当涂县襄城明珠项目市场调研报告.doc

目录目录 第一章第一章 宏观环境及外部影响因素宏观环境及外部影响因素 3 一、当涂宏观环境分析3 二、当涂经济发展状况5 三、行业相关政策影响分析8 四、房地产宏观市场11 第二章、土地供应第二章、土地供应 14 第三章、房产市场总体供需分析第三章、房产市场总体供需分析 17 一、马鞍山市市场状况17 二、当涂市场状况19 三、目标市场供应分析21 四、目标市场需求分析22 五、目标市场产品分析23 第四章、当涂房产市场市场调研结论第四章、当涂房产市场市场调研结论 25 一、调研结论25 二、调研启示26 附件：楼盘资料附件：楼盘资料 28 前言前言 房地产项目的开发必然涉及到区域市场的发展现状、趋势以及消费群体等等方面的内容，因此要求对项目区域市场的情况有着相当的了解和把握， 只有充分了解项目所在市场的基本情况，才能更好的在尊重市场的前提下，制定企业以及项目发展战略，并采用行之有效的方式和方法，取得项目开发 的成功，达到企业利润的最大化。 当涂房地产市场对于我们来说，属于未曾开发的市场，因此对于当地市场的基本情况处于了解但不熟悉的状况，因此我们有必要对当涂房地产市场 的发展作详细而又针对性的市场调查，以掌握尽可能多的资料，真正倾听市场的声音，为项目开发制定完善的发展战略，并进行准确的市场定位和项目 定位，以有效的规避风险、保障项目开发的成功并获取最大化的利润，达到双赢的局面。因此本次调研主要从宏观、微观方面对市场进行调研分析，以 准确的把握市场脉搏，并为后续工作的跟进作准备和引导。 第一章第一章 宏观环境及外部影响因素宏观环境及外部影响因素 一、当涂宏观环境分析一、当涂宏观环境分析 1 1、地理位置、地理位置 当涂县位于安徽省东部，介于南京与芜湖之间，地处长三角城市群顶端，与江苏江宁、高淳、溧水 3 县(区)接壤，与江苏边界线总长度为 126.9 公里，拥有长江岸线 20 公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。全县总面积 1346 平方公里，总人口 64.65 万，辖 10 镇 4 乡。 2 2、区位交通、区位交通 区位优势明显。长江黄金水道、皖赣铁路、205 国道、314 省道和马芜高速公路穿境而过，县城 40 公里半径范围内有两座机场即南京禄口机场和芜 湖湾里机场，县城 80 公里半径范围内有 6 座长江大桥(其中马鞍山长江大桥即将建设)，水、陆、空交通运输十分快捷。 3 3、自然资源、自然资源 自然资源丰富。全县耕地面积 65 万亩，水面 47 万亩，属典型的江南鱼米之乡，是全国粮棉生产大县。当涂的石臼湖大闸蟹，金脚红毛，青背白脐， 体大肉嫩，黄多油厚，味道鲜美，久负盛名。地下矿产资源丰富，探明有开采价值的金、银、铜、锡、铁等矿产共 20 多种，铁的储量为华东之最。 4 4、产业结构、产业结构 产业基础较好。基本形成五大产业集群，以博望刃模具和机床制造为主体的机械制造业；以长江钢铁为主体的冶金压延业；以黄池食品为主体的绿 色食品加工业；以海狮巾被为主体的纺织服装业。上市公司江苏红太阳集团、浙江盾安集团等大项目落户当涂，形成了医药化工等新的产业板块。 5 5、历史文化、历史文化 文化积淀深厚。自秦始皇统一中国推行郡县制时，当涂就已建县，初名丹阳。隋开皇九年（公元 589 年）定名当涂。当涂是历代文人墨客揽胜抒怀 的绝佳之地，唐代大诗人李白一生七次游历当涂，留下望天门山等千古绝唱，晚年定居当涂，终老后葬于当涂青山脚下。 6 6、行政区划、行政区划 二、当涂经济发展状况二、当涂经济发展状况 1 1、工业发展、工业发展 2007 年一季度全县规模工业实现增加值 48849 万元，按可比价计算，增长 44%；产品销售率达 92%。一季度，当涂县招商引资增幅大，全县合同利 用县外资金 8.87 亿元，实际到位资金 5.85 亿元，同比增长 89.1%，引进的项目中以工业项目占主体。新引进投资规模 50 万元以上的签约开工项目 60 个，实际到位资金 1.83 亿元，其中工业项目 54 个，已到位资金 1.71 亿元，占签约开工项目到位资金的 93.7%，为工业经济的发展，注入了活力，夯实 了基础。 2 2、固定资产投资、固定资产投资 固定资产投资高速增长。2007 年一季度，当涂县累计完成固定资产投资 94974 万元，同比增长 37%。其中城镇投资 75892 万元，增长 27.7%；房地 产开发完成投资 8642 万元，增长 262.8%。农村投资 10440 万元，增长 38.8%。在城镇投资中，新建项目投资 51048 万元，改扩建和技术改造 21244 万 元。3 月底全县在建施工项目 172 个，其中 500 万元以上的投资项目 134 个，当年新开工项目 93 个。固定资产投入不断加大，项目建设有序推进，为县 乡经济的快速发展增强了后劲。 3 3、城乡居民收入、城乡居民收入 200 一季度，当涂县在岗职工平均工资 4516 元，增长 11.8%；农民人均现金收入 1936 元，增长 19.4%。