租赁合同的性质及效力之争.docx

租赁合同性质及效力之争案件事实：北京贸易有限公司（简称“贸易公司”）与北京仓储有限公司（简称“仓储公司”）于年签订租赁合同，约定贸易公司将其位于北京市五环路附近的约亩划拨用地出租给仓储公司，租期年。年，贸易公司起诉，以仓储公司违约为由，要求解除租赁全同。经法院查实，贸易公司持有涉案土地市国土局于年核发的注明为“仓储用地”的有效土地证，同时，市规划委员会则自年起即将涉案土地规划为“城市绿地”，且该规划至今有效。西城法院最终以贸易公司擅自出租划拨土地为由，判定涉案租赁合同无效。作为本案贸易公司上诉及发回重审案件代理人，个人认为法院判决有待商榷。一、涉案土地实质上并非土地租赁合同，而应倾向确认为房屋租赁合同。根据租赁合同约定，贸易公司提供土地，仓储公司建设房屋并负责报批取得合法建设手续，租赁合同期满，房屋归贸易公司所有。作为仓储公司而言，其取得涉案土地并非终极目的，其目的是在其上建设房屋并作为仓储使用；而贸易公司的终极目的同样不是出租土地，而是通过引进合作方的资金在土地上建设房屋，并通过此种方式“借鸡下蛋”，实现国有资产的保值增值，因此，无论从双方主观愿望还是租赁合同指向的标的物而言，租赁合同实质上应当认定为房屋租赁合同。二、一审法院适用城镇国有土地出让和转让暂行条例认定租赁合同无效，法律适用有误。即使租赁合同被认定为土地租赁合同，法院也应当适用城乡规划法认定合同无效，根据城乡规划法第条规定，“城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求”，第条规定，“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。”租赁合同出租城市规划绿地用于建设仓储设施的约定违反了上述强制性规定，租赁合同应以此确认无效。而根据城镇国有土地出让和转让暂行条例第条的规定，“划拨土地使用权，除本条例第条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第条则规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益递交土地使用权出让金”。综上规定，该行政法规并未禁止国有划拨土地的出租，而是要求出租划拨土地须先经土地及房产部门批准，同时，该条例第四十六条规定，“未经批准出租划拨土地，应当没收非法收入，并根据情节处以罚款”。即条例中关于出租划拨土地的规定明显属于强制性规定中的管理性规定，违反该规定，相关责任方应当承担相应的行政责任，但合同效力不应受到影响。此外，根据年城市房地产法第五十六条规定，“以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将其中的土地收益上缴国家”。根据房地产房屋买卖（租赁）中房随地走（地随房走）的原则，城市房地产管理法实际上认可国有划拨土地及其上建筑物出租合同的效力，只需要出租方补缴租金收益中的土地收益而已。三、国有企业出租享有使用权的划拨土地与其它划拨土地使用主体如医院、学校等非营利机构出租划拨土地有着本质的区别。国有企业使用划拨土地本身就是以营利为目的，出租亦然，其不但可以盘活国有资产，实现国有资产保值、增值，也可以为困难国有企业职工生活提供保障，实际上更好地维护了国家、社会公共利益。该划拨土地的出租不同于