中嘉广场联商业项目管理协议草案(改1).doc

广州市圣坤商业物业经营管理有限公司项目合作协议2012标准版中嘉广场项目合作经营管理协议 本项目商业策划管理协议（以下简称“本协议”），是由以下甲乙双方代表，经过多次洽谈后达成之协议，并汇集而取代所有在签署本协议前之一切口头及书面之任何承诺。甲方（委托方）：江门市中嘉置业有限公司乙方（受托方）：广州市圣坤商业物业经营管理有限公司 甲乙双方经友好协商，通过本协议，甲方委托乙方广州市圣坤商业物业经营管理有限公司并对甲方江门市中嘉置业有限公司指定的由中嘉广场项目组建项目经营管理团队（以下简称“项目”）进行对公司进行整合资产、商家、商品、人力资源、财务、等进行全面商业管理服务。通过前期的合理策划开业前筹建及持续良好的管理使该商业项目物业能建立稳定及持续上升的收益，从而创造持续的资产增值，透过乙方广泛的运作经验，以及带领核心管理人员在购物中心及商业零售领丰富的商业管理经验、直接提升项目绩效，构建良好公司的运营体系，打造城市商业地标，为明确双方的权责和义务，同意达成如下协议并签字盖章确认。一、 项目简述本协议所指之项目是：位于广东省江门市蓬江区荷塘镇中泰西路中嘉广场群楼商业部分。项目由两期组成，一期建设商业综合大楼，建筑面积50，989平方米（含地下车库2，175平方米）。其中地上商业综合裙楼（16层）36，210平方米；会所、办公区塔楼（8层）2，340平方米；酒店塔楼（19层）10，264平方米。二期建酒店式公寓大楼。酒店式公寓大楼共14层（地下两层，地上12层），建筑面积32，543平方米（其中地下建筑9，762平方米）；一、二两期总建筑面积82，811平方米（其中地下建筑11，937平方米,地面以上70，874平方米）。二、 服务期 初步计划两年,可根据实际经营需要另行调整。2.1筹备开办期。商业策划经筹备开办期即为本合同正式签订后至购物中心开业止。其中开业筹备期约需 个月。乙方在正式任职后必须整合所有资源争取缩短筹备期，争取项目早日开业以减少开办费用。（国家法定节假日元旦/春节/五一/十一除外）。2.2市场培育及经营调整期即为项目正式开业后一年。2.3乙方所服务期即为筹备开办期及市场培育期，共两年即24个月。三、 乙方责权：购物中心（包括主力店（百货、超市）及租赁部分的独立项目和品牌散 户）等的筹备及开业后的运营的商业策划及定位、招商、运营、推广、人力资源、财务预算及控制等全程管理及运营。商圈分析 商圈研究（目标商圈界定/商圈环境研究） 消费者倾向调查（零售商业市场研究及分析） 竞争者调查（零售业业种业态、餐饮业、娱乐业等调查）3.1 规划方案（商业策划） 建议开发业态、业种 结构比例 租金及收入预估 商场平面建议图 合作方式的制定3.2 开办费用预估 一般费用 硬体费用 广告促销费用 其他费用预估3.3 营业收益及费用经营预估 年度营业额预估 年度毛利额预估 固定费用 变动费用3.4 损益预估 损益平衡点预估 年度损益预估3.5 开业各项工作进度 工程进度 广告企划进度 设备进度 人事行政进度 招商进度 财务/资讯进度3.6 招商 招商计划及进度控制 招商大会筹备及执行 异地招商（广州、福州、厦门、南平） 专柜、专卖店、旗舰店、主力店、独立项目招商 美食街企划招商 超市生鲜、食品、非食品类招商3.7 企划 企业CIS识别 商品促销企划 开幕活动企划 年度促销企划 季节性节日企划活动3.8 作业系统规划 电脑POS系统规划 商品采购系统规划 财务会计系统规划 人员组织系统规划 进、销、退、存系统规划 盘点系统规划 其他作业流程系统规划3.9 公司人员培训 核心管理人员培训 资讯人员培训 基层主管培训 基层人员培训 人员定期在职培训3.10 营运策划：乙方在调研及定位策划的基础上，经过和公司董事会成员及设计单位充分沟通，提出详细的专业意见供甲方及设计单位参考，包括但不限于以下内容： 机电设计一般性要求 公共设施设计一般性要求 物流系统设计一般性要求 装修材料建议 整体商场规划、动线及硬件设计要求 项目人流、车流、客源动线的分析 商业外立面装饰建议 商业外墙广告规划建议 主要人、车出入口选位及特色建议 主次通道宽度及楼层高度要求 垂直运输的位置安排以充分提升客流 特殊租户在楼层面积、进出口及单位位置上的要求 主力店、副主力店及其它建议中的主要元素的可行位置 主力店的面积建议及安排位置 副主力店的建议位置 特别租户如餐饮及娱乐设施等的位置建议 店铺规划，包括面积、深度及形状 店铺的能见度及曝光度 公共走道、后走道、功能用地（如卸货区等）之面积及设计建议 商场洗手间的布局，位置安排，面积建议 停车场的出入口建议，充分考虑停车场动线与商业的连接性，实现兼顾人车 分流及之间的互动性。