开发商逾期交房如何承担违约责任.doc

开发商逾期交房如何承担违约责任案情：2010年10月，原告方先生预购被告安徽省全椒县某房地产开发有限公司开发的位于襄河镇麟和苑11幢2单元502号商品房一套，建筑面积为98.11平方米，同时原告于10月2日和10月9日两次交给被告全椒县某房地产开发有限公司购房首付款共98583元。并于11月8日双方签订了商品房买卖合同，合同约定房屋总价款为318583元，首付款为98583元，余款220000元在签订合同后50个工作日内办理完按揭手续；被告全椒县某房地产开发有限公司应当在2011年9月前将验收合格的商品房交付给原告，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于 2010年11月9日在中国银行办理了按揭手续，开立银行按揭还款账户。到2011年9月，被告全椒县某房地产开发有限公司未能按约定时间交付商品房给原告。2011年11月28日，被告全椒县某房地产开发有限公司开发的商品房验收合格，并于11月30日通过手机群发短信的方式，将交房通知发给原告提供的手机号码，同时以国内挂号信将交房通知邮寄给原告提供的地址。但原告认为没有收到被告的短信和信件，被告全椒县某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，按日63.72元支付违约金10194.65元。庭审中，被告全椒县某房地产开发有限公司认可违约的事实，但承担2011年11月30日之前的逾期交房责任。同时，被告全椒县某房地产开发有限公司认为原告主张的违约金过高，逾期交房给原告造成的损失也就是房租损失，并申请对原告购房的同一地段房租损失进行司法鉴定。经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购麟和苑11幢502室98.11平方米的房屋租金损失进行鉴定，鉴定结论原告所购房屋的月租金损失为445元。被告全椒县某房地产开发有限公司支付鉴定费2600元。分歧：原告方先生诉被告全椒县某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，安徽省全椒县人民法院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方先生诉称：商品房买卖合同签订后，被告未能按时交付商品房给原告，根据合同约定被告应支付原告违约金。但原告找被告索要违约金时，被告一直不愿支付，故原告提起诉讼，要求被告按照双方签订的商品房买卖合同约定支付逾期5个月零10天（2011年9月至2012年2月10日）交房的违约金10194.65元，并承担本案诉讼费用。被告辩称：原告购买房屋是事实，被告逾期交房时间仅为2个月。我公司在2011年11月30日通过群发短信的方式，将收房通知发给原告，同时将收房通知书以挂号信的形式邮寄给原告。被告认为在2011年11月30日之前逾期交房的责任由被告负责，但原告主张的违约金过高，我公司应承担的是原告租金的损失，并要求对违约损失进行鉴定。评析：本案争议的焦点是被告房产开发公司应自何时承担违约责任，以及如何承担违约责任。违约是指合同当事人在无法定免责原因的情况下，不按合同履行义务的行为。民法通则第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”民法通则第112条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，由于开发商未能按约定交房，双方也约定了逾期未交房支付违约金。原告可以根据这个约定要求开发商赔偿损失。 最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，法院对该合同的效力予以确认。合同签订后，原告按合同约定的义务，向被告支付了购房首付款98583元，并在中国银行全椒支行办理了按揭手续，被告应按照合同约定的期限将原告订购的商品房交付给原告，被告未能按合同约定的时间（2011年9月前）向原告交房，因此被告应承担逾期交房的违约责任。对于违约时间的确定，原告主张被告承担5个月零10天的期限。被告认为过长，从被告提供的2011年11月30日通过中国移动发送到原告手机的信息记录及同一天邮政通信国内挂号信函收据，可以确定被告告知原告交房的时间。但考虑本案的特殊性，被告发出的交房通知，不能确定原告是否收到，故法院确定按5个月时间确定被告违约的时间。关于被告提出合同约定的违约金标准过高，请求予以减少问题：本案中原告对被告逾期交房造成的实际损失未提供证据加以证明，而被告认为其逾期交房造成原告的损失是房屋租金的损失，经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购房屋地段的租金损失进行鉴定，月租金为445元 。而合同约定的违约金损失每天为63.72元，显然约定的违约金明显高于原告造成的损失。中华人民共和国合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，被告请求适当减少违约金，法院依法予以支持。但鉴定的月租金损失445元，略显偏低，法院酌定为600元的月租金作为违约金的损失。关于鉴定费2600元，因引起纠纷是被告违反合同约定造成的，原告诉请是以合同为依据要求被告承担逾期交房的违约金并