建筑施工合同笔记.doc

建设工程合同建设工程合同承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。包括工程勘察、设计、施工合同。建设施工合同的订立1、采用书面形式。订立方式有两种：工程总承包、单项工程承包工程总承包就是发包人与承包人签订一个建设工程合同，其内容包括该项建设工程的勘察、设计、施工等在内的全部任务。单项工程分包就是发包人就一项建设工程的勘察、设计、施工分别选定承包人而订立的勘察合同、设计合同、施工合同。2、某些特定合同订立时必须进行招标。大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益，公众安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。必须进行招标而未招标或者中标无效的建筑工程施工合同无效。3、承包人必须具有相应资质。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照以本企业的名义承揽工程。承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的建筑工程合同无效。工程总承包企业资质等级分为一、二、三级，工程施工总承包企业有资格与建设方签订总承包合同（包括勘察、设计、施工），施工承包企业资质等级分为一、二、三、四等级，施工承包企业有资格与建设方签订专项承包合同。同理工程勘察和设计企业也分别有行政主管部门颁发的资质证书。分包是指建设工程的承包人（总承包人、单项工程承包人）将其承包的部分工程再发包给第三人（分包人、次承包人）完成。分包必须满足一定条件：承包人不能将全部工程分包；承包人只能将非主体、非关键性的部分工程分包；第三人必须具有相应的资质条件；分包必须经发包人同意；禁止分包人将其承包的工程再分包。违法分包建设工程的合同无效。分包人就其完成的工作成果与承包人向发包人承担连带责任发包人甲 承包合同 承包人乙 承包合同 分包人丙转包承包人将其承包的建设工程全部转让给第三人的行为。法律禁止转包以及变相转包（肢解发包）。转包以及变相转包合同无效。如承包人乙与发包人甲签订一个工程承包合同，乙将全部工程肢解为土建、电气、供水供暖三大部分，将这三大部分分别与张三、李四、王五签订分包合同。劳务分包承包人将其承包工程的劳务作业发包给具有法定资质的劳务施工企业完成。劳务分包不同于工程转包：前者承包人未脱离承包关系，后者承包人完全脱离承包关系，转包人取代承包人的地位劳务分包不同于工程分包：前者包工不包料，后者包工包料合同无效：承包人未取得资质或超越资质的、没有资质的企业借用有资质企业的名义施工的 、建设工程必须进行招标而没有招标或中标无效的、违法分包、非法转包以及变相转包合同无效的处理：是否支付工程款以已完工程质量是否合格为标准1、合同无效但建设工程经竣工验收合格的，承包人可以请求参照合同约定支付工程款2、合同无效且建设工程经竣工验收不合格的，但经承包人修复后合格的，承包人可以请求参照合同约定支付工程款，修复费用由承包人承担3、合同无效且建设工程经竣工验收不合格的，经承包人修复后仍然不合格的，承包人无权请求参照合同约定支付工程款。4、违法分包、非法转包时质量合格的或修复后质量合格的，实际施工人可以向违法分包、非法转包人或发包人请求支付工程款。合同主要内容勘察、设计合同：提交有关基础资料和文件（包括概预算）的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等。施工合同：工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方协作等条款。发包人的权利与义务权利：招标、选标、监督检查施工质量、验收工程、取得施工成果义务：办理工程建设必要手续如土地征收征用手续、施工许可证等、确定建筑物、道路、线路、上下水道的定位标桩、做好开工必要准备工作如保证施工现场水电供应、运输道路通畅、拆迁施工的现场民房等障碍物、按照约定提供材料和设备、按照合同约定时间交付审定好的技术资料、派驻工地代表，对工程进度、质量进行监督，检查隐蔽工程，办理中间交工工程的验收手续，负责签证，解决其他应由发包人解决的问题。承包人的权利与义务权利：投标、取得施工技术资料、取得合理报酬义务：施工场地的平整、编制施工方案、按照约定进行材料设备的采购供应、及时向发包人提交开工通知书、施工进度计划表、施工平面布置图、隐蔽工程验收通知、竣工验收报告、提供月份施工计划、月份施工统计报表、工程事故报告、提出应由发包人供应材料设备的供应计划、严格按照施工图和说明书进行施工，确保工程保质保量按期完工和交付、按照规定提出竣工验收技术资料，办理竣工结算、参加竣工验收、在保修期内对属于承包方的质量问题负责无偿维修。