四、 管理团队构成：4.1 乙方应组建专案管理团队为甲方提供专业服务。乙方为本项目服务所涉工作人员架构图及其人员资历，经甲方认可后方可为甲方提供顾问服务，若甲方发现团队成员有不能履行或不能胜任时，有权要求乙方调整管理团队人员配置。5.2 专案服务团队成员名单确定后，在服务期间，无论何种原因导致专案顾问团队成员流动，应提前7个工作日通知甲方，并及时补足经甲方认可的人员。五、 管理费及支付方式5.1 筹备开办管理费5.1.1购物中心（包括主力店（百货、超市）及租赁部分的独立项目和品牌散户。管理费的收费总额为： 元整。（RMB ）.5.1.2支付方式为：签订本协议起七个工作日内甲方须向乙方支付项目起动资金 元整（RMB ）立项后每月支付 元（RMB ），每月5日前收取当月管理费。项目开业后七天内，按6.1.1条款之约定支付管理费余款。如乙方带领全体公司同事的努力下缩短整体筹备期，同样享受 元整，（RMB ）的总体费，余款也应在开业后七天内支付。5.1.3筹备期所得的营业外收入（如：进场费、赞助费等）应提出 %作为管理团队的激励奖金，由乙方统一分配。5.2开业后经营管理费5.2.1购物中心（包括主力店（百货、超市）及租赁部分由每月基本管理费。年管理费的收费总额为： 元整。（RMB ）。5.2.2支付方式为：每月支付 元整（RMB ）。5.3 差旅费、交际费、通迅费由于工作业务所需，如事先己征得甲方同意所有合理呈报之差旅费，均由甲方按实报实销之原则在收到乙方报销单据7个工作日内支付乙方。差旅费包含交通费、住宿费及餐饮交际费费，按公司相应职位标准执行：通迅费根据经营需要，甲方应给予一定的补贴，由乙方根据工作需要及不同时段安排发放。5.4 乙方组合成的高层管理人员的酬金、福利及补贴费用已包含在服务酬金内，由乙方支付给相关人员。5.5 以上管理费用，由甲方汇往乙方在当地的所开立的银行帐户。六、 知识产权 本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、表格、管理手册等的知识产权均属于甲方，甲方对此知识成果享有永久使用权。未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。七、 保密条款7.1 未经甲方书面同意，乙方不得向第三方透露全部或部分关于本项目的所有资料、文件、信息。如未经乙方书面同意，甲方不能向与本项目无关的第三方泄露有关乙方用于本项目的资料、文件和信息。7.2 本条在本合同终止或解除后仍继续有效。八、 本协议生效本协议经甲乙双方各自授权代表签署后，即时生效。九、 合同终止：9.1 经甲、乙双方协商一致，同意终止合同。9.2 甲乙方如欲终止合同，需提前三十天以书面形式通知对方。未经对方同意，甲乙方不得终止合同。十、 违约责任10.1 若甲方逾期付款，每逾期一天应按未付款项的万分之四向乙方支付逾期利息。10.2若甲乙任何一方违反本协议内容所约定，就应赔偿因其违约行为而导致守约方遭受的直接损失。10.3 若因故甲乙双方协商提前终止合同或因乙方原因甲方提前终止合同的，甲方如有应付未付之管理费用，须于合同终结日前一次性清缴；十一、 争议解决任何与本协议有关之争议，甲方和乙方应首先通过友好协商解决。如果相关争议在该争议发生之日起三十历日内，无法以友好协商的方式解决，甲方或乙方均有权将该争议提交当地仲裁委员会进行仲裁。仲裁的裁决是最终的结果，对双方均具有法律约束力。十二、 其它甲方提供因工作所需要专用交通用车、或报销相关的交通费用。提供三房带家私电器的住宅。十三、 协议文本本协议一式四份，甲乙双方各持两