■模板.成本套表

成成本本套套表表一一：周周边边用用地地规规划划指指标标情情况况 编编号号： ；项项目目 对对比比某某项项目目 二二号号地地三三号号地地四四号号地地合合计计 一一土土地地面面积积 二二容容积积率率 三三建建筑筑面面积积 （一）可售面积 1 住宅 2 商业 a商业一层 b商业二层 c商业三层 d商业四层 （二）其他不可售配套面积 1 物业管理用房 2 社区服务中心 3 幼儿园 4 邮电所 5 报刊亭 四四商商业业比比例例 五五覆覆盖盖率率 六六建建筑筑高高度度或或层层数数 本本项项目目 成成本本套套表表一一：周周边边用用地地规规划划指指标标情情况况 成成本本套套表表二二：规规划划指指标标 编号： 序号项目综综合合总总计计 一一占占地地面面积积 二二容容积积率率 三三总总建建筑筑面面积积 （一）可售面积 1公寓或办公 2商业 （二）不可售面积 四四其其他他不不计计容容积积率率配配套套 （一）地下室 建筑覆盖率 成成本本套套表表三三：工工期期安安排排 编号： 进进度度时时间间均均价价 开工 开盘 竣工 销售完毕 入伙 开开发发面面积积 公寓或办公 商业 车位销售1000个 销销售售面面积积 公寓或办公 商业 车位销售1000个 销销售售均均价价 公寓或办公 商业 车位销售1000个 销销售售总总价价 公寓或办公 商业 车位销售1000个 总总体体均均价价 商住产品均价 住宅均价- 成成本本套套表表四四：售售价价测测算算 编编号号： 项目销售面积销售均价销售总额 单位平方米元/平米万元 公寓09,5000 写字楼09,6000 商商业业规规划划条条件件 项目租金按6%回报推算售价调整后的销售均价销售面积销售总额 单位元/平米*月元/平米元/平米平方米万元 一层商业 二层商业 三层商业 四层商业 综合 商商业业租租金金反反算算售售价价 回报率6% 楼层调整售价 一层 二层 三层 四层 交易税率 房产税租金 营业税及附加租金 印花税租金 管理费租金 企业所得税 项目租金按6%回报推算售价调整后的销售均价销售面积销售总额 单位元/平米*月元/平米元/平米平方米万元 写字楼 我方可售面积 成成本本套套表表五五：建建安安成成本本 编号: 办公 序号分项工程名称面积（M2） 已完单位造价 （万元） 已完造价 （万元） 拟投入单位造价 （元） 1一一、建建安安费费用用 2一一）. .土土建建 1基基础础 31.地下室 22.14层商业（未含外墙和幕墙） 43.1层商业外墙和幕墙 34.5层以上办公楼 45.其他建筑物等 5 二二）. .生生活活给给排排水水( (增增加加给给排排水水管管 道道) ) 61.地下室 72.14层商业 83.5层以上办公楼 9三三）. .电电气气 101.地下室 112.14层商业 123.5层以上办公楼 13高低压变配电(电力电缆到箱) 14四四）. .弱弱电电 151.地下室 162.14层商业 173.5层以上办公楼 18五五）. .空空调调通通风风 191.地下室 202.14层商业 213.5层以上办公楼 22六六）. .消消防防火火灾灾报报警警 231.地下室 242.14层商业 253.5层以上办公楼 26七七）. .消消防防喷喷淋淋、消消火火栓栓 271.地下室 282.14层商业 293.5层以上办公楼(含拆装) 30八八）. .通通讯讯及及其其他他智智能能管管理理 311.地下室 322.14层商业 333.5层以上办公楼 34九九）. .电电梯梯 35检修(含验收取证) 36十十）. .环环境境及及道道路路 37建建安安费费用用小小计计（一一至至十十） 38 二二、预预留留金金( (观观光光电电梯梯等等) ) 39三三. .工工程程建建设设其其它它费费用用 40 建设单位管理费 41 设计勘探费 42 设计审查费 43 工程建设监理费 44 工程保险费 45 工程质量监督费 46 拍卖交易服务费 47 招标代理及标底编制费 48 报建费及交易中心费用 49 竣工图绘制费 50 工工程程建建设设其其他他费费用用小小计计 5353合合计计改改造造成成本本 公寓 序号分项工程名称面积（M2） 已完单位造价 （万元） 已完造价 （万元） 拟投入单位造价 （万元） 1一一、建建安安费费用用 2一一）. .土土建建 3基基础础 1.地下室 2.14层商业（未含外墙和幕墙） 43.1层商业外墙和幕墙 54.5层以上公寓 65.其他建筑物等 7 二二）. .生生活活给给排排水水( (增增加加给给排排水水管管 道道) ) 81.地下室 92.14层商业 103.5层以上公寓 11三三）. .电电气气 121.地下室 132.14层商业 143.5层以上公寓 15高低压变配电(电力电缆到箱) 16四四）. .弱弱电电 171.地下室 182.14层商业 193.5层以上公寓 20五五）. .空空调调通通风风 211.地下室 222.14层商业 233.5层以上公寓 24六六）. .消消防防火火灾灾报报警警 251.地下室 262.14层商业 273.5层以上公寓 28七七）. .消消防防喷喷淋淋、消消火火栓栓 291.地下室 302.14层商业 313.5层以上公寓 32八八）. .通通讯讯及及其其他他智智能能管管理理 331.地下室 342.14层商业 353.5层以上公寓 36九九）. .电电梯梯 37检修(含验收取证) 38十十）. .环环境境及及道道路路 39建建安安费费用用小小计计（一一至至十十） 40 二二、预预留留金金( (观观光光电电梯梯、分分户户空空调调 等等） 41三三. .