农民现金收入大幅度增长的主要原因：一是 农民外出务工和在本地企业工作，工资性收入增长；二是农民出售农、牧业产品多、价格高，农民家庭经营收入大幅度增加；三是财产、转移收入成为 农民收入的又一增长点。 4 4、消费品零售额、消费品零售额 2007 年一季度，当涂县完成社会消费品零售总额 48829 万元，增长 15.1%。其中，批发业 5570 万元，增长 20.6%；零售业 38836 万元，增长 14.6%；住宿和餐饮业 4423 万元，增长 12.8%。 5 5、宏观经济景气指数趋势、宏观经济景气指数趋势 三、行业相关政策影响分三、行业相关政策影响分析析 1、产品结构：自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须 达到开发建设总面积的 70以上。 2、税收政策：从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 3、信贷政策：提高房地产企业贷款门槛，对项目资本金比例达不到 35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。从 2006 年 6 月 1 日起，个 人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行 首付款比例 20的规定。 4、货币政策：2006 年月日提高贷款基准利率个百分点；中国人民银行决定从年月日起，上调存款类金融机构存款准备 金率.个百分点，农村信用社（含农村合作银行）存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金率；从 8 月 19 日起提高 1 年 期贷款基准利率，从 5.85%到 6.12%，提高 1 年期存款基准利率，从 2.25%到 2.52%；2007 年 1 月 15 日起，再次上调人民币存款准备金 率 0.5 个百分点。 5、加大土地调控力度，督察各地土地出让违法行为，由中央组织督察组多次对地方政府的违规出让土地行为进行调查和督办。 针对“国六条”的调控，新天地行销机构预测如下： 1、土地市场规范化，政府硬性指标有法可依，对房地产开发过程中出现的各种土地占有、使用、开发等问题进行了限制和约束，推进房地产市场改革； 2、土地从闲置时间上进行了明确的界定，并以程度轻重缓急作出了详细的处罚规定，运用量化手段使可操作性前进了一大步，将对开发进度提出更高 的要求； 3、土地价格继续上涨。随着国家调控政策的落实以及泗县经济发展的深入，房地产市场将向一个更高、更专业的水平发展，由此推动了土地市场价格 继续上涨； 4、政府土地供应量下降，市场土地供应量小幅变化。国家系列调控政策使得政府土地管理严格，土地供应量受到限制，而国家打击“囤积土地”的政 策，会迫使持有过多土地资源的开发商向市场放出土地资源，调节整体土地供应，市场小幅变化； 5、土地利用率得到提高，囤积土地减少，开发量有增大的可能。市场土地并不是操纵在几家开发商手中，土地分隔成几块掌握在不同开发商手中，会 造成一块完整的土地参与的开发商增加，开发项目的数量增加； 6、全国情况千差万别，再加上地方政府对政策实施力度的差异， “国六条”要取得预期效果至少需要 1 年以上的时间，同时“国六条” 更多的是影响 大中城市的房地产开发，对中小城市来说特别是县域城市，不会产生太大的影响。 政策影响评测：政策影响评测： 国家宏观调控政策的重点主要是集中房地产投资开发过热的区域，在制定政策时主要也是以打击恶意炒作、哄抬房价等违反市场经济原则的行为， 而对于一些内陆省份或者三、四线城市来说，房地产开发主要以自主为主，属于市场的刚性需求，因此总的来说受调控的影响较小。针对宏观政策对当 涂房地产的影响评测主要体现以下方面： 当涂房地产发展属于理性增长范围，城市整体均价在 2100 元/平米左右，参照居民收入水平尚处于合理范围，现阶段快速发展属于市场实际需求增 加，因此居民购房置业意愿较强，受宏观调控影响较小； 国家从 2004 年开始的宏观调控，促使一部分开发商开始转战三、四线城市，在宏观调控的条件下，当涂房地产市场从 2004 年开始迈入快速发展期， 房地产开发建设受宏观调控的影响小，从另外一方面可以说，国家对房地产热点片区的调控，促使当涂房地产获得了更多的机会和资金； 国家宏观调控政策的重点主要是集中在大型城市、沿海发达城市以及其他房地产过热的城市中，而对三、四线城市的调控力度相应较小，政策的浮 动区间相比而言较大，因此在国家政策的前提下，地方性政策并未对房地产行业发展进行限制； 当涂地方性政策限制较小，在国家政策指导下，对相关项目进行一些较为宽松的指导，在土地、审批、规划等方面按照统一规划来进行； 2006 年国家一轮密集的宏观调控政策并未收到预期的效果，房价上涨趋势稍有减缓、房地产投资开发的热度并未降低，并且投资开发的战场开始转 向三、四线城市和内陆主要城市，针对如此的情况，在新的 2007 年中，预计国家将会有新的政策和手段，其中不排除将 2006 年新政进一步细化，在执 行力度上更为严格，在实际操作上更为具体和明确，杜绝和降低国家政策为地方政府弱化的行为。 四、房地产宏观市场四、房地产宏观市场 1 1、房地产开发投资额呈平稳增长态势，总量占全省第三位。