《建设工程规划许可》PPT课件.ppt

2011年8月,建设工程规划许可管理,About urban-planning,规划管理贯彻项目推进整个过程,联合预审及土地综合条件审查,联合预审,联合预审,联合预审-使用图件注意事项,1、规划有县政府批复过 2、未被新规划替代,示意范围准确，有参照物，不冲突，如道路、河流、周边重大项目,1、如有多个规划有效，请慎用图件 2、使用规划用地图，勿用现状图及土地规划图,联合预审中在用的规划文本,联合预审使用图件,土地综合条件审查的要件,1、地块符合镇区规划，土地规划性质为工业（不再兼容其他用地类型）。 2、镇区填写土地综合条件审查表（盖章）。 1、基地建设规模：该地块总用地规模 平方米(附地块区位图和地形图，并由当地建设所签署意见、盖章)； 2、建设用地性质为工业性质； 3、规划技术指标，建筑密度45%，容积率0.7-1.1，绿地率12%-20%； 4、建筑层次：根据该地块功能要求，建筑层次低层为主；建筑限高24米。（化工、特殊工艺30） 5、出让宗地的竖向界限以标高24米1985年国家高程系统（黄海高程）为上界限，以标高-6米1985年国家高程系统（黄海高程）为下界限，高差为30米。 6、基地出入口应设置在用地 侧； 7、其它要求在办理用地建设规划许可、总平方案、施工图设计阶段明确。 3、地块的规划用地红线。 注意说明文字:图示红线为青园路东侧友谊东路北侧地块的规划用地红线，用地面积为10000平方米。 地形图原件，用红笔勾界址线。 图名请勿写XXX公司用地地形图，应为青园路东侧友谊东路北侧地块地形图。至于图纸来源请注意。,地形图使用提示,详见ppt外展示,（工业项目）规划设计方案审定,1、取得立项批文（备案、审批、批准）。 核实有效期，批准总建筑面积。 2、土地使用权出让合同（无土地指标的项目提供土地综合条件审批表及地块的规划用地红线图）。 总平面图的用地范围，四至尺寸，经济指标的确认。 3、规划设计方案。 含说明、效果图、总平面图（所在镇政府（区管委会）签字盖章）、单栋建筑的各层平面图、立面图、剖面图。 审查建筑物退界，景观，功能、非生产性建筑面积比例等。,常见问题,1、批文过期或严重超立项建筑面积。 2、总平面图的四至与用地规划红线或土地出让合同后宗地图不一致，用地面积不一致。 3、经济指标不符合土地综合条件中规划设计要点，或土地出让中载明规划设计要求。 4、无效果图，缺少临路效果图。 5、所属镇区没有签署明确意见及盖章。 6、建筑退距不符合要求。建筑退围墙5米以上，建筑物间距符合规划、消防等要求。建筑物退道路红线按交通局文件及镇区规划文本控制。 7、围墙退界。一般临路退1-2米，2家企业共用围墙的，可压界建设。临路标注镂空围墙。标明围墙与用地界的关系。 8、总平面图的建筑物应为建筑外包尺寸（外墙面）。,常见问题,9、总平面图中的建筑尺寸与施工图中不一致。 10、项目内隐瞒非生产用房，偷逃规费。 11、非生产性用房比例超过15%且不能说明理由。 12、工业项目内设置居住及商业性建筑。 13、建筑外观过于标新立异，不能与周边建筑环境相协调。如屋顶设置老虎窗等，高度颇高的尖屋顶。 14、项目附近（县城50米内、其他地区30米范围内）有居住建筑，应公示，公示完成后方可办理。 15、建筑物总高度(含屋顶装饰物及其他设施）超过出让合同的竖向界限。 16、建筑物内部功能未明确标注，一般应为车间、仓库、办公、单身宿舍（结合中心新规定）。 17、超标建设宿舍（只能建单身宿舍），面积过大，设施超标。,办理建设用地规划许可证要件,1、建设用地规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖章） 2、取得立项批文（备案、审批、批准） 3、土地使用权出让合同（复印完整，含规划条件及宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、项目地形图（测绘公司出图蓝章）,建设用地规划许可证资料常见问题,1、资料不齐全； 2、建设用地规划许可证申请表的3个盖章齐备，用地面积，用地四至等内容填写遗漏或错误； 3、公司公章上名称与土地出让合同的主体或立项批文主体三处不完全一致； 4、立项批文超过有效期； 5、土地使用权出让合同复印不完整，少规划条件或宗地图 6、总平面图无签字或盖章，未审批通过； 7、地形图无测绘公司出图蓝章或为复印件。 