实现市区安置房“先建后征”目标的对策建议.doc

实现市区安置房“先建后征”目标的对策建议近几年来来，市委、市政府紧紧围绕建建设长三角北翼经济中心的目目标定位，不断加快城市化进进程，城市面貌日新月异。城城市建设的加速推进带来巨大大的拆迁和安置量。拆迁安置置房建设一头连着发展，一头头连着民心，是重要的民生幸幸福工程。市委、市政府一直直把拆迁安置房建设放在民生生工作的重要位置，作为开展展“三严三实”教育活动的具具体行动，全力以赴、加快推推进，并明确提出力争到20016年，基本实现市区拆迁迁安置房从“先征后建”向“先建后征”转变的目标，努努力做到“房等人”。市人大大常委会把市区拆迁安置房建建设列入重点监督内容。20012年12月，市十四届人人大常委会第四次会议审议了了市政府关于市区安置房建建设情况的报告，作出了关于进一步加快市区拆迁安安置房建设的决议，对加强强安置房建设提出了具体意见见。2013年11月，市人人大常委会召开推进安置房建建设专题询问会，会议制作并并播放了安得广厦千万间南通市推进拆迁安置房建建设的专题录像片，以真实实生动的镜头语言向与会者直直观形象地讲述了市区拆迁安安置房建设取得的成效和存在在问题。8位委员和人大代表表分别就拆迁安置房建设中的的具体问题进行了询问，政府府相关部门认真应询。市委丁丁书记到会讲话，要求进一步步加大安置房建设力度，把这这一民生工程办成群众跷大拇拇指的民心工程。2014年年8月，市人大常委会主任会会议对决议执行情况进行了跟跟踪调研，听取了市政府的专专题报告，进一步提出了具体体建议。三年来，市人大常委委会通过广泛的视察调研、细细致的专题审议和深入的专题题询问，对市区安置房建设问问题进行连续跟踪，提出有针针对性的建议、意见，帮助政政府相关部门破解了安置房建建设过程中的不少难题。目前前，市有关部门正通力合作、不断转变理念与思路，创新新体制机制，完善政策举措，市、区联动，合力攻坚，基基本形成了安置房建设速度不不断加快、品质不断提升、配配套日益完善的良好态势。一一、基本情况和经验做法在市市委、市政府的有力组织，相相关职能部门、各区政府的共共同努力下，近年来市区拆迁迁安置房建设明显提速，取得得了显著成效。从数据分析看看，呈现出“一升一降”的态态势：即安置房建设总量上升升，在外过渡户持续减少。据据统计，10年间市区累计开开工建设安置房53万平方米米，竣工交付1872万平方方米，安置动迁户10.7万万户。尤其是2011年以来来的5年间，市区安置房建设设全面提速，期间共新开工安安置房工856多万平方米，占总开工量的67%，竣工工交付11万多平方米，占总总竣工量的61%。在外过渡渡户数2013年首次出现拐拐点，开始稳定下降，20112、2013年分别为3117、2.6万户，20144年下降至2.2万户。预计计2015、2016年还将将新增动迁户1.32万户，加上2014年的2.2万万户，按户均安置220平方方米计算，共需要安置房XXXX万平方米，日前在建安置置房达到1000万平方米，到2016年底均能竣工交交付，可以覆盖目前在外过渡渡户及未来两年新拆迁户的安安置需求。从老百姓的直观感感受看，普遍对安置房建设评评价高、满意度高，老百姓纷纷纷称赞安置房建设有“四个个好”：一是拆迁安置地段好好。政府舍得拿出核心区域、黄金地段建设安置房，区位位不比商品房差，甚至比一些些商品房的地段还好。二是建建房质量好。安置房由资质高高的企业承建和监理，由群众众代表全程参与监督，切实保保证了质量，而且安置小区的的环境好、采光好，档次很高高。三是房型设计好。在户型型设计上，设计了大、中、小小各种套型，在功能上充分满满足群众的多种要求。四是配配套水平高。电梯、绿化、停停车等配套水平高，学校、医医院、超市等配套设施比较俱俱全；管理上，聘请专业物业业管理公司提供物业服务。近近年来，市区安置房建设之所所以取得这样的成绩，主要在在于：（一）领导高度重视，为安置房建设提供有力保障障。市委、市政府要求把拆迁迁安置房建设作为重要民生幸幸福工程加以推进。丁书记指指出，要按照“不吃亏、少吃吃苦、早安置、安置好”的要要求，做好安置房建设工作。张市长提出，“要集中精力力、财力加快建设好安置房，下大力气增进民生福祉，让让发展成果更多惠及百姓”。三年来，市委常委会10次次、市政府常务会议7次专题题听取拆迁安置房建设工作情情况汇报；市政府每年将安置置房建设列为城建重点工作和和为民办实事项目重要内容；市委、市政府主要领导先后后18次深入安置房建设现场场检查指导；市政府分管领导导每月定期现场会办，帮助及及时化解建设难题。