关于购房合同的看法.doc

一 燃气初装费问题:1. 暖气、燃气开户费早在2001年4月16日国家发改委585号文件就已经严令取消。2. 根据国家发改委585号文件，这些费用都属于城市基础设施配套费，在开发商购买土地时就已经由开发商缴纳，否则按照国家规定不能办理规划、立项手续。这些费用已经计入房价，不得冠以任何名义重复收取（见发改委号文件第二条或2008年1月10日焦点访谈），而开发商无视国家规定，反过来将这些费用转嫁给购房者头上，这显然是偷梁换柱、推卸责任。焦点访谈作了一个形象的比喻：难道做火车的人除了购买火车票以外还得买下火车吗？在中央电视台大量报道之后，特别是全国第一例拒交开户费胜诉案（见 ）以后，全国许多小区都相继取消了开户费3. 附：中央电视台先后十多次报道违法收取开户费节目名单a、中央电视台焦点访谈2006年12月15日第一次报道福建省燃气初装费原视频 -cctv1prog_20061215_150036.html或到： b、中央电视台焦点访谈2008年1月10日再次报道山西省太谷县不该收的供热管网费 原视频 c、中央二套第一时间栏目马斌读报回访，燃气初装费终于取消 d、中央12套报道 e、中央2台揭秘燃气初装费 f、中央2台再次报道燃气初装费应当由开发商缴纳的原因 g、燃气初装费应当由开发商缴纳的原因再次报道，中央2台从头至尾翔实报道，让你彻底明白，业主筹资买了管道，而管道所有权却不属于业主，等于替燃气公司投资，地方物价局视国务院585号文件如同儿戏，行政不作为，最终被业主告上法庭。物价局败诉，撤回收费文件。中央电视台记者善意提醒，存在的不一定是合理的，要敢于拿起法律武器捍卫公民权利。记者直指物价局揣着明白当糊涂，甘当少数人的保护伞，收费价格按规定要举行听证程序，物价局违规默许开发商。 h、中国第一例拒交开户费胜诉案 业主打赢煤气开户费官司 合肥36户居民每户获2400元补偿 燃气开通费案开庭 公益诉讼将具标本意义2006年轰动全国的燃气开户费第一案审理结束，开发商败诉16业主得到退费，物价局受牵连。4. 据了解：2007年福建省物价局出台新建商品住房交易价格新规（以下简称新规），规定新建商品住房交易价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。住房开发建设的成本和费用支出应严格执行房地产开发企业财务制度规定，对所有的公共设施、设备的建设配套费用，包括供电、供水、供气、通讯等属房屋配套性质的建设费用，应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取5. 同时据了解：福建省人民有政府颁布关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知，明确规定，各类工程建设单位或者个人按照本规定缴交城市基础设施配套费后，各地人民政府或有关部门出台的与城市基础设施配套建设有关的水、电、煤气等专项配套费，一律停止。在其他一些省市，与此类似的文件也相继出台。近几年如广东已出台相关要求，取消收取相关费用，请问为什么购房还要缴水、电开户以及燃气开户费啊？6. 据了解：泉州市物价局价格管理科有关人士曾向记者表示，物价部门根本就不知道有管道天然气“初装费”这个收费名目，也没有收到市燃气公司有关“初装费”的审批报告，他们只审批了燃气价格，及一些相应的维修和服务配套的收费。二 物业收费问题1.按照物业管理条例规定，即便你是小区的开发商，也只能是在业主委员会成立之前，负责小区的前期物业管理，业主委员会成立之后，就应该由业主委员会说了算。也就是说，有了业主委员会，小区全体业主就等于有了代言人，可以和物业公司平等对话，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，也可以自主选择自己满意的物业管理企业，真正享受到当家做主的权利.2.在现行制度下，住宅类的前期物业管理，开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。实际上，多数开发商成立自己的物业公司来管理其开发的物业。使其广受诟病的是，这样的物业公司在小区极易成为长期盘踞不去的钉子户，管理很强势，常常与业主争利。3.怎样选聘物业管理公司?(1) 应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面：(2) 选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。 (3) 选择管理规模较大的物业管理公司。 (4) 选择经营意识强的物业管理公司。3.小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取?设备应由谁负责维修? 一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。 提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。4.开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗? 