房地产估价报告犹着点.doc

房地产估价报告房地产估价报告 估价项目名称：紫藤花园估价项目名称：紫藤花园 A 栋栋 5-01 号房地产估价报号房地产估价报 告告 估价委托方：田锦飞估价委托方：田锦飞 受估价委托方：魅樱房地产评估有限公司受估价委托方：魅樱房地产评估有限公司 估价人员估价人员: 田维杰田维杰 王丹忆王丹忆 估价日期：估价日期：2011 年年 9 月月 27 日至日至 2011 年年 10 月月 7 日日 估价报告编号估价报告编号:9527 2 目录目录 致委托方函致委托方函 .3 估价师声明估价师声明 .4 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 .5 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 .6 一委托方.6 二估价方.6 三估价对象.6 四估价目的.7 五估价时点.7 六价值定义.7 七估价依据.8 八估价原则.8 九估价方法.8 十估价结果.9 十一.估价人员9 十二. 估价工作日期.9 十三 . 估价报告应用的有效期.9 估价技术报告估价技术报告 .10 附件附件 .15 3 致委托方函致委托方函 尊敬的田锦飞先生 本公司接受您的委托，对您在了解房地产市场价格中所设计到得房地产坐落于昭通 市昭阳区胜利大道紫藤花园 A 栋 5-01 号房地产进行了估价。估价对象房地产房地产产 权证记载的建筑面积 110.00，设计用为住宅；记载土地权属性质为国有土地，土地用 途为住宅用地，使用权类型为划拨，分摊使用面积为 30.00。估价时点：2011 年 9 月 27 日，估价目的：为了解该房地产目前在市场中的价格。本公司根据估计目的，遵循估价原 则，通过专业分析确定估价结果如下: 估价对象房地产在估价时点单价为人民币 12753.43 元，总价格为人民币 140.29 万 元（大写：壹佰肆拾万贰仟玖佰元整）此价格不包含土地出让金。 法人代表：王丹忆 魅樱房地产评估有限公司 2011 年 9 月 29 日 4 估价师声明估价师声明 1. 本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本 估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 2. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或 偏见。 3. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和国务院城市房屋拆迁条例 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 4. 本公司房地产估价人员田维杰、王丹忆已对本估价报告中的估价对象在 2011 年 9 月 27 日进行实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员 对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对 评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行 检视的责任。 5. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 6. 本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构 所有。 注册房地产估价师：王丹忆 （注册号：5201314） 注册房地产估价师：田维杰 （注册号：5227053） 5 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 一本次估价的假设前提 1在估价时点，估价对象师委托方合法取得房地产产权证且无权属纠纷，此估价对象 是未设定抵押及他项权利的情形。 2假设估价对象的处置不受可能影响其价值的权限限制。 3本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为前提。 4估价对象所处社区房地产市场环境预期不会有太大变化。 二估价的限制条件 1估价结果是反映估价对象时点正常交易情况下的公开市场价值，不考虑特殊交易对房地 产价值的影响。 2若发生市场或房地产政策的重大变化，本报告应做相应调整或重新估价 3委托方对其提供的文件、资料以及数据的合法性、真实性、有效性负责，若数据失真则 本估价报告无效。 4本报告仅限于本次估价目的，不作为抵押、产权交易等其他目的下房地产价格依据，若 为其他目的服务，由本公司重新估价。 5价报告仅为委托当事人提供依据，其他人若以此报告作为依据，则本报告无效。 