簿由市国土房管局统一管理，永久保存，供社会公开查询。两证合一的房地登记簿中土地登记信息应从土地登记簿上平移。（2）土地登记簿以宗地为单位填写。宗地号不变的，土地登记卡不变，其他内容变化的，在登记卡续卡中记载。（3）土地登记簿应以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。（4）土地权利人独自拥有或使用一宗地的，土地登记时，在土地登记卡主卡上进行，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。两个以上土地权利人共同使用一宗地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。（5）土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记。但土地登记卡主卡中地号发生变更的，须更换土地登记卡。（6）宗地分割的在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列土地登记卡。2.4.4.5.土地登记簿的更正土地登记簿记载的事项，非经法定程序任何人不得擅自更改。土地登记簿记载内容有误的应当进行更正。（1）国土资源管理部门发现土地登记簿记载内容有误的国土资源管理部门应通知持证人限期办理更正登记；国土资源管理部门根据持证人的申请或依职权进行审核，按规定应报市国土房管局审批的报市国土房管局批准；准予更正登记的，应予以公告，并下达更正登记告知书将更正的结果告知当事人。（2）当事人对土地登记簿记载内容有异议的由当事人依登记分工向区、县国土资源管理部门申请更正，并提供相关证明材料；区、县国土资源管理部门进行审核，按原登记审批程序报请批准土地登记；对确实有误的经公告后予以更正；经核实无误的不予更正，应下达更正登记告知书将不予更正的结果告知当事人；予以更正的，要求更正登记利害关系人限期办理注销或变更登记。2.4.4.6.土地登记簿的公开查询任何单位和个人可以经过申请，凭地籍号对登记簿进行查询并按规定交纳查询费用。2.4.5. 土地证书的字头各区县填发、核发土地证书时字头如下：津南区：津南；东丽区：丽 ；西青区：西青；北辰区：辰； 静海县：静 ；蓟县：蓟；宁河县：宁；宝坻区：坻；武清区：武；塘沽区：塘； 汉沽区：汉；大港区：港； 开发区：开； 保税区：保；新技术产业园区：新；和平区：和；红桥区：红；河北区：北；南开区：南；河西区：西；河东区：东。其中单位使用国有土地的为单国用（200_）第号；单位使用集体土地的为单集用（200_）第号；个人使用国有土地的为民国用（200_）第号；个人使用集体土地的为民集用（200_）第号；集体土地所有权的为集有（200_）第号。2.4.6. 注册登记的办理时限集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记注册登记的办理时限为2日；他项权登记、注销登记的办理时限为2日。2.4.7. 登记日的确定准予土地登记的，受理土地登记申请日为登记日。土地权利的设立、变更和终止，自登记之日起生效。2.5. 颁发或注记土地证书2.5.1.证书发放对象国有土地使用证发给依法使用国有土地的单位或个人；集体土地所有证发给依法拥有集体土地的农民集体经济组织或村委会或乡镇人民政府；集体土地使用证发给依法使用集体土地的单位或个人；土地他项权利证明书发给依法拥有土地他项权利的土地权利人。2.5.2.缮证（1）填写土地证书土地证书内容应按照土地登记卡相应的内容填写。土地所有证和使用证以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地使用证。土地他项权利证明书以土地权利人为单位填写。土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利，或者在同一宗地上拥有两个以上不同类型土地他项权利的，应分别填写土地他项权利证明书。他项权变更登记一律注销原证重新填发新证。（2）注记证书设立、变更、注销土地他项权利的，注销登记、开竣工日期及证书有效期、划拨土地、他项权登记情况、遗失补发情况、换发土地证书情况，变更土地登记后在证书记事栏进行注记，记事栏注记已满的，需更换土地证书。土地证书上其他内容变更的，须更换土地证书。（3）粘图将宗地图粘贴在土地证书附图处，并加盖骑缝专用章。（4）盖章国有土地使用权证中“人民政府（章）”处加盖“天津市人民政府土地登记专用章”，“登记机构”处加盖区县国土资源管理部门章。集体土地所有证、集体土地使用证中“人民政府（章）”处加盖“区（县）人民政府土地登记专用章”，城市发展控制区内的加盖“天津市人民政府土地登记专用章”；“登记机构”处加盖区县国土资源管理部门章。土地他项权利证明书中“发证机关”处加盖区县国土资源管理部门章。