房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。 即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。5.哪些公用面积不计取物业管理费? 不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括： 从属于人防工程的地下室、半地下室。 供出租或出售的固定车位或专用车库。 楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。 6.物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗? 小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权益的行为。 7.物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗? 国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害。 如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费;如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。附件:泉州市物业管理服务收费指导标准及泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表服务等级收费标准住宅类型一 级二级三级四级五级多层住宅025以下0.250.350.350.50.50.60.60.7带电梯住宅07以下0.70.90.91.11.11.31.31.6写字楼同类住宅的1.5倍同类住宅的1.5倍同类住宅的1.5倍同类住宅的1.5倍同类住宅的1.5倍店面0.8以下0.8-1.01.01.01.0说明：带电梯住宅收费标准不含电梯电费分摊，房屋装修垃圾清运费暂定为2元/平方米。泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表项目内容区别一级二级三级四级五级综合管理管理处设置不设置管理处配置简单办公设备配置一般设备场所规范，办公设备齐全专门接待区域，办公设备、网络设施齐全管理人员要求持有上岗证书持有上岗证书持有上岗证书，三年经验，着工装佩工牌持有上岗证书，一年经理经验，着工装佩工牌持有上岗证书，二年以上经理经验，着工装佩工牌业务接待时间周一至周五指定地点接待周一至周五管理处接待周六日指定地点接待周一至周日管理处接待每日8小时业务接待每日12小时业务接待日常管理与服务急修三小时处理，一般修理三天完成，对业主或使用人投诉七天完成，每年与业主沟通面积不低于小区住户的30%，建立设备档案、业主资料档案急修一小时处理，一般修理二天完成，对业主或使用人投诉五天完成，每年与业主沟通面积不低于小区住户的50%，制定工作计划，建立内部管理、考核制度，建立设备档案、业主资料档案急修半小时处理，一般修理二天完成，对业主或使用人投诉三天完成，每年与业主沟通面积不低于小区住户的60%，制定工作计划，建立内部管理、考核制度，制定装修管理制度，提供二种以上特约服务和便民服务，节假日有专题布置，每年组织一次活动急修半小时处理，一般修理一天完成，对业主或使用人投诉24小时完成，每年与业主沟通面积不低于小区住户的80%，制定工作计划，建立内部管理、考核制度，制定装修管理制度，提供三种以上特约服务和便民服务，建立健全维修资金管理制度，运用计算机管理24小时处理报修，任何报修半小时内处理，对业主或使用人投诉24小时完成，每年与业主沟通面积不低于小区住户的90%，制定工作计划，建立内部管理、考核制度，制定装修管理制度，提供五种以上特约服务和便民服务，建立健全维修资金管理制度，运用计算机管理，每半年组织二次以上社区活动，每年进行二次满意情况测评清洁卫生楼内公共区域地面隔日清扫，无垃圾堆积每日清扫，电梯门厅每周拖洗二次每日清扫，电梯门厅每日清扫二次，隔日拖洗每日清扫，门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次，大堂、门厅花岗石每二个月保养一次每日循环清扫，墙面无灰尘，大堂、门厅花岗石每月保养一次楼梯扶手、栏杆、窗台每半月擦抹一次每半月擦抹一次每周擦抹一次每周擦抹二次每日擦抹一次消防栓、指示牌等公共设施每月擦抹一次每半月擦抹一次每周擦抹一次每周擦抹二次每日擦抹一次天花板、公共灯具每半年除尘一次每半年除尘一次每季除尘一次每月除尘一次每半月除尘一次项目内容区别一级二级三级四级五级清洁卫生楼内公共区域门、窗等玻璃每年擦拭三次，底层门厅玻璃每二个月擦拭一次每二个月擦拭一次，底层门厅玻璃每月擦拭一次每月擦拭一次，门厅玻璃每月二次每半月擦拭一次，门厅玻璃每周一次保持洁净、光亮天台、屋顶半年清扫一次每季清扫一次，天台、内天井每月清扫一次每月清扫至少一次以上保持清洁、无垃圾保持清洁、无垃圾垃圾收集自行投放自行投放设置垃圾收集点，每日清理二次以上设置垃圾收集点，每日清理二次设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