长安会计培训[金账本]房产会计核算细则.doc

会计学习交流 会计实务操作房地产开发企业会计核算细则第一章总则第一条 为了规范各房地产开发子公司的会计核算，保证会计核算信息真实、准确，正确计量收入、成本、费用。根据企业会计准则、企业会计制度及制定本细则。第二条 本细则是针对房地产开发企业一般业务流程制定的，是房地产子公司具体核算业务的指导性文件，各房地产子公司应根据本单位具体业务灵活掌握，不可生搬硬套。第三条 本细则仅对重点科目、特殊业务的核算流程做出指导性规范，没有涉及的科目及核算业务，应遵从企业会计制度的规定。第二章 资产核算第四条 客户采用信用卡结算方式支付房款时，凭POS结算单及（收据）发票记账联次借记“其他货币资金-刷卡在途”科目。银行收账后，凭银行借记凭证（收账通知）及手续费凭单，借记“银行存款”和“财务费用-支付金融机构手续费”科目，贷记“其他货币资金-刷卡在途”。若银行借记凭证可与记账凭证一一对应，则直接作为该记账凭证的 附件；若反映的是多个客户，不能与记账凭证义一一对应的，应在银行提供的明细单中逐一注明记账凭证编号，并附在每月最后一张记账凭证后面，方便查询。第五条 由于企业为按揭购房客户提供阶段性担保，银行要求存入的 保证金，在“其他货币资金”核算，并按照银行及账号设二级明细科目核算。保证金释放时，再从“其他货币资金”转入“银行存款”。第六条 “应收账款”的核算：本科目核算与企业经营业务有关的应收款项，非经营业务应收款项应在“其他应收款”科目核算。应收账款应在确认收入时，根据确认收入与实际已收到款额的差额确认。按照客户设置明细（或辅助）核算。第七条 “预付账款”的核算：本科目核算与企业经营业务有关的预付款项。按照预付款的性质设“预付工程款”、“预付材料、设备款”、“预付其他款项”三个二级明细科目，并按照供应商设三级明细（或辅助）核算。1、预付工程款的核算：在发包方式下，企业在工程完工交付使用并办理工程决算以前付给承包商的工程款项一律通过“预付账款-预付工程款”核算。支付预付工程款、工程进度款时，依据合同，经监理公司、工程部、预算部等相关部门及分管领导审核工程款支付文件（执行资金支出管理办法规定）及建筑商提供的发票（或收据）借记“预付账款-预付工程款”。工程完工后，依据经审定的工程结算书借记“开发成本”科目及相关子细目，贷记“预付账款-预付工程款”，差额贷记“应付账款”。对于工期长，跨年度的工程，可按季度根据监理公司提供的 监理报告及工程部、预算部等相关部门的审核意见，结转开发成本。但累计结转额不得超过实际支付的工程款总额。2、预付材料、设备款的核算本科目专门用于甲供材核算。预付款、进度款的支付，凭付款审批文件及供货商提交的发票（或收据）借记“预付账款-预付材料、设备款”；材料设备到货时，凭公司、供应商、建筑承包商及监理四方联合验收凭证、发票等文件，借记“库存材料”等相关科目，贷记“预付账款-预付材料、设备款”，差额贷记“应付账款”。3、预付其他款项的核算本科目用于核算工程款、材料设备款以外与开发成本没有直接联系的预付款项。如购置资产、广告推广等.第八条 公司不采用甲供材开发方式，不使用“物资采购”、“材料成本差异”科目。第九条 公司的低值易耗品主要是办公用品，财务制度规定采用五五摊销法计入费用、成本。应健全低值易耗品账簿，加强该类资产的核算和管理。第十条 “开发产品”的核算。开发产品指已经竣工移交且完成工程 竣工结算和决算的开发商品房。开发产品应根据项目、可售物业类型及栋号设明细账核算。第十一条 关于“待摊费用”及“长期待摊费用”核算的说明。为了简化核算，对于经常、均衡发生且金额不大的费用，即使其受益期超过一个月或一年，也无须通过“待摊费用”和 “长期待摊费用”核算，而直接计入当期损益，如车辆保险费、房租等。而对于项目运作前期、开始销售以前发生的的 销售中心（非永久性建筑）建造费等费用可以先计入“长期待摊费用”，待项目开始销售时在一定时期内进行摊销；对于暂时无法确认受益对象的 费用支出，可以先通过“待摊费用”科目核算，待确定受益对象后，一次性或分期结转至相关成本费用科目；对于应计入“开发间接费用”科目的费用，不应通过“待摊费用”或“长期待摊费用”科目核算。第十二条 关于“在建工程”科目的使用说明。除非立项就明确工程建造目的为本公司自用，一般不不使用本科目。第三章负债核算第十三条 关于“预收账款”核算说明。本科目主要核算开发企业预收客户的商品房、车位（库）等销售款以及出租物业的定金等。应按照项目或物业类型设置二级明细科目核算。设置“定金”、“首付款”和“按揭贷款”三个二级子细目。同时该科目应建立销售对象及客户三级明细账进行辅助核算。 特别说明：收取购房客户的各种代付代付款项（如：印花税、契税、公共维修基金、测绘费等）应通过“其他应付款”核算。第十四条 “应交税费”“主营业务税金及附加”“企业所得税”等科目的使用。现行征管法要求，房地产开发企业销售不动产的营业税、企业所得税、土地增值税等均采取预征方式征收征缴，项目结束后汇算清缴。因此，在核算时应考虑配比原则，上述税费应在交纳时借记“应交税费”相关明细科目；交房确认收入和利润时，再按照会计核算配比结转“主营业务税金及附加”、“所得税”等科目。第四章成本、费用核算第十五条 房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。第十六条 成本核算的一般程序。1、根据成本核算的要求和项目特点，确定成本核算对象。2、设置成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本和费用。3、按收益原则和配比原则，确立应分摊成本费用在各项成本核算对象之间的分配方法、标准。4、将归集的开发成本费用在各成本核算对象之间进行分配。5、编制项目开发成本计算表，汇总计算各成本对象的开发总成本。6、正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。7、编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第十七条 成本核算对象的确定。1、成本核算对象的确定原则：满足成本计算的需要；便于成本费用的归集分配；有利于成本及时结算；适应成本监控的要求。2、各核算单位可根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍和管理的需要等因素，确定成本核算对象。 