五福雅苑邀标方案.doc

关于“五福雅苑”前期物业管理邀标实施方案海南中盐联合开发公司招标文件1邀 标 书 物业管理有限公司，我公司开发的项目五福雅苑即将开盘，按照政府有关文件，物业管理公司将得前介入，现特邀请贵公司准备相关的物业管理资料、方案前来投标。1、邀标项目的简要说明：五福雅苑建筑面积48298.25m2，公共部分：地下车库一层，面积4569.79m2。2、项目开工期：2004年12月23日。3、邀标地点：海口市玉沙路中盐大厦31层。4、邀标截止时间：2005年5月25日，逾期不到的或不符合规定的投标文件不接受。5、开标时间：2005年5月 31 日上午10:00时。6、开标地点：海口市玉沙路中盐大厦31层。7、凡对本次邀标提出询问，请在2005年5月25日前与海南中盐联合开发公司联系。联系人：陈腾 联系电话海南中盐联合开发公司 2005年5月5日招标文件2五福雅苑物业邀标会组织活动方案为了组织安排好五福雅苑物业邀标大会这次活动，充分体现我中盐公司的整体素质，公司决定抽调各部门有关人员参加，并制定此方案。一、公司主管领导：董副总经理二、承办部门：办公室三、主持人：陈腾四、公司评委：陈居逢、董睿五、服务保障人员：陈晓梅、邓志坚、邱阳六、要求：全体人员着装整洁，仪表端庄、大方、注重礼节，贮备工作充分。5月 31 日上午8时15分前到达中盐大厦31层会议室。联系电话总经理办公室 二00五年五月五日招标文件3海南中盐联合开发公司“五福雅苑”物业邀标大会议程一、宣布物业邀标大会开始（开发商）；二、介绍到会的建设厅、市房管局，及中盐公司的领导，专家组成（4人）；专家组成员：三、验证专家组成员的合法性；四、检查邀标书完整性；五、由投标单位情况介绍；（每家单位限10分钟）六、评委当场打分、亮分，计分；七、公布评分结果，宣布大会结束；八、开发商对前三名进行复查，进入洽谈阶段；九、2005年 6 月 5 日前按“递补原则”，择其一中标单位，予以公布。 海南中盐联合开发公司 2005年5月5日招标文件4五福雅苑邀标议案一、总则海南中盐联合开发公司现将开发的“五福雅苑”建筑面积48298.25m2；公共部分：地下车库一层，4569.79配套设施部分建筑设施、设备及公共场所，实行对外邀标。二、邀标时间1、整个邀标工作时间：始于2005年5月5日止于2005年5月25日，中标单位于2005年6月30日介入，选派保安、土建、水电先头工作人员成立联合筹备小组，正式展开工作。2、邀标发出时间：2005年5月5日2005年5月10日3、资格审查时间：2005年5月10日2005年5月15日4、上交标书时间：2005年5月15日2005年5月25日5开标、评标时间：2005年5月 31 日5、签订协议合同时间：2005年 6 月 20 日三、承包方式全权委托，独立经营、自负盈亏。四、物业管理总体要求具有物业管理资质企业，且达到三级物业管理以上服务标准。五、邀标细则（一）概况：1、邀标内容：五福雅苑物业管理2、小区概况：总建筑面积48298.25m23、小区地点：海口市海甸五路（二）文件构成：1、邀标书2、邀标细则3、邀标承诺书4、物业管理委托合同（样本）（三）投标书内容：1、企业资质证明材料2、企业简介、业绩证明材料3、拟定五福雅苑物业管理方案4、投标承诺书（四）物业管理服务要求：小区服务标准要达到中国物协住宅小区物业管理服务一级标准和小区特定的服务要求；（五）企业资质：具有物业管理资质的物业管理企业；1、邀标截止时间：2005年5月25日18:00时，不符合规定的投标文件恕不接受。2、开标时间：2005年5月 31 日上午10:00时。3、开、邀标地点：海口市玉沙路中盐大厦31层。（六）邀标：1、参加投标方应提供拟定的五福雅苑物业管理方案。2、应邀方必须在2005年5月25日18:00时前将邀标书及其他详细资料加盖公章，送我公司邀标小组参与邀标，同时提供企业营业执照和物业管理企业资质证书、税务登记证复印件。3、中标单位在签订合同前需向邀标方交纳合同履约保证金贰万元。（七）邀标方法：根据邀标评分标准（细则），以综合物业管理水平进行评比，同等条件下以高效低成本管理者中标。（八）投标方须知：1、在规定期限内没有交标书的单位将被取消投标资格2、参加投标单位不按时参加开标会，将被视为投标单位自动弃权。 海南中盐联合开发公司 2005年5月5日招标文件5五福雅苑物业邀标评分标准（细则）本物业邀标评定标准为专家组综合评定标准重要内容之一，是评定五福雅园物业邀标评比的重要依据。第一、专家组成员的组成一、评标专家组成员的组成：由海南省建设厅、海口市房管局、海南省物业专业评定委员会专家组、海南中盐联合开发公司专业人员组成，人数为5人，其中专家4人，海南中盐联合开发有限公司专业人员1人。二、专家组成员实行抽签甄选、回避制度，专家组成员由海南中盐联合开发有限公司以抽签的方式抽取。凡资格审查入围的单位，其单位是专家组成员的实行回避制度，不参与此次评审活动。第二、专家组成员坚持的原则专家组成员本次评标坚持的原则是：公正、公平、公开，禁止打印象分、人情分、照顾分。严禁徇私舞弊、弄虚作假，一经发现即取消评标成员资格。第三、中标签约递补原则本次评标坚持递补原则，即专家评审组按照评比分数，确定分数前三名，按序号划分为签约单位。第一名中标单位，若因个别条款与邀标方协商不成，即视为自动放弃；依次由第二名、第三名中标单位递补。