次电梯轿厢每次擦拭一次每日擦拭一次以上每日擦拭一次以上每日擦拭一次以上，每月对电梯门壁打蜡一次每日循环保洁，操作板每日消毒一次，每半月对电梯门壁打蜡一次楼外公共区域道路地面、绿地、明沟道路每日清扫一次，明沟每月清扫一次道路每日清扫二次，绿地每日一次，明沟每半月清扫一次道路每日清扫二次，绿地每日一次，明沟每周清扫二次道路每日清扫二次以上，生活垃圾滞留时间不超过二小时，明沟每日清扫一次每日循环保洁，地面垃圾滞留时间不超过一小时，明沟每日清扫一次公共灯具、宣传栏、小品等公共灯具每季擦抹一次，宣传栏每月擦抹一次公共灯具每季清扫一次，宣传栏、小品每半月擦抹一次每周擦抹一次每周擦抹一次每日擦抹一次垃圾箱（房）每周清扫一次以上每日清扫一次以上，设有灭蝇装置生活垃圾封闭存放，垃圾房每日冲洗一次先进的垃圾处理方式，对垃圾厢循环保洁水景每周二次打捞漂浮物，定期投放药剂打捞漂浮物，定期投放药剂果皮箱、垃圾桶每日清理一次，每月冲洗一次每日清理二次，每半月冲洗一次随时清理擦拭消毒灭害每季喷洒药水，每半年灭鼠一次每季喷洒药水，每半年灭鼠一次每季喷洒药水，每半年灭鼠一次每月喷洒药水，每半年灭鼠一次每月喷洒药水一次，每半年灭鼠一次秩序维护人员要求专职保安人员，着工装佩工牌，会使用消防器材专职保安人员，着工装佩工牌，会使用消防器材专职保安人员，55周岁以下人员占总数70%以上，着工装佩工牌，配备对讲装置，会使用消防、物防设备专职保安人员，45周岁以下人员占总数60%以上，着工装佩工牌，配备对讲装置，会使用消防、物防设备专职保安人员，45周岁以下的人员占总数80%以上，熟悉、掌握各类灾害事故的应急预案，着工装佩工牌，配备对讲装置和其他必备安全护卫器械项目内容区别一级二级三级四级五级秩序维护门岗主出入口24小时值班看守，进出车辆进行管理疏导，阻止外来人员随意进入小区主出入口24小时值班看守，有交接班记录，进出车辆进行管理疏导，阻止外来人员随意进入小区出入口24小时值班看守，有交接班记录和外来车辆记录，阻止未经许可的外来人员进入小区，对车辆进行管理疏导出入口24小时值班看守，主出入口双人值勤，立岗时间不少于一小时，进出车辆进行管理和疏导出入口24小时值班看守，主出入口双人值勤，6：00-20：00立岗，有交接班记录和外来车辆记录，对进出车辆进行管理和疏导巡逻岗不定时巡逻白天巡逻不少于四次，夜间重点部位巡逻四次，有巡逻记录，白天每二小时巡逻一次，夜间每一小时巡逻一次，有巡逻记录每二小时巡查一次，手持巡更采集器，监控中心有巡更记录，接到火警后五分钟到达现场，异常情况五分钟内赶赴现场每二小时巡查一次，手持巡更采集器，重点部位应设巡更点，接到火警后三分钟到达现场，异常情况三分钟内赶赴现场技防设施和救助无设施配置尽量设置技防设施如具备技防设施应24小时开通，有人驻守并注视传达信息设有监控中心，应具备录象监控，24小时开通，有人驻守注视并传达信息，有火警、警情应急预案，每年组织不少于一次的防火应急演习设有监控中心，应具备录象监控，24小时开通，有专人驻守注视并传达信息，监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶赴现场，有火警、水警、警情应急预案，每年组织不少于1次应急预案演习车辆管理有停车点，停放有序，收费关里的车库（棚）24小时有专人管理设置简易交通标志，车辆停放有序，收费管理的车库（棚）24小时有专人管理，场地整洁，有照明设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内，及时处理停放不规范现象，收费管理的车库应24小时有专人管理，车库场地每日清洁一次设立指示牌和地标，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，收费管理的车库应24小时有专人管理，车库内配置道闸和录象监视，墙面按要求设立标志，照明、消防器械配置齐全设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，收费管理的车库应25小时有专人管理，车库内配置道闸和录象监视，墙面按要求设立标志，照明、消防器械配置齐全修剪年普修二遍以上每年除草三遍以上，切边整理一次以上年普修四遍以上草坪平整，草高不超过8cm草坪平整，草高不超过6cm项目内容区别一级二级三级四级五级绿化日常养护草坪清杂草每年除草三遍以上年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%年普除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%及时清除杂草，做到基本无杂草灌、排水无明显缺水枯黄，积水有排除干旱、高温季节基本保证有效供水及时灌溉，保证有效供水保证有效供水，低洼及时整平常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整施肥每年普施有机肥一遍每年施肥二遍以上适时适量施有机复合肥二到三遍病虫害防治控制大面积病虫害发生发现病虫害及时灭杀发现病虫害及时灭杀及时做好病虫害防治预防为主，综合治理其他草地生长正常，斑秃黄萎低于5%绿草如茵，斑秃黄萎低于5%树木修剪乔、灌木每年适时修剪一次，篱、球年修剪二遍以上，