房地产市场土地囤积问题及对策研究开题报告.doc

毕业论文(设计)开题报告题目： 房地产市场土地囤积问题及对策研究课 题 类 型： 论文 设计 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理6班专业（全称）：工商管理（房地产经营管理方向）系 别： 管理系指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义我国自90年代末由福利分房制度转变为住房市场化改革之后，房地产业得到了飞速的发展，现已发展成为对国民经济有着巨大推动作用和影响力的一个支柱型产业。作为房地产业的主体，房地产企业在发展的同时，它为改善人民居住条件和改变城市面貌做出了重要贡献。与此同时，当前的高房价也把它们推到了风口浪尖，成为众矢之的。各地房地产企业大量囤积土地，控制开发面积以推高地价房价，赚取暴利，使广大民众的安居梦想成为沉重的负担。土地作为房地产业发展的最基本的生产要素，它是这个产业链里很重要的一环，受到了全社会的关注，土地囤积问题的研究在当下具有重要的现实意义。我国是一个人多地少的国家，必须科学合理的利用土地，促进土地资源的节约与集约利用，切实保护耕地，提高城市土地利用效率，维护房地产业的稳健和可持续发展。同时，对抑制当前的高房价，缓解拆迁征地矛盾，以及社会的维稳工作亦具有重要意义。本研究的目的在于分析我国房地产市场土地囤积问题的特征与发展过程，针对与之有关的政策与监管，银行和证券系统及房企自身等方面存在的问题，提出改善和解决的措施，为城市囤积土地的处置和充分利用提供借鉴作用。二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标土地作为最基本的自然资源，它是人类进行生产的最重要的生产资料和劳动对象，其总量是固定的。但是，随着社会经济的发展，人类对土地的需求不断增长，与此同时，人口总量的增大使得人均用地面积在减小，这一问题在中国尤为突出。对于这一问题，国内外的专家学者做了许多深入的研究。马克思对地租和地价理论有较全面深入的研究。他指出地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，这是不同社会形态地租的共同点。在地价方面，马克思指出土地价格的实质是地租的资本化。加拿大的歌德伯戈(M.G olaberg)与钦洛依（P.Chinloy）在他们合著的城市土地经济学中把地租分为契约地租、经济地租和竞标地租三类，并提出了有关土地的法律、财政政策、货币政策等制度是影响地租的因素之一的论点。美国经济学家萨缪尔森（P.A.Samuelson）在经济学中认为地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。美国土地经济学家巴洛维（R.Barlowe）在土地资源经济学不动产经济学指出“地租可以简单地看做是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。“各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系”。国外理论研究表明由于土地的有限性和位置的固定性，随着人口的增长和社会经济的发展，土地的租金和价格必然会随之上涨。资本市场的竞争和逐利性也导致了不同程度的土地囤积，尤其是在经济快速发展的时期。西方国家由于其较早就有完善的城市规划及市场经济发育较早，体制和法律及监管执法已比较完善，其土地囤积的现象已较为和缓。而中国则由于所处的发展阶段和国家制度方面的原因，土地囤积问题较为严峻，并由此成为国内学者研究的热点。北京师范大学金融研究中心的钟伟、魏伟、王雪在中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告（2007）中认为供地方式和规模的改变，造成了商品房严重的供求失衡，造成了开发商的囤地浪潮，供地和囤地大约可以解释全部房价上涨的70.同时，土地囤积已经侵蚀了房地产开发行业的全部利润，使之成为了一场巨大的赌博，房地产企业的财务状况日趋脆弱。如果持续目前的供地、囤地和房地产金融、税收政策，商品房价格极有可能持续大幅度上涨。吴远来、严金明（2007）认为由于房地产开发企业囤地的制度安排存在缺陷，在预期囤地带来的土地增值等收益大于囤地成本时，就会利用这些制度安排缺陷，进行大量囤地。政府应尽量少采用行政手段来打击房企的囤地行为，而必须以经济手段改变开发企业预期。谢娜、张红（2008）指出，中小房企面临资金成本的压力为保证现金流的基本平衡，通常会迅速开发购置的土地，而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强大的融资能力，它们才是房地产市场上囤地的主要力量。杨峰（2009）认为房地产企业囤地行为的产生不能简单归结为市场帜热中的冲动和非理性，而是它们的一种博弈行为，其动力源于企业对土地的未来乐观预期。在土地囤积的“囚徒困境”中，土地供给、住房需求以及主体偏好之间具有相互影响力，并由此产生了资金风险、国有房地产企业的新“地王”现象等问题。综上所述，就我国目前的研究现状而言，多偏重于对土地利用制度和房地产投资风险的研究，在金融系统和对囤积土地的处置上还不够完善。对于土地囤积的形成机制及在政策、执法、金融等方面，当前的研究缺乏系统的梳理和归纳总结，亟需要全面、系统的解决对策。三、本课题研究的基本内容和方法（一）基本内容：1导论。主要阐述房地产市场土地囤积的研究背景、意义。2当前房地产市场土地囤积现状及特征。3当前房地产市场土地囤积存在问题的分析。4解决对策。分析改善房地产市场土地囤积现状及存在的问题途径与措施。（二）研究的方法：1.文献资料法通过学校图书馆和网络，搜集、研究与课题相关的已发表的论文和书籍，并将文献整理、归纳、分析和比较，从整体上把握土地囤积问题的研究现状和发展趋势。2.调查分析法利用网络采集、相关部门咨询等方式对近年来的土地购置却未开发面积进行调查研究，掌握城市土地开发利用的实际状况及形成根源。3.归纳法归纳总结一些专家学者对解决土地囤积问题的意见。四、课题研究的步骤及进度安排1、2010.09.28-2010.10.15：，通过网络和图书馆，尽可能多的收集与论文题目相关的已发表的论文，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。2、2010.10.16-2010.12.02：在指导教师指导下撰写好开题报告，并经过反复修改过程，掌握论文开题报告写法。3、2010.12.03-2010.12.24：开题报告修改并定稿。4、2010.12.27-2011.03.20：在掌握有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。5、2011.03.21-2011.04.19：配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改。6、2011.04.06-2011.04.19：论文定稿并进行规范化审核。7、2011.04.20-2011.04.30：将完成的毕业设计（论文）按要求整理装订成册，连同有关的参考资料、读书笔记、社会调查记录等成果材料交给指导教师审核，并提出答辩申请。8、2011.05.04-2011.05.13：答辩资格审查。9、2011.05.14-2011.05.20：进行论文答辩。10、2010.05.18-2011.06.03：按答辩意见进行修改并定稿。按指导教师要求收集相关的需要上交毕业论文资料。五、课题的成果形式 本课题最终将以论文的形式展现研究成果。六、其他有关问题或保障机制1. 大部分在校外实习，争