景苑花园物管方案.doc

景 苑 花 园物业管理仙桃君安物业二0一三年元月一、仙桃市君安物业服务有限公司基本情况仙桃君安物业服务有限公司成立于2012年3月，注册资金50万元，仙桃市物业管理三级资质企业。君安物业服务有限公司文化公司精神：诚信实善 持之以恒公司目标：以人为本,构建文明和谐社区,做行业的佼佼者公司服务理念：全心全意为客户和业主服务；用心理解、用笑沟通；于细微处见服务；业主满意是一切服务的标准公司质量方针：舒适、安全、尊贵、和谐、发展公司司训：热情与用心是服务的根本， 应付和冷漠是背弃的开始。管理理念：人尽其材、物尽其用，员工的成长就是企业的成长，团队精神是服务的保障经营理念：诚实守信、优化资源、规模经营、打造品牌、回报社会，与合作伙伴共同成长二、景苑花园小区物业形态景苑花园小区相关物业形态为：在建一期二栋高层住宅建筑面积3.7万平方米、6部电梯及无负压供水泵、发电房、消防泵等设施。（暂按一个单元两部梯计）三、前期物业工作的内容与建议我们知道，物业服务是一个很平凡的工作，“在琐碎中奔走，在忙碌中重复”，平凡是我们服务的特色，与业主的亲情交流是我们服务的魂魄所在。君安公司提供的服务，我们期望是业主购房置业的重要因素之一。（一）开发建设期间的前期介入前期介入是现代物业服务的一项基础性工作，其核心是从居住使用的角度对房屋、公共设施设备进行预验收，发现问题，督促承建商及时进行整改，为开发商的顺利交房创造条件，并保证日后物业服务公司工作顺利开展，对物业进行全面的了解，使物业服务人员对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业情况了如指掌，为后期管理打基础。我们将着眼于以下几方面的工作：1、围墙和大门及安保岗亭的设置；2、参与楼宇智能系统的设计与施工：3、公共环境装饰和绿化的布置；4、各种标志牌选用；5、根据仙桃的风俗，喜宴的处所预留；6、建筑装修垃圾临时处所、生活垃圾房的选址；7、物业服务用房的设计和施工；8、预留家用空调穿墙孔和室外机位置的确定；9、外墙是否易于攀爬，住户日后可能会因此为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外立面整体美观等；10、 公共照明灯具、布线和开关（延时）的合理选用；11、 电气设备和供配电系统设计与施工跟进与熟悉情况；12、 给排水系统设计与施工跟进与熟悉情况；13、 消防设施的设计与施工跟进与熟悉走向及功能；14、协助开发公司的各项行政手续的办理； （二）对营销的配合与促进 通过物业前期配合，使前期承诺与后期物业服务相互统一，使主题与行为贯穿一致，以诚信获得客户真正的信任与尊重，创立开发商和项目的品牌。1 、在营销中心设立物业服务咨询台；2 、拟订物业服务前期服务协议，拟订景苑花园小区临时公约；3 、为购房人士解答物业服务问题；4 、提供物业服务宣传资料及相关公示资料；5 、制订本小区物业服务的有关规定、应知应会培训资料；6 、从其它小区抽调人员参加各种开盘、促销活动；7 、通常我公司会建议开发商在小区销售初期委托物业公司在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但能维护售楼处安全，展示物业服务人形象，同时亦能配合销售人员适时的向求购或来访人员进行房产介绍。同时还会积极的参与并承担贵司可能参加的各种楼盘推广会、房展会的安全保卫工作；8 、其他工作，我公司亦会根据贵司的要求全力配合。四、交房前各阶段人员配备建议与费用1、售楼部成立至交房前两个月建议配置经理一人；保安形象岗三名（如不需要售楼部晚上值守，只需二人）；保洁一人。(经理工资2800元/月,保安员1500元/月/人,保洁1000元/月)2、交房前两个月至交房止开始招聘、培训人员，到交房时人员达到12人，具体如下：经理1人、客服主管1人、客服1人、财务1人工程部1人、保洁2人、保安部5人。3、相关费用物业公司从交房起产生物业费收入，上述两个时间段的所有支出应为开发公司支出。第1点根据贵公司需要很易得出，第2点可以打包的形式，具体协商。开发商提供符合主管部门要求的物业管理用房及配套办公设施。五、物业公司一期首年度财务收支测算（一）物业公司年主要支出：十二项合计427600元1、人员工资年支出：20000元13月=260000元（暂以一个出入口3个安管计算如另有一出口则需另加3人）人员人数工资基数（元）月支出（元）经理128002800客服主管、122002200客服专员、财务216003200安管队长120002000安管员415006000工程主管118001800保洁员210002000合计12人200002、办公电话费、网络费、用品费5000元3、公共电费83600元2栋6部电梯电费6800元12月=57600元/年；无负压二次供水水泵、消防泵1500元12月=18000元/年； 路灯、楼道灯、庭园灯等8000元。 4、公共保洁绿化等水费5000元/年 5、保洁、绿化费5000元/年 6、环卫垃圾清运费4000元/年7、日常工程设施设备维护及小修12000元/年8、发电费8000元/年;9、员工工作服更新年折算12人500元=6000元10、电梯年检费61500元9000元11、电梯年维保费65000元30000元（二）建议物业费标准按1.2元/月/平米收取.则年主要收入：37000平米1.212月=532800元95%的物业费=506160元按收入额扣除8.7%的税44035元,余462125元,减去427600元的支出,则账面年盈余34525元，才能维持较好的正常的各项物业管理。且这是按95%的物业费收取率计算的。由于君安公司人员都来自本地，就不会有暂时过渡、形式上的敷衍等想法，公司管理层“依托本土”的观念，坚定了必须从一开始就要具备规范管理、精心服务的意识，这样才能立足发展，创建品牌。同时，由于房地产开发周期性较长这一特征，开发商在提升自身形象，追求利润最大化的前进道路上，更愿意与一个本土强势、管理具有一以贯之的延续性的物业服务企业相伴。根据商业规律，企业规模化的过程必然走