、房地产开发投资额呈平稳增长态势，总量占全省第三位。 2006 年，全市完成房地产开发投资额 30.79 亿元，位居全省第 3 位（合肥 280.64 亿元，增长 47.5%；芜湖 59.34 亿元，增长 35.7%） ，增长 16.6%。开发投资额占全社会固定资产投资额的比重为 11.7%。在全市各种商品房类型投资中，住宅投资 25 亿元，增长 14.9%，占房地产开发投资额的 比重为 81.2%；办公楼投资额为 0.32 亿元，增长 45.5；商业营业用房投资额为 4.99 亿元，增长 58.9%；其他商品房投资额为 0.48 亿元，下降 63.1%。2006 年全市商品房施工面积突破 500 万平方米，达 532.92 万平方米；竣工面积和销售面积双双突破 200 万平方米，分别达 244.36 万平方米、 227.94 万平方米。 20062006 年全市房地产开发主要指标（单位：万平方米、亿元）年全市房地产开发主要指标（单位：万平方米、亿元） 项 目全市合计增幅（%） 其中：住宅增幅（%） 施工面积 532.9229.3443.9628 竣工面积 244.3689.5218.9295 销售面积 227.9423.9220.4327.6 销售收入 50.795.648.5113.3 空置面积 5.72-50.14.18-57.8 2 2、供给结构进一步调优，安置房和经济适用房比重加大。、供给结构进一步调优，安置房和经济适用房比重加大。 2006 年，我市完成的 25 亿元商品住宅投资中，90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅投资额为 10.45 亿元，增长 30%，占住宅投资的比重为 42%。全年完成经济适用房开发投资 3.69 亿元，增长 58.4%。从施工情况看，全市安置房、经济适用房施工面积分别达到 112.39 万平方米和 58.17 万平 方米，占住宅施工面积的比重分别为 25.3%和 13.1%。全市 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅施工面积为 190.74 万平方米，占住宅施工面积的比 重为 43%，当年竣工 99.03 万平方米。 3 3、安置房和经济适用房销售较好，商品房空置面积下降。、安置房和经济适用房销售较好，商品房空置面积下降。 较为合理的套型匹配、日益完善的市场交易，加上我市适时调整个人住房信贷上限，一系列利好因素促成目前房地产市场购销呈现较为稳定的增长 态势。2006 年全市商品房销售面积为 227.94 万平方米，其中住宅销售面积 220.43 万平方米，分别增长 23.9%和 27.6%。全市商品房销售额为 50.79 亿 元，其中住宅销售额为 48.51 亿元，分别增长 5.6%和 13.3%。2006 年全市安置房竣工面积达 93 万平方米，增长 5 倍，安置房竣工面积占全市住宅竣工 面积的比重为 42.5%，是全市房屋竣工面积增长较快的主要原因。 2006 年全市销售 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅面积为 118.74 万平方米，占住宅销售面积的比重为 53.9%；销售经济适用房 30.32 万平 方米，占住宅销售面积的比重为 13.8%，增长了 93.5%。2006 年全市销售住宅 1.99 万套，较上年增加 0.55 万套。全市房屋空置面积由上年年末的 11.47 万平方米下降至 5.72 万平方米，其中住宅空置面积由上年年末的 9.9 万平方米下降至 4.18 万平方米。其中：90 平方米以下（含 90 平方米）商 品住宅空置面积仅为 0.72 万平方米。 4 4、房价上涨过快的势头得到明显遏制，销售价格出现小幅回落。、房价上涨过快的势头得到明显遏制，销售价格出现小幅回落。 2006 年，全市商品住宅的销售价格呈小幅度回落，扭转了前几年增幅过快的趋势。2006 年，全市安置房、经济适用房共计销售 13.02 亿元和 0.92 万套，成交均价约 1400 元/平方米；90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅共计销售 22.93 亿元和 1.2 万套，成交均价约 1900 元/平方米。与上年相 比，安置房、经济适用房成交套数增长 1 倍，销售额增长 1.2 倍。受安置房、经济适用房销售的调配作用，全市现房、期房销售价格分别由上年的 2733 元/平方米和 2409 元/平方米下降至 2107 元/平方米和 2402 元/平方米。 5 5、资金来源渠道、结构明显变化，开发商对银行依赖程度提高。、资金来源渠道、结构明显变化，开发商对银行依赖程度提高。 2006 年全市用于房地产开发投资资金为 30.21 亿元，较上年略有增长。其中：国内贷款 6.05 亿元，增长 85.5%；自筹资金 11.34 亿元，较上年下降 7.6%。国内贷款占资金来源小计的比重由上年的 10.8%上升为 2006 年的 20%，自筹资金占资金来源小计的比重由上年的 40.7%下降为 37.55%。