如何约定设备材料的采购供应：合同约定由承包人采购的大宗建筑产品和材料（包括但不限于水泥、钢材等）必须附有产品合格证书才能用于工程，发包人认为需要对某些大宗建筑产品和材料进行复验的，承包人应当同意复验。经过复验符合质量要求的，方可用于工程，其复验费用由发包人承担。复验结果不符合质量要求的，其复验费用由承包人承担。合同解除发包人有权请求解除合同的情形：1、承包人明确表示或以行为表明不履行合同主要义务的2、承包人在合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的3、已经完工的建设工程质量不合格并拒绝修复的4、将承包的建设工程非法转包、违法分包给第三人（实际施工人）承包人有权请求解除合同的情形：1、发包人未按约定支付工程款且在承包人催告的合理期限内仍未履行，致使承包人无法施工的2、提供的主要建材、构配件和设备不符合强制性标准致使承包人无法施工的3、发包人未按合同约定履行协助义务致使承包人无法施工的当事人可以具体约定合同解除事项，避免因解除合同带来的不利因素：若因承包人管理混乱、不按规程规范施工，导致严重影响工程质量、工期不能保证或者违反法律法规规定的情形，除承担合同规定的违约责任外，发包人有权决定解除合同，要求承包人撤离现场，承包人应当无条件在限期内撤离。承包人若有异议，也应当在收到发包人撤离通知之日起15天内，负责将管理及施工人员、机具和材料全部撤离，以确保发包人安排其他承包人继续施工。若承包人未能按照上述规定执行的，除赔偿发包人实际损失以外，还将承担逾期撤离每天5000元的违约金。承包人完全按照发包人的要求撤离现场15天后，双方再对已完工程的合格部分进行结算。合同解除后的处理原则：是否支付工程款以已完工程质量是否合格为标准 同合同无效处理原则发包人责任一、发包人未履行协助义务发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工期，并有权要求发包人承担停工、窝工等损失；因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应采取措施弥补或减少损失，并赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料积压等损失和实际费用；因发包人变更计划，提供的资料不准确或者未按照期限提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或者修改设计，发包人应按照勘察、设计人实际消耗的工作量增加费用；发包人不履行合同约定的协助义务致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人有权解除合同。二、发包人未验收工程而直接接收时承担的不利法律后果建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，工程经验收合格后方可交付使用，未经验收以及验收不合格的不得交付使用。(合同法NO.279)工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，对其使用部分出现的质量问题自行承担责任。但是承包人仍然应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担责任。查衡阳大火因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。案例：学校教师宿舍楼未经验收教师提前入住，在教师入住的部分出现墙皮脱落现象。该责任由学校负责，承包人无需负责。当事人可以具体约定竣工验收事项：工程竣工验收，以国家颁发的工程施工及验收规范、建筑安装工程质量检验评定标准和国务院有关部门制定的竣工验收规定、施工图纸及说明书、施工技术文件为依据。工程施工中地下工程、结构工程必须具有发包人的隐蔽验收签证、试压、试水、抗渗等记录。工程竣工质量经当地质量监督部门检验合格及工程竣工验收备案登记后，发包人应当及时办理验收签证手续。建筑工程未经验收，发包人提前使用或擅自使用的，由此发生的质量和其他问题，由发包人承担责任。三、隐蔽工程的验收隐蔽工程在隐蔽之前，承包人应通知发包人检查，发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工期应有权要求承包人赔偿停工、窝工损失。合同法NO.278隐蔽工程指地基、电气管线、供水供热管线等需要覆盖、掩盖的工程。如果承包人没有通知发包人检查就擅自进行隐蔽的，发包人可以要求对已经隐蔽的工程进行检查，发包人应按要求对已隐蔽的工程进行剥露，如果检查合格后再进行隐蔽，如果检查不合格应进行返工，由此发生的费用和损失由承包人承担，发包人并可向承包人主张违约责任。