试论物权登记制度(毕业论文).docVIP

论文提纲一、 物权登记制度的概述。（一）物权登记制度概念（二）物权登记的分类l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记（三）物权登记的法律效力 1物权公示效力。2物权变动的根据效力。3权利正确性推定效力。4.善意保护效力。5警示效力。二、物权登记制度的弊端（一）中国物权登记之现状（二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一2.登记机关不统一3.登记效力未区分物权变动的原因4.绝对化的登记要件主义5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动三、物权登记制度的完善（一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理（二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则（三）制定物权登记法作为物权法的程序法（四）统一物权登记机关（五）统一物权登记的信息公示场所试论物权登记制度内容摘要：物权法是规范财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,物权法对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载 或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,物权法认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。关键词: 物权登记、概念、登记的效力、登记机关一、物权登记制度的概述（一）物权登记制度概念物权登记制度通常是指不动产登记制度,是物权公示制度的一种,是规定不动产物权变动的公示方法及效力的法律制度。具体来说,物权登记是指申请人向国家专门机关申请,由国家专门机关将不动产物权变动的各种情况记载在国家规制的专门登记薄册上的一种的制度。事实或行为是其产生的原因。（二）物权登记的分类1总登记与变更登记 根据登记机关进行登记的目的可划分为总登记与变更登记。总登记又称静态登记,指不动产登记机关为设立、更换不动产物权证书,建立或健全不动产物权管理秩序,在对某种不动产物权进行普遍清理、清查的基础上进行的全面登记。变动登记又称动态登记,指不动产物权登记机关日常进行的就不动产物权设立、变更、消灭等事项进行的登记。 2不动产所有权登记与他项权登记根据登记的性质可划分为所有权登记与他项权登记。不动产所有权登记包括物权的来源及取得时间、物权演变及土地和其附着物的面积、结构、用途、坐落、图形等现状及相关权利事项登记,涉及物权的各项情况。不动产他项权登记包括使用权登记、抵押权登记以及采矿权、特许取水权、林木采伐权等准物权登记。另外根据不同的标准,还可将物权登记分为初始登记、转移登记、更正登记、涂销登记、本登记、预登记、实体权利登记和程序权利登记等。（三）物权登记的法律效力 物权登记的法律效力,是指物权经登记后在法律上所体现的效果,亦即对社会所产生具有法律意义上的实际效果。它是整个物权登记制度的核心。1物权公示效力。物权的任何变动均应进行公示。动产物权的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记，这乃是财产法的基本规则，所以登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用。2物权变动的根据效力。对我国民事司法部门所确定的原则来说，登记作为物权公示手段的作用则更加重要。因为登记在这里不但发挥着针对第三人的公示对抗作用，而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立，变更与废止的作用。登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用，而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用，而且这是实质之主义登记制度的最重要的作用可以说登记在这里实际上成为设立、变更与废止不动产物权的根据。因此公示在此虽然只是一个形式要件，但它却对当事人的实体权利有决定效力。3权利正确性推定效力。权利正确性推定效力，指的是以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。不动产登记之物权应该与实际的不动产物权一致，这是正常的不动产秩序的基本要求。但是也不可否认，在当事人有过错或者登记机关有过错时，不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并一不致。但无论是权利人、相对人的过错，或是不动产登记机关的过错，登记对任意第三人说都应该是正确的登记，登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的。这是因为，对第三人来说，登记是国家专门机关所为之行为，当然也就是最具有社会公信力的事实。这一规定在法律规定上称之为“法律推定”。我国在民事立法与司法实践中是承认权利确定性效力的,如最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第九十条规定:以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的,抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。第六十一条规定:抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。但是登记物权推定正确的效力依法理不应及于对登记物权有过错的权利人，以及恶意第三人。对因权利人自己的过错而为的错误登记，法律允许经利害关系人申请而改正，对因登记机关误登记而出现的错误登记，法律也允许经利害关系人申请而改正，或者允许登记机关自己改正之。恶意第三人明知登记错误而为的法律行为不生效。可见，登记权利的正确性推定，效力只及于善意第三人，这是该原则的相对性。4. 善意保护效力。登记对不动产物权的善意取得人的利益至为重要。法律就是为了保护善意第三人，才将不动产登记簿记载之权利视为真实，赋予其社会之公信力。