房地产开 发企业的开发资金对信贷部门的依赖程度有所上升。 6 6、待用土地、土地购置情况规模缩小，房地产开发先期指标不理想。、待用土地、土地购置情况规模缩小，房地产开发先期指标不理想。 2006 年全市房地产业待开发土地面积为 40.15 万平方米，购置土地面积 48.04 万平方米，分别下降 29.9%和 40.2%。土地成交价额也较上年下降 45.7%。作为房地产业的先期指标，待开发用地和土地购置面积的下降，将直接限制我市房地产开发规模。 7 7、展望未来、展望未来 全面实施“国八条” 、 “国六条”有关调控措施的同时，有效地调优了商品房供给结构，并不断完善了一级、二级市场，这些措施的实行，将在房地 产开发和销售方面产生积极的拉动因素。居民收入不断增长、日益完善的市场交易以及城市“东扩南进”的规划调整必将有力促进房地产业持续增长。 今后一段时间内，房地产市场将继续保持平稳发展，开发投资总量将继续扩大，增速会在现有的基础上保持平稳，波动的可能性不会太大。 第二章、土地供应第二章、土地供应 二五年出让地块统计表 面 积 （亩）合 同 资 金 （万元） 成交单价出让编号地块位置 出让面积代征面积合计 竞得人 出让金 (万元/亩) 代征费用合计 出让时间 马土挂 2004-9 号 雨田路与马钢便道交 叉口西北角 16.931.58618.516 马钢康泰 102060.2482810482005-1-5 马土挂 2004-10 号 花山路北段东侧(原盾 牌涂料) 22.13.62325.723 康华 160072.39816002005-1-6 马土挂 2004-11 号 花山路北段东侧(原轻 工机械厂) 22.045.80927.85 力华置业 1432.6651432.62005-1-7 马土挂 2005-1 号 雨山路与佳山路交叉 口东南角(原药检所) 5.6430.5396.182 家和 840148.8578402005-4-14 马土招 2005-1 号 工人电影院及西侧旧 改项目 13.90513.905 国画 19.119.12005-4-22 马土招 2005-2 号 沙塘沿五栋旧改项目 1.82451.8245 山东中天 云峰 40402005-4-22 马土招 2005-3 号 印山路与雨田路交叉 口东南角(映翠花园 M1) 39.6134.15143.764 海宇 12283110513332005-4-29 马土招 2005-4 号 雨田路东侧(映翠花园 M5) 35.683.90539.585 向山 1071.113630.021001171.11362005-4-29 马土挂 2005-2 号 红旗路与雨山路交叉 口西南角 14.56414.564 春天 142097.514202005-5-12 马土招 2005-6 号 宁北村旧改项目 44.9645.58750.551 明星 151.8151.82005-5-13 马土挂 2005-3 号 湖西路与花雨路交叉 口西南角（原雨山区 法院） 2.8830.3273.21 长江 640221.996402005-5-18 马土招 2005-7 号 湖西路与花雨路交叉 口东南角 12.26312.263 加华 1851.71511851.72005-9-1 马土招 2005-8 号 东湖路与雨田路交叉 口东北角（映翠花园 M6） 41.3469.28550.631 金帝 1246.5830.152351481.582005-10-25 马土挂 2005-7 号 原宏达塑料厂南侧 0.1480.148 新长征 7.0447.577.042005-11-30 马土挂 2005-8 号 花山路西侧（原环卫 处） 8.3228.322 颐华 83099.748302005-11-30 合计 282.2334.812317.03913397.9346813865.93 第三章、房产市场总体供需分析第三章、房产市场总体供需分析 一、马鞍山市市场状况一、马鞍山市市场状况 1、20062007 整体新上市量（不包含 2004、2005 年上市）：90 万各方米住宅，约合 7500 套。 可交易量（包含 2004、2005 年上市可售）：12415 套住宅。 2、整体去化量：住宅销售 7648 套 商业 上市面积：397992 销售：4174.3 办公用房 上市面积：27169 销售：34521.47 附表 1 马鞍山市 2006 年销售情况表 类别住宅办公商业 项目可售套数成交套数均价（元）可售面积（m2）成交面积（m2）均价（元）可售面积（m2）成交面积（m2）均价（元） 全市 47677648267022995.094174.352528300687.59973056034 花山区 21773981292319690.582991.982923112809.5734521.477092 雨山区 192227962820721.8300144600.3949913.435797 金家山区 66887123092582.681182.37152943277.6312870.14118 