栖霞长春湖项目设计任务书2012.4.10.doc

栖霞市长春湖综合开发项目一期设计任务书大唐盛景（烟台）旅游发展有限公司2012年4月8日目录(一) 项目概况2(二) 设计依据及设计标准3(三) 经济技术指标3(四) 设计要求及面积配比要求31.项目整体定位目标42.商业定位43.住宅定位54.车库65.绿化及园林景观系统66.环保节能及科技应用67.设计定位的解释7(五) 人防设计要求7(六) 其它技术要求71.建筑退界72.配套要求73.设计限额要求7(七) 方案阶段设计成果及设计文件要求8(一) 项目概况1项目名称：栖霞市长春湖综合开发项目一期2发展商：大唐盛景（烟台）旅游发展有限公司3建设地点：山东省栖霞市市政府北侧关东村地块4占地面积：93031平方米 5、总建筑面积：约280400 (含地下车库) (最终以规划局实际批复为准)其中地上2184006建设内容：综合商场、沿街住宅底商、住宅、地下车库及相应配套。(二) 设计依据及设计标准1、用地范围图，本项目其它期设计成果。2、甲方认可的项目策划报告。3、国家和地方现行有关规范、规定和要求。(三) 经济技术指标总用地面积：93031平方米总建筑面积：280400地上建筑面积：218400综合商场：24000（地下面积6000）沿街住宅底商：25600住宅：174800地下车库：56000机动车泊位数：住宅部分1:0.8，商业每一百平方米一个，共1600个绿地率：红线范围大于40% 建筑红线与规划路之间区域35%建筑密度: 小于24.5%容积率: 2.348（注：以上各项指标以规划局最终批复为准）(四) 设计要求及面积配比要求1. 项目整体定位目标项目整体定位目标为：地块作为栖霞市长春湖综合开发项目的第一期，要充分利用地块所在片区的丰富旅游资源和优美的自然环境，建成中国山东新生代顶级湖滨旅游欧洲风情小镇，在设计时，可从以下几方面考虑：1) 充分挖掘地块特性，要充分考虑地形，合理组织设计。将项目地块周边长春湖景、滨湖公园、卧龙公园等景观资源最大化利用。2) 功能设置本期用地综合考虑商场、住宅底商、住宅等综合功能，以打造欧洲风情小镇为理念，以此形象为主线打造欧洲风情小高层住宅区及欧美风情商业街产品，采用成熟的建筑环保节能技术及智能化应用，通过公共区域高标准装修及温泉入户等特色，打造全面超越栖霞市现有项目的高尚人文住区。3) 建筑高度层数及立面设计a) 本地块无限高要求。原则上，建筑高度设计，在满足对周边地块日照测算的前提上，可以根据需要设计。日照按烟台市大寒日2小时计算。其中靠东侧角部至少一栋建筑高度大于66.6米。b) 综合商场地上3层（局部4层），地下一层，平层面积为6000平方米。沿街商业地上2层，宽16米。地块南侧住宅底商上的两栋为25层，其余10栋为18层。c) 综合商场地块地理位置显要，要求从规划阶段就重点考虑建筑形象设计，要求形象设计要有一定的标识性和吸引力。主题风格可与小区整体风格统一，也可以在与之协调的基础上有所突破创新。同时可综合考虑景观设计。要求建成后，该地块除了在功能上完善整个项目，还能提升整个项目形象，成为区域内商业中心，景观焦点，以及长春湖畔的标志性建筑。2. 商业定位集中式商业要契合项目整体欧洲风情小镇的风格，与住宅底商联通形成欧美风情商业街。内部设计要符合大型超市入驻建筑要求。注重下沉式广场的设计，考虑双地面设计形成双首层，增加商业氛围。a) 集中式商业：综合商场地上3层（局部4层），地下一层，平层面积为6000平方米。要求：集中式商业要契合项目整体欧洲风情小镇的风格，与住宅底商联通形成欧美风情商业街。内部设计要符合大型超市入驻建筑要求。注重下沉式广场的设计，考虑双地面设计形成双首层，增加商业氛围1) 地下一层及第一层设置超市。2) 二层地理位置仅次于一层,处于垂直人流的关键点,价值点仅次一层,租金赢利的关键部分。二层业态应引进能够在垂直面,吸引人流向上,同时租金水平可观,易于经营存活的业态.如:餐饮、服装主力店、女装、零售、便利店等。 3) 三层需起到向上牵引人流和营造项目特点的示范作用。建议引进经营面积稍大的,易存活,且具有垂直引导人流的业态,如:影院儿童乐园大型美食广场网吧等b) 住宅底商：沿街商业地上2层，宽16米，沿地块边缘满铺建设，与集中式商业连通形成欧美风情商业街，小品、绿化点缀其中，可以考虑双首层设计；c) 商业最终设计中，应配合满足最终入驻商家基本技术要求。3. 住宅定位建筑为18（两栋25层）层高的小高层建筑，建筑形式为通透的板楼，在建筑排布上要考虑对景观资源的最大化，朝向在满足日照等基本需求的前提下，可以倾斜一定角度以便可以观看西边长春湖景观。总体建筑风格：希望有别于栖霞市惯用的欧式风格，采用新古典主义风格，形成差异化。采用米黄色立面，凸显高档，底层用石材，上边用涂料等替代材料，考虑空调机摆放位置。窗户为观景大窗；隐形窗框、外边效果为大玻璃；顶部要处理更多层次，体现大气效果；建议作出皇冠型效果。户型设计要可以做到让两个小面积户型合二为一，做到自由组合；对地块不同区域进行对比，根据其内在区位、景观优势不同，进行价值高低排序，确定对应的不同客户群，对应的户型大小；本小区打造温泉入户，在户型设计上要考虑主卧景观温泉浴室。