工工程程建建设设其其它它费费用用 42 建设单位管理费 43 设计勘探费 44 设计审查费 45 工程建设监理费 46 工程保险费 47 工程质量监督费 48 拍卖交易服务费 49 招标代理及标底编制费 50 报建费及交易中心费用 51 竣工图绘制费 52 工工程程建建设设其其他他费费用用小小计计 5353合合计计改改造造成成本本 拟投入合计 （万元） 成成本本套套表表五五：建建安安成成本本 编号: 拟投入合计 （万元） 成成本本套套表表六六：售售价价敏敏感感性性（办办公公） 编编号号： 表：按照售价敏感性进行分析 序序号号项项目目名名称称 利润测算的售价敏感性 保守售价估计售价乐观售价 90%95%100%105%110% 一一销销售售收收入入 1办公 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一）改改造造建建安安成成本本合合计计 （二二）开开发发间间接接费费 1 管理费（15人*1年*30万） 2 利息预计（1.2亿元平均占用0.5年） 3 物业管理基金（建安2%） 4 营销及销售费用（售价3%） 四四销销售售净净利利润润回回报报率率 （一一）税税前前利利润润 （二二）税税后后利利润润 （三三）税税后后利利润润总总额额(万万元元) 五五单单位位楼楼价价 * *楼楼价价总总额额（万万元元） 序序号号项项目目名名称称 按可售面积输入投标楼面价(元/平米） 投投标标总总额额(万万元元) 一一销销售售收收入入 1 办公 2 商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一）实实际际楼楼面面价价 1 投标楼面价 2 契税及交易费用 （二二）改改造造建建安安成成本本合合计计 （三三）装装修修 （四四）开开发发间间接接费费 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九投投资资净净收收益益率率 成成本本套套表表七七：售售价价敏敏感感性性（公公寓寓） 编编号号： 表：按照售价敏感性进行分析 序序号号项项目目名名称称 利润测算的售价敏感性 保守售价估计售价乐观售价 90%95%100%105%110% 一一销销售售收收入入 1公寓 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一）改改造造建建安安成成本本合合计计 （二二）装装修修 （三三）开开发发间间接接费费 1 管理费（10人*1年*20万） 2 利息预计（1.2亿元平均占用0.5年） 3 物业管理基金（建安2%） 4 营销及销售费用（售价3%） 四四销销售售净净利利润润回回报报率率 （一一）税税前前利利润润 （二二）税税后后利利润润 （三三）税税后后利利润润总总额额(万万元元) 五五单单位位楼楼价价 * *楼楼价价总总额额（万万元元） 序序号号项项目目名名称称 按可售面积输入投标楼面价(元/平米） 投投标标总总额额(万万元元) 一一销销售售收收入入 1公寓 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一） 实实际际楼楼面面价价 1 投标楼面价 2 契税及交易费用 （二二） 改改造造建建安安成成本本合合计计 （三三） 装装修修 （四四） 开开发发间间接接费费 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九投投资资净净收收益益率率 十十年年租租金金总总收收入入 总投资额 年年租租金金回回报报率率 序序号号项项目目名名称称 按可售面积输入投标楼面价(元/平米） 投投标标总总额额(万万元元) 一一销销售售收收入入 1公寓 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一） 实实际际楼楼面面价价 1 投标楼面价 2 契税及交易费用 （二二） 改改造造建建安安成成本本合合计计 （三三） 装装修修 （四四） 开开发发间间接接费费 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九投投资资净净收收益益率率 序序号号项项目目名名称称 按可售面积输入投标楼面价(元/平米） 投投标标总总额额(万万元元) 一一销销售售收收入入 1公寓 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一） 实实际际楼楼面面价价 1 投标楼面价 2 契税及交易费用 （二二） 改改造造建建安安成成本本合合计计 （三三） 装装修修 （四四） 开开发发间间接接费费 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九投投资资净净收收益益率率 序序号号项项目目名名称称 按可售面积输入投标楼面价(元/平米） 投投标标总总额额(万万元元) 一一销销售售收收入入 1公寓 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一） 实实际际楼楼面面价价 1 投标楼面价 2 契税及交易费用 （二二） 改改造造建建安安成成本本合合计计 （三三） 装装修修 （四四） 开开发发间间接接费费 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九投投资资净净收收益益率率 序序号号项项目目名名称称 按可售面积输入投标楼面价(元/平米） 投投标标总总额额(万万元元) 一一销销售售收收入入 1公寓 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一） 实实际际楼楼面面价价 1 投标楼面价 2 契税及交易费用 （二二） 改改造造建建安安成成本本合合计计 （三三） 装装修修 （四四） 开开发发间间接接费费 