西华楼盘市调报告20100730.doc

西华楼盘市调报告一、 市场调研本次市调以西华新区楼盘为主。主要物业形态为多层。（1） 新地阳光城（1）项目概况开发商河南西华县新地房地产开发有限公司建筑面积3万项目地址西华县箕城路与人民路交汇处绿化率30%占地面积80亩开盘时间2009年10月份容积率1.6交房时间2010年年底内部配套景观广场、物业管理、停车位、商业街产品形态多层项目主要卖点：联体3层的标准全框架结构，层高3.9米、3米；开间3.64.8米，进深15米（包含2米的内走廊）。采用高档石材及瓷砖装修鲜明的色彩搭配。18000平方米的商业街。（2）销售情况一期交房，二期主体封顶，外立面已粉刷，十月开盘，2栋复式楼，1栋销售，共20多套。物业管理费0.25元/平米。最高价1880元 / 平米，最低价1600元/平米。销售量一般，虚价太高，水分大，优惠可达10%，现场销售气氛薄弱，客户来访量较少。（二）华 夏 .名 郡（1）项目概况开发商河南省金华厦房产开发有限公司建筑面积15万项目地址迎宾大道与青华路交汇处绿化率40%占地面积150亩容积率1.5 内部配套物业管理、商业街、景观花园产品形态多层项目主要卖点：物业管理：周口家家物业管理有限公司，物业顾问：深圳安业顾问有限公司。规模大，配套设施完备，绿化相对较好，房屋外形设计美观。劣势：小区面积分割，不便于管理，房屋质量一般。标价：7#-3单元-3层-301（3-2-2）126.86 单价：1630元/；总价：206782元一次性：95折 优惠后：1548.5元/；总价：196442元绑定储藏室：27.07550=14888元物业：0.28元/标价：5#-3单元-3层-301（3-2-2）123.89 单价：1600元/；总价：198224元一次性：95折 优惠后：1520元/；总价：188312元绑定储藏室：32.47550=17858元物业：0.28元/标价：2#-3单元-3层-302 115.56 单价：1510元/；总价：174496元一次性：95折 优惠后：1434.5元/；总价：165770元物业：0.28元/标价：10#-1单元-2层-202（3-2-2）127.56 单价：1770元/；总价：225781元一次性：95折 优惠后：1716.9元/；总价：219007元绑定储藏室：29.14550=16027元物业：0.28元/地下室：550元 /；地上车库较为充足（2）销售情况销售量较好，均价1600元左右，最高价格1850元 / 平米，最低价格1580元 / 平米，一期二期共520套住宅，商铺138间，价位5000元 / 平米，住宅销售率达90%，三期十月份开盘。（三）中原.温泉花园（1）项目概况开发商大中原房地产建筑面积150000平方米项目地址箕子台路西段交房时间2010年底占地面积110亩产品形态多层、2栋小高层内部配套停车场销售均价1500元/项目主要卖点： 户型:88155，二房，三房，四房，车库，停车位，部分入户花园， 4500广场。 物业：0.3元/。 天然气初装费：2400元/户 自来水初装费：700/户 商户垃圾清理费：100元/户。（2）销售情况分三期，一期已完，二期在建，三期未定。标价：3#-2单元-5层（3-2-2）119.71 单价：1390元/；总价：166397元一次性：90折 优惠后：1251元/；物业：0.3元/标价：3#-12号商铺 44.633980=177627 二期商铺4300-4600（四）现代城（1）项目概况开发商河南海川实业有限公司建筑面积10万项目地址女娲广场往西300米左右，南邻长平路绿化率30%占地面积92.7亩开盘时间2008年容积率1.6交房时间一期已交房二期2010年年底交房内部配套商业区产品形态多层项目主要卖点：全框架结构低密度（2）销售情况标价：D3-1单元-3层-302 （3-2-2）129.74 单价：1218元/；总价：158023元一次性：98折 优惠后：1193.63元/；总价：154862元按揭：99折 优惠后：1205.82元/；总价：156443元标价：B1-1单元-5层-502 （3-2-2）132.3 单价：1308元/；总价：173048元一次性：98折 优惠后：1281.84元/；总价：169587元按揭：99折 优惠后：1294.91元/；总价：171317元标价：D54号商铺 40.428180=330636元一次性：324023元按揭 ：327329元5月销售量38套，6、7月份10套左右。