碧水湾·国际新城及其公司调查报告表.doc

万科公司内部调查： 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（1、简单不复杂2、规范不权谋；3、透明不黑箱；4、责任不放任）享誉业内。 它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。 有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间。 不过，总裁郁亮认为，万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上，但制度不是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。 从2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。 2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 2008年由世界权威的品牌价值研究机构世界品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，在住宅品牌类的评选项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“2008年度中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。 很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万科这套系统又开始运转了。这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了，而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。 早在2003年12月18日，万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知，要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。2004年1月8日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。 增加相应的内容，对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资格。而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工单位出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的，万科有权从工程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合同。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖最具爱心内资企业”称号。 碧水湾主要竞争对手调查物业名称清华忆江南风雅颂天骄学府富田太阳城九龙城正弘蓝宝湾聚龙城德国印象起价3600元/M24500元/M25500元/M24800元/M26900元/M29800元/M2均价4050元/M25600元/M26688元/M25900元/M288001200元/M2总套数内购期间推出10余套约100套280余套500余套200余套90余套优惠情况一次性付款优惠2%-3%一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折主力户型两房一厅80余M2三房两厅126M23房4房124158M23房4房120160M2161205M2130300M2平层：120160M2跃层：165M2销售预估还未开盘约25%约80%约50%90%以上90%以上位置江山路与北四环交叉口中州大道与三全路交叉口中州大道与航海路交汇处化工路与西三环交汇处东风路花园路交叉口郑东新区CBD附近规模占地：1.8万M2总建面:8.9万M2由3幢高层和1幢多层组成占地：10000M2由一幢高层写字楼和3幢高层住宅组成总建面：2.4万M2由25层跃层29层平层组成总建面3.1万M2绿化率25%25%60%25%30%35%容积率约4.93.03.53.03.35.0层高3米3米3.3米33米3.3米售楼部特点临时售楼部无特点整洁、清新、一般化比较大气、醒目、设施齐备豪华、设施齐全、服务周到比较大气、醒目、设施齐备景观配套市政设施市政设施中庭园景，周边环境俯瞰突出邻街环境突出邻街环境紧邻CBD、艺术中心智能化防盗报警系统,