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九投投资资净净收收益益率率 序序号号项项目目名名称称 按可售面积输入投标楼面价(元/平米） 投投标标总总额额(万万元元) 一一销销售售收收入入 1公寓 2商业 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一） 实实际际楼楼面面价价 1 投标楼面价 2 契税及交易费用 （二二） 改改造造建建安安成成本本合合计计 （三三） 装装修修 （四四） 开开发发间间接接费费 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九投投资资净净收收益益率率 成成本本套套表表八八：地地价价（参参考考) ) 编号： 序序号号项项目目名名称称 输入项目公司单位地价成本 600600700700800800900900100010001100110012001200130013001400140015001500 一一销销售售收收入入 （一一）可可售售面面积积销销售售收收入入 （二二）1000个个车车位位收收入入分分摊摊 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一）项项目目公公司司地地价价 1 合作价款 2 3 （二二）建建安安成成本本合合计计 (三三)开开发发间间接接费费及及期期间间费费用用 四四税税前前利利润润 五五股股权权比比例例 五五税税后后利利润润 1 2 六六税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 十十资资金金峰峰值值(万万元元） 九九保保本本售售价价（元元） 十十相相当当买买断断地地价价 成成本本套套表表九九：成成本本项项地地价价变变动动（参参考考） 编号： 序序号号项项目目名名称称 输入项目公司单位地价作价成本 一一销销售售收收入入 （一一）可可售售面面积积销销售售收收入入 （二二）1000个个车车位位收收入入分分摊摊 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一）项项目目公公司司地地价价 1 合作价款 2 3 （二二）建建安安成成本本合合计计 (三三)开开发发间间接接费费及及期期间间费费用用 四四税税前前利利润润 五五税税后后利利润润 1 XX销售净利润回报率 2 XX分配 3 XX分配 十十资资金金峰峰值值(万万元元） 六六龙龙盈盈泰泰股股权权比比例例 七七保保本本售售价价（元元） 八八相相当当买买断断地地价价 成成本本套套表表九九：成成本本项项地地价价变变动动（参参考考） 编号： 输入项目公司单位地价作价成本 成成本本套套表表十十：地地价价（参参考考） 序序号号项项目目名名称称 输入项目公司单位地价成本 600600700700800800900900100010001100110012001200130013001400140015001500 一一销销售售收收入入 （一一）可可售售面面积积销销售售收收入入 （二二）1000个个车车位位收收入入分分摊摊 二二减减:销销售售税税金金 三三开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一）项项目目公公司司地地价价 1 合作价款 （二二）建建安安成成本本合合计计 (三三)开开发发间间接接费费及及期期间间费费用用 四四税税前前利利润润 五五龙龙盈盈泰泰股股权权比比例例 五五税税后后利利润润 1 XX分配 2 XX分配 六六税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八销销售售净净利利润润回回报报率率 九九保保本本售售价价（元元） 十十相相当当买买断断地地价价 成成本本套套表表十十一一：经经济济指指标标 项项目目名名称称： 可可行行性性研研究究经经济济指指标标 敏感系数：100% 项目指标值计算式说明 核心指标： 1、内内部部收收益益率率%使累计净现值为零的贴现率 2、销销售售净净利利率率%项目净利润/销售收入100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税 参考指标： 3、单位面积净利项目净利润/销售面积 4、销售毛利率%项目利润/销售收入100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加 4、资金峰值比例资金峰值/项目总投资资金峰值为累计负向净现金流量的最大值 5、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额贴现率为10% 7、各年资金占用回报率第1年第2年第3年第4年第5年 核核心心指指标标的的基基本本要要求求（参参考考）： 1、内部收益率25% 2、销售净利率9% 审审核核人人：填填表表人人： 成成本本套套表表十十三三：利利润润测测算算表表 售价敏感系数：100% 金额单位：万元 成本敏感系数：100% 项项 目目合合计计 利利润润体体现现 07年上07年下08年上08年下09年上09年下10年上 结结算算面面积积 销销售售单单价价 车位 营营业业收收入入 车位 营营业业税税及及附附加加 车位 平平均均成成本本 车位 销销售售成成本本 车位 项项目目利利润润 车位 费费用用 其中：管理费用 销售费用 财务费用 税前利润 所得税（15%） 税税后后利利润润 单位毛利(元/m2) 单单位位净净利利( (元元/m2)/m2) 销销售售净净利利率率（% %） 销售毛利率% 车位 销售净利率% 各各年年资资金金占占用用回回报报率率% % 说说明明 