2.5.3. 核证土地证书填写、配图完毕后，由专门人员对填制的土地证书进行校核，检查登记的项目是否与登记卡、图件一致。经核对无误后，按规定加盖人民政府土地登记专用章和发证机关印章。2.5.4. 核发证书（1） 查验证书领取人证件：土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证，验证无误的向领证人核发证书。（2） 发证：土地登记人员收回土地登记收件单，并由领证人签字，交纳登记费，领取土地证书。2.5.5. 办理时限集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记核发证书的办理时限为2日；他项权登记、注销登记核发证书的办理时限为1日。2.6. 公告除涉密登记结果外，其余的登记结果按政务公开的要求均应在规定的媒体上进行公告，公告的内容为：权利人、证号、面积。2.7. 复查土地登记申请人及其土地权利相关人对土地登记结果可以向国土资源管理部门书面提出复查申请，并按规定交纳复查费用。经复查无误的，复查费不予退还；复查有差错的，按照更正登记程序予以更正，复查费由造成差错者承担。3. 初始土地登记3.1. 概念初始土地登记又称土地总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。3.2. 程序3.2.1. 通告3.2.2. 受理申请3.2.3. 地籍调查3.2.4. 权属审核3.2.5. 公告3.2.6. 注册登记3.2.7. 核发或注记土地证书3.3. 初始登记的效力3.3.1. 土地权利人应当按通告要求的时间、地点提出土地登记申请。3.3.2. 对于土地权源文件不齐全，但按初始登记的要求履行了登记程序的，经公告无异议的，可以确定其土地权利并予以注册登记。3.3.3. 初始登记中无权利人提出登记申请，现状无人使用的，可确定为国有无主地，登记到市人民政府名下。3.4. 工作要求（1）通告由组织开展初始土地登记的区县人民政府发布。通告内容主要包括：土地登记区的划分；土地登记受理期限；土地登记收件地点；土地登记申请人应当提交的有关证明文件资料；其他事项。发布方式：在登记区张贴；直接送达申请人；通过报纸、电视、广播、网络等媒体发布。（2）在指定的场所受理登记申请。审查相关证明材料，建立收件档案，开具收件单。（3）地籍调查按照初始地籍调查的工作程序开展。（4）按照权属审核规定的程序及相关设定登记规定的审核内容进行权属审核。填写初审意见和审核意见。（5）经土地管理部门审核，对认为符合登记条件的宗地予以公告。公告的内容：土地所有者、使用者和土地他项权利者的名称、地址；准予登记的土地权属性质、面积、坐落；土地使用者、所有者和土地他项权利者及其土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关、受理地点、联系电话等相关事项。公告的方式、期限：采取张贴、报纸、电视、网络等媒体进行刊载、传播。公告期限一般为一个月。3.4.1. 复查（1）复查申请。土地权利人和利害关系人在公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向区县国土资源管理部门申请复查，申请复查应当提交土地登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件，并按规定缴纳复查费。复查申请表由国土资源管理部门制作，申请人领取并填写。（2）复查。国土资源管理部门根据申请复查内容进行复查，填写土地登记复查结果审核表。土地登记复查人员根据复查结果出具复查结果表（新制定）。土地登记复查结果表一式两份，一份发送核查申请人，一份与土地登记复查结果审核表一并存档。（3）经复查无误的，复查费不予退还，复查结果有差错的，复查费由造成差错者承担。因土地权利人申请提交资料有误造成差错的，由土地权利人承担，因登记机构失误造成差错的，由登记机构承担。3.4.2. 注册登记公告期满无异议后，上报登记批准机关批准登记。批准后，按照注册登记程序及相关规定，以宗地为单位填写土地登记卡。3.4.3. 核发或注记土地证书依据土地登记簿按照规定程序缮证。按照规定程序收回收件单，核发或注记土地证书。4. 设定土地登记4.1. 划拨国有土地使用权设定登记4.1.1. 概念划拨国有土地使用权设定登记是对一宗土地上新设定的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。4.1.2. 申请人划拨国有土地使用权设定登记的申请人为取得划拨国有土地使用权的土地使用者。4.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）新供地项目的，应提供国有土地划拨决定书、建设用