地被、攀缘植物每年修剪一次以上乔、灌木每年修剪二遍以上，篱、球年修剪三遍以上，地被、攀缘植物每年修剪不少于二次乔、灌木每年修剪二遍以上，无二级枯枝，篱、球年修剪不少于四遍，地被、攀缘植物每年修剪不少于二次乔、灌木每年修剪三遍以上，无枯枝，篱、球年修剪不少于五遍，地被、攀缘植物每年修剪不少于三次乔、灌木每年修剪三遍以上，无枯枝，篱、球、造型植物按实际修剪，地被、攀缘植物每年修剪三次以上中耕除草、松土年除草不少于三遍，控制大面积杂草发生年除草四次以上年除草五次以上适时除草，土壤疏松常年土壤疏松通透，无杂草施肥每年普施基肥一遍根据实际适时施肥，每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次根据实际适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施肥一次根据实际适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍病虫害防治年喷药不少于二次年喷药不少于二次及时灭治，主要病虫害发生低于10%及时灭治，主要病虫害发生低于5%预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于5%扶正加固及时扶正、抢救及时扶正、加固及时扶正、加固基本无倾斜基本无倾斜其他乔灌木生长良好，花灌木基本开花，缺枝、空挡不明显乔灌木生长良好，花灌木按时开花结果，无缺枝、空挡乔灌木生长健壮，花灌木按时开花结果，无缺枝、空挡布置一年有二次以上花卉布置一年有三次以上花卉布置，三季有花一年有四次以上花卉布置，四季有花灌、排水保持有效供水，无积水保持有效供水，无积水保持有效供水，无积水项目内容区别一级二级三级四级五级绿化花坛花境补种缺枝倒伏不超过十处缺枝倒伏不超过五处缺枝倒伏及时补种修剪、施肥保持花卉生长良好及时清除枯萎的落叶、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次及时清除杂草，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量病虫害防治及时防治适时做好病虫害防治适时做好病虫害防治共用部位、共用设施设备公共部位房屋结构每年一次以上对房屋结构进行检查并记录，发现损坏安排修理并告知业主每年一次以上对房屋结构进行检查并记录，发现损坏安排修理并告知业主每年一次以上对房屋结构进行检查并记录，发现损坏安排修理并告知业主每年二次以上对房屋结构进行检查并记录，发现损坏安排修理并告知业主每年二次以上对房屋结构进行检查并记录，发现损坏安排修理并告知业主门窗每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，关闭正常每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，关闭正常每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，关闭正常每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，关闭正常每天巡视楼内公共部位门窗，保持完好，关闭正常无异常声响楼内地面、顶面、地面无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时提出修补方案无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时提出修补方案无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时提出修补方案无大面积剥落，地坪、地砖平整不起壳，无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致无大面积剥落，地坪、地砖平整不起壳，无缺损管道、排水沟、化粪池每半年一次对泄水沟、排水管道进行清扫、疏通每半年一次对泄水沟、排水管道进行清扫、疏通，化粪池每季检查一次，适时清掏，无溢满，保持畅通每半年一次对泄水沟、排水管道进行清扫、疏通，化粪池每月检查一次，每年清掏一次，无溢满，保持畅通每季一次对泄水沟、排水管道进行清扫、疏通，每半年检查一次屋顶，化粪池每月检查一次，每半年清掏一次，无溢满，保持畅通每月一次对泄水沟、排水管道进行清扫、疏通，每半年检查一次屋顶，化粪池每周检查一次，每半年清掏一次，无溢满，保持畅通围墙每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀道路、场地等每月一次巡视街坊路面等，要求不积水，窨井不漫溢，健身设施可正常使用每月一次巡视街坊路面等，要求不积水，窨井不漫溢，健身设施可正常使用每月一次巡视街坊路面等，要求不积水，窨井不漫溢，健身设施可正常使用每半月一次巡视街坊路面等，发现损坏及时修复，路面基本平整无积水每周一次巡视街坊路面等，发现损坏及时修复，路面基本平整无积水项目内容区别一级二级三级四级五级共用部位、共用设施设备公共部位休闲椅、室外健身设施等每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