第四、评分细则本次邀标、评标办法为：评委对标书进行评分，按得分高低确定中标候选人次行。评分标准：总分10分，最低起分数线为0.5分。1、标书格式：规范、文字清晰、文笔流畅（1分）2、标书内容：齐全、符合国家与有关规定，具有较强的可操作性（2分）3、小区各项管理制度，服务标准（4分）4、小区收费标准：预算、合理、费用收支平衡（3分） 海南中盐联合开发公司 2005年5月5日招标文件6普通住宅小区物业服务等级标准（试行）一级 项目 内容与标准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物来服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。10、容易危及人身安全的设施设备有时显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次。楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁一次；路灯、楼道灯每月清洁一次。及时清除道路积水、积雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。招标文件7投标书资料1、企业营业执照、资质证明、税务登记证复印件、法人委托书、法人身份证明、法人委托人、身份证复印件。2、企业简介、业绩证明。3、五福雅苑物业管理方案。4、投标承诺书。招标文件8物业管理委托合同书（草 本）第一章 总则第一条本合同当事人委托方（下称甲方）：海南中盐联合开发有限公司受托方（下称乙方）：根据有关法律、法规，在双方自愿的、平等、协商一致的基础上，甲方将其投资开发的五福雅苑委托给乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况五福雅苑建筑面积约48298.25m2，位于海口市海甸五路，本委托合同适用法规是物业管理条例，委托期限为 二 年。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。第二章 委托管理事项第四条、房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、楼梯间、电梯间厅、走廊通道、门厅、地下室、物业管理用房等。第五条 共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的给排水管道、共用照明、有线天线、高压泵房、发电机房、电梯、楼内（室外）消防设施、设备、变配电设施设备、水箱。第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：区内道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、垃圾间。第七条 公用场地、绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条 楼宇（整体或局部）保质期内发生的维护及其相关费用，由甲方或甲方协调有关建设安装单位负责。第十条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十一条 交通与车辆停放秩序的管理。第十二条 维修公共秩序，包括安全监控、门岗执勤、组织防火防风盗等。第十三条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十四条 组织开展社区文化娱乐活动。第十五条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车费；3、其他按规定应收取的费用。第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十七条 其它委托事项1、有偿代理甲方空置房屋租售（双方另行签订代理合同）；2、代收代缴水电费及其他需要代收代缴的费用；3、代理业主房屋出租、置换、转让。第三章 委托管理期限第十九条 委托管理期限为自2005年6月30日至2007年6月30日，为期 二 年。 二 年内，乙方须与小区业主签订新的委托管理合同，乙方与业主签订委托管理合同后，本合同自行终止。委托管理期限内，如乙方不能被小区业主接纳，而被业主大会解聘，乙方承担全部责任。第四章 双方权利义务第二十条 甲方权利义务1、督促乙方拟定物业管理制度；2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；3、审定乙方提出的年度物业管理方案服务计划；4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家标准要求；5、在签订正式物业管理委托合同后15日内。