项目利润/结算面 积 税后利润/结算面 积 项目利润/销售收 入100% 项目净利润/销售 收入100% =-各年项目净利 润/各年累计净现 金流（含利息） 100%，当净现 金流为正时，将该 值设为1000% 成成本本套套表表十十三三：利利润润测测算算表表 成成本本套套表表十十二二：利利润润测测算算（分分类类） 序序号号项项目目名名称称 普通方案 综综合合商商业业住住宅宅 *面面积积比比重重 一一销销售售收收入入 （一一）可可售售面面积积销销售售收收入入 （二二）1000个个车车位位收收入入分分摊摊 二二减减:销销售售税税金金 三三销销售售面面积积（平平方方米米） 四四开开发发、经经营营成成本本合合计计 *地地价价总总额额（万万元元） （一一）项项目目公公司司地地价价 1 合作价款 （二二）建建安安成成本本合合计计 (三三)开开发发间间接接费费及及期期间间费费用用 1 管理费（30人*4年*30万） 2 利息预计（现金流实际发生） 3 物业管理基金（建安2%） 4 营销及销售费用（售价3%） 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 1 XX分配70% 2 XX分配30% 七七XX税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八利利润润比比例例 九九销销售售净净利利润润回回报报率率 十十保保本本售售价价（元元） * *相相当当买买断断地地价价 1、按按核核准准地地价价比比例例分分摊摊政政府府地地价价 地价总额 面面积积基基准准地地价价核核准准地地价价总总地地价价分分摊摊单单位位地地价价 合计- 商业- 住宅- 钩稽验证 2、 面面积积基基准准地地价价核核准准地地价价总总地地价价分分摊摊单单位位地地价价 合计- 商业- 住宅- 钩稽验证 3、 面面积积基基准准地地价价核核准准地地价价总总地地价价分分摊摊单单位位地地价价 合计- 商业- 住宅- 钩稽验证 成成本本套套表表十十四四：现现金金流流量量及及内内部部收收益益率率 售价敏感系数：100%面积单位：平方米 成本敏感系数：100% 项项目目05年下06年上06年下7年上7年下8年上8年下9年上9年下10年上10年下11年上合合计计 一一、现现金金流流入入 销售面积（m2） 销售额 回款额 小小计计 现金流入现值NPV 二二、现现金金流流出出 1-1、付地价款 2、付工程款（不含利息） 3、开发间接费 4、期间费用及间接费 项项目目投投资资合合计计 5、营业税及附加 6、所得税 小小计计 现金流出现值NPV 三三、净净现现金金流流量量 四四、累累计计净净流流量量 五五、平平均均资资金金占占用用 六六、资资金金成成本本 七七、资资金金计计划划 1、资金期初余额 2 2、筹筹资资计计划划 来源 归还 3、资金期末余额 4 4、借借款款余余额额 累计借款 累计还款 八八、内内部部收收益益率率IRR 九九、资资金金峰峰值值比比例例 十十、地地价价支支付付贴贴现现比比 说明： 2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等； 3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4； 4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）； 5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算； 7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算； 8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。 9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%； 05年下06年上06年下7年上7年下8年上8年下9年上9年下10年上10年下 11年上 现金流出- 现金流入- 累计净现金流量- 净现金流量- 05年 下06年 上06年 下7年 上7年 下8年 上8年 下9年 上9年 下10年 上10年 下11年 上 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 现 金 流出现 金 流入累 计 净 现 金 流量 05年下06年上06年下7年上7年下8年上8年下9年上9年下 现金流出- 扣除利润分配- 实际现金流出- 现金流入- 累计净现金流量- 净现金流量- 05年 下06年 上06年 下7年 上7年 下8年 上8年 下9年 上9年 下10年 上10年 下11年 上 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 现 金 流出现 金 流入累 计 净 现 金 流量 10年上10年下 11年上 - - - - - - 05年 下06年 上06年 下7年 上7年 下8年 上8年 下9年 上9年 下10年 上10年 下11年 上 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 现 金 流出现 金 流入累 计 净 现 金 流量 成成本本套套表表十十五五：各各表表间间勾勾稽稽关关系系检检查查表表 项目名称地价及规划成本估算税费说明开发及销售计划现金流量利润预测检查式备注 建筑面积 可可售售面面积积 销销售售收收入入 项项目目总总投投资资 总地价 开发成本 期间费用 营业税金及附加合计 企业所得税 项目利润 税税后后利利润润 现金流入 现金流出 净现金流 资金成本 检查式合计 