市人大、市政协领导多次调研、督查查安置房建设工作。各方面高高度重视，为安置房建设提供供了强有力的保障。（二）抓抓住资金牛鼻子，为安置房建建设提供要素支撑。一是发挥挥财政资金导向作用。20112至2014年，市房管部部门会同财政、发改等单位，共争取市区安置房各类补助助资金400亿元，位居全省省前列。2014年，市区共共争取到中央棚户区改造补助助资金2亿元，为全省最高。二是创新市级融资平台。22013年，成立了专为保障障房建设融资的市级平台南通市保障房建设投资有限限公司，迅速完成融资项目申申报工作，并成功获批国开行行棚户区改造专项资金贷款1100亿元，成为全国棚改贷贷款第一单。三是拓展融资渠渠道。积极研究银行间债券、股权收益类融资的发行工作作，多渠道筹集建设资金。成成功发行股权收益理财产品115亿元，近期市保障房公司司成功获批南京银行私募股权权投资基金20亿元。在加大大资金保障的同时，安置房建建设土地优先保障，通过“中中心城区内指标由保障房专项项计划指标解决，中心城区外外由城建储各指标和万顷良田田指标统筹解决”的方式，对对市区安置房建设用地指标做做到应保尽保。南通的经验做做法获得国家和省有关部门认认可。2014年，全省棚户户区改造现场推进会在我市召召开。中国建设报对南通通建设安置房等方面的做法做做了专题报道。南通相关融资资经验在中央电视台新闻联联播栏目头条推介。（三）创新工作机制，为安置房建建设形成各方合力。一是优化化建设审批新机制。建立综合合预审清单制，优化审批验收收程序，目前市区安置房项目目实现了土地一挂牌即可开工工建设，节约了超过半年的审审批时间。启用竣工验收网上上申请程序，实施联合验收，开辟绿色通道，对安置房项项目竣工验收事项随到随办，验收提速了X个工作日。二二是拓展多元安置新渠道。22014年开始实施跨区安置置，港闸区跨街道安置7500户；对限价商品房实施动态态平衡机制，2014年开发发区利用限价房安置900余余户；利用普通商品房进行安安置，开发区将炜赋集团开发发的商品房“人和家园”统一一收购转为安置房。XX区正正与开发企业洽谈收购任港地地区在建商品房用于安置。三三是构建依法征收新体制。进进一步健全“市级服务、区级级推进、街办实施”三级征收收管理体制，规范房屋征收启启动程序和房屋征收实施行为为，逐步实现全部征收项目依依法公告、补偿，促进各区符符合条件的项目全部进入依法法征收程序。（四）强化组织织推进，为安置房建设激发内内在活力。一是开展“安置房房建设攻坚年”活动。遵循安安置房建设规律，分月度实施施动迁攻坚月、集中审批月、质量安全月、集中测绘月等等十项活动，有力引领了全年年的安置房建设工作。二是开开展巡查推进活动。加强巡查查考核，房管、纪检监察、建建设安全质量监管部门对项目目进度、安全质量、资金使用用等重点环节实施监督检查，建立月通报制度。三是开展展“安置房示范小区及优秀户户型评选活动”。通过比设计计、比效率、比质量、比配套套、比服务，促进安置房小区区品质的进一步提高，实现市市区安置房建设由“安置”向向“安居”再向“宜居”提升升。二、存在的主要问题市人人大常委会通过调研后认为，当前，市区安置房建设主要要存在四个方面的问题：（一一）拆迁扫尾工作难度大。一一是一些“钉子企业”和拆迁迁户，为了谋取超政策利益而而拖延拆迁时间，甚至出现一一个企业、一户人家不拆迁影影响整个安置房建设进程的情情况。二是土地征收过程中，国家土地所有权和农村集体体土地所有权在财产的占有、使用、收益和处置等权能方方面存在较大差距，导致拆迁迁户要求过高。三是“城中村村”拆迁更难，虽然“城中村村”土地已经全部或大部分被被国家征用，且农民已全部转转为城市户口，但良好的区位位条件使“城中村”出租房屋屋比率相当高，房屋出租加上上村里的分红收入，导致这些些地区的拆迁改造难度很大。（二）资全压力仍是主要瓶瓶颈。安置房建设的资金来源源主要依靠银行信贷，由于前前一个时期国家银根不断收紧紧，融资渠道不畅，尽管我市市在这方面想了很多办法，但但安置房建设资金明显不足。目前安置房在建量达10000多万平方米，如果按目前前每平方3000至35000元的造价计算，以2至3年年的周期，加上已竣工项目进进人还款期，每年约需资金近近200亿元。资金缺口大一一直是十分头疼的问题，特别别是当前宏观金融环境更加趋趋紧，国家对地方融资平台管管理更趋严格，资金短缺的现现象将会持续，安置房建设资资金筹措难度将进一步增大。（三）用地安排受到多因素素制约。