向乙方无偿提供至少50平方米建筑面积管理用房；6、负责收集、整理物业管理所需全部竣工图纸、档案、资料等，并于签订物业管理委托合同之日起30日内，向乙方移交；7、签订物业管理委托合同30日内，将业主或使用人的姓名、地址、联系电话等书面通知乙方现场管理负责人；8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；9、协助完成乙方与业主签订业主公约；第二十一条 乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定提供物业管理服务，负责制订物业管理服务规范和物业管理制度；2、在甲方协助下，按法律规定和业主签订业主公约，对业主和物业使用人违反法律、法规的行为，提请有关部门处理；3、按本合同的约定，对业主和物业使用违反业主公约的行为进行处理；4、可选聘物业公司下属的专业分支机构承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任权利转给第三方；5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划并组织实施；6、与业主和物业使用人办理房屋交接手续，向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，与业主和物业使用人签订装修协议；7、负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划及决算报告；8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业小区内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施；10、按收甲方推荐职工 人，并负责培训上岗，经培训后合格者录用，不合格者予以辞退；11、法规规定由乙方承担的其他责任。第五章 物业管理服务质量第二十二条 乙方应制订五福雅苑物业管理服务质量标准，提供专业化物业管理服务，实行目标管理。第二十三条 乙方设置五福雅苑管理派出机构，负责大厦的物业管理工作，并制订各项管理制，确保履行合同，提供符合要求的服务。第六章 物业管理服务费用第二十四条 自乙方正式入驻实施物业管理之日起，住宅房屋管理费用由乙方按建筑面积每月每平方米 元，维修养护费 元，向业主或物业使用人收取，空置房屋按相应标准半价收费。物业管理费收费标准的任何调整，应按有关政策法规规定办理。第二十五条 车位使用费由乙方按政府有关规定和标准收取。第二十六条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约特务，由当事人按实际发生的费用计付。收费标准须经当事人同意。第二十七条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目收费，按政府有关规定执行，没有规定的，由乙方和受益人协商执行。第二十八条 房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的大中修、设施设备的更新改造，由乙方制定方案、费用构成报请业主委员会或业主代表审批，乙方组织实施，所需费用从物业公共维修基金中列支，不足部分由物业所有人（使用人）合理分摊。第七章 违约责任第二十九条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方有一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第三十条 乙方违反本合同的约定，未能达到服务规范的管理目标。甲方有权要求乙方限期整改；限期内仍未达管理目标，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十一条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十二条 甲、乙任何一方，无正当理由提前终止合同的，应向对方支付人民币10万元的违约金，并赔偿由此造成的经济损失。第八章 附则第三十三条 甲方应提前10天内，通知乙方入驻，自入驻之日起30日内，根据甲方委托管理事项，办理交接验收手续。第三十四条 双方对合同未尽事宜，经协商以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同及其补充协议中未规定的事项，均遵照国家和海南政府有关法律、法规和规章执行。第三十五条 本合同一式5份，甲乙双方各执2份，送海口市房管局1份，具同等法律效力。第三十六条 保质期内因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成质量事故的，由甲方承担责任并作善后处理；乙方管理责任造成事故；由乙方承担责任并作善后处理；业主使用不当造成质量事故，由责任人承担责任并作善后处理；若对产生质量事故直接原因发生争议，以政府主管部门的鉴定为准。第三十七条 本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或报请物业管理政府主管部门进行调解。第三十八条 本合同自签字之日起生效。甲方（签章）： 乙方（签章）：代表人： 代表人：年 月 日 年 月 日招标文件9五福雅苑前期物业管理开标会议纪要招标单位：海南中盐联合开发公司项目名称：五福雅苑会议时间：会议地点：海口市玉沙路中盐大厦31层参加会议单位人员签名1、招标单位：2、评标委员会成员（评标专家签名时请写编码）：3、市房产局物业科：4、省建设厅：5、公证部门：6、记录员： 招标会议纪律：1、为维护开标会场秩序，保持会场安静，请与会人员不得随意走动，并自行关闭随身携带的通讯工具。2、招标单位、投标单位、评标委员会成员及其他工作人员签到进入开标会场后，未经许可证不得离开开标会场。3、抽取专家后，专家未