红外线监控,煤气报警系统,网上预定,视频点播,一卡通,停车场管理系统监控、对讲系统闭路监控系统，防盗系统，消防系统消防及闭路监控中央空调系统，消防照明系统，紧急照明系统，门铃对讲计算机管理及监控,全自动消防预警,广播及灭火系统车位布置地下车库地下车库地上和地下车库4000M2停车场商场上有4层地上停车场80余个车位,地下车库配套设计休闲娱乐会所绿化和亭台，其余没有什么特别配套综合健身房，信息中心，网球场，儿童乐园康体中心,儿童乐园,高级观光会所私人会所，露台游泳池高级会所,高级娱乐休闲设施建筑风格欧式风格现代建筑风格，音乐回廊欧式风格现代风格港式风格欧陆建筑风格整体规划三层高层呈品字分部以道路为价构，错落分布围合式4幢高层，平行排列单幢35层,凌于时代广场之上高层主体建筑高层主体建筑建筑设计一梯六户从排列分离，体现庄重典雅情调采用流行时尚的设计理念融智能型综合商业大厦碧水湾国际新城品牌形象调查近几年来商业领域所发生的变化就是，每一个品类的产品选择机会都在以惊人的速度增长。经济快速增长使得人们面临诸多选择从而迷失了方向，更多的选择越来越成为人们决策的阻力，在提高了人们的期望值和需求值的同时，给企业带来了更为严峻的挑战。当然选择是驱动市场前进的动力，而企业形象系统是一种无形的商品和市场竞争力。企业在当今社会要想有长足发展更需要“包装”。 一个品牌是一个产品，包括它的商标，品牌的名字，它的声誉以及围绕着它建立的一种氛围。归根结底就是要找寻正确的品牌定位，穿合适的“衣服”，在大众之间和同行竞争者中树立起别具一格的形象。共振设计致力于用设计带动销售，一独一无二的设计树立品牌差异化。只有一个企业存在差异化，才能在日趋激烈的竞争中脱颖而出，成为佼佼者。 碧水湾国际新城是由万科股份有限公司创办，是一个具有独立开发。经营多元化的国际公司，一直从事着商业地产的开发和运营，现已发展成为资产达数亿元人民币，下属有万科工贸、万科国际轻纺城、万科通科技广场、万科国际窗帘布艺城、万科工业园、万科商贸城、等分公司。涵盖的行业多样，设计通过对郑州（深圳）万科国际进行全案的企业VI形象设计，为其树立起独一无二的品牌形象。保持郑州（深圳）万科国际在业内领先地位的同时，也带来销售额上的持续攀升。 但是在不确定要向社会强调什么，即便设计出帅气的造型，也不知该采用什么样的判断标准，面对这种没有明确观点和传达导向的状况，即便设计出大量的标志，却没有决定性要素的存在，无法进行下一步设计工作的展开。 于是就采取了正面观察辅之以不同角度重新审视的方法，由于万科国际涉及多个领域，并占据一定地位。透过分析调研总结出如下特征： 涵盖领域广泛 集团多元化 社会影响力大 追求稳健和谐发展 文化底蕴浓厚 具有房地产界领头羊风采 万科集团LOGO寓意深刻：标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个V组成。其寓意如下： 1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。 2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。 3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。 4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。 5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。 6、单纯从碧水湾名字出发，以“碧水湾”为名，显示出浓厚的华夏民族传统文化底蕴。“碧”是一种方向，是一种方略、策略。还有地略、城邦之意，与万科集团的地产投资运营商的行业属性密切相关，巧妙相连。取“碧”字，恰到好处地与古时儒家所倡导的处世哲学联系到一起。“水”同水能载舟亦能覆舟之说，万科国际作为一个一个多元化的地产运营品牌，需不断的审查自己。以资本为纽带，进行强强联合，不断运营成功的项目，丰富项目类型，是集团的一种发展策略。在着手于设计时，一开始通常会产生诸多疑问，例如，面对如此庞大、纷繁复杂的集团，如何有效地设计出体现其特征的标志？怎样才能打破常规企业形象识别系统，树立独特的品牌形象，增强自身竞争力，从而起到带动销售的作用。这就需要“旁观者清”的态度，站在第三方角度看问题。假如我是集团老总，我会希望我的企业产生何种影响力，并有怎样的发展战略？我是普通大众，我会对此产生何种兴趣，留下什么印象？万科标志整体酷似玉如意，是现代与古代的巧妙结合，连贯而又有变化，组合流畅，意在表达集团多元化和涵盖领域广的典型特点。整个图形标志组合巧妙，很好的表达了集团“强本固基、寻求突破、追求卓越”的发展方略，标志图形大气、稳重、醒目、简洁，而富有吸引力，时间和空间中与中国玉如意契合，与万科国际的地产运营特性吻合，也蕴含着企业的巨大覆盖空间和发展潜力。