毕业设计(论文)开题报告江小梅.doc

福建工程学院毕业设计（论文）开题报告 建筑与规划系 艺术设计（室内设计）专业设计题目: 商住两用楼室内设计 学生姓名: 江小梅 学号: 0806110203 起迄日期: 2010.04.122010.06.12 设计地点: 福建工程学院 指导教师: 魏峰 2010年04月18日毕业设计开题报告1. 结合毕业设计课题任务情况，根据所查阅的文献资料，本人撰写文献综述如下。商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为商业用地，根据国家土地法规定，商业土地的使用权年限为50年。商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。既可以办公或做生意也可以用来居住的房子是有房产证的土地是50年价格应该是比普通商品房要贵。一.商住两用楼的特点。1、它解决了一楼住户受潮的现象。有的城市地下水位比较高，如果一层的防潮层未做好，外部的潮气很容易进到屋内，影响人们居住的舒适度。另外，随着时间的推移，有的防潮层会老化，防潮效果减少，可维修起来又很困难。如果底部为商业用房，一楼住户就不会受此影响。这也是带地下室的一楼容易售出的原因。 2、一些公司利用底商进行经营活动，如银行、书店、食品超市、邮局等，这些行业的存在可以方便周围市民的日常生活。 3、建造商住楼的成本和一般住宅的成本差不多，但底层作为商业用房出售的价格比住宅的价格高出许多，开发商可以获得高额利润。二.商住两用楼的弊端1、从结构上说，随着高度的增加，地震造成的危害性也随之增加，因此，国家对商住楼的高度和层数都有严格要求。 2、商住楼的底部为商店，或多或少会给楼上居民带来影响。一些人利用商住楼位于街道两则，交通便利的优势，利用底商从事餐饮、洗染等行业，这些行业在工作时会排放出大量的油烟和高温气体，而一般商住楼没有专门的排烟口和保温、隔热措施，还有人从事铝合金加工或摩托车、汽车修理等产生噪音较大的行业，这些都会对楼上和附近居民的日常生活带来影响，产生纠纷。因此，有的城市已规定，住宅区内底层不得从事餐饮业。在国外一些国家也允许把公司开在居民区内，但法律对这些公司的要求很高，规定经营时不许扰民，如果遭到邻居投诉，公司就会被取缔，甚至还要承担民事赔偿责任。我国的立法还不完善，对居民的权利保护不够。有的人因为自身原因只能购买附近的住房，只有降低某些方面的条件了。开发商为了自身利益，也不会过问购买者将来从事的行业会不会扰民。解决这种问题，只能通过立法，取缔扰民行业在居民区内的存在。大多数市民不反对把公司建在居民区内，只要这些公司不扰民就可以。 鉴于我国的国情，商住楼这种住宅形式在一段时间内还要存在下去，对于对商住楼的管理，我们只能通过立法，使居民、开发商、经营者都达到满意的程度。三.商住两用楼的发展商住类住宅发展超速 按用途划分，目前市面上的住宅出租一是用作居住，二是出租给公司用作办公场所。早在商品房诞生之初，便有许多人在买来的公寓中办公，如早期的华侨村、汇园公寓、京宝花园等。真正大行其道投资商住也是在近几年时间，受新经济影响，一些独立性较强的小公司不断涌现，于是从开发商到小业主，这种开发、投资商住的热潮愈演愈烈-远的如SOHO 现代城，华盛乐章、九龙花园、国际港，近的像数码01和住邦2000等，已公然打出商住概念进行促销，商住类项目开发量迅猛，但如果说有的发展商为了保护楼盘的品质，不愿打出商住类住宅的旗号，业主们却为了投资收益全然不顾这些，据了解，包括世方豪庭、凤凰城、海润国际、旺座甚至棕榈泉国际公寓等纯公寓楼，都不乏商住类投资者的身影，最明显的是月租价四五千的房子，原先只能去望京寻觅，现在在二环路边的京辉、时代之光就能找。据有关方面调查，中关村地区商务公寓的年投资回报率高达9.5%，略低于写字楼，看来，如此众多的投资者选择可商的公寓自在情理之中。 商住需求支持不了供应 供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。大规模的投资趋向是否有足够的需求保证收益呢？