用安全标志设置安全警示标志或维护设施设置安全警示标志或维护设施设置安全警示标志或维护设施设置安全警示标志或维护设施，主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整设置安全警示标志或维护设施，主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整供水系统普通/变频水泵每月对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每年一次对泵房进行除锈、油漆，每年保养一次水泵每月对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房进行除锈、油漆，每年保养一次水泵每月对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房进行除锈、油漆，每年保养一次水泵每周对供水设备检查三次以上，每季一次对泵房进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，每年定期二次清洗水箱、蓄水池，高层房屋每年二次测压减压阀，水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好每周对供水设备检查三次以上，每季一次对泵房进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，每年定期二次清洗水箱、蓄水池，高层房屋每年二次测压减压阀，水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好排水系统二次生化处理每年二次全面维护污水处理系统，控制柜电气性能完好每年二次全面维护污水处理系统，控制柜电气性能完好每年二次全面维护污水处理系统，控制柜电气性能完好每天二次检查污水泵、排出泵，每年二次全面维护污水处理系统，每年清洗暴气机空气滤网二次每天二次检查污水泵、排出泵，每年二次全面维护污水处理系统，每年清洗暴气机空气滤网二次公共照明公灯每月二次巡检公共照明设备，修复损坏物件每周一次巡检公共照明设备，修复损坏物件每周二次巡检公共照明设备，修复损坏物件，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率及时修复损坏物件，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上及时修复损坏物件，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在98%以上保持灯具完好，亮灯率在99%以上项目内容区别一级二级三级四级五级共用部位、共用设施设备公共电气柜每月一次对室内外公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查每月一次对室内外公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查每月一次对室内外公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查每日一次对室内外公共电气柜进行巡检、保养，每月一次、每年一次对电气安全进行保养、检查每日一次对室内外公共电气柜进行巡检、保养，每月一次、每年一次对电气安全进行保养、检查消防系统消防设施、设备1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好；3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；4、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好；3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；5、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好；3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；6、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；3、每天检查火警功能、报警功能是否正常；4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；3、每天检查火警功能、报警功能是否正常；4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压避雷设施每年二次检查避雷装置每年二次检查避雷装置每年二次检查避雷装置每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇应每年测试一次每年二次检查避雷装置，19层以上的楼宇应每年测试一次电子防盗门不定期检查、保养，保持使用正常不定期检查、保养，保持使用正常不定期检查、保养，保持使用正常项目内容区别一级二级三级四级五级共用部位、共用设施设备弱电系