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单体开发工程为成本核算对象。 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工的 群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象；同一项目有商业、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应该按物业类型划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应该按结构划分成本核算对象；对独立的设计概算或施工图预算的配套设施应单独做成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发的成本。3、成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。第十八条 成本项目及核算内容 开发成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：土地开发成本、前期工程费、主体建筑安装费、基础设施费、环境及配套设施费、开发间接费。各成本项目的开支范围如下：1、土地开发成本 包括为取得土地开发使用权而发生的各项费用，及使土地达到“七通一平”（或“五通一平”）的熟地而发生的各种费用。主要包括以下内容： 综合地价款包括交纳的土地出让金、大市政配套费及因延迟交纳土地出让金而发生的资金占用费和滞纳金。 拆迁补偿费 包括征地管理费、土地使用费、耕地占用费及有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 中介机构服务费指为了开发土地而支付给各中介机构的咨询服务费用，如土地评估费、拆迁服务费等。 合作开发费 指在合作开发方式下，支付给土地提供方的各种形式的合作费用，包括支付补偿合作方土地款、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 契税2、前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 勘察测绘费勘测费：包括初勘、详勘等。主要有水文、地质、文物和地质勘察费，沉降观测费、日照测试费，拔地钉桩验线费、复线费、放线费、建筑面积测量费等。 规划设计费 规划费：方案招标费、规划设计模型制作非、方案评审费、效果图设计费、总体规划费。 设计费：施工方案设计费、修改费等。 可行性研究费：咨询费、调研费。 其他：制图、晒图费等。报建费 报批报建费：包括安检费、质检费、标的编制费、交易中心手续费、消防配套设施费、散装水泥基金、白蚁防治费、建筑面积测量费、路口开设费等，规划管理费、墙改专项基金、教师住宅基金、拆迁管理费、招投标管理费等。 增容费：包括水、电、煤气等增容费。三通一平费： 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 临时用电：接通红线外施工临时用电规划设计费、临时管线铺设、改迁移、临时变压器安装及拆除费。 临时用水：接通红线外施工临时给排水设施设计费、建造、管线铺设、迁移等费。 场地平整费：场地清运费、旧房拆除等费用。临时设施费： 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、喷绘装饰费用等。 临时办公室：租金、建造、装饰及拆除费用等。 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费等。 建筑安装工程费指项目开发建设过程中房屋建筑、安装工程支出。主要包括以下内容：1 土建工程：包括基础、结构、粗装（含外立面、门窗）；2 精装修工程3 设备及安装工程： 内水暖气电管线设备费; 室内（公用）设备及其安装费：主要包括空调（含中央空调）、电梯及其安装费、消防设施、背景音乐及安装费等。 室内智能化系统费：主要包括保安监控及停车管理系统费用、电信网络费用、卫星电视费用、三表远传系统、家居智能化系统费用等。1、 基础设施费： 室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外供电系统费、室外消防系统费、室外智能化系统费2、 环境及配套设施费：园林环境建设费、公共配套设施费。3、 开发间接费：开发间接费核算与项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出：工程管理费（监理费、预结算编审费、施工合同外奖金、质检费）；工程管理人员的薪酬福利支出；劳动保护费；办公费；利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失、减去利息收入和汇兑收益的净额；周转房摊销；维修费；采购保管费；楼道看管费；物业启动费；水电费等。第十九条 “管理费用“的核算：核算项目公司领导及行政人事、财务等管理部门、人员发生的费用。需合理划分二级明细科目进行核算，一般包括：工资薪酬、福利费、教育经费、社保费（四险一金）、办公费、交通费、差旅费、车辆费用（燃料费、修理费、其他）、业务（招待）费、房租、水电物业费、折旧费、审计费、律师费、咨询服务费、通讯费、劳动保护费、劳务费、其他费用等。第二十条 “销售费用”的核算：核算项目推广、销售的全部费用。一般包括：工资及佣金、销售设施费、营销策划费、广告推广费、展览制作费、资料费、其他费用等。第五章收入核算第二十一条 对于商品房销售收入的确认，必须具备三个条件：项目已经完工，并取得政府建设部门合法的竣工验收备案表；业主已经正常办理入住手续，且房款已经结清或业主对未结清的房款没有异议；开发成本已经确定，或通过成本控制部门提供的工程结算资料，对开发成本能够准确计算。第二十二条 结转收入时，应按项目分别编制收入结转明细表，列明所结转房屋的业主、房号、实际面积、单价、总房款、已交房款、应补（退）房款等内容，并据以进行账务处理。第二十三条 按照配比原则，结转收入的同时，应结转相应的营业税金及附加和销售成本。第二十四条 结转收入时，先不结转企业所得税和土地增值税。这两种税金需要在项目决算后，进行汇算清缴。汇算清缴完成后，按照汇算清缴结果调整当期损益。第二十五条 企业留为自用的房屋，按照实际成本结转固定资产。第六章 特殊业务核算指引第二十六条 企业确认收入