北京市房地产测绘细则.doc

北京市房地产测绘细则一、关于房屋建筑面积计算 （一）房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上（含220m）的永久性建筑。 （二）房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 （三）房屋面积测算精度要求 实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果： 限差：mp（0040002s） 中误差：mp（0020001s） 式中：s为房屋面积，（ ） 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层在图上如何表示，作了进一步的规定（详见图式）。 （四）关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题： 小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。 （五）关于房屋管理平面图 1关于房屋管理平面图的绘制 细则118规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廓墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廓墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廓与现状不符，且凸阳台与外廓墙之间出现“间隙”。因此外廓墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廓墙的实际尺寸展绘。 2、关于面积注记 细则1110和1111规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋（即每个户型）套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建高在220m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。 （六）房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间，水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 （七）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 （八）跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。 1借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。2凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。 （1）：借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积； （2）悬挑的为阳台计算建筑面积； （3）有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积：其余部分按平台处理： （4）上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理； （5）一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理； （6）对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。 （九）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。 （十）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 （十一）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。 （十二）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。 （十三）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。 （十四）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建设面积。 二、关于图式方面的问题 （一）关于房地平面图的基本线划 为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的020mm改为015mm。 （二）关于界址线 界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清，又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据北京市地籍图图式（城规发1998第285号，1998年10月7日发布）（以下简称图式）的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然（详见图式）。 在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。 （三）关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋建筑面积。 1关于平台的注记 细则规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。 2关于卫生间与厕所的表示方法 卫生间与厕所原用“卫”和“W”表示，现规定统一用“W”表示，（不再使用汉字注字“卫”）。 3在分层图上，如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记“空间”二字。关于北京市房地产测绘细则的补充规定一、关于房屋建筑面积的计算(一)房屋的建筑面积。房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上(含220m)的永久性建筑。(二)房屋的产权面积。房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(三)房屋面积测算精度要求。实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：限差：mp(004S0002S)中误差：mp(002S0001S)S为房屋面积(平方米)(四)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层高在220m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。(五)房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。(六)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。(七)跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。(八)阳台与平台的区分问题。1借助下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。2凡是悬挑的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。(1)借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；(2)悬挑的为阳台，计算建筑面积；(3)有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理；(4)上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；(5)一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；(6)首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；(九)滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。(十一)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。(十二)利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。 (十三)活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。 (十四)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积。 二、关于图式方面的问题 (一)关于房地平面图的基本线划。 为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的020mm改为015mm。 (二)关于界址线。 界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清；又如，共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据北京市地籍图图式(城规发1998第285号，1998年10月7日发布，以下简称图式)的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然(详见图式)。 在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。 (三)关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋在图上如何表示，作了进一步的规定(详见图式)。 (四)关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题： 小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。 (五)关于房屋管理平面图。 1关于房屋管理平面图的绘制。 细则118规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廊墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廊墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廊与现状不符，且凸阳台与外廊墙之间出现“间隙”。因此，外廊墙的展绘仍恢复以前的绘法，即按外廊墙的实际尺寸展绘。 2关于面积注记。 细则1110和1111规定，在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋(即每个户型)套内建筑面积，则可以