象山县丹城2011年楼市动态报告.doc

象山县丹城2011年楼市动态报告2011年4月一、宏观政策环境2011年，中央及地方各级政府对楼市调控的政策和基调进一步从紧，特别是各地限购细则出台，使得投资、投机购房客户几乎已经“绝迹”，刚性需求成为支撑起市场购房主力群。另外，2011年不论是金融、税收等调控方面亦如此，央行年内已连续四次上调存款准备金率和两次上调存贷款利率，使得开发融资、购房贷款的难度和成本大幅度提高，同时促使全国许多城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。中央层面进一步做好房产调控工作的通知（国办发20111号）2011年1月26日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，进一步落实地方政府责任，2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。阳光观点：此调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期，短期内需求显著下降不可避免。税收层面关于调整个人住房转让营业税政策的通知2011年1月27日，财政部和国家税务总局下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知，明确个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。阳光观点：该政策对楼市需求产生冲击力有限，促使客户对市场进一步观望，使得二手房市场更加冷淡。金融层面2011央行四次上调存款准备金利率，到达20.5%中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大中型金融机构存款准备金率到达20.5%的历史高位。阳光观点：2011年1-4月每月按期上调存款准备金率，促使全国许多城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。2011央行两次上调存贷款基准利率2011年，中国人民银行已于2月9日、4月6日两次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年存贷款利率每次分别上调0.25个百分点。目前，金融机构一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。阳光观点：在多种政策影响下，一季度楼市量跌价微，两次加息将继续呈现楼市继续从紧信号，促使房贷利率更高、放贷速度更慢，部分城市银行已出现首套利率为基准利率1.1倍。地方层面宁波限购政策出台2011年2月20日，宁波市政府下发了关于进一步做好房地产市场调控工作的通知，规定即日起在宁波已有1套住房的宁波市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在宁波市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社保缴纳证明的在宁波市无房的非宁波市户籍居民家庭，暂定限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在宁波市已拥有2套及以上住房的宁波市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非宁波市户籍居民家庭、不能提供2年内在宁波市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社保缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭，暂停在宁波市买房。阳光观点：宁波市限购令出台后，市场相对比较低迷，住宅成交量下降明显，市场观望氛围浓厚，但其销售价格并没有回落，而呈现相对比较平稳。象山县房地产管理工作会议2011年3月2日，2011年象山县房地产管理工作会议召开，会议明确了今后象山县房地产市场管理从三个方面提出了新举措：（一）实行企业开发担保制度。新申报房地产开发资质的企业，在审核从业人员资质、办公场所条件的基础上，要求由具备独立法人资格和相应赔偿能力的企业实行担保，并明确新批企业破产、解散等清算情况发生后的房屋质量责任承担方式。（二）提高商品房预售门槛。新的房地产开发项目，底层、多层建筑主体结构结顶，中高层、高层建筑主体结构完成三分之一及以上，方可申请商品房预售。申请商品房预售许可的面积，每期不得低于3万。项目总面积少于3万的不准分期预售，鼓励现房销售。（三）加强预售资金监管。建立商品房预售资金监管制度，开发企业在申请预售许可证时，必须提供商品房预售资金监管协议书，按月报送建设工程完成的形象进度及监管银行的预售资金收缴、支出对账单，防止预售资金挪用、抽逃现象发生。二、近期丹城楼市运行情况受国家各项宏观调控政策、宁波市住房限购等政策的影响，2011年1-4月份，象山丹城楼市成交量处于“低位”，但价格处于“高位”运行，没有出现大幅度打折降价现象，当前丹城楼市整体运行仍非常平稳。