据中原物业的统计资料表明，商住的热租区主要集中在中关村往东延至亚运村区域，CBD地区有部分需求，但相比而言，公司以写字楼租赁居多，公寓出租大多是居住。售价在每平方米50007000元的项目商住出租率高，租金大多在每平方米每天24元，150200平方米的房屋最受中小公司青睐，中关村地区80100平方米的房子出租快，投资回报率高。业内人士认为，写字楼市场产品结构的不尽合理，非甲级写字楼的供应不足，导致了商住类住宅出租活跃，但面对写字楼供应量的大幅增加，这种需求并不能长期保持。 老楼盘租金跌势惊人 事实上，类似的供求失衡在近几年早有明显的显现。从东方策略等房地产经纪公司的成交数据显示，与往年相比，商住类住宅的出租价普遍下跌：中关村商务密集地区公寓由于开发量不多，有部分房屋租金不降反升。租价降幅最典型的是一些老楼盘，汇园国际公寓的月租金为每平方米1520 美金，汇园公寓为10美金，而1996年该项目的月租价最高为每平方米30美金；由于芳群公寓、龙珠、清芷园等项目相继推出，南城最早的公寓项目金都公寓原有的格局、设计、配套相对落后，失去了竞争力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅约40%；两年前入住的紫金庄园，150平方米、月租价1万元的房屋现在已降到7000多；第一个中外合资项目城市广场，当初开发商预期的月租金为每平方米10美元，而现在只有6美元。 据业内人士分析，出现上述状况，原因在于这些老楼盘无论从地段、项目品质等方面都不足以与新盘相抗衡，以至投资回报远不如预期，从一定程度上预示着在楼市日新月异的今天，将又有相当一部分投资者重蹈覆辙。商住类楼盘投资前景堪忧 楼市的推陈出新对投资者的影响仅是一方面，商住类房屋在出租获益上存在许多缺憾。比如，商住楼的客户主要是成长型公司，租期一般在12年之间，流动性强，这些公司构成复杂，管理松散，尤其在商、住混居的情况下，办公生活相互干扰，居住类客户不愿来租，影响了楼盘的品质，这也是许多开发商不公开承认允许商住的一个重要原因。商住型楼盘面积使用率不高、电话线供电量不足等条件限制了办公需求，同时一旦整栋楼宇中多数单位出租，转型就相当困难，如早期的商房大厦等。 另外，随着23年后写字楼项目的大规模交付使用，新增的供应量必然降低写字楼的租价，一些旧的写字楼将吸纳部分商住客户，因为即使再小的公司也希望能在写字楼办公以显档次，因此种种迹象表明，商住楼仅仅是一种过渡形式，其投资前景并不看好。但是鉴于我国的国情，商住楼这种住宅形式在一段时间内还要存在下去，对于对商住楼的管理，我们只能通过立法，使居民、开发商、经营者都达到满意的程度。参考文献1、室内设计资料集2、建筑设计资料集、室内设计资料集3、建筑设计防火规范（GB 500162006）2006年版及其它有关规范4、办公空间室内设计规范 5、有关中外文期刊杂志 2. 毕业设计（论文）任务要研究或解决的问题和拟采用的方法：要研究或解决的问题：一、本题目为真题假作，共七层，一层为大堂、专卖店，二层餐饮空间或者卖场，四层到六层为住宅，七层设计公司的办公楼。 二、做实地调查报告，研究福州四季的主要风向，年降水量，年平均气温以及主要的地域特征对居民产生的影响，包括饮食、生活习性等方面的影响。三、对于室内的灯光的研究，根据室内使用功能的不同，运用不同的灯光，色彩，材质使得空间产生不同的变化。拟采用的方法:1、查阅、收集、整理商住两用楼的相关资料。2、查阅、收集、整理商住两用楼设计方面的相关资料。3、实地调研：通过对福州市两个做得比较成功的商住两用楼实例：大利嘉和宝龙城市广场的实地参观调查及文献研究。比较基星阁与大利嘉和宝龙城市广场优势与不足。4、根据调研内容结合原有建筑平面图提出设计想法和思路，并确定设计主题。5、综合资料研究及实地考察完成研究论文部分。 进度安排及工作内容 备 注1、4月124月25：到大利嘉以及宝龙城市广场做实地调查，分雨天和晴天。调查内容包括当天的人流量、车流量、商住楼内店面的室内装修情况等一些基本资料，收集材料，以及基星阁的场地调查等前期工作。2、4月265月2：调查报告撰写中。包括基星阁的场地分析、人流定位、相同环境分析以及后期分析。3、5