统楼宇对讲系统不定期进行调试和保养，保证24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，语音清晰，各功能正常不定期进行调试和保养，保证25小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，语音清晰，各功能正常周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，各功能正常24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，各功能正常监视系统不定期进行调试与保养，保证24小时正常运行，清楚显示出入人员和车辆，图象保留一周以上不定期进行调试与保养，保证25小时正常运行，清楚显示出入人员面部特征和车辆的车牌号，录象功能正常电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期进行调试与保养，巡更时间、地点、人员等数据的显示、归档等功能正常根据需要设定巡更路线、时间，不定期进行调试与保养，巡更时间、地点、人员等数据的显示、归档等功能正常其他水景（动力）每周一次巡视检查喷水池、水泵等附属设施，损坏及时修复，重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证运行正常每周一次巡视检查喷水池、水泵等附属设施，损坏及时修复，重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证运行正常项目内容区别一级二级三级四级五级共用部位、共用设施设备升降系统电梯保持电梯24小时运行，按钮、灯具等配件保持完好保持电梯24小时运行，按钮、灯具等配件保持完好1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行三.在售房时，售楼小姐没有向购房者说明被开发土地的使用年限，并口头承诺商品房土地使用年限为70年，现在怎吗解决!1. 两年以内属于合理现象.在完成土地转让手续后，一个房地产项目的开发建设还有很多前期工作需要完成，比如企业进行策划规划定位、完成报批报建手续等等。 根据规定，一个项目需要施工完成一定进度后才能获得主管部门的预售许可证，因此包括建设施工进度在内，正常的商品房在销售开始时，其获得土地使用年限至少要在一年以上。而同时项目销售周期也有所不同，即便是同一批次进入市场的商品房屋，首期成交和尾期成交的商品房，其土地使用年限也不尽相同。此外，根据国土资源部规定，土地无偿收回的最长期限是两年，因此把缩水两年看成是合理期限。2. 我国确立的是土地所有权和使用权分离的基本原则。1990年5月国务院颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(以下简称暂行条例)和1995年实施的城市房地产管理法逐渐建立了取得土地使用权的具体方式、程序和年限，即签订土地使用权出让合同、缴纳一定的土地出让金并领取土地使用证后，取得一定年限的土地使用权;土地使用年限根据土地用途的不同而有所差异。土地使用年限届满后，原则上土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回和取得，除非土地使用权人在期限届满前提出续期申请并获准重新办理出让手续。但这种处理方式未能解决如下问题：第一、申请续期的条件;第二、申请延续的期限;第三、续期需要缴纳的出让金标准和缴纳方式;第四、未能续期而由国家无偿收回土地使用权及地上建筑物的公平性和操作性。对此物权法草案规定：“住宅建设用地使用权届满的，自动续期;建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”该草案确定了“自动续期”原则，亮起了“付费”信号，但具体的交费标准和方式都还有待于进一步规定。目前物权法草案仍在审议中，在物权法草案正式通过成为法律之前，建议广大购房者通过新版预售合同提前约定来预防土地使用权限缩水。上海现行的2000年版上海市商品房预售合同示范文本中没有土地使用年限的表述内容，购房者签约时，可借鉴2005版上海市商品房预售合同示范文本规定，将土地使用期限作为开发商的一项陈述事项写进合同，双方还应明确土地使用年限缩水、占地范围有误差等情形下的处理方式。3. 根据事实说明出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续期手续。四.办理按揭问题说明: 五.合同签定注意事项:目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用示范文本签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用示范文本就万事大吉，即使采用示范文本签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。 