如果发包人不进行隐蔽工程的检查，承包人就不能进行隐蔽施工，应当催告发包人在合理期限内进行检查，在此期间承包人可以顺延工期，造成的停工、窝工等损失，承包人有权要求发包人进行赔偿。当事人可以具体约定隐蔽工程的验收：隐蔽工程在浇注或密封前必须经发包人和业主派驻工地的代表检查、验收并且签章后，方可进行下道工序。如果承包人未经发包人和业主派驻工地的代表检查验收，擅自单方封闭隐蔽工程的，发包人有权聘请第三方予以开封拆除，以检查隐蔽工程的质量是否符合合同约定以及国家的有关规定。若质量合格，承包人仅承担开封检查费用，若质量不合格，承包人除负责重新施工修复外，还将承担第三方开封拆除的费用以及由此产生的各项费用（工期延误）。四、发包人未依法支付工程款的法律责任发包人应当依法及时支付工程款。当事人对工程计价标准和方法有约定的，按照约定结算工程价款。因设计变更导致工程量或质量标准发生变化的，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法和标准结算工程款。当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，如果在约定期限内不予答复，视为发包人认可竣工结算文件，承包人可以请求法院或者仲裁机构按照竣工结算文件结算工程款。发包人未按照约定支付价款的处理：、承包人享有优先受偿权。（）发包人拖欠工程款。（）经承包人催告后发包人仍不支付工程款。（）建设工程按其性质适于折价和拍卖。优先受偿权的行使：（）承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。（）消费者交付全部或大部分商品房款后，承包人不得以优先受偿权对抗买受人。（）行使期限为个月。承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，除该工程不宜折价或拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。案例：发包人拖欠承包人工程款万，该万是指承包人应当支付的工作人员报酬以及材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约给承包人造成的损失。承包人催告发包人年元旦前务必支付，发包人以在建大楼作抵押向银行贷款万，该大楼被拍卖万。承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权，行使期限为个月，自实际竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。、承包人有权解除建设施工合同发包人未按约定支付工程款致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未支付工程款，承包人有权解除合同。承包人除支付所欠的工程款外，还应当根据对方请求支付所欠工程款的利息，利息的计算有约定从约定，无约定从法定，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。承包人的责任1、勘察、设计合同的承包人的违约责任勘察、设计的质量不符合或者未按约定提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察、设计人应继续履行勘察、设计合同同时应减收或免收勘察、设计费用并赔偿损失。2、承包人的质量保修义务房屋建筑工程验收后在质量保修期内出现质量缺陷（不符合工程建设的强制性标准以及合同约定），承包人应负责无偿维修。通常最低保修期：地基基础和主体结构工程的，保修期为设计图纸规定的合理使用期限；防水工程年；供热供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气工程、给排水管道、设备安装为年、装修工程为年。若承包人未尽到保修义务致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损失的要承担损害赔偿责任。建设工程质量纠纷1、因承包人的原因造成建设工程质量缺陷（不符合合同约定或国家强制性规定），发包人有权要求承包人在合理期限内无偿修理或者返工、改建，经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，承包人应当承担违约责任。承包人拒绝修理或者返工、改建的，发包人有权请求减少支付工程款或支付合理的修复费用并追究违约责任。2、因发包人原因造成建设工程质量缺陷的由发包人负责提供的设计有缺陷、提供或指定购买的建材、构配件或设备不符合强制性标准、直接指定分包人分包专业工程、将建设工程肢解分包3、在工程竣工之前，当事人对工程质量发生争议时暂停施工对工程质量进行鉴定的，经鉴定合格的，鉴定期间为顺延