苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法.doc

苏府 200266号 第一章 总 则 第一条 为建立和完善房屋维修保障机制，保证住宅共用部位共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的利益，根据江苏省物业管理条例、国家建设部和财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法等规定，制定本办法。 第二条 凡本市市区范围内，新建商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房以及拆迁安置中向个人出售的房屋，其共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的建立与管理，均适用本办法。 第三条 本办法所称新建商品住房包括经济适用住房（安居工程）等，以下简称“商品房”。 本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。 本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门维修养护的，原职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。 第五条苏州市房产管理局负责本市市区维修基金的筹集工作 ,与苏州市财政局共同负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用 ,制定维修基金使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督以及业主的查询和对账等制度。 第二章维修基金的筹集 第六条维修基金按以下规定缴交： （一）已售公有住房，售房单位按多层（低于 7层，含 7层）住宅售房款的 20%、高层（ 8层以上，含 8层，下同）住宅售房款的 30%缴交（该部分基金属单位所有）。 （二）购买商品房的，购房人按购房款的 2%缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的 3%缴交。 （三）拆迁安置中向个人出售的房屋，房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的 2%缴交；高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的 3%缴交。 （四）非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的 20%用于缴交维修基金。第七条 已售直管公房的维修基金由售房单位划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金由市住房基金管理中心划至市维修基金专户。 未出售的直管公有住房的维修基金，由各区房管局按本办法第六条第（四）项规定的标 准，逐月划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金，由自管公房单位按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户。 第八条购买商品房的，购房人、开发建设单位应当将商品房维修基金内容在合同中注明，由开发建设单位向购房人代为收取，直接缴入市维修基金专户。 第九条开发建设单位自用的房屋，应按本办法第六条第（二）项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金缴至市维修基金专户。 第十条 房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房时，开发建设单位应当承担按其房屋建筑面积比例分摊实际费用。 第十一条 各有关单位代为收取的维修基金不计入住宅销售收入。 第十二条 本办法实施前未建立维修基金的或维修基金建立标准低于本办法规定的，暂按原规定执行。 房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及本办法实施前已出售房屋的，业主应当承担按其房屋建筑面积比例分摊的实际费用。 第十三条 本办法实施前开发建设单位已收取的房屋共用部位共用设施设备的维修基金，纳入本办法管理。 第十四条 在办理房屋权属证书前，负有交纳房屋维修基金义务的单位或个人应按本办法规定交纳维修基金。 第三章维修基金的管理和使用 第十五条 维修基金按照“业主所有、民主决策、银行专户储存，政府房产主管部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。 第十六条 业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一： ( 一 )请房产行政主管部门或其指定机构继续代管； ( 二 )业主委员会管理； ( 三 )委托物业管理企业代管。 如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额 2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。 如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门和财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代账资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额 2%的代管费用后，将维修基金交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查和监督。 如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额 2%的代管费用后将维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的 2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。 第十七条 维修基金的使用，执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字 1998 7号），专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第十八条 维修基金实行“收支两条线”管理，由市房产管理局开设收、支银行专户，收入户用于归集维修基金，不得办理支出业务，市财政局负责对收入户的监管；支出户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。该维修基金要专款专用、按幢建账、按幢使用、按户核算。管理部门要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。 第十九条 筹集维修基金，必须使用江苏省财政厅统一印制的苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金专用结算凭证。市房产管理局在收到维修基金后，发放维修基金卡，交由业主保存、核对和使用。 第二十条 使用维修基金应先在增值部分中列支。维修基金管理部门的管理费用由市财政局按维修基金增值额的 2%核定，在维修基金增值收益中提取。 第二十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行有关规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。 第二十二条 已实行物业管理的住宅小区内住宅共用部位共用设施设备的维修业务可由有相应资质的物业管理企业负责。未实行物业管理的住宅小区和单幢住宅楼的住宅共用部位共用设施设备的维修业务由业主委员会或业主委托有相应资质的单位实施。 第二十三条 住宅小区物业管理企业应根据小区现状及管理需要，于每年 12月 25日前向市房产管理局报送经业主委员会审议的下年度小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额、施工单位、项目实施监理单位，以及维修基金增值部分不够列支时的分摊筹措办法等内容。 第二十四条维修住宅共用部位共用设施设备的，按下列程序办理： （一）已实施物业管理的住宅小区的房屋，维修申请人向物业管理企业提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单。物业管理企业对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会审核后进行维修。维修项目竣工后，物业管理企业应对维修项目作出决算，由业主委员会审定，报市房产管理局划拨维修费用。 （二）未实施物业管理的房屋，维修申请人向区房产管理局提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单，委托有相应资质的单位维修。维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会或相关业主审核后进行维修。维修项目竣工后，维修单位应对维修项目作出决算，由业主委员会或相关业主审定，报市房产管理局划拨维修费用。 （三）突发性事件抢修，已实行物业管理的，由物业管理企业负责先行维修；未实行物业管理的，由产权人委托维修单位先行维修，然后填写市房产管理局统一印制的报修单，经业主委员会确认，报市房产管理局划拨维修费用。 第二十五条维修工程结束后，管理单位应将分摊的维修金额记账到户。 第二十六条大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应向业主委员会提供以下材料： ( 一 )法定代表人签字盖章的使用申请； ( 二 )该项目有关图纸、预算材料； ( 三 )施工承接单位或人员资质资料； ( 四 )维修工程监理单位的资料； ( 五 )维修基金不足使用时的筹措方式； ( 六 )维修项目的保修责任。 第二十七条 业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的 15日内召集业主委员会会议审议。同意使用的，由物业管理企业向市房产管理局申请。 市房产管理局在接到申请的 20 日内完成审批工作，并将款项划拨到物业管理企业账户。 业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应书面通知物业管理企业。 第二十八条 业主不同意使用维修基金，业主委员会认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可向市房产管理局提出申请，经市房产管理局审核并同意的，业主应当执行。 业主拒不执行的，由市房产管理局将业主应当分摊的维修基金直接划出，并通知业主和业主委员会。 第二十九条 住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。 第三十条 维修项目结束后，物业管理企业等单位应当编制决算，在住宅小区明显位置向业主张榜公布。 第三十一条 维修基金不敷使用时，经市房产管理局、市财政局、业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 第三十二条 住宅共用部位共用设施设备的大修、更新、改造，业主支付费用确有困难的，业主及其配偶可凭工程预（决）算书及维修单位开具的付款通知等，到住房公积金开户银行申请支取本人名下的住房公积金。核准后由开户行直接划转到维修单位。 第三十三条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。 第四章罚 则 第三十四条 未按照规定缴纳维修基金的单位和个人，由市房产管理