1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种情况的认购书，由于我国城市房地产管理法和商品房销售管理办法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国合同法第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称最高法院解释)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。 第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院解释第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院解释并未作明确规定，笔者认为不能从最高法院解释第5条的规定，反推出不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据示范文本所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据广告法第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 同时，国家工商行政管理总局发布的商品房广告发布暂行规定也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。 不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。 4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。商品房销售管理办法第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据合同法关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。 5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 根据最高法院解释第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。最高法院解释第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。我提供的合同内容范本(专业律师): 【购房合同样本】购房合同签定注意事项附件一:房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽、墙的厚度等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。(按照预售查丈时批准的施工图制作作为附件的平面图并标明尺寸，强调一下总平面图中要有对园林的总体规划内容。)附件二:是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面积的计算应按相关法律文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10%支付违约金。应该要有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪个部门审批的。约定如果实际分摊的面积或建筑面积根据国家承认的测绘公司提供的报告与查丈报告对比超出误差允许的范围KFS应该承担赔偿责任。附表三：装修标准：1、外墙：采用高级外墙砖及部分高级外墙涂料。(要求明确材料的品牌及型号)2、内墙：厅、卧室满刮腻子，抹白;厨房、卫生间水泥砂浆抹平。3、天花：厅、卧室水泥砂浆抹平，满刮腻子;厨房、卫生间为结构面明露。4、地面：厅、卧室水泥砂浆抹平;厨房、卫生间做至防水层;大堂、门廊和楼梯间铺地砖。阳台需做防水，同时在阳台、露台、厨房及入户花园设置防臭地漏。(明确水管的品牌、材质及型号)5、门窗：入户门采用XXX牌防火防盗门;XX品牌型材塑钢门窗; 是否安装隔音玻璃。6、厨房：地面防水;预留上下水位及电源插座;安装煤气报警器。热水管道(材料)的承热温度要达行业标准。7、卫生间：预留上下水位及电源插座，做防水处理到顶，注明防水层做法和厚度。8、阳台：金属栏杆;外墙面为高级外墙砖，明确品牌及材质。同时需加防护网，明确材质9、电梯：明确品牌及型号，要求不分单双层停靠，电梯轿箱装修标准及面板电梯门材料及表层处理、电梯速度。10、其他：开关盒、插座安装到位;客厅对讲机，是否是可视的，标明品牌和型号;有线电视、电话、宽带接口按具体户型的房间功能区分安装到位，保证每套房间至少有2组以上的预留接口;预留煤气管道接口，煤气集中自动抄表系统;客厅是否设红外线防盗探头。11，公共部分装修使用的工程材料要进行明示，公共部分(电梯厅、一层大堂、楼梯间)装修标准另列，地面、墙面、天花、入口门禁等。明确装修的保修年限附表四：买卖双方约定：1、 屋顶所有权：公共部分归全体业主，使用遵守国家相关法律法规的规定，HLY及其附着物的广告权益归买方所有。卖方可以在本楼屋顶做有关本楼盘及其发展商的形象及品牌类广告，如果卖方需做其他商业性广告，则需征得全体小区三分之二业主得书面同意，并应该遵守国家及深圳市相关法律法规得规定，且不得影响小区业主的生活(视野、采光等)。2、外墙面所有权：归全体业主，建筑物