南昌2014年9月房地产市场报告.docx

南昌 2014 年 9 月房地产市场报告 商住用地供应暴增 住宅成交量升价跌 市场走势 内容摘要： 宏观经济：2014年18月份，全市完成500万元以上固定资产投资2182.22亿元，同比增长18.6%，增速较1-7月提高0.5个百分点。其中，房地产完成投资237.83亿元，下降3.0%。 中央政策：9月30日，央行联合银监会发出通知，重新修改首套房的认定标准。通知声明，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。 地方政策：9 月 29 日，中国人民银行南昌中心支行发布文件，进一步支持放松房贷。二套房首付从 70%降到 60%，即日起实施。这是首个央行省会支行发文明确放松限贷。 市场运行：一、市场成交方面，随着楼市利好政策的相继出台，9月南昌整体住宅成交环比上升五成，同比上升 56%，其成交区域主要集中在经开区、红谷滩新区，其成交量分别占总成交量的29%、28%；二、库存方面，9 月份全市住宅库存面积去化时间环比上升 2%，其库存量主要集中在红谷滩新区、西湖区、高新区，分别占全市总库存量的 23%、18%、15%，市场库存持续高位运行，进入下半年，整体市场将以去库存为主，另外年底开发商为了回拢资金，顺利完成年度销售目标，以价换量将唱主调。 一级市场：2014 年 9 月，南昌市共有 11 宗国有建设用地进行了公开拍卖，1 宗流拍，10 宗成交，总成交面积 64.75万平方米，环比上升 31%。 二级市场：2014 年 9 月，南昌市市区商品住宅成交 4737 套，环比上升 51%；成交面积 54.08 万平米，环比上升55%；成交均价 7532 元/平米，环比下降 10%。非住宅成交 609 套，合计 5.79 万平米，环比下降 65%。 2014 年 9 月，南昌市市区写字楼成交 308 套，环比下降 65%；成交面积 2.20 万平米，环比下降 72%；成交均价 9949 元/平米，环比下降 11%。 三级市场：2014 年 9 月，南昌二手房住宅成交面积为 12.70 万平米，共 1529 套，成交量环比上升 4%。 总的来讲：一、土地方面，9 月份土地成交环比上升 31%，成交区域主要集中在红谷滩新区，据市本级 2014年度土地供应计划了解，预期 10 月份南昌市区将有 10 宗商业、居住用地供应，其供应宗数分别为居住用地 4 宗、商业、商务用地 2 宗、商业设施用地 2 宗、商服用地 1 宗、商业金融、居住用地 1 宗，分别位于红谷滩新区、西湖区、西湖区、高新区；二、市场成交方面，随着楼市利好政策的相继出台，9 月份南昌整体住宅成交环比上升五成，同比上升 56%，其成交区域主要集中在经开区、红谷滩新区，其成交量分别占总成交量的 29%、28%，据相关监测数据了解，10 月份南昌楼市预计有 30 个项目开盘或加推，其中纯新盘有 5 个；三、库存方面，9 月份全市住宅库存面积去化时间环比上升 2%，其库存量主要集中在红谷滩新区、西湖区、高新区，分别占全市总库存量的 23%、18%、15%，市场库存持续高位运行，进入下半年，整体市场将以去库存为主，另外年底开发商为了回拢资金，顺利完成年度销售目标，以价换量将唱主调。 1. 宏观经济 2014年18月份，全市完成500万元以上固定资产投资2182.22亿元，同比增长18.6%，增速较1-7月提高0.5个百分点。其中，工业完成投资922.69亿元，增长11.0%；房地产完成投资237.83亿元，下降3.0%。 2. 市场政策 2.1 中央政府 9 月 1 日数据显示，2014 年 8 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10771 元/平方米，环比上月下跌 0.59%，连续第 4 个月下跌，跌幅收窄 0.22 个百分点。此外，从涨跌城市个数看，74 个城市环比下跌，26 个城市环比上涨。 9 月 3 日，国管公积金中心发布通知称，自即日起，缴存职工在办理购买北京地区的房屋申请提取住房公积金业务时，须提供本次提取所提交购房合同的房屋买方姓名、合同编号及网签密码，并如实申报本次购房是否办理个人住房贷款，提交相关材料。 9 月 4 日, 根据近日召开的协会债券市场专业委员会会议精神，目前关于放开房地产企业融资的事项已经提上日程，符合一定条件的房地产企业可以发行中票。募集资金用途将用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款。 9 月 5 日,有消息称，目前财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，明年有望和建筑业同步推行。改革以后，该行业的税负不会有明显提高。此前外界普遍预计，房地产业改征增值税后，税率方面会和建筑业保持同一水平，即采用 11%的税率，不过，有媒体报道称，财政部已经对房地产为“营改增”税率、税负增减情况进行了模拟测算，测算采用的是 17%的增值税税率，这意味着房地产业将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。 9 月 5 日,据中国房评报道独家获悉，央行已经在全国 60 多个城市进行房地产市场摸底调查，并要求填报与地方楼市情况的数据表格，而北京市已经收到开始填报。