成成表表套套表表十十六六：开开发发销销售售计计划划 售价敏感系数：100% 项项目目单单价价2005年下2006年上2006年下 2007年上 2007年下 2008年上 2008年下 2009年上 2009年下 2010年上合合计计 一一、开开发发计计划划（m2m2） 1期 2期 3期 4期 竣竣工工面面积积小小计计 二二、销销售售比比例例 1期 2期 3期 4期 小小计计 三三、销销售售面面积积 1期 2期 3期 4期 小小计计 四四、销销售售额额（万万） 1期 2期 3期 4期 小小计计 销销售售均均价价 成成本本套套表表十十七七：工工程程支支出出计计划划 成本敏感系数： 100% 项项目目成成本本2005年下2006年上2006年下2007年上2007年下2008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011上 一一、开开发发计计划划（m2m2） 1期 2期 3期 4期 竣竣工工面面积积小小计计 二二、工工程程支支出出比比例例 1期 2期 3期 4期 小小计计 三三、工工程程支支出出额额（万万） 1期 2期 3期 4期 - - 小小计计 合合计计 - 成成本本套套表表十十七七：工工程程支支出出计计划划 成成本本套套表表十十八八：分分期期收收入入及及支支出出表表 开开发发面面积积单单位位开开发发成成本本（不不含含地地价价、期期间间及及间间接接费费）总总开开发发成成本本 总总面面积积公寓或办公商业公寓或办公商业0平均开发成本合合计计公寓或办公 1期 2期 3期 4期 合合计计 - 商业 成成本本套套表表十十八八：分分期期收收入入及及支支出出表表 总总开开发发成成本本 成成本本套套表表十十九九：结结算算安安排排 07年年上上07年年下下08年年上上08年年下下09年年上上09年年下下1010年年上上合合计计均均价价 各各期期结结算算比比例例 1期 2期 3期 4期 当当期期总总结结算算面面积积 公寓或办公 商业 车位（个） 1 1期期 公寓或办公 商业 车位（个） 2 2期期 公寓或办公 商业 车位（个） 3 3期期 公寓或办公 商业 车位（个） 0 4 4期期 公寓或办公 商业 车位（个） #REF! 0 5 5期期 公寓或办公 商业 #REF! 车位（个） #REF! 0 6 6期期 公寓或办公 商业 #REF! 车位（个） #REF! 0 销销售售均均价价 公寓或办公 商业 车位（个） 销销售售总总价价 公寓或办公 商业 车位（个） 0 均均价价 成成本本套套表表二二十十：开开发发周周期期图图 项目 200420052006 45678910 11 1212345678910 11 1212345678 土地拍卖 前期定位及方案设计 施工图报建 土地整理及土方处理 第一期施工（含基础） 第一期开盘销售 第一期竣工结算 第二期基础施工 第二期主体施工 第二期开盘销售 第二期竣工结算 总体入伙 9 成成本本套套表表二二十十：开开发发周周期期图图 2006 成成本本套套表表二二十十一一：规规划划指指标标 序号项目 一一占占地地面面积积 二二容容积积率率 三三总总建建筑筑面面积积 （一）可售面积 1住宅 2商业 a 一层商业 b 二层商业 c 三层商业 d 四层商业 3综合市场（安排在第四层） （二）不可售配套面积（地块外） 1 会所 四四不不计计容容积积率率配配套套面面积积 1 地下车位2068个 2 泛会所 五五覆覆盖盖率率 规规划划指指标标 = 成成本本套套表表二二十十一一：规规划划指指标标 成成本本套套表表二二十十二二：敏敏感感分分析析（敏敏感感因因素素的的影影响响） 金额单位：万元面积单位：平方米 一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价 敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%） 销售均价(元/m2) 营业收入 项目利润 税后利润 单位净利 销售毛利率% 销售净利率% 敏敏感感系系数数（净净利利率率） 二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本 敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%） 单位开发成本(元/m2) 开发总成本 项目利润 税后利润 单位净利 销售毛利率% 销售净利率% 敏敏感感系系数数（净净利利率率） 说明： 该表敏感系数为100%时，指基于可行性报告测算的指标。 该表自动计算。 成成本本套套表表二二十十三三：分分产产品品类类型型成成本本汇汇总总表表 序 号 成本项目 可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明 Townhouse高层平均Townhouse高层合计 建筑面积 可售面积 一一 土土地地获获得得价价款款 1政府地价及相关费用 表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按占地面积分 摊地价，请修改公式。若地价不是在所有产品类型中分 摊亦请修改公式 2合作款项 3红线外市政设施 4拆迁补偿费 二二 开开发发前前期期准准备备费费 1勘察设计费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊 。