从而在信赖登记的善意第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被追夺，因此一种客观公正的社会交易秩序才能得到维护。若登记无此效力，那么善意第三人则在每次交易时都有义务检查其前手的权利的正确性，否则就要因为其检查不周而承担危险。很明显，这一要求对善意第三人是不公平的。因为登记本身具有社会客观公信力，对善意第三人提出这一要求也是不必要的。5警示效力。登记的主要任务之一是反映物权的详细法律信息，并在法律许可的范围内将其提供给社会，为市场交易服务。登记提供给社会的法律信息为全面的信息，当然可能既包括对利害关系人有利的内容，也可能包括对其不利的内容。这样作的目的，是让社会尤其是物权取得人了解该物的全面情况，然后自己决定是否进行有关的法律行为。这一点在抵押制度中显得非常重要。依据民事权利意思自治的原则，法律对抵押权人对自己是否成为抵押人以及成为第几顺位的抵押权人的事宜无权做出禁止性规定；那么如果在抵押物之上如果已经存在着顺位优先的抵押权，或者顺位优先的其它物权如用益物权时，抵押权人权利的取得要么实现困难，要么很不经济。但是如果物权已经给抵押权取得人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权的风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。登记的警示效力的作用就在于此。由此看来，我国担保法第35条的规定显然是有缺陷的。该条第1 款规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”第2 款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”这一规定虽然提高了抵押的安全性，但是却过份僵硬，在实践中运用的难度较大。因此，（1）登记已经为后顺位的抵押权人提供了足够的警示，尤其是抵押顺位的登记使权利取得人完全能够对自己的权利地位有明确的了解。依意思自治原则，是否设立后顺位的抵押权应当完全由当事人自己决定。（2）抵押只是为债权的实现提供担保而不是代替债务履行，债务人应首先履行其义务。当优先顺位的抵押权因债务人履行义务而获得清偿时，后顺位的抵押权人的权利，即使是超过了抵押物的价值也是有可能获得清偿的。（3）后顺位的抵押权人的权利仍然比不享有抵押权的一般债权人优先。（4）根据实践的经验我们可以得知，不动产尤其是地产具有随着国民经济的发展自然增值的特点，这一点已经成为一种规律性的现象，因此，超出抵押标的现有价值的抵押权，也会因这一特点而获得实现的机会。从以上分析可以看出，即使是后顺位的抵押权，即使债权超出优先顺位的抵押权所担保的债权的余额，因有不动产物权登记的保护，抵押权人的法律地位仍然比不享有抵押权人优越，他们获得清偿的机会仍然存在，因此设立这种抵押权完全合乎法理，而且具有积极的实践意义。因此在法律依照不动产登记能够建立正常的抵押顺位时，依法僵硬地限制多重抵押的价值并否定上述后顺位的抵押权的作法无论是在理论上还是在实践上都是不妥当的。二、物权登记制度的弊端（一）中国物权登记之现状我国目前的物权登记机关是“多头执政”，行政机关各自执法，各有各的管辖范围，更加之行政机关实行层层领导的机制，人为的因素很多，物权登记很不严肃，很不规范,登记成立的时间难以准确界定，登记冲突时有发生，且依据的法律、法规或部门规定也是不同的，由此造成的弊端甚多。在现实生活中，物权的登记机关是分别行使不同权力的各行政机关，登记机关各自为政，各执各的法，权力划分不清，相互掣肘，互相扯皮，或受利益驱动乱设登记机构，人为地将登记程序复杂化，故意增加登记难度借以收取名目繁多的登记费用等等。目前我国现有的登记制度很不完善，由于缺乏登记的基本的法律规定，缺乏对登记的程序，登记机关及其职权，登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详尽的规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的混乱状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误时常发生，各项登记之间经常发生冲突和矛盾，物权的登记所有人和实际所有人往往不相符形式和实质相脱离，档案记录与实际拥有不相吻合名不符实，如此等等问题颇多，且非常突出。法律应当服务于经济基础，适应于客观实际需要，物权登记应当是手段而不是目的，应当服务于经济流转和公平交易的需要。鼓励交易是我国合同法的一项重要原则，登记制度现存的问题极不利于交易安全和交易活跃与繁荣。物权登记制度现存的弊端如不可服，必将制约和反作用于市场经济。同时，意思自治是民法的一项根本原则，当事人意思自治是民事活动应当遵循的基本规则，物权登记作为物权转移的标志是对当事人意思表示自由的一种干预，这种干预应以必要为限度，而不应当本末倒置。（二）物权登记现存的弊端 现行物权登记存在的问题很多，极不利于物权公示效力之发挥，在一定程度上对物权法定构成不利之影响，弊端如下：1. 登记的法律依据不统一我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家土地管理局颁行的土地登记规则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等等，政出多门。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”表明我国采用登记生效主义，但具体登记工作如何进行并未作出规定，只是规定国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。而目前，物权法已经生效实施，物权登记仍未启动，物权登记不得不沿用原有的规定，登记法律依据不统一的局面仍然存在。2. 登记机关不统一动产物权的登记呈现的状况是各自为政，车辆归各级公安机关的车辆管理所登记管理，但因公安机关警力有限有些地方公安机关就授权让车辆拥有单位代为登记，这样实际中造成的混乱屡见不鲜。船泊和航空器登记也同样存在问题，其它动产物权登记同样存在类似的问题。不动产方面，根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一损害了登记制度的基础权威。3. 