房源剩余量30%。均价1350元每平米。（五）东湖帝景蓝湾（1） 项目概况开发商河南弘扬置业有限公司建筑面积10.2万方项目地址西华县箕诚路北段绿化率34%占地面积7.6万方开盘时间2009年12月容积率1.6交房时间2010年年底内部配套5万高档百货商场 30亩水景湖产品形态多层项目主要卖点： 核心地段 踞守风景区、教育区、享百亿城市配套（2）销售情况7#-1单元-3层-301（3-2-1）102.2一次性：优惠3000元优惠后：单价：1614.5元/ 总价：165000（六）汉唐.第一大街（1）项目概况开发商河南汉房地产开发公司建筑面积6.2万方项目地址凤母路东段绿化率35%占地面积30亩开盘时间09年内部配套无物业管理交房时间2010年年底产品形态多层均价1150元/项目主要卖点：构成：商业/一层底商；住宅/3-5层住宅。产品/户型：商铺/3.6-4.5米大门面，10米进深，；35左右标准铺面；层高4.8米，买一层当两层，住宅/以100左右三房为主力，两房至四房，复工至独立洋房卖点： 1、塑钢窗/塑钢，抵御风吹雨打的侵蚀，保证室内安全和室外观瞻。2、外墙外保温/加厚墙体， 3、外立面/外墙高级弹性漆饰面+部分高级面砖， 4、三重入户安全系统/智能钢制门+对讲系统+入钢制门，5、商铺彩钢卷门/统一彩钢卷闸门，（2）销售情况价格： 三层：3层 117.75 单价：1328元/；总价：148404元一次性：97折 优惠后：1222.52元/；总价：143952元团购优惠3000元四层 117.75 单价：1238元/；总价：138347元一次性：97折 优惠后：1139.67元/；总价：134197元团购优惠3000元商铺：37.94228=160241元 一次性97折，团购减3000元（七）明诚苑小区（1）项目概况开发商西华明城苑房地产开发有限公司建筑面积12万平米项目地址西华县青华路北段(青华学校对面)开盘时间2008年占地面积130亩交房时间一期已交房，二期2010年7月内部配套景观花园产品形态多层项目主要卖点：储藏室：9000个，（面积大约在5左右）车库： 29000个天然气初装费：2400元户水电初装费：1286元户垃圾清理费：100户（2）销售情况分三期开发，一期8栋，共320户；二期8栋，共160户；三期4栋，规划中（预计200户左右）。二、 市场调研分析通过实地调研并结合此前调研数据，得出以下结论。（1）西华新区，多层住宅以现房准现房为主经过几年如火如荼的发展，西华新行政区发展日新月异，地产商纷纷进驻，区域内多层住宅竞争激烈，目前在售多层住宅多为一年前存量房源，以现房、准现房为主。（2）多层住宅集中入市，市场竞争激烈多层住宅同质化严重，产品类型多是普通多层，并且大富城、帝景蓝湾二期、名郡三期等均计划在9、10月份开盘，集中入市，市场竞争较为激烈。户型以80-140二房、三房为主，无太多创新。（3）楼市持稳迹象明显目前西华房地产项目整体销售一般，华夏名郡、温泉花园、新地阳光城因为前期积累客户的集中放量、房源丰富、客户可选择性强及各种优惠活动吸引，销售量较好。而且相比于上半年，价格都有所提升，大多提升100-200元/不等，楼市价格持平稳状态。（4）两房、小三房最受欢迎多层住宅90-120左右的实用性二房、三房去化速度较快。8090两房，100-120三房比较受欢迎。客户多为首次置业，以自住为主，剩余房源多为140-160平米以上的大户型。这也间接说明购买西华多层的的客户群体从以前的年龄较大，经济实力雄厚转变成年轻态的购买群体，他们是有一定的经济基础，但存款又不是很多，购买大面积压力较大，故他们通常都是选择面积较好的两房或小三房，同时这部分人群多为高学历，高收入人群，对楼盘品质比较挑剔。 三、 总结综观2010年的西华市场，楼市平稳迹象明显。主要原因有以下几方面。一是09年的累积的刚性需求集中释放，一是受新国十条形