6本估价报告有效期为一年（即从 2011 年 10 月 7 日-2012 年 10 月 6 日） 6 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一委托方一委托方 1委托方：田锦飞 2身份证号二估价方二估价方 1估价机构：魅樱房地产评估有限公司 2法定代表人：王丹忆 3办公地点：昭通市昭阳区世纪大道 501 号 4资格等级：二级 5联系电话三估价对象三估价对象 估价对象位于昭通市昭阳区胜利大道紫藤花园 A 栋 501 号房地产 1估价对象权属状况 房屋坐落昭阳区胜利大道紫藤花园 A 栋 501 号 东南西北四至 胜利街朝阳路世纪广场长征路 权属状况房地产权证编号 ：060162501 号 2估价对象建筑物状况 建筑结构钢混朝向坐西向东 建筑面积 110 房型三室两厅两卫 房屋概况 总层数6所在层数5 屋顶坡顶墙面白墙 外墙涂料地面地砖 门铝合金扶手木质 窗铝合金 楼道 护栏铁质 内墙顶棚地面 居室乳胶漆乳胶漆木质地板 建筑物装修状况 厅乳胶漆乳胶漆木质地板 7 厨房墙砖PVC 材料吊顶地砖 卫生间墙砖PVC 材料吊顶地砖 上下水通畅暖气无 电表一户一表煤气管道天然气 有线电视有地热无 设施设备 无线网有 3估价对象区位状况 估价对象位于昭通市昭阳区紫藤花园小区，该小区竣工于 2006 年，物业管理完善，草 地面积大，环境较好 估价对象位于世纪广场东侧，周围有较为完善的娱乐，健身等配套设施，东侧为胜利街， 属于比较繁华的步行街，有各类餐饮店和大型商场，例如家乐福超市，北侧的长征路属于 革命老区，具有丰富的红色革命文化知识，且昭一中、朝阳小学和长征药店也在长征路。 本市最大的医院人民医院也位于估价对象南侧，可谓是配套齐全，四通八达。 四估价目的四估价目的 为了解房地产市场交易价格提供参考 五估价时点五估价时点 二 00 一一年九月二十七日 六价值定义六价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，是估价对象于估价时点，遵循本报告的估价目的，假 设和限制条件而形成的客观合理价格。 七估价依据七估价依据 1委托方与估价机构签订的房地产股价委托书; 2 房地产权证; 3 中华人民共和国城市房地产管理法; 4 中华人民共和国土地管理法 ； 5 房地产价格规范GBT50521-1999; 6价对象现场勘查记录； 7托方提供的其他资料及证明材料； 8本估价机构掌握的房地产市场相关资料； 八估价原则八估价原则 1合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 8 2替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 3估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 4最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的 价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证， 能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。 九估价方法九估价方法 本报告的目的是为了解房地产交易价格提供参考，现阶段于紫藤花园类似的房地产交易 案例较多，估价对象房地产在同一供求范围内可以找到规定数量满足要求的交易实例作为 可比实例，因此采用市场法进行估价。作为住宅类型房地产，同样存在潜在的市场收益， 因此在采用市场法估价的同时，也可以采用收益法对估价对象进行评估。 1市场法：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产 的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法公式：估价对象价格=可比实例*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况 修正系数 2收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收 益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法基本公式： A n i i Y i V 1 )1 ( V-收益价格 Ai-相对于估价时点而言未来第 i 期末净收益 Y- 房地产报酬率 十估价结果十估价结果 经过详细的估算，本次估价报告估价对象的结果，以市场法估算结果与收益估算结果的 算术平均数为准，单价为人民币 12753.43,总价格为人民币 140.29 万元；大写：壹佰元 肆 拾万贰仟玖佰元整 9 十一十一.估价人员估价人员 估价人员：田维杰 王丹忆 复核：王丹忆 十二十二. 估价工作日期估价工作日期 2011 年 9 月 27 至 2011 年 10 月 7 日 十三十三 . 估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期 根据房地产估价的有关规定，本估价结果有效期自完成估价报告之日起一年（即 2011 年 10 月 7 日至 2012 年 10 月 6 日） 若当当地房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应做相应的 调整。 10 估价技术报告估价技术报告 一.别因素分析 估价对象位于昭通市昭阳区胜利大道紫藤花园 A 栋 5-01 号的房地产，估价对象房地 产产权证记载面积 110.00。