蠡湖新城项目可研报告2.doc

2#C地块可行性研究报告一、项目背景2#C地块位于太湖大道鸿桥路交界的西南侧。是由昔日地王占地1650亩的原蠡湖二号地块分割而来，蠡湖二号地块曾经在2005年由澳大利亚默维克仲圣地产有限公司以32亿的高价拍得，但是之后由于该集团经营不善，资金链濒临断裂，无力兑现开发承诺，故蠡湖2号地块被政府重新收回，考虑到超大面积开发带来的种种弊端，政府将2好地块划分为4块面积较小的地块， 2#C地块是其中靠近蠡湖的一块优质用地。本案地块原蠡湖二号地块是无锡自2001年实行土地招标拍卖以来最大最好的地块，未来绝少再有这么大、位置这么好的地块。其地理位置优越，占地面积大，周边各项基础配套设施完善，区域内生态环境优良，具有很高的综合开发潜力。而其1650亩的土地面积和当时（2006年）32.05亿元的受让金额均为无锡史上之最，成为无愧的无锡地王。二、区位分析蠡湖新城板块地块所在的蠡湖新城，位于无锡的西南部，东起蠡湖大道，北至太湖西大道，西、南邻蠡湖，规划面积约6平方公里。蠡湖新城包括建成一个开放中央公园、沿湖旅游服务区、中央步行街、城市生活居住区组成的高品质的湖滨居住社区。 交通条件：距离市中心6公里，距城市新中心太湖广场5公里，距离成熟生活区河埒口2公里。主干道太湖大道一端接通太湖广场快速通达市中心，一端连接环太湖公路随时悠然出行风景区。 商业配套：成熟的河埒口、太湖广场商圈，近在咫尺的湖滨路商业街，魅力万科城的华润万家超市、奥林花园的家乐福超市、湖滨壹号的欧尚超市等周边商业配套必使社区发展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。 景观文化资源、：蠡湖之光、蠡湖公园、太湖之星摩天轮、百米高喷、无锡大剧院、湖滨饭店、金融中心、新体育中心、未来地铁枢纽，6平方公里的蠡湖新城正在成型。这是一个先建城，后移居的板块。它靠山面湖，是无锡的一块不可多得的风水宝地，接近市区，交通便利，同时又处在景区，人文及自然景观极为丰厚。无锡“城市南移”世纪大规划的逐步推进，作为太湖的一部分，蠡湖地区已成为锡城高尚住宅区最为集中的地区之一，区位价值和潜力不可估量。三、周边市场分析1、区域市场描述 滨湖区是无锡整体市场的主力供应区域从CRIC统计的数据来看，09年1-11月区域市场共新增供应109.39万平方米，较08年同期的158.31万方大幅下滑30.09%，但仍居无锡各区的首位，依旧是整体市场的主力供应区域。 滨湖区荣登区域成交榜首，价格屡创新高09年1-11月区域市场商品住宅累计成交186.66万方，较去年同期64.37万方大幅上涨189.99%，取代了08年区域状元惠山区，荣登区域成交量榜首。受蠡湖公馆、蠡湖尚都等项目的热销，区域均价在6月突破9000元/平方米大关，在7月创下9871元/平方米的高点，成交均价不断走高。 整体区域呈现供不应求的态势09年1-11月，滨湖区商品住宅供应量较去年同期大幅下滑，成交量则出现暴涨，使得09年区域市场商品住宅的供求比较高。09年多个月的供应量均低于成交量。 梁溪河、太湖新城两板块分庭抗礼从成交量来看，梁溪河板块以42.72%占据各版块之首，区域内万达广场、瑜憬湾等项目的热销助推成交量高居第一。太湖新城板块依靠超级大盘太湖国际、万科魅力城的拉动下，成交量位居第二。马山板块、蠡湖新城板块以9.6%和5.63位居第三和第四。2、土地情况本案地块绿城地块09年无锡全市的土地供给量达到500万方左右，但与往年相比并不在高位，仅为06年高位时的一半水平。相比较其他区域，由于其周边都是景区，蠡湖板块的土地出让一直较少，但去年的土地市场最引人注目的土地就是原蠡湖2号地块其中一块地被绿城集团以“29亿元的高价购入，荣登无锡“09年地王”。该地块占地面积达22.26万平米，最终溢价率为83.54%，最高楼板价为6513.43元/平米，整个地块被划分为四个板块,土地用途规划有商办+居住,供地条件为净地。地块名称位置性质规划面积容积率起拍价（万元）成交价成交日期竞得人XDG-2009-41地块太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西商住334亩2.015800029000009/8/7绿城集团 作为09年无锡最重要的地块，最终由绿城竞得并成为09年度地王，可以说是名至实归，从目前地块周边整体的定位来看，主要是以中高端的别墅和高层产品为主，作为由高端物业打造专家绿城来开发，对于区域整体房地产市场的品质提升是个极大的利好。该地块规划内涵盖了众多商业设施，对于周边配套将起到一个较大的弥补作用，对于整体蠡湖版块的商业氛围起到促进作用。目前地块为净地，按照绿城以往的开发速度，最晚2011年就会推出市场，按照楼板价来计算，未来该地块的上市价格至少达到13000-14000元。 本案紧邻绿城地块，又同属原蠡湖2号地块，可以预见的是绿城的开发对于本案土地价值、开发品质的提升显而易见，既是一个极大的利好也是一个有力的竞争。相比绿城地块，本案的景观优势更加明显，在产品上可以更加充分的体现其景观的均好性，更易打造成生态型的豪宅社区。 