开发区 000000000 3、重点楼盘去化量 马鞍山市重点楼盘去化量 楼盘名称 总套 数 已备案总建面（）可售面积（）可售套 数 成交套 数 住宅均价（元/）商业均价（元/） 区属 康泰佳苑 804126961.694661123856631319756 雨山区 国际华城 1919210746.470587.744351270282810054 碧溪花园 75361288.838335.04412552782 不包含 420 套拆迁 房 东方明珠世纪花 园 52055602.629905.8914292862 西湖花园 1089145414.2471315.8630861329385572 春晖家园 1136130956.3537326.583228102735 （土地发展中心提供） 4、20062007 年度新增土地放量：1683 亩 预计 20072008 年放量 2000 亩 5、20072008 年度重点项目预售量：110 万平方米。 6、20072008 年度预计去化量：预计可去化 60 万平方米。 （该预计为 20062007 年新增房源面积） 7、备注：马鞍山目前别墅项目在售楼盘仅 35 家，并且销售情况良好，余量较少。07 年国际华城将推出别墅房源，预计在 72 套联排、叠加。12 套独 立别墅。并且其它有别墅的项目均可能打开别墅房源，预计明年全市将有 6 家别墅楼盘同时在售，别墅的竞争不言而喻。 二、当涂市场状况二、当涂市场状况 1、20062007 年整体上市量：22.6 万平方米 2、整体去化量：20.4 万平方米 其中 20062007 年新上市房源销售：8 万平方米 名称单位住宅商铺合计 2006 年新增预售面积万平方米22.6 万 销售套数套 685111796 销售面积万平方米 7.40.68 其中 成交金额万元 142001730015930 2006 年现房销售（及 04、05 年开发的预售面积）万平方米12.4 万 销售面积套 10872931380 销售套数万平方米 10.81.612.4 其中 成交金额万元不详不详不详 3、当涂的主要楼盘的去化量： 项目名称开发总量（m2）已拿预售证面积（m2）已售面积（m2）价格（元）户型面积（m2）商铺价格（元）项目定位 九韵国际 19600061641360001750-220092-1504200-4800 中高档 姑孰新城 15000050000250001800-220075-1304500 中高档 襄城明珠 21000093688750001860-2400123.88-2524800 中高档 飞达阳光 7000027440250001600-220080-1324500 中低档 （土地管理局提供信息） 4、20062007 年度土地放量：500 亩。20072008 年预计放量 400 亩 5、20072008 年度重点项目新增预售量：约在 30 万平方米。 6、20072008 年度去化量：整体去化量成上升趋势，但是幅度不会太大，销售面积约在 25 万平方米。 7、备注：目前当地别墅楼盘仅仅襄城明珠和姑孰新城在预约中，其中，襄城明珠 33 套、姑孰新城 55 套。目前预约价格在 4000左右。姑孰新城价格 略微高于前者，最高价格在 4500 元/。2007 年当地的九韵国际等共四家有别墅项目的楼盘将会参与别墅销售的竞争。根据目前情况看，其 别墅价格还算合理，但是市场实际需求并不是很大。 （马鞍山的别墅价格约在 42004800 元/） 。 三、目标市场供应分析三、目标市场供应分析 1、 当涂市场房地产开发仍然是以多层建筑为主，绝大部分项目的首期推盘都选择多层建筑，说明多层建筑目前认识市场供给的主流，同时消费者对于 多层建筑的认可程度较高； 2、 当涂市场小高层、高层建筑逐渐进入市场，同时消费者对小高层、高层建筑的认可度也在逐渐上升，尤其是清河中心区域，同时大盘项目在二期或 者三期都规划有部分小高层和高层建筑，市场观望气氛依然很浓，但是从中可以看到小高层、高层欲进入主流的市场的动向，如 100 万平米的香格 里拉就是以小高层、高层建筑为主； 3、 大盘开发市市场主流和竞争的主体，开发规模在二十万平米的项目就有 56 个，而十万平米左右的项目更是常见于市场，因此可以毫不犹豫地预见 到，当涂房地产的竞争将主要是大盘之间的竞争； 4、 从户型面积来看，主流依然是三房两厅的房子，这也与当涂的家庭人口规模相适应（34 人的家庭占据主流） ，市场供给与需求相吻合，满足实际的 自住型需求为主要目的； 5、 主力面积在 100130 平米之间，参照市场均价，则可以得出单套房屋总价基本在 2535 万之间，结合当地居民收入水平和消费水平来看，是出于 消费者的可承受范围，尚有上涨的空间； 6、 注重小区规划设计和物业管理，水景、会所等几乎成为小区景观的代名词，大部分小区聘请专业物管公司进行小区后期的物业管理； 7、 在产品设计的角度来看，从设计理念、居住理念方面都较为保守，产品特征比较平凡，在一定程度上来说，普遍产品亮点不足，对消费者的需求和 心理把握程度还不够准； 8、 营销推广方面大部分的项目由专业的营销策划机构负责，房地产开发的专业分工进一步加强。 