2014年，新开工工安置房项目18个，总面积积379.14万平方米，国国土与房管部门加大了工作力力度，项目用地已经全部落实实。但截止2014年底，仍仍有3个项目没有完成征地。主要原因是，一是非居搬迁迁难，有的企业已经不在生产产，但仍漫天要价。二是个别别居民要求征地听证，而目前前面上拆迁仍以协议拆迁为主主。三是有些地块内有零散分分布的限制性建设用地调整规规划，而国土部暂停此类审批批，预计今年下半年才会明确确各市土地利用总体规划调整整规模，因此，涉及规划变动动的需要及早考虑，争取早作作预案，做好相关工作。（四四）审批环节尚有提升空间。一个安置房建设工程从报批批到开工，诸项环节顺利也需需要6个多月，遇到一些问题题则常常会拖延更长时间。规规划审批、工程图纸审查都有有技术要求，后道建设周期无无法压缩，各审批环节都有时时效规定，由于报建环节多，审批周期客观上短不了。尽尽管市有关部门为了加快审批批速度，提前介入，建立综合合预审清单制和项目联合验收收制，采取了作业单流转审批批办法等一系列超常规举措，方便了报批单位，但又常因因相关手续不符合有关规定而而受到限制。在部门将审批权权限下放到各区局后，也存在在区局接不住、批不了的现象象。三、相关建议要实现到22016年底市区安置房建设设“先建后征”的目标，任务务重、时间紧、难度大，必须须进一步形成合力、完善措施施、全力推进。为此，提出如如下建议：（一）切实化解拆拆迁难矛盾：目前，XX、港港闸和开发区一共有8个安置置房地块不同程度存在拆迁难难到位情况。一些地块，大部部分老百姓已迁出数年，但由由于少数拆迁户和极少数地块块的主体超出政策底线，百般般阻挠、漫天要价，扶持公共共资源，安置房项目一拖再拖拖，老百姓迟迟不得回迁，每每年支付昂贵过渡费，这不仅仅损害了绝大数老百姓的利益益，也影响了党和政府在人民民群众中的形象。建议采取有有力措施，切实化解拆迁矛盾盾，确保安置房建设顺利推进进。一是形成全社会理解支持持拆迁的良好氛围。目前我市市80%以上的拆迁属于协议议拆迁，征收拆迁占比不到220%，这个比例也与全国大大多数地方类似。要在全社会会大力宣传，大力营造协议拆拆迁也是依法拆迁的浓烈氛围围，有关部门在回答群众质疑疑、处理群众据此提出的无理理要求时，要理直气壮，坚持持打击无理取闹者。二是推动动建立司法强拆协调机制。建建议学习上海一些地方的做法法，联合法院、公安等各相关关部门，制定完善司法强拆程程序，推动司法强拆工作，严严格依照法律规定规范房屋征征收工作，确保程序不少、环环节不漏、推进有力。三是研研究拆迁工作人员激励办法。拆迁工作人员往往起早带晚晚开展工作，有时甚至需要深深更半夜进村入户做思想工作作，工作苦、压力大、受委屈屈多，基层普遍感到，目前对对拆迁工作人员的辛苦工作缺缺乏相应的激励手段，影响了了一线拆迁工作人员的积极性性。建议建立和完善奖惩考核核办法，允许区级财政专辟拆拆迁奖励资金，严格考核标准准，严控发放对象，严格管理理制度，给予一线拆迁工作人人员相应经济奖励和补助。（二）打逼多元安置通道。我我市在多元安置方面已经作出出了许多有益的探索和尝试，建议在已有经验基础上，进进一步研究完善具体办法，在在多元安置方面打通“三个通通道”：一要打通跨区域安置置的通道，做到街道与街道、街道与区、区与区之间的安安置房源共享；二要打通限价价房等保障性住房的安置通道道，使现有的限价房等保障性性住房得到充分利用，彻底扭扭转保障房闲置、安置房趋紧紧的现象；二是要打通与普通通商品房之间的安置通道。（三）提高货币安置比重。继继续按照群众意愿，落实好产产权调换或货币补偿两种安置置政策，在保证现有安置政策策不变的情况下，实行货币安安置和实物安置并举，使政府府的一只手与市场的一只手相相互发力，努力提高“两个比比重”：一是提高靠套型安置置后剩余面积指标由政府按市市场价回购的比重；二是提高高货币征收在拆迁补偿中的比比重。实行货币和实物安置并并举的方法，可以化解安置周周期过长的矛盾，还可以节约约土地资源。（四）有效解决决资全难题。一是继续加大上上级补助资金争取力度，通过过主动与省相关部门沟通，争争取上级资金补助。继续争取取中央棚户区改造补助资金、省棚改追加补助资金和国家家支持保障性安居工程配套设设施资金。二是确保经营性用用地土地出让金优先用于拆迁迁安置房建设。三是积极探索索拆迁安置房用地融资模式，提高开发企业的融资能力。四是充分发挥土地储各中心心的融资功能，积极利用储备备土地开展多元化融资，为拆拆迁安置房建设筹集资金。另另外，建议加强对拆迁安置房房建设资金的监管，严格资金金拨付程序，实行专户管理、专款专用，加强对项目资金金使用情况监督。（