设计用途为住宅；记载土地权属性质为国有土地，土地用 途为住宅用地；使用权类型为划拨。分摊使用面积为 40.00，估价对象所在建筑建成于 2006 年，为 6 层钢混结构，建筑物外部状况维护较好，目测成新率为九成新。 估价对象建筑物状况 建筑结构钢混朝向坐西向东 建筑面积 110 房型三室两厅两卫 房屋概况 总层数6所在层数5 屋顶坡顶墙面白墙 外墙涂料地面地砖 门铝合金扶手木质 窗铝合金 楼道 护栏铁质 内墙顶棚地面 居室乳胶漆乳胶漆木质地板 厅乳胶漆乳胶漆木质地板 厨房墙砖PVC 材料吊顶地砖 建筑物装修状况 卫生间墙砖PVC 材料吊顶地砖 上下水通畅暖气无 电表一户一表煤气管道天然气 有线电视有地热无 设施设备 无线网有 二.区域因素分析 1. 本区状况 1.商业设施：估价对象周边有大型商场（如家乐福）和众多餐饮场所 2.金融设施：附近有中国人民农业银行，工商银行和 3 家农村信用合作社，这为该 区的经济发展提供了一个良好的基础。 3.文体设施：周围有宽阔的体育娱乐场所和完善的健身设施；北侧的长征路属于革 命老区，具有丰富的红色革命文化知识，且昭一中、朝阳小学和长征药店也在长征路。本 市最大的医院人民医院也位于估价对象南侧，可谓是配套齐全，四通八达。 4.交通状况：离估价对象 500M 有个公交车站，这是本市一个较大的公交车站，道 路相对于周边其他地区更为的宽敞。不容易出现交通堵塞的。 三 市场背景分析 1通市房地产市场分析： 城镇人均住房居住面积有 2000 年的 6.5 平方米增加到 2005 年的 9 平方米，城镇人均居 住水平增加了 2.5 平方米。2011 年昭通市完成房地产开发投资 10.42 亿元，同比增长 128.86%，新建施工面积 43.08 万平方米，销售面积 43.62 万平方米，同比增长 35.11%空置 11 面积 4.36 万平方米，其中，住宅 10%，非住宅 90%，同比增长 1.36%。二级市场交易 848 件，其中，上半年 340 件，下半年 508 件，同比增长 11.58%；交易面积 13.26 万平方米， 同比增长 22.21%；交易金额 2.45 亿元，其中，上半年 0.88 亿元，下半年 1.57 亿元，同比 增长 64.43%。 2同类房地产市场分析 2006 年前本区域住宅类房地产不到 5%，随着本市的经济房展，市政府对昭阳区大面积 的片区规划，大量住宅类房地产随拔地而起，同期以住宅为主的房地产有胜利花园和罗马 花园小区，大多以中高层为主，到 2009 年下半年，住宅类类房地产达到 10%。未来预期 将会有大量的住宅类型房地产上市，景十分的乐观。 四最高最佳使用原则 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的率证，能够 使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，是房地产利用竞争与估优选的结果， 包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。 本次估价用途为住宅，根据委托方提供的相关资料，估价人员的现场勘查以及根据房地 产估价目的和对当前房地产市场的调查分析，认为估价对象保持现状用途符合最高最佳使 用原则，并以此为前提估价。 五估价方法的选取 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并 将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。适用范围： 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似 地区并在估价时点近期，存在着较多类似的房地产交易。由于估价对象处于较为繁华的世 纪广场附近，周边存在较多的类似的房地产交易，所以适用市场法。 收益法是预测估价对象未来的收益然后利用报酬率或者资本化率，收益乘数将其转化为 价值来求取估价对象价值的方法。一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收 益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合 作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的 房地产、无形资产也可以应用此法。本此估价对象可单独计算其收益，因此也可选此方法。 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建和折旧，然后将重新构建价格减去 折旧来求取估价对象价值的方法；主要适用于建筑物是的或比较新的房地产估价，既无收 益有很少发生交易的房地产。因此不适合与本次估价。 经过对几种估价方法进行综合分析，并对实际情况加以综合考虑，选用市场法和收益法 对估价对象进行估价。 