标志整体感觉兼具中国传统文化底蕴、现代构成图形和富有美好民族精神的菱形充分表现了本企业积极向上，充满朝气与生机的信念和精神面貌。 名片、信笺、资料袋、文件夹、请柬、电子邮件以及户外广告，小至楼层指示牌等等诸多细节体现出方仕国际的文化魅力，先进的管理理念和制度文化。户外环境、户外商业空间的识别规划、户外标识灯箱广告的应用在传承整个企业VI系统内涵的同时，有力的扩大了北京万科国际的影响力。 设计分析了深圳万科国际的特征，制定一系列要达到此特征的目标。最后反复修改，朝着一个既定的方向前进，以达到完美状态。企业形象系统是商业效力与创新的完美结合，只有不断的突破和创造，用设计的力量给品牌带来本质上的提升，带来辉煌的销售业绩，使其进入一个全新发展的时代。 11年中国房产消费者年度调查数据2011房产消费者年度调查数据:60.1%的房产消费者购房目的主要是为了自住，而纯粹为投资房产的人仅占7.0%，既有自住也有投资目的的房产消费者比例达32.8%，数据表明住房投资两不误房产消费者也不在少数。2011房产消费者年度调查数据:房产消费者中打算购买二居室的人数为最多，占比达到48.2%，其次是打算购买三居室及以上房屋类型的比例为多，占比45.5%，预购一居室的比例仅为4.3%。2011房产消费者年度调查数据:房产消费者打算购买房产面积在90 m-120 m之间的比例为39.2%，打算购买房产面积在60 m-90 m之间的比例为37.2%，打算购买房产面积在120 m以上的比例为15.3%。2011房产消费者年度调查数据:房产消费者中，欲购房产单价在3001-5000元/m之间的比例为50%，房产单价每平方米为3000元以下和5001-7000元/m两个区间的比例分别为10%和30%。 2011房产消费者年度调查数据:房产消费者中，有43.7%表示会采用“大部分首付+小部分贷款”的支付方式，有42.4%表示会采用“小部分首付+大部分贷款”的方式，仅14.0%选择一次性付清所有房款。2011房产消费者年度调查数据:房产消费者中，表示“位置”是购房影响因素的比例最高，达到了69.0%，其次是房产价格、交通便利、周边配套设施、房产品质等，分别占64.2%、58.7%、58.5%和57.1%，数据说明，位置和价格在房产购置中尤为重要。2011房产消费者年度调查数据:以互联网资讯/广告作为对楼盘初步信息的获取渠道的房产消费者比例最高，达66.6%，其次是以报纸资讯/广告（58.1%）、售楼处资讯/广告（54.7%）和亲戚、朋友、同事告知（48.0%）获取楼盘初步信息。2011房产消费者年度调查数据显示，八成（80.1%）房产消费者表示“去售楼处现场咨询”是其购房过程中的信息获取方式，上网搜索相关资讯也是购房过程中不可或缺的信息获取方式，占比为73.0%。上业主论坛了解其他人对楼盘的看法的比例为56.2%，口碑效应极为重要。拨打售楼电话咨询的比例也达到50.4%。作为大额消费的典型，房屋购置的理性与谨慎使得购房者对信息的真实性、经验共享等诉求更为明显。2011房产消费者年度调查数据:，七成（70.1%）房产消费者认为“业主论坛里已经买房业主的评价”对其购房决策（购买时机、选择楼盘等）起到重要的作用，其次是网友对楼盘的点评（60.7%）、媒体对政策的解读（46.0%）。2011房产消费者年度调查数据:在房产消费者中，认为焦点房地产网为对其购房帮助最大的网站的受众占比为35.6%，而认为搜/房网为对其购房帮助最大的网站的受众占比为32.7%。2011房产消费者年度调查数据:房产消费者中，未来会使用搜狐/焦点房地产网的比例达32.9%，未来会使用搜/房网的受众比例为31.7%，未来会使用新/浪房产的受众比例为23.6%。未来会使用的比率越高，说明了受众对该网站的忠诚程度越高，搜狐/焦点房地产网用户忠诚度优势明显。房地产市场调查分析报告一、2011年前2个月房地产市场基本情况1.房地产开发投资增幅稳步回落1-2月，房地产开发投资规模仍然保持较快速度增长，但增幅已明显回落。全市累计完成房地产开发投资总额14.8亿元，同比上升24.7%，增幅比去年回落了45.1%。其中住房开发投资10.1亿元，同比上升28.4%；90平方米以下的住宅投资1.9亿元，同比上升28.1%。2.商品房开发建设进度趋缓1-2月，商品房施工面积为498.6万平方米，同比上升12.3%，增幅比去年下降了28个百分点，其中住宅施工面积为322.0万平方米，同比上升10.7%。新开工面积为48.8万平方米，同比下降12.3%，其中住宅新开工面积为32.7万平方米，同比下降13.9%。竣工面积为8.7万平方米，同比下降44.3%，其中住宅竣工面积为7.7万平方米，同比下降38.9%。3.