登记效力未区分物权变动的原因我国现行法律不区别不动产物权变动的原因，一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年城市房屋产权产籍管理暂行办法第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国继承法的规定明显相违的。按照我国继承法第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的城镇房屋所有权登记暂行办法第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。4. 绝对化的登记要件主义对于不动产物权登记的效力，我国立法采纳登记要件主义，但如何进行登记，登记的程序和登记的主体、客体、范围、效力等等未作具体规定。1983年的城市私有房屋管理条例、1987年城乡建设环境保护部制订的城镇房屋所有权登记暂行办法、土地管理法，以及土地管理法实施细则等对不动产物权登记作了相应的规定。我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也完全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会产生诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题的出现。5. 将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，1990年最高人民法院关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。我国目前的不动产登记机关多达四十多个，而且其他依据的法律各异。这种状况显然不符合国际惯用规则，亦有悖于法理。我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。三、物权登记制度的完善为了发挥物权公示效力和物权法定的基本要求，应当完善物权登记制度，极有必要对物权登记作出明确规定和要求，建立起统一的登记体系，严格登记秩序，依法设立和变更物权登记，从而使物权登记走向健康发展的道路，能够服务于经济建设，促进市场经济繁荣，适应经济发展需要。通过行政立法解决物权登记不统一问题，克服物权登记目前存在的混乱局面，规范物权登记行政行为，从而使物权登记秩序得以根本扭转，使登记制度适应物权登记之需要。（一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理对于法律、法规要求必须进行物权登记的动产，实行强制登记，不登记不享有合法权属，严格登记程序，明确登记机关的职责和权限，各行政职能部门各司其职，各自依法履行登记监控职责，对登记错误和失误实行过错责任追究，确立登记过错行政追究制度和民事赔偿制度，严格落实物权法第二十一条确立的物权登记损害赔偿制度，使动产物权登记适应流通需要。对于除此之外的法律、法规没有要求必须登记的动产物推行自愿登记，物权拥有人具有选择权，当事人意思自治，由其自主选择是否登记。但各地必须有此类动产物权登记机构，统一归口于公证机关，这样设置完全符合自愿登记的内在要求。如此，动产物权的登记即可秩序井然，呈现出宽严相济；自愿登记与强制登记相结合；活而不乱严而不死的依法而治的局面。（二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则经不动产权利人申请，国家相关职能部门将申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿，是权利人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行的登记。登记的功能主要体现在以下几个方面：（1）物权公示效力;（2）界定和保护产权;（3）维护交易安全;（4）提高物的利用效率;（5）物权变动的根据效力。由统一的行政机关承担登记工作，改变现行的登记机构多头执政的局面。鉴于行政机关从中央到地方各级人民政府均已建立起法制机构，且不动产物权登记的特殊性要求，笔者认为应将不动产物权登记统一归口于不动产所在地县级人民政府法制部门，并结合政务公开的实践作法，推行窗口政务行政大厅登记，对不动产物权登记公开，物权公示。由此，建立起统一有效的登记体系，信息公开便于查询，充分发挥物之效能。（三）制定物权登记法作为物权法的程序法基于物权登记的重要性的现实中物权登记的不规范现象，极有必要对物权登记作出统一规定，物权法是民事基本法律，物权登记则是实现实体权利的程序要件，应另行制定一部物权登记法作为物权法的程序法，就象民法和民事诉讼法；刑法和刑事诉讼法；行政法和行政诉讼法一样。从物权登记入手，规制物权法定和物之流通各各环节之行为，对物权登记，包括动产和不动产在内，均予以规定，对登记的程序，登记机关及其职权，登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详细的规定，制定一部统一的物权登记法作为物权法的程序法。物权法在制定时也考虑到时物权登记问题，对此已作出原则规定，物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这是制定物权登记法的基础和依据，鉴于物权登记的重要性和实践中物权登记存在的弊端，制定一部统一的物权登记法极有必要。制定物权登记法，规定动产和不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善物权登记制度。（四）统一物权登记机关物权登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。由政府法制部门统一归口管理物权登记事务，代表本级人民政府行使物权管理行政权，对动产和不动产按照法律规定的要求和要件具体实施物权监督管理，在各级政府法制部门内设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。对动产物权之登记实行当事人自愿原则，由各地公证部门依法办理。凡经登记备案由县级以上人民政府发给相应证书，如：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证或其它相应的证书，以此作为权利人营业凭证，并受到法律保护。（五）统一物权登记的信息公