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式 2报批报建增容费 3三通一平费 4临时设施费 三三 主主体体建建筑筑工工程程费费 1基础工程 按产品类型实发生额计算 2结构及粗装修 3门窗工程 4公共部位装修 5室内装修 四四 主主体体安安装装工工程程费费 1室内水暖气电 按产品类型实发生额计算2设备及安装费 3弱电系统 五五 社社区区管管网网工工程程费费 1室外给排水系统 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式 2室外采暖系统 3室外燃气系统 4室外高低压线路 5室外智能化系统 6其他 六六 园园林林环环境境费费 1绿化建设费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式 2建筑小品 3道路广场建造费 4围墙建造费 5室外照明 6室外零星工程 7其他 七七 配配套套设设施施费费 1游泳池 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式 2会所 3幼儿园 4学校 5球场 6设备用房 7车站建造费 8其他 八八 开开发发间间接接费费 1工程管理费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式 2资本化利息 3营销设施建造费 4物业完善费 5不可预见费 开开发发成成本本 红红线线外外配配套套成成本本 开开发发成成本本 不不含含地地价价开开发发成成本本 不不含含地地价价、间间接接费费开开发发成成本本- 九九 期期间间费费用用 1管理费用 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式 2销售费用 3财务费用 项项目目总总投投资资 填填表表指指引引 1.本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。 本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、2.工程等 相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的房地产税费一览表及当地优惠政策进行填 写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。 3.第一级的八大类成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进 行调整。 4.开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。 5.成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无 法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。 6.成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符 合项目的实际情况请自行修改公式； 7.项目规模较大或分期开发时，目标成本测算中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公 共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。 8.可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。 9.地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据 售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。 10.新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到总部财 务部成本组。并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规 费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等 工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。 11.表中各成本项目所包括的内容详见XX集团目标成本实施细则 12.项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。 成成本本套套表表二二十十四四：利利润润测测算算 表：产品类型经济效益分析（单位：元/平米） 序序号号项项目目名名称称 按照产品类别进行利润测算 综综合合联联排排别别墅墅高高层层住住宅宅 一一销销售售收收入入 1 可售面积销售收入 2 300个车位销售收入分摊到可售 二二减减:销销售售税税金金 三三销销售售面面积积 四四开开发发、经经营营成成本本合合计计 （一一）地地价价分分摊摊（按按售售价价） 1 拍卖地价 2 契税、印花税（拍卖价*3.05%） （二二）建建安安成成本本合合计计 1 红线内建安成本 2 红线外建安成本 ( (三三)开开发发间间接接费费 1 行政管理费 2 利息（实测，同比0.0822） 3 物业管理基金（总建安*2%） 4 不可预见费 5 营销费用（销售金额*2.5%*35%） ( (四四)期期间间费费用用 1 管理费用（总建安*2%） 2 销售费用（销售金额*2.5%*65%） 五五税税前前利利润润 六六税税后后利利润润 七七税税后后利利润润总总额额(万万元元) 八八利利润润比比例例 九九销销售售净净利利润润回回报报率率 成成本本套套表表二二十十五五：按按产产品品比比例例测测算算回回报报率率 联排别墅比例 销售均价开发成本净利润销售净利润率内部收益率 （%） （元/平米）（元/平米）（元/平米）（%）（%） 利润总额 （万元） 成成本本套套表表二二十十五五：按按产产品品比比例例测测算算回回报报率率 成成本本套套表表二二十十六六: :按按产产品品比比例例测测算算可可承承受受地地价价 联排别墅比例销售均价地价、利息外开发成本 10%销售净利润 率下净利润 可承受单位地价可承受地价总额 （%） （元/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（万元） 成成本本套套表表二二十十七七：基基本本规规划划 总占地面积建筑用地（净地）绿地率% 总建筑面积 规划容积率建筑密度% 计容积率建筑面积不计容积率建筑面积覆盖率% 产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积总户数 办 公 Townhouse 高层 小计 公 建 幼儿园 会所 地下车位（个） 架空车库 会议、培训 垃圾站 配 套 用 房 运动用房 物业用房 地下室 架空花园 地面车库 合计 成成本本套套表表二二十十八八：规规 划划 指指 标标 总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积m2 建筑物占地面积m2建 筑 密 度绿 地 率 计容积率面积m2容 积 率围墙长度m 道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道 绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积 产产品品构构成成占占地地面面积积容容积积率率建建筑筑面面积积可可售售面面积积产产品品比比例例平平均均每每户户面面积积单单元元数数户户数数 住宅 平地洋房 坡地洋房 Townhouse 创新多层 普通多层 高层 小高层B 东南面小高层 LOFT 公共 配套 建筑 集中商业 成本核 算说明 需分摊所有八大类费用 沿湖商业 广场商业 幼儿园分摊本身主体建造成本 架空层车库 会所（社区中心）成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 物业用房成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 市政公用成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 学校成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 地下室 其他(垃圾站） 车车位位数数建建筑筑面面积积可可售售面面积积 停车 地下车位只分摊主体建安成本，或保留定额成本 半地下车位根据是否可售及收入配比原则自行确定 地面车库根据是否可售及收入配比原则自行确定 地面露天不单独留成本 小计 合合计计 成成本本套套表表二二十十九九：地地价价及及规规划划要要点点 土土 地地 及及 地地 价价 总占地面积建筑用地（净地）绿化率% 总建筑面积 规划容积率覆盖率% 计容积率建筑面积不计容积率建筑面积车位数 地价（万） 土地协议中的地 价 其他相关成本合计说明 1、政府地价及市政配套费 其中：土地出让金 土地使用费 市政配套费 政府收益金 应交契税 其 他 2、合作款项 3、市政设施配套报建费 4、拆迁补偿费 合 计 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积按可售建筑面积 #DIV/0! 地地价价支支付付节节奏奏 规规 划划 要要 点点 产品组合占地面积 容积率 建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积 住 宅 Townhouse 高层 小小计计 公 建 幼儿园 会所 会议 地面停车 地下设备用房 垃圾站 配 套 用 房 架空花园 架空车库 地面停车 配套 地下室面积 合合计计 地地价价分分摊摊 合合计计高层小高层商业 面积 加权系数 加权面积 地价分摊 总户数 成成本本套套表表二二十十九九：地地价价及及规规划划要要点点 说明 楼面地价（元/m2） 按可售建筑面积 商业 成成本本套套表表三三十十：分分产产品品类类型型成成本本汇汇总总表表（红红线线外外） 序 号 成本项目 可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明 平地洋房 坡地洋房 Townhouse 创新多层普通多层 高层小高层B 东南面小高层 LOFT 集中商业沿湖商业广场商业 幼儿园 架空层车库 会所（社区 中心） 平均 平地洋房 坡地洋房 Townhouse 创新多层 普通多层 高层小高层B 东南面小高层LOFT集中商业 沿湖商业 广场商业幼儿园架空层车库 会所（社 区中心） 合计 建筑面积 可售面积 一一 土土地地获获得得价价款款 1 政府地价及相关 费用 表中公式把地价按可 售面积进行分摊。若 按占地面积分摊地价 ，请修改公式。