四、目标市场需求分析四、目标市场需求分析 1、 房地产消费需求逐年扩大，开始进入新一轮的置业高潮； 2、 消费观念改善，逐渐拉近与沿海发达地区的差距，消费者由基本的居住需求转入对居住品质的需求，在产品设计、物业规划、后期管理、景观设置 等方面都提出了更高的要求； 3、 消费者对多层住宅较为偏爱，气候因素、地理因素以及后期费用等因素的影响较大，同时也与置业群体的平均年龄较大有一定关系； 4、 小高层和高层住宅逐渐在市场上崭露头角，也得到一部分消费者的认可，且这部分购买人群平均年龄较低，城市中心区的小高层和高层较为受欢迎； 5、 三房两厅成为当地消费首要考虑的户型，这与当地家庭规模和人口结构有很大关系，据测算，当涂城市家庭平均规模为 34 人，3040 岁为置业的 高峰人群，三房两厅的布局形式较为合适； 6、 100130 平米面积范围较为理想，一方面是从户型设计的角度考虑，另外一方面也是结合当涂的房价以及总价来考虑，总价是当地消费者较为关注 的一个方面； 7、 消费者对价格的敏感程度主要体现在总价上，3040 万为最佳承受范围，结合单价则可以得出：100130 平米，多层 24002800 元/平米，小高层 和高层 28003500 元/平米，基本上是消费较为认可的标准价格、面积配比； 8、 户型布局设计方面，主卧朝南、客厅朝南，两厅、一卫或两卫，大卧室、南北通透、采光好等条件成为消费者购房时对户型的基本要求； 9、 景观要求、交通组织、绿化、会所等配套设施也成为消费者关注的因素； 10、地段、价格、户型成为消费者购房决策的主要参考依据； 五、目标市场产品分析五、目标市场产品分析 市场供需有其天然的内在联系，主要由市场杠杆进行自发调节，在这一过程中市场供需是围绕平衡点进行波动，在理性的波动范围内，供需之间的 变化趋势将会保持基本一致。 1、 市场供给主要以多层为主，成为市场的主流产品，同时也与消费者现阶段的实际需求相适应，小高层、高层、别墅占一定比例； 2、 多层住宅中主要以平层建筑为主，少量的复式、跃层作为相应补充，在部分楼盘出现复式房与联排别墅相结合的布局形式（如大湖城邦） ； 3、 多层住宅主要为坡屋顶设计，预留太阳能安装位置； 4、 多层住宅大部分带阁楼，大部分阁楼有顶层直上，同时与顶层捆绑销售，价格独立计算，少量阁楼设计成可单独销售； 5、 小高层、高层住宅以板式为主，点式布局较少； 6、 多层住宅楼间距在 2430 米之间，日照系数为 1.21.3； 7、 小区车位采取地下车库、半地下车库和地上车位相结合的方式；车库、车位与住户达到较高的比例，多层住宅约为 0.6 左右，小高层、高层住宅稍 低，约为 0.4 左右； 8、 容积率多层一般在 1.31.5，小高层在 1.61.8，高层在 2.0 以上，整体的容积率在 1.41.6； 9、 三房两厅户型为市场供给的主流产品，四房、两房相对较少，但是两房产品在市场的受欢迎程度较好，两房产品购房者的平均年龄较低； 10、100130 平米为市场的主力面积，符合当涂的要求，但是 80100 平米户型面积的产品在市场的销售情况喜人； 产品研究启示产品研究启示 消费特征代表市场的需求层面，产品特征代表了市场供给层面，在供需层面的相互作用中促进供需两旺、行业平稳增长，在此基础上我们能够从上 述的研究分析中获得相应的启示和灵感，以更好的把握市场脉搏，了解需求市场特征，以需求为导向、以客户为标准，获得市场的认可和项目开发的成 功。 1、 多层住宅依然是市场需求的主流，小高层、高层逐渐为消费者接受，但是短期内在配比方面必须以多层住宅为主，小高层、高层住宅为补充； 2、 三房两厅的主力户型顺应市场需求特征，但在户型的创新上应加大力度； 3、 100130 平米的主力面积在短期内依然是市场的主体，也是消费者的首要选择； 4、 80100 平米的户型面积和两房户型成为未来的发展趋势，从价格上涨、总价变化、购房群体年龄层次的转变等都可以说明这一问题； 5、 完善社区配套，将社区内休闲配套与社区外的市政配套相结合； 6、 景观设计与当地需求相适应，充分考虑水景、绿化与自然风光、人文特征的结合； 7、 产品细部设计方面应充分考虑当地居民生活习惯，大客厅、大卧室以及厨卫需求特征； 8、 南北通透、四明设计、干湿分离、动静分区等设计理念融入到产品的创新和升级换代中。 产品的分析研究是一个大型的课题项目，在市场调研的基础上，充分了解市场供、需层面的相关情况，同时应结合当地居民生活习惯、城市特征、 城市发展趋势、人文特征、地理气候环境，并考虑当地房地产行业与周边区域和房地产前沿城市的区别，准确定位当涂房地产行业所处的发展阶段和历 程，预测行业发展趋势、产品发展趋势以及消费需求的变化趋势。只有将这些情况融入到产品的设计、规划、推广中去，才能真正将项目开发推向更大 的成功。 