水产批发零售市场招商策划书.doc

水产批发零售市场招商策划草案二零零八年第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：各楼层商品结构定位第五部分：招商准备工作第六部分：媒体选择策略第七部分：招商实施与时间进度表（略）第八部分：开业庆典第一部分：招商策略招商策略：立足西安、面向陕西。以陕西为重点，在确保陕西西安地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商等）运用电话、传真、网络、等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证西安地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：陕西地区招商占80左右；外地招商占15左右；预留出5的比例，作为机动或炒作。其中：陕西地区招商所占比例不得超出整体的80；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5；第五年租金递增6；第六年租金递增7；总体租金递增比例不超过原租金水平的20。2、首期交纳5年租金的30，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5；第七年递增6；第八年递增7；总体递增比例不超过20。可签定租约合同期为10年。首期就一次性交纳5年租金。可获得5年半实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳9年租金的30，入驻前交齐9年租金全款。可获得10年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为10年。二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳9年租金的30，入驻前交齐9年租金全款。可获得10年实际使用权的优惠政策。如9年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。三、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据现金是王的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。第四部分：各楼层商品结构定位楼层商品布局备注三楼水产、蔬果深加工二楼干货、调料首层鲜活水产、冷冻水产、蔬菜、瓜果B1冷冻水产冷库、水果蔬菜库房备选方案：楼层商品布置备注三楼 干货、调料二楼 蔬菜、水果首层鲜活水产、冷冻水产B1冷冻水产冷库、果蔬库房第五部分：招商准备工作一、招商准备工作（只针对配合招商部分）：1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。2、注册中文及英文的国内域名（.）。3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。4、完成设计制作西安水产批发零售市场招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。5、完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。6、完成设计制作西安水产批发零售市场的主体、各分体剖面模型沙盘。7、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。9、确定公司组织机构和部门设置。10、招商处的筹建。11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。二、招商实施内容：招商人员的招聘工作：为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业1年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作.招商部人员招聘计划：总人数为10人(暂定)。按楼层分招商分部、每两层设一个主管。管理组织架构：西安水产批发零售市场董 事 会招 商 总 部招商部市场部四部二部三部市场调查策划广告市场督导一部创意媒体第六部分：媒体选择策略一、 华商报：西安发行量第一的媒体，同时也是对上班族覆盖率是高的媒体，对本案的消费群覆盖力较强，影响力也较大，因此建议作为主要媒体选用。二、 西安交通音乐台：随着有车族的不断增强，电波媒体原来的弱势媒体特征近年来发生了变化，其覆盖对象包括司机及老板与高级白领群体，且投放费用低，因此建议选择西安交通音乐台，在预热及开盘前期进行辅助使用（投放频率可以考虑每天滚动10次）。三、 西安台：具有声光色综合应用，冲击力强的特点四、 户外广告：异地户外看板主要考虑扩大幅射半径和增强覆盖率的传播效应时使用五、 短信息群发：开盘前，阶段性使用。六、 活动：活动是营销热销氛围、扩大消费者接触面、促进口碑传播的重要方式，结合本案的特点及销售周期，建议除放号、开盘和参加房交会等常规活动外，还考虑其他有奖活动，以达到促销的目的。 第七部分：招商实施与时间进度表（略）第八部分：开业庆典开业庆典就是揭起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且