若地 价不是在所有产品类 型中分摊亦请修改公 式 2合作款项 3红线外市政设施 4拆迁补偿费 二二 开开发发前前期期准准备备费费 1勘察设计费 表中公式把该项成本 按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不 是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2报批报建增容费 3三通一平费 4临时设施费 三三 主主体体建建筑筑工工程程费费 1基础工程 按产品类型实发生额 计算 2结构及粗装修 3门窗工程 4公共部位装修 5室内装修 四四 主主体体安安装装工工程程费费 1室内水暖气电 按产品类型实发生额计算2设备及安装费 3弱电系统 五五 社社区区管管网网工工程程费费 1室外给排水系统 表中公式把该项成本 按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不 是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2室外采暖系统 3室外燃气系统 4室外高低压线路 5室外智能化系统 6其他 六六 园园林林环环境境费费 1绿化建设费 表中公式把该项成本 按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不 是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2建筑小品 3道路广场建造费 4围墙建造费 5室外照明 6室外零星工程 7其他 七七 配配套套设设施施费费 1游泳池 表中公式把该项成本 按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不 是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2会所 3幼儿园 4学校 5球场 6设备用房 7车站建造费 8其他 八八 开开发发间间接接费费 1工程管理费 表中公式把该项成本 按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不 是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2资本化利息 3营销设施建造费 4物业完善费 5不可预见费 开开发发成成本本 九九 期期间间费费用用 1管理费用 表中公式把该项成本 按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不 是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2销售费用 3财务费用 项项目目总总投投资资 成成本本套套表表三三十十一一：分分产产品品类类型型成成本本汇汇总总表表（红红线线内内） 序 号 成本项目 可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明 平地洋房Townhouse高层平均Townhouse高层合计 建筑面积* 可售面积* 一一 土土地地获获得得价价款款 1政府地价及相关费用 表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按 占地面积分摊地价，请修改公式。若地价不 是在所有产品类型中分摊亦请修改公式 2合作款项 3红线外市政设施 4拆迁补偿费 二二 开开发发前前期期准准备备费费 1勘察设计费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品 类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊 请修改公式 2报批报建增容费 3三通一平费 4临时设施费 三三 主主体体建建筑筑工工程程费费 1基础工程 按产品类型实发生额计算 2结构及粗装修 3门窗工程 4公共部位装修 5室内装修 四四 主主体体安安装装工工程程费费 1室内水暖气电 按产品类型实发生额计算2设备及安装费 3弱电系统 五五 社社区区管管网网工工程程费费 1室外给排水系统 表中公式把该项成本按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2室外采暖系统 3室外燃气系统 4室外高低压线路 5室外智能化系统 6其他 六六 园园林林环环境境费费 1绿化建设费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2建筑小品 3道路广场建造费 4围墙建造费 5室外照明 6室外零星工程 7其他 七七 配配套套设设施施费费 1游泳池 表中公式把该项成本按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2会所 3幼儿园 4学校 5球场 6设备用房 7车站建造费 8其他 八八 开开发发间间接接费费 1工程管理费 表中公式把该项成本按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2资本化利息 3营销设施建造费 4物业完善费 5不可预见费 开开发发成成本本 开开发发成成本本 不不含含地地价价开开发发成成本本 不不含含地地价价、间间接接费费开开发发成成 本本 - 九九 期期间间费费用用 1管理费用 表中公式把该项成本按可售面积在所有产 品类型中分摊。若不是在所有产品类型中 分摊请修改公式 2销售费用 3财务费用 项项目目总总投投资资 分分产产品品类类型型成成本本汇汇总总表表 序 号 成本项目 可售面积单位成本 平地洋房坡地洋房 Townhouse 创新多层 普通多层高层小高层B东南面小高层LOFT集中商业 沿湖商业 广场商业幼儿园 建筑面积* 可售面积* 一一 土土地地获获得得价价款款 1政府地价及相关费用 2合作款项 3红线外市政设施 4拆迁补偿费 二二 开开发发前前期期准准备备费费 1勘察设计费 2报批报建增容费 3三通一平费 4临时设施费 三三 主主体体建建筑筑工工程程费费 1基础工程 2结构及粗装修 3门窗工程 4公共部位装修 5室内装修 四四 主主体体安安装装工工程程费费 1室内水暖气电 2设备及安装费 3弱电系统 五五 社社区区管管