要设计景观阳台，利用阳台设计保证对西部湖景资源的观看。建议产品配比表:户型面积区间（）物业面积面积占比套数占比两房70-90约8640，约108套4.9%7.83%紧凑型三房115-130约76805，654套44%47.39%舒适型三房140-150约63435，456套36.3%33.04%四房160-180约25920，162套14.8%11.74%合计1380套100%100%4. 车库车库设计需在考虑综合成本的前提下，满足小区车位住户比1:0.8，以及满足集中式商业和沿街底商的停车位需求，每一百平方米商业面积设置一个车位。考虑地上和地下停车，同时满足小区人车分流的要求。在设计上要减少地下开挖面积以节省成本，地下车库车位的不足，要利用小区内部空间及地面停车进行补充。5. 绿化及园林景观系统a) 契合项目的新古典主义建筑风格，建议园林可采用现代简约欧式园林风格，在欧式奢华古典风格基础上加以简化、几何化，去除琐碎，留下优雅。在压缩成本的情况下，同样可打造出大气、奢华的欧式园林风范。b) 利用地块本身坡度，形成视觉高差及景观层级；形成起伏变化。c) 在小区内形成一个重要的景观节点，中心经典，可以考虑形成对称式园林。d) 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感。整体绿化要形成浓郁的居住氛围。 e) 居住部分的景观讲究参与性及趣味性，设置一定的硬质景观、共享空间，为小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系氛围。f) 建议设置健身步道，体现道教的养生文化。6. 环保节能及科技应用a) 合理运用已有环境资源，在满足功能及一定舒适要求的情况下，资源充分共享，减少对环境的破坏，以期达到低碳环保节约资源的目的。b) 坚持“基本配置”与“客户可选配置”两种模式。避免因某项科技导致成本大增。c) 在科技智能化上，考虑与大唐集团现有技术相结合。d) 建筑环保节能技术：充分运用现有的技术手段，在建筑中运用一些成熟的环保技术及相应的材料。例如水源热泵的采集热源方式、太阳能照明技术等。e) 智能化：通过运用成熟的建筑智能化技术，打造高端的物业形象。7. 设计定位的解释以上设计定位为甲方综合包括市场情况在内的多种因素后提出的要求。在设计过程中，设计单位如有疑问、异议或建设性意见，可以及时与甲方沟通。我们希望设计公司除在本任务书约定的范围内进行设计外，亦可根据总体规划指标进行创新设计，并可在一定程度上突破总体规划构思的限制，鼓励设计方有新的规划设计理念并创作不少于2个方案。(五) 人防设计要求本期人防按平战结合六级人防工程设计，人防建筑面积按有关规定设计。平时使用功能为汽车库和少量非机动车库。(六) 其它技术要求1. 建筑退界退界要求，以规划局最终要求为准。现阶段以规划局针对整个项目一期的批复做为设计依据。2. 配套要求将配套设施高端的“湖滨，卧龙”两大大主题公园和湖滨沙滩。将在湖滨公园设置项目展示区，在长春湖上建设水上餐厅，先期作为营销中心，在湖滨公园中心建设临时样板房，通过木栈道与水上餐厅连接。若水上餐厅不能作为营销中心，将在湖滨公园中心建设临时营销中心，与临时样板房、园林展示区一体设计。项目将为社区配备免费接送校车及交通巴士，需考虑交通组织。3. 设计限额要求方案阶段，在保证设计品质及安全的前掉下，充分考虑设计方案的经济性。现阶段可参考：综合体，砼含量0.450.5 ；钢筋含量7580KG/。具体设计限额，以施工图设计任务书所提限额为准。(七) 方案阶段设计成果及设计文件要求1、规划说明详细表达设计方案意图、目标、各项设计内容及综合技术指标。文字表达应规范、准确、肯定、含义清楚，如有基础资料汇编，应与规划设计说明一同装订。2、设计成果内容要求内容要求：总设计说明、项目地块区域分析、项目总平面图（含经济指标）、功能分区平面图、景观视线分析图、园林景观总平面图、项目规划图、交通示意图、停车方案示意图、消防示意图、鸟瞰图、主要单体建筑（如集中式商业、步行街整体概念图样等）立面及重点区域景观透视图、户型建议图、能够表达设计理念意向的图片等。3、编制要求（1） 设计成果应参照已有的相关规划，并应遵守有关法律规范（包括法律、法规、规章与规范性文件）的相关规定，并符合本招标书的规定。（2） 所有应征设计成果的计量单位均应采用国际标准计量单位。如长度单位：总平面图标注尺寸以米（m）为单位；面积单位：均以平方米（）为单位；体积单位：均以立方米（m）为单位等。（3） 应征设计成果包括说明、图纸、电子成果及电子演示文件组成，所有文字说明及文字标注均采用简体中文。（4） 设计图纸必须做到清晰、准确、规范、尺寸齐全，同类图纸规格应尽量统一（比例自定）；文本文件应完整准确、简洁明了。全部设计说明及图纸文件以A3（297mm420mm）大小装订成册，正本1份、副本2份，共计3份。4、电子文件全部设计成果应制作成电子文件，并提交含有所有成果