六测算过程 1市场法 1市场法：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产 的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法公式：估价对象价格=可比实例*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况 修正系数 （1）可比实例相关情况可比实例因素，见下表 项目估价对象可比实例 1可比实例 2可比实例 3 地址胜利街 501 号长征街 600 号朝阳路 300 号春熙路 267 交易情况正常正常正常正常 12 交易日期2009.12.12008.11.292009.5.8 建成年代2006200620062006 建筑结构钢混混合混合混合 层高（）5.25.25.05.0 装修情况中档装修清水房清水房清水房 面积（）110100120130 他项权利限制无无无无 收益年限70506055 成交总价（万元）120140160 成交单价120001150012500 币种人民币人民币人民币人民币 （2）选取比较因素及因素说明 根据项目特点，本次比较因素选取交易情况，交易日期，区域因素和个别因素 1交易情况 交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易 2交易日期 由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在 差异。 3区域和个别因素 根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度， 交通条件，城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况与区域商业中心的距离，距 公交站点的距离，层高、面积、形状、开间、成新率等。 （3）估价对象与可比实例比较因素情形见下表 影响因素估价对象可比实例 1可比实例 2可比实例 3 交易情况正常正常正常正常 交易日期2009.12.12008.11.292009.5.8 交通条 件 交通通 达程度 双向二车道双向二车道双向二车道双向二车道 城市规 划 功能分 区 商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅 环境区域环 境 良好良好良好良好 临街状况城市主次干道城市主次干道城市主次干道城市主次干道 距商业中心距离100-500 M100-800 M100-400 M100-1000M 距公交站点距离小于 100M小于 100M小于 100M小于 100M 层高（M）5.25.25.05.0 面积（）110100120130 形状规则规则规则规则 宽深比1：1.21:11:0.91:0.8 成新率九成八成八成八成 建立估价对象与可比实例因素修正系数见下表 影响因素估价对象可比实例 1可比实例 2可比实例 3区位因素 交易情况0000 13 交易日期00-10 交通条件0000 城市规划限 制 0000 环境0000 临街状况0000 距商业中心 距离 0-11-1.5 距公交站点 距离 0000 小计0-10-1.5 层高00-0.5-0.5 面积0-0.511.5 宽深比011.52 个别因素 成新率0-1-1-1 小计0-0.512 （5）建立可比实例体系 上述修正因素比较为间接修正，现建立直接比较关系见下表 项目可比实例 1可比实例 2可比实例 3 单价（元/）120001150012500 交易情况修正100/100100/100100/100 交易日期修正100/100100/99100/100 区域因素修正100/99100/101100/98.5 个别因素修正100/99.5100/101100/102 比准价格（元/）12180.6011383.8612495.00 估价对象价格 V=(可比实例 1+可比实例 2+可比实例 3)/3=12019.82(元/) 2收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益 乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法基本公式： A n i i Y i V 1 )1 ( （1）确定房地产收益 选取三宗估价对象房地产周围的可比实例 可比实例 1：罗马花园 A 栋 101 号房地产，租金 55 元/.月 可比实例 2：春熙路温馨小区 202 号房地产，租金 60 元/.月 可比实例 3：财政部 B 栋 501 号房地产，租金 65 元/.月 三宗可比实例在估价对象附近，以三宗可比实例房地产租金的算术平均数作为估价对象的 租金：即估价对象的租金为 60 元/.月，则有 时间有效毛收入 2008.9.27-2009.9.2660*12=720 2009.9.27-2010.9.2665*12=780 14 2010.9.27-2011.9.2670*12=840 （2）租约期外房地产收益 根据市场行情预算，目前正常市场租金为 70-75 元/（.月）且租金水平呈逐年递增趋势， 递增比率为 2%-5%。由此，预测在租约期外地毛租金为 100 元/(.月)，假设在未来使用 年限内保持相对稳定，根据当地人均住房分配率，空置率取 3%，则租约期外第一年的有 效毛收入为 100*12*（1-3%）=1164（元/） （3）确定运营费用 运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金 时间年有效 毛收入 管理费 用