8、地形图用地范围与土地出让合同后附图不完全一致； 9、未带办事卡片的。,过渡阶段,方案审查,工程规划许可,土地使用证,建设工程规划许可,施工图设计,办理建设工程规划许可证要件,1、建设工程规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖章） 2、取得立项批文（备案、审批、批准） 3、土地使用证（复印完整，有宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、施工图（设计公司出图专用章）,办理建设工程规划许可证常见问题,1、未带项目卡片的。 2、资料不齐全； 3、建设工程规划许可证申请表的3个盖章齐备，建筑面积等内容与施工图载明面积不一致； 4、公司公章上名称与土地使用证上的名称及立项批文主体三处并不一致； 5、立项批文超过有效期； 6、土地使用证复印不完整，或提供错误土地使用证； 7、总平面图无签字及盖章，未审批通过； 8、施工图无设计公司出图章或仅为复印件，不完整，有掉页，施工图内容及审批通过的规划设计方案严重不一致；,办理建设工程规划许可证要件,1、建设工程规划许可证申请表（所在镇区盖章） 2、取得立项批文（备案、审批、批准） 3、土地使用证（复印完整含宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、施工图（设计公司出图专用章）,房地产项目开发管理流程-1,房地产项目开发管理流程-2,年度开发建设计划,城市规划管理范围的三个层次,城乡规划确定的建设用地范围：规划行政许可的范围，城乡规划主管部门管辖的责任范围。,规划区：城乡规划覆盖的实体范围，城乡规划主导的范围，规划主管部门、政府其他部门共同管理的范围,行政区域：城乡规划参与管理的范围,A,B,C,第四十二条 城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。,第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 第三条 城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。,第一条 为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法。,开发意见书研制前的一些工作,开发意见书研制,土地挂牌前出现的情况,房地产企业摘牌后的四个同步走,国土,发改委,规划,政府,出让合同签订后交地等手续。,取得立项批文。,进行规划设计方案设计。,地块周边情况熟悉，施工围墙砌筑等。,规划设计方案审查过程比较长,规划设计方案审查过程比较长,规划设计方案,规划设计方案,正式开工前的几个手续,建设过程中不可忽视的几个手续,项目登记的概念,根据县行政服务中心（2008）5号会议纪要，对用地批准手续正在办理过程之中，且符合建设规划的工业项目实行项目建设登记制度。 具体操作办法如下： 项目业主携经属地建设站（建设规划局）和镇（区）政府初审签章后的总平面图（设计方案）和工业项目联合预审意见送建设主管部门审核。 项目业主携审定的总平面图（设计方案）、施工图、业主及属地政府签署的承诺书到建设局规划许可窗口登记，初审后出具工业项目建设登记表。业主凭工业项目建设登记表开展后续工作，施工图审查、质监、防雷和消防等部门必须提前介入，做好优质服务工作。 待项目用地手续办理到位后，凭工业项目建设登记表立即办理规划许可等相关后续手续。,项目登记流程的进入,已经办理了联合预审及土地综合条件审查，取得发改委立项文件后了解到无土地指标，即可进入。,凭土地综合条件审查中的规划设计条件，审批通过的地块用地规划红线，去委托设计规划设计方案。,规划设计方案通过后，委托设计施工图。,审核施工图与规划设计方案一致后办理项目登记。,需要提供材料：项目批文、总平面图（设计方案）、施工图、业主及属地政府签署的承诺书、工业项目建设登记表,项目登记后应该做什么？,近期，发现部分建设单位在取得工业项目建设登记表后擅自开工，不进行施工图审查等工作，造成建筑存在质量安全