第四章、当涂房产市场市场调研结论第四章、当涂房产市场市场调研结论 一、调研结论一、调研结论 通过对项目区域的详细市场调研，并结合城市特征和操作经验，对当涂房地产市场得到以下主要结论： 1、 城市发展前景看好，未来发展潜力较大； 2、 城市发展水平较高，发展速度加快，城市、经济发展正处在转型时期，各项产业的发展开始全面进入快速发展的时期； 3、 城市定位更为明确，苏北城市群经济重心的定位目标将推进当涂城市发展，城市内部的功能定位逐渐明确，并开始步入正常的开发建设轨道； 4、 城市建设日新月异，新城区建设与老城区的改造同步进行，现阶段主要以新城区建设作为主要的任务，当涂步入城市扩张时期，将会为产业结构升 级、居民收入水平提高、房地产行业的快速发展提供契机； 5、 城市区位优势进一步体现，固定资产投资加速，外地资本进入本地市场，加快城市的发展； 6、 “三淮一体”的总体规划初见成效，但是还有很长的路要走； 7、 经济开发区建设驶入快车道，工业园区、青浦东部区域以及大学城建设初具成效，并逐渐体现其自身独特的区位定位优势； 8、 居民收入水平增长较快，整体水平接近和超过苏北城市平均水平，人均 GDP 达到 1 万元，2005 年城镇居民可支配收入 9000 多元，农村居民收入水 平大幅度提高； 9、 商业发展水平有待进一步提高，各种商业业态在竞争体制方面有待加强，进入有效的竞争者和竞争机制，有利于促进整个市场的繁荣； 10、居民商业消费观念较为保守，在一定程度不利于当地商业发展水平的提高； 11、房地产开发投资增长较快，市场供给量从 05 年开始大幅的增长，处于供需两旺的局面，价格上涨速度较快，上涨趋势明显，尚处于一种理性 的上涨范围； 12、房地产项目市场放量增大，大盘开发时代来临，未来市场将是大盘竞争的格局； 13、住宅消费升级换代的时期开始到来，消费者居住需求发生变化，由满足于基本需求开始向多元化的品质追求过渡； 14、消费者对产品的需求在现阶段难以突破主流产品占主导地位的模式，但是未来发展趋势应该是多样化，并且所经历的过渡期不会持续很长时间， 房地产发展速度加快、发展水平提高将缩短这一期限； 15、房地产发展水平有待进一步提高，在资源整合、营销推广、产品设计等方面需更加专业化，以适应当地居民需求的变化； 二、调研启示二、调研启示 调研分析是前提，从调研分析中获得相应的启示，真正运用到项目的开发建设中去，才是我们最终的目的和期望。针对当涂市场的调研结论，我们 可以从中获得以下启示： 1、 当涂城市发展水平良好，城市发展速度和城市建设步伐的加快必然为房地产行业提供更多的条件和有利因素，在一定程度上促进房地产行业的发展， 同时有效启动内需，并带动潜在需求的释放； 2、 宏观经济运行状况良好，经济发展水平提高，为提高整体的收入水平奠定了坚实的基础； 3、 区域功能定位更加明确，进一步发挥区域资源优势，创造良好的投资开发环境； 4、 居民收入水平提高较快，收入水平是消费水平以及其他消费支出环节的基础，可以说收入水平决定了支出结构以及各项支出的水平，尤其将引起衣 食住行的结构发生变化； 5、 固定资产投资加快，房地产行业加速发展，未来市场前景看好，发展潜力较大； 6、 房地产需求开始由单一的居住需求向多元的复合型需求转变，主要体现在产品、观念等方面； 7、 房地产价格上涨空间较大，上涨趋势明显，但是在价格上涨的同时，对价格与产品相对应的层面有更高的要求； 8、 房地产开发资本多元化，开发模式也开始向专业化方向转变，最明显的特征就是当涂 80%以上的楼盘开发有专业公司的介入和参与； 9、 大盘时代的市场竞争将会更加激烈。 附件：楼盘资料附件：楼盘资料 项目名称：项目名称： 阳光花园阳光花园 项目位置：当涂县提暑路项目位置：当涂县提暑路 1717 号号 调研时间调研时间:07.3.6:07.3.6 项目名称项目名称阳光花园绿化率绿化率 35% 容积率容积率 1.75 开发单位开发单位飞达房地产总建筑面积总建筑面积7 万总占地面积总占地面积4 万 物业公司物业公司马鞍山中房物业物业类别物业类别多层小高层商铺交楼标准交楼标准毛坯房 主力户型主力户型三房两厅两卫层高层高/ /层数层数/ /栋数栋数 13 栋多层 2 栋小高 层 住宅物业费用住宅物业费用0.5 元/ 开盘时间开盘时间 2006.11 竣工时间竣工时间 2008.1 楼栋间距楼栋间距1：1.3 总户数总户数520 户左右住宅销售均价住宅销售均价2150 元/销售率销售率 45% 项目位置项目位置当涂县提暑路 17 号销售电话销售电话6741888、6741688 层数层数宣传价宣传价成交价成交价层数层数宣传价宣传价成交价成交价 一一1998 元/1998 元/ /四四2398 元/2398 元/ 二二2098 元/2098 元/五五2148 元/2148 元/ 住宅价格住宅价格 三三2298 元/2298 元/六六1850 元/ 1850/ 畅销户型及面积畅销户型及面积两房两厅 100、三房两厅 120七七 - 付款方式及折扣付款方式及折扣一次性付款、贷款无折扣 商业及车库商业及车库 均价均价 5000 面积面积无（公用车棚） 数量数量40 间数量数量 开间开间 4.2m 自行车库 价格价格 进深进深 12-15m 面积面积暂时没价格 商业概况商业概况 经营业态经营业态没有限制数量数量 一层一层上下卖价格价格 价格范围价格范围 二层二层上下卖 汽车库 项目优势项目优势 1、交通便利 2、配套齐全 3、离学区近 项目劣势项目劣势 1、付款方式没折扣 2、属于老城区发展不大 3、小区过于拥挤 综合点评综合点评目前房源充足，价位于本案有竞争力，但两个小区，一个属于老城区一个属于新城区，所以客户群有所差异。 