附09-10年周边地块出让信息地块名称位置性质规划面积容积率起拍价（万元）成交价楼板价成交日期竞得人XDG-2008-38地块十里明珠堤与霞光路交叉口西北侧。商住1356391.2/27000631309/10/28太湖明珠酒店XDG-2009-27地块蠡湖大道与高浪交叉口西北侧。商办65706.72.53142131421191209/10/28周新建设XDG-2009-85地块蠡湖大道与周新路交叉口西南侧。住宅225亩1.885304154000570309/12/31保利集团XDG-2009-67地块太湖新城贡湖大道东侧。商住办408亩359902353000432510/2/8新都地产XDG-2009-94地块观湖路与渔港路交叉口西北侧。商住230亩1.6104125130000529810/2/8上海金丰XDG-2009-95地块青祁路与展西路交叉口西北侧。商办28亩1.81167721000624910/2/8滨湖投资XDG-2009-96地块梁青路与鸿桥路交叉口东南侧。商办10亩695809580239410/2/8龙山商贸43、周边项目情况纵观蠡湖板块，向来是无锡本地人认为最适宜居住的区域。吸引了万科、绿城、融科、龙湖、顺驰、华润新鸿基等地产巨头纷纷抢滩，再加上地铁一号线的开工建设，带动区域楼市一热再热，促使房价一涨再涨，楼盘均价已破万元大关。瑜憬湾、山语银城、万科魅力之城、湖滨一号、太湖国际社区及顺驰天鹅湖等知名楼盘的进驻。使该区域迅速发展，且受到城市规划向南拓展，该区域版块价格大有直逼中心区之势。 地块周边主要项目分布图地块周边主要项目销售情况表项目名称产品形态总建面积容积率销售均价销售情况湖滨一号2期高层公寓、商业72万方1.7510000去年9月2期开盘，目前在售3房，无优惠蠡湖一号高层、洋房、别墅71万方1.2114000在售高层公寓，洋房还剩2套，无优惠蠡湖国际公寓高层公寓6.3万2.859000在售小面积精装修酒店公寓金域蓝湾高层公寓38万方2.518000主推103和220平，99精致型销售良好仅少量房源润华国际大厦办公159.517000在售110-170的办公楼蠡湖香榭高层、五星级酒店16.3万（住宅6.7办公2.3商业3.9）2.510000在售90-140的住宅，小面积房源所剩不多天安曼哈顿高层公寓14.32.4待定预计6月底开盘，首推190-260的大户型公寓 从销售情况来看，该区域项目凭借名企的号召力、优良的产品品质和生态资源等，08-09年整体的销售情况相当好。目前随着新政的出台，市场有些遇冷，但从购房者中意的区域来看，蠡湖版块仍是其购房的首选。 从销售价格来看，板块均价由08年6500元/平方米上升至09年底突破9000元/平方米大关，进入2010年，大多数在售的项目均价都在10000元/平方米以上，万科的金域蓝湾以精致的产品和优越的地段，目前的售价已经飙升至18000元/平方米，成为无锡楼市的标杆。 从产品形态来看，蠡湖公园沿线的基本以高端的别墅+景观高层为主，户型也基本以舒适型的两房和三房为主。主力面积在100-140平方米。 从客源层次来看，别墅产品以私企业主、长三角的投资客以及外商港商高端人群为主，高层住宅以当地的政府官员、企业高层管理、白领为主，涵盖了无锡中高端阶层的各个类群。随着轨道交通的实施和周边配套的完善，越来越多的客群将蠡湖板块作为其生活的第一居所。9四、地块条件分析2#C地块北至太湖大道，南至中南西路，西隔环湖路邻蠡湖，东至鸿桥路，地块总占地面积312亩，容积率2.2。地块西临蠡湖风景区，环境是周边地块中较为出色的一个。规划项目时可充分利用绿化及水体等景观环境资源，以景观均好性为开发原则，该地块为蠡湖新城内不可多得的风水宝地。1） 项目经济指标地块名称总占地面积综合容积率蠡湖新城2#C地块312亩2.22） 交通环境：公交线路：公交1路、9路、85路、315路。3） 主干道：环湖路、蠡湖大道等景观主轴直通城市中心，鸿桥路、中南西路均为新建路，通达性良好。4） 周边配套：重点风景名胜蠡园、蠡湖公园，涉外五星级酒店湖滨饭店，各项目都配备了完善的商业配套。地块现状图示 地势较为平坦 内部拆迁已经完成太 湖 大 道鸿 桥 路 中南西路地块周边图示 北面太湖大道为景观主干道 东面鸿桥路 周边树林环绕 西面环湖路风景独特 北面工业设计园 西面紧邻的蠡湖公园 地块条件梳理：A. 太湖明珠的绝版地理位置，优美的滨湖景观资源。B. 良好的规划前景城市副中心、市级新政中心、商业CBD、文化科技中心、体育中心。C. 畅通立体的交通网络对内20分钟直达中心商圈，对外高速公路与长三角紧密连接。D. 312亩的规模体量，便于打造复合性高端物业。E. 紧邻绿城地王，地块价值容易形成联动，形成蠡湖板块的标杆。F. 周边名企扎堆，都是高品质复合型的大盘，未来同城竞争在所难免，对开发企业的运作能力有较高的要求。2#C地块报价： 2#C地块土地价值基于几个基础：A. “09绿城地王”总价29亿元，最高楼板价为6513.43元/平方米B. 2#C地块较“绿城地王”更为优势的景观资源