杭州地产调研报告-远洋天著项目价值提升方案.ppt

2019/5/5,远洋 天著 价值提升方案,北京区域市场部 低密组,2019/5/5,外筑环境 内墅生活,价值提升目标： 产品力提升、客户体验提升,2019/5/5,A、规划角度景观组织方式视觉识别,问题：天著项目兵营式排布，给业主带来视觉识别性较差的感觉； 解决办法：1、景观组织方式不同；2、石材颜色不同；3、地面铺装不同;,通过不同的景观组织方式解决视觉识别系统,2019/5/5,通过不同的植物物种解决识别性,A、规划角度景观组织方式小尺度、大空间,问题：社区密度较大，首层私密性差； 解决办法：首层花园的绿篱高度设计到1.8米以上。绿篱外围用23层的灌木种植，通过颜色、高度形成景观层次性。既增加了绿量，也解决了入户的私密性。,A、规划角度景观组织方式,问题：全石材的外立面，观感上显得生硬； 解决办法：用高大的乔木进行遮挡，使得立面若隐若现，解决立面生硬的问题。 建议，乔木高度在10米以上，分支点在2.5米左右，冠幅在56米。,A、规划角度景观组织方式地面铺装,问题：天著景观尺度相对较小，地面硬质铺装面积较大，整体显得死板； 解决办法：增加铺装的式样及花纹，与景观形成统一性，通过不同石 材及不同的拼花，配合34层的复层种植解决单调死板的感观。,B、建筑立面,2019/5/5,问题：联排产品立面重复过于单调； 解决办法：1、增加经典元素， 2、正背立面的前后观感，通过退台等方式增加灵动性。,B、建筑立面,2019/5/5,B、建筑立面檐口檐角处理手法,2019/5/5,问题：全石材外立面+石材细节过多，造成成本压力过大； 解决办法：1、减少檐口檐角层次，由9层简化为56层； 2、找到市场上较便宜，硬度和色彩能够达到设计要求的石材，解 决成本压力，从加工工艺和拼贴手法上弥补普通石材的略差的质感。,C、围墙及街区改造,2019/5/5,问题：项目样板区交付时间较晚，对销售形成了较大影响； 解决办法：1、年内完成项目街区改造，从铺装材质及手法上体现高端项目品质； 2、实体围墙先行完成，提前展示成熟社区周边环境；,D、精装样板间标准,2019/5/5,项目联手梁志天、陈建中等国际顶尖的室内设计师，打造了简约现代、米兰、简约欧式、曼哈顿风情、大都市风情等五种不同的室内装修风格，,问题：样板间风格较少； 解决办法：增加样板间风格，做到一个户型一个风格，模拟不同的生活场景， 给客户提供一种进样板间就像回家的感觉，实现体 验式营销；,E、系统配置精装配置,2019/5/5,配置上选用米勒橱柜、美诺厨房电器、劳芬洁具、唯宝洁具、大金空调、汉莎龙头等国际一线品牌 家具智能化系统选用霍尼韦尔等国际品牌,问题：成本压力大，精装标准受到限制； 解决办法：找到客户关注点，在此关注点上提高配置标准，其它配置可以相对 放低标准。例如：大部分高端客户较关注，厨房及卫浴产品。仁恒怡 庭推出了卫生间镜面电视，受到了大部分客户的好评和青睐。,D、小高层户型,2019/5/5,问题：小高层层高受到限制； 解决办法：1、借鉴“城市精致别墅”概念，打造空中别墅产品。面积控制在 200250平米左右；,总结,2019/5/5,解决园林景观方案； 系统配置标准； 成本控制方案； 小高层层高受限方案；,景观园林定位,城市皇家私人花园 从繁华的都市（京津塘高速）-经过林荫大道（项目北侧道路）-进入社区。 清晨跑步在林荫道中。 在溪流中戏水，在草地上玩耍游戏。 在自家院内种满奇花异草，举行家庭露天聚会，和家人在阳光下生活。 和朋友在会所水上餐厅聚餐，阳光下品茶聊天，SPA。,景观园林建议,以法式园林为蓝本，充分利用土地资源将景观最大化，根据小区的规划特点重点设计公共区域、半公共区域及私密区，每个区域及区域间过渡要自然，小区入口处要突出气势和品质。 入口处法式皇家园林、 公共休闲区域欧式小品及喷泉景区、 私家庭院绕宅而制的花坛/凉亭等、 人行步道铺装，体现自然人文、 欧式风情路灯及庭院灯，景观节点的标识系统要符合整体园林风格； 周边绿化带：阻挡外界干扰，增加社区私密性。适当增加运动设施。 适当增加水景，利用水的不同形式来营造不同的景观效果，兼顾小区水系统功能。 整体感觉要生态自然，符合项目的定位及整体风格。,项目入口处示意图片,道路节点及公共景观节点示意图片,半私密空间建议图片,私家庭院示意图片,代征绿地方案建议,请公司尽快确定：1）代征绿地的认建认养可行性；2）请咨询电力部门有关高压线下的绿化方案可行方式。 集中绿地基础条件 集中绿地功能规划探讨,二、集中绿地基础条件,宽约50米， 长约280米,宽约80米， 长约360米,宽约80米， 长约520米,宽约240米， 长约190米,宽约105米， 长约340米,宽约50米， 长约164米,80米宽的绿地 首先满足功能性需要，一是遮蔽视线；二是阻隔路噪。 其次是满足头排别墅的价值提升需要，10多米宽的庭院纵深（结合绿蓠+小挡土墙+溪岸的形式，实际围合起来）。 再者是结合场地微地形的营造，外坡给周边的人赏景，内坡给业主赏景，可以做小慢跑径+小推杆场地+小的采摘区。坡顶则用国外常用的绿蓠+隐蔽丝网的形式，做隐性围墙。,三、集中绿地功能规划探讨,1、 减少周围环境对别墅区的干扰 在别墅区四周通过充分运用地形和密植，能够有效的防止周围环境对居住区的视觉、噪音、风沙等方面的干扰。,二、集中绿地功能规划探讨,2、 私家花园 从消费者群体的角度出发，别墅的私家庭院面积越大，越得到消费者欢迎。但是受红线的限制，紧临代征绿地的房子没有私家花园。建议用水景或密植的手法划分边界，增加头排房子的溢价空间。,二、集中绿地功能规划探讨,3、 运动休闲主题 图示三块绿地，受高压线影响较小，建议已运动休闲为主题进行景观设计，可以增加社区居民与大自然的的参与性，满足居民日常生活的需求。 功能建议：慢跑径、儿童游戏区、采摘园、中心广场、水景等；,慢跑径、童趣园等,中心水景、湖滨散步区、采摘园等,公园式“高尔夫”或特色园林 等,R4地块东部的集中绿地，建议设计成公园型GOLF （案例：北京星河湾的代征绿地），或是特色园林（案例：杭州昆仑公馆的代征绿地）。 功能：满足业主重要的室外聚会生活需要，可以结合东区会所共同规划。,GOLF式公园,特色公园,慢跑径,童趣园,采摘园,中心湖区,二、集中绿地功能规划探讨,3、 主题公园绿地 图示三块绿地，受高压线影响较大，建议已坡地形式草地为主，进行景观设计，提供人们休闲、观赏