项目名称：项目名称： 九韵国际九韵国际 项目位置：振兴路于湖路之间项目位置：振兴路于湖路之间 调研时间调研时间:07.4.5:07.4.5 项目名称项目名称九韵国际绿化率绿化率 40 % 容积率容积率 1.4 开发单位开发单位马鞍山奥力孚制业有限公司总建筑面积总建筑面积19.6 万总占地面积总占地面积200 亩 物业公司物业公司马鞍山现代物业管理公司物业类别物业类别多层、排屋商铺交楼标准交楼标准毛坯房 主力户型主力户型三室两厅层高层高/ /层数层数/ /栋数栋数 2.85、6、暂时开发 14 栋 住宅物业费用住宅物业费用0.5 元/ 开盘时间开盘时间 05.11 竣工时间竣工时间 07.8 楼栋间距楼栋间距 1:1.25 总户数总户数在售 552 户住宅销售均价住宅销售均价2200 元/销售率销售率 75 % 项目位置项目位置振兴路与于湖路之间销售电话销售电话6740888、6740889 层数层数宣传价宣传价成交价成交价层数层数宣传价宣传价成交价成交价 一一20002000 元元/ /20002000 元元/ /四四2361 元/2361 元/ 二二2200 元/22002200 元元/ /五五2299 元/22992299 元元/ / 住宅价格住宅价格 三三2382 元/23822382 元元/ /六六2100 元/21002100 元元/ / 畅销户型及面积畅销户型及面积三室两厅两卫七七 - 付款方式及折扣付款方式及折扣一次性付款、贷款 99 折 商业及车库商业及车库 均价均价4450 元/面积面积 数量数量30 间左右数量数量 开间开间 4.2-4.5m 自行车库 价格价格 进深进深12 到 14 米面积面积 商业概况商业概况 经营业态经营业态饭店、洗浴等数量数量 一层一层一、二层均价价格价格 价格范围价格范围 二层二层一、二层均价 汽车库 项目优势项目优势 1、位于新城区中心地段 2、交通便利 3、小区环境好、绿化高 项目劣势项目劣势 1、楼间距小 2、价格贵 3、外立面不美观 综合点评综合点评小区规模较大，与我们同属于新城区，小区本身配套设施齐全 ，与本案竞争较大。 项目名称：东方佳苑项目名称：东方佳苑 项目位置：提暑东路南侧项目位置：提暑东路南侧 调研时间调研时间:07.4.5:07.4.5 项目名称项目名称东方佳苑绿化率绿化率 40% 容积率容积率 1.2 开发单位开发单位 当涂东方制业房产开发有限公 司 总建筑面积总建筑面积6 万总占地面积总占地面积7 万 物业公司物业公司未定物业类别物业类别多层、商铺交楼标准交楼标准毛坯房 主力户型主力户型三室两厅两卫层高层高/ /层数层数/ /栋数栋数2.80m、6 层、13 栋住宅物业费用住宅物业费用未定 开盘时间开盘时间 06.11 竣工时间竣工时间07 底楼栋间距楼栋间距1：1.2 总户数总户数 380 住宅销售均价住宅销售均价1798 元/销售率销售率 60% 项目位置项目位置提暑东路南侧销售电话销售电话6741569、6741589 层数层数宣传价宣传价成交价成交价层数层数宣传价宣传价成交价成交价 一一 16001600 元元/ /16001600 元元/ /四四1988 元/1988 元/ 二二1700 元/17001700 元元/ /五五1788 元/17881788 元元/ / 住宅价格住宅价格 三三1850 元/18501850 元元/ /六六1480 元/14801480 元元/ / 畅销户型及面积畅销户型及面积三室两厅一卫 120m七七 - 付款方式及折扣付款方式及折扣一次性付款 98 折、贷款无折扣 商业及车库商业及车库 均价均价3000 元/面积面积未定 数量数量未定数量数量未定 开间开间未定 自行车库 价格价格未定 进深进深未定面积面积未定 商业概况商业概况 经营业态经营业态未卖数量数量未定 一层一层未定价格价格未定 价格范围价格范围 二层二层未定 汽车库 项目优势项目优势 1、价格便宜 2、房源 项目劣势项目劣势 1、地段偏 2、小区档次底 3 小区规模小 综合点评综合点评小区地段较偏，离新旧城区较远，整个楼盘以底价销售，购买人群多为资金不足客户。与本楼盘竞争力较小。 项目名称：东城蓝湾项目名称：东城蓝湾 项目位置：提暑路以南、东城水岸东侧项目位置：提暑路以南、东城水岸东侧 调研时间调研时间:07.4.5:07.4.5 项目名称项目名称东城蓝湾绿化率绿化率 35% 容积率容积率 开发单位开发单位 马鞍山市金润达房地产开发公 司 总建筑面积总建筑面积9 万总占地面积总占地面积6.67 万 物业公司物业公司未定物业类别物业类别多层、商铺交楼标准交楼标准未定 主力户型主力户型 120 层高层高/ /层数层数/ /栋数栋数31 栋住宅物业费用住宅物业费用未定 开盘时间开盘时间 07.6 竣工时间竣工时间 08.9 楼栋间距楼栋间距1：1.2 总户数总户数 170 住宅销售均价住宅销售均价未定销售率销售率 项目位置项目位置提暑路以南、东城水岸东侧销售电话销售电