当前丹城楼市观望待购氛围浓厚，有效需求量受到较大压制，加上新开楼盘量少等因素致使其整体成交量非常少。在当前市场背景下，使得其一级土地市场也较为冷谈，甚至出现了住宅地块流拍现象，后期市场新推楼盘数量较多，市场潜在供应量非常大，2011年下半年扎堆入市，后期市场前景预测不容乐观。一手房市场2010年至今，象山县房地产市场供应出现严重“倒挂”局势，2010年全县只有不到七八个楼盘新推房源，新增供应量只有14万左右；销售量也不足10万，而整体成交均价超1.2万元/。2011年1-4月份，象山全县一手房销售量约4万（月均销量在1万），主要其中在天力大厦等少量个盘上，而丹城老盘住宅销量去化非常缓慢，如宏润花园、百合公寓等，销售情况基本维持去年之低迷态势。目前，象山全县可售存量商品房套数有近1500套，可售存量面积有近23万；其中在丹城中心区住宅公寓可售存量更加少，初步估算约在5万左右。2011年1-4月份，象山楼市新开盘只有西周镇的御景苑、丹城的天力大厦这两个楼盘，新增可供应量约4.5万；这两个新开楼盘销售情况都相对较好，特别是1月份开盘的天力大厦写字楼售价在9000元/，基本已销售完毕。在楼市调控政策频发背景下，2011年5-10月份，丹城将有七八个楼盘密集推出，如海御、金域华府、丽景小区二期、紫悦馨园、半岛康桥、绿都国际等多个楼盘，潜在供应量非常充足，后期市场竞争非常激烈，销售压力巨大。金地海御金地海御处于城南核心区内，用地面积87.9亩，容积率2.62-2.7，规划建筑面积15.5万，由13幢高层公寓、会所及沿街商业组成。海御目前正在预约登记，对外宣称预计2011年5月底开盘销售，宣称开盘价在1.3万元/左右，预推出的是北区5幢高层公寓，共有300余套，主力户型面积178、249这两类户型，占首期北区总量的75%；而这两类户型产品主力需求客户多为多次置业，恰恰受限购令所致，有效需求基本被“封杀”。其中首期房源中，138三房只有34套，且登记的客户比较多，市场反响好。阳光观点：海御自2010年上半年销售展示中心开放就正式蓄客，到目前已蓄客一年之久，登记客户量超1000组，但真正有效、真实客户量并不多。2010年底时对外宣称三四月份开盘，在当前低迷楼市背景下，其开盘时间一拖在拖，处于“前有伏兵、后有追兵“之势；一是其对后期市场销售把控和定价难以确认；二是金域华府、丽景小区二期、半岛康桥等都等待其开盘，以其为参考。丽景小区二期丽景小区二期位于万象路西面，丹南路北面，用地面积近28亩，容积率为1.48，地上建筑面积2.7万余，规划由12幢多层公寓组成。目前其主体工程已建造到三四层，预计2011年年底推出。阳光观点：该楼盘目前尚未进行销售接待，销售电话、销售资料信息基本全无。百合公寓百合公寓位于巨鹰路与丹峰路交叉口东北角，占地面积134.3亩，规划可建地上面积14.3万（其中住宅面积近13万）。百合公寓自2011年元旦一期交付前，将销售价格整体提升了1000元/，目前可售均价仍维持在1.6万元/左右，但销售进程非常缓慢，但其房价仍非常坚挺在高位，基本无折扣优惠。2011年前4个月，共销售出商品房19套（其中住宅售出15套，多为16#楼房源）。目前，百合公寓在售住宅可售套数不足75套，可售房源仍为185以上超大户型，175以下的舒适型房源基本清空。阳光观点：百合公寓作为丹城楼市价格风向标，其一直引导丹城住房价格上涨，其在当前低迷楼市环境下，每月有3-5套销售量在象山还是比较可观的，相比宏润花园尾房去化快的多。半岛康桥半岛康桥位于丹城新区天安路西侧，园南路北侧，总建筑面积近8万，由6幢花园洋房、7幢小高层组成。康桥公寓主力产品走经济、舒适型路线，公寓产品位90、120-135，洋房为140-162；目前其正在预约登记；对外宣称预计7-8月份开盘销售，价格未对外放风。阳光观点：该楼盘开盘日期一直往后延，年初时对外称5月底，一直在等待海御开盘，其以其为开盘价格风向标；积累客户量并不多，现场销售展示中心尚未开放。二手房市场2011年，象山县二手房交易市场非常低迷，交易起伏较大，一季度全县二手房住宅只成交469套，建筑面积46278，交易金额40120万元，成交均价8670元/，交易量同比下降70%，均价上涨11.3%，较2010年第四季度，成交量环比下降36.5%，均价上涨5%。从单月交易量来看，除去春节等因素影响，月交易量起伏不大，每月基本维持在200套以内。 目前，丹城城区二手房市场价格仍维持原先高价，未出现大幅度下调挂牌价，房东多为了试探市场行情，挂牌价多比市场成交价偏高10-20%。水木华庭二手房挂牌价面积楼层户型价格备注1284F/10F3/2/214000元/豪华装修13310F/11F3/2/214000元/毛坯，送车位13011F/11F3/2/213300元/毛坯土地市场 在低迷的楼市环境下，象山县政府推地节奏仍比较密集，2011年前四个月丹城主城区推出四宗住宅地块，主要集中在城南新区，总供应体量达260亩，体量较大。 2011年2月25日，新出让的丹南路地块是象山在限购细则之后首现流拍，主要原因是其受限购令政策影响，开发商对后期市场比较担忧，且已出让待建的可供应量非常大，而销售去化速度非常慢，有效需求不足，后期市场不容乐观。2011年象山丹城城区挂牌出让地块位置出让面积土地用途容积率起始总价（万元）楼面地价出让日期备注