房地产开发资金来源增速大幅回调1-2月，全市房地产开发资金来源总额为28.9亿元，同比增长5.5%，低于上年同期59个百分点。从资金来源看，除了定金以及预收款及个人按揭贷款有所上升外，其他来源均比去年有所下降。其中国内贷款资金为10.8亿元，同比下降4.6%。其中银行贷款为8.2亿元，同比下降22.1%；自筹资金为8.2亿元，同比下降8.3%。其中自有资金3.5亿元，同比下降37.6%；其他资金为9.9亿元，同比上升39.1%，其中定金以及预付款为7.1亿元，同比上升49.2%，个人按揭贷款为2.1亿元，同比上升50.1%。4.商品房成交量持续下降，但90平米以下住宅需求仍旺盛目前，市场观望气氛仍然浓重，1-2月，全市商品房销售面积为22.0万平方米,同比下降了24.5%；但刚性需求仍旺盛，小户型面积仍是供不应求，90平方米以下住宅销售面积为6.0万平方米，同比上升29.4%。5.商品房住宅成交均价同比增长1-2月份全市新建商品住宅成交均价为10648元/平方米，同比增长20.44%，环比增长16.73%；二手住宅成交均价为6500元/平方米，同比增长45.71%，环比增长1.5%。 6.商品住宅供应量同比上升，小面积商品住宅供应占比仍不高1-2月，全市商品房累计批准预售面积为16.85万平方米，同比上升23.6%，但90平方米以下住宅批准预售面积为4.72万平方米，同比下降了23.3%，仅占全部商品住宅供应量的28%。7.房地产开发贷款总量保持适度增长截至2月末，全市金融机构房地产开发贷款余额48.74亿元，同比增长11.64%，同比增长提高4个百分点。8.个人购房贷款平稳增长，增速有所放缓今年年初以来，个人购房贷款增速也有所放缓，但刚性的住房需求并没有被压制，全市金融机构个人购房贷款仍然保持平稳增长态势。截至2月末，全市金融机构个人住房贷款余额133.24亿元，同比增长22.37%，增速比去年同期下降26个百分点。二、2011年房地产市场发展推断预测1.宏观调控仍将持续为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，然而全年房价仍在波动中呈现了上升的趋势。从房地产业长远发展的角度来看，房价适度下跌或增长减弱应该是一件好事。所以2011年，相信政府一定会继续采取“加强”的方式进行调控，从宏观上抑制房价上涨步履坚定，调控的力度在短期内将不会改变的。2.资金周转难度加大我市房产调控新政将实行商品住房限购政策，以家庭为单位购房人只允许新购一套商品住宅（包括存量房），基本杜绝了房产投资需求，这对开发企业资金回笼带来压力。再加上我省从2010年11月1日起将实行商品房预售资金监管，采用项目资金专款专用，并且要对不低于工程预算清册总额130%的预售资金实行监管，开发企业资金周转难度加大，这对于项目多且又同期开发的房产企业来说，将面临不小资金压力。3.供求矛盾逐步缓解从供给方面来看，根据2011年度计划开盘项目调查数据来看，2011年全市共计推出21567套商品住宅，与历年来的成交量相比，供给可谓充足，开盘时间主要集中在下半年。从需求方面来看。2011年房地产市场存在影响需求的以下几个因素：一是2011年计划推出7919套90平方米以下的普通商品住房，基本可以满足市场刚性需求；二是受国家调控政策的持续或继续加大调控力度的影响，市场观望气氛会逐步加重，严格执行信贷、税收、限购令等调控政策将进一步抑制不合理购房需求。三是实体经济逐渐好转，将拓宽民间投资渠道，减少热钱向房地产市场的流入；四是政府继续加大经济适用房、廉租房及公共租赁房的保障力度，将分流一定数量的自住购房需求。供需矛盾有望在2011年上半年得到缓解，下半年市场供应将趋于宽松。4.商品房价保持稳定2010年上半年我市商品住宅价格总体保持稳定， 7月份开始随着房市回温，房价出现逐月上涨趋势，9月份房价达到新高，如临城新区中央花城，7月一期开盘成交均价为11264元/平方米，9月二期成交均价上升为12295元/平方米。10月二次调控房价出现短暂回落后，年末再次出现报复性上涨。但是随着房产调控新政全面落实，预计明年房价将保持相对稳定。一方面调控新政进一步遏制了投资购房需求；另一方面2011年我市商品住宅供应量较为充足，能够满足市场需求，供求关系相对稳定。而开发企业在面对开发资金压力周转困难的前提下，会出现降价销售或开盘定价更为谨慎。但短期内降价或降幅较大的可能性不大，首先，商品房成交量保持了一段时间的旺盛态势，开发商目前资金还是比较充裕；其次，土地价格不断上涨，楼面价格居高不下，商品房价格下行的空间还是有限；最后，通货膨胀的凸显，商品价格持续攀升，带动上游行业纷纷提价，在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。5.投资重心逐渐转移2010年出台的调控政策重点针对住宅