对此，知情人士对中国房评报道表示，央行此举可能是在放松信贷前进行的楼市摸底，政府层面的大规模救市将接踵而来。 9 月 10 日，住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长 2 个百分点。在日前的“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透露了上述信息。 9 月 12 日，中国人民银行货币政策司相关负责人表示，2014 年以来中国继续实施稳健的货币政策，没有依靠强刺激来推动经济发展，而是依靠改革来激发市场活力，因为池子里货币已经很多了，不可能依靠增发货币来刺激经济增长。 9 月 16 日，国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会，会议确定新型城镇化建设从省、市、县、镇不同层级、东中西不同区域共 62 个地方开展试点，并以中小城市和小城镇为重点。值得注意的是，在限制大城市人口的前提下，新型城镇化主要是发展中小城市，尤其是人口规模较大的小城镇。 9 月 17 日，住房和城乡建设部 16 日发布数据称，2014 年，全国计划新开工城镇保障性安居工程 700 万套以上（其中各类棚户区 470 万套以上），基本建成 480 万套。截至 8 月底，已开工 650 万套，基本建成 400万套，分别达到年度目标任务的 92%和 83%，完成投资 9500 亿元。 9 月 19 日，“在当前的经济形势下，央行没必要讳言全面降息，即便采取全面降息也是基于通胀预期稳定的考虑，并不会改变货币政策的稳健基调。”一家国有商业银行的交易员称，14 天期正回购中标利率的下行，可看作是央行释放的积极信号，至于接下来央行会继续定向降息还是全面降息，则要看三季度经济运行情况而定，时间窗或在 10 月开启。 9 月 19 日，继各地楼市限购政策逐一退出后，新一轮的信贷松绑正在多地“蔓延”。湖北省 16 日出台“鄂六条”、成都 17 日宣布公积金政策放松、无锡上调贷款额度，多个省市正通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市交易复苏。新一轮松绑政策的背后，是“金九”成色的严重不足。9 月前 14 天，重点城市新建住宅成交面积环比下降 4.7%，全国楼市尤其是一二线重点城市的成交表现普遍低于预期。虽然各地大型开发商已全面启动降价促销、蓄客造势，但在成交上都没有取得实质性突破。 9 月 23 日，报道称，预计近期，关于土地流转制度改革试点区域范围将在去年底的 28 个地区的基础上扩大，同时，在土地(林地)入市及证券化、土地经营权抵押、农村宅基地市场化交易政策等几个方面将有实质性突破，而农垦企业有望在土改政策推出后，率先进行尝试。 9 月 23 日，据报道，昨日，有市场传闻称“首套房认定标准将放松”，“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。四大行相关负责人表示，四大行均表示目前尚未有明确信息发布，最快则会在今天发布相关消息。工行相关人员表示，目前还没有准确消息要发布，一切信息应以新闻通稿为准。 9 月 24 日，针对“放松首套房认定标准”的报道，继四大行广东分行、南京分行相关人士表示目前仍实行“认房又认贷”政策后，农业银行回应称，将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度。此外，兴业招商平安等多家银行均对“房贷还清再买算首套房”传言予以否认。结合当前宏观数据及三季末常规考核，料短期松绑限贷难有实质性突破。若未来经济继续下滑，不排除银行松贷可能。 8 月 28 日，住建部政策研究中心主任秦虹在“2014 年中国地产金融日”论坛上透露，目前北上广深四个一线城市的二手房交易已经超过了新房，40 个重点城市的二手房交易占新房交易的比例达到 40%。这意味着未来的新增需求中对新房的需求降低。 9 月 27 日从住建部获悉，从今年起将在部分符合条件的城市率先启动绿色保障房行动，以此带动全国建筑执行绿色建筑标准，到 2020 年全国城镇保障房中执行绿色建筑标准的比例将超过 70。 9 月 30 日，央行联合银监会发出通知，重新修改首套房的认定标准。通知声明，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。 2.2 地方政府 9 月 15 日，从南昌市有关政府部门获悉，南昌市公共租赁住房配租管理暂行办法已下发施行。按照该办法，南昌公租房将由各区具体负责实施公租房实物配租及租后管理。目前，各区将陆续启动公租房配租工作，确定摇号方案以及公租房租金水平，预计今年 12 月将正式启动公租房配租申请。 按照国家的部署和要求，围绕“统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿册、统一登记信息平台”，有序推进江西省不动产统一登记，2016 年全面实施不动产统一登记。 省地税局出台贯彻落实稳增长促改革调结构惠民生政策措施促进我省经济平稳增长若干措施,其中有一项措施表示对首次购买普通商品住房的税收优惠政策，对个人购买 90 平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，减按 1%的税率征收契税，购买 90 平方米以上且属于家庭唯一住房