中铁置业石家庄项目房地产宏观市场概述报告(中原).doc

谨呈中国中铁置业集团有限公司石家庄公司石家庄房地产宏观市场概述报告中原地产（河北）研究部 / 事业三部2010年9月14日目 录1.石家庄概况51.1城市概况51.1.1地理位置51.1.2区位条件51.1.3行政区划71.1.4人口资源81.1.5历史沿革81.1.6社会经济发展91.1.7城市总体规划（2010-2020年）131.2石家庄市整体房地产市场概述151.2.1石家庄市房地产市场（二级市场）的发展历程回顾151.2.2全市楼盘分布图171.2.3总体供应及去化情况171.2.4总体供应面积分析181.2.5总体价格走势192.石家庄房地产一级市场分析212.1城市一级市场（土地市场）发展历程分析212.2石家庄地王发展史222.32009年至今出让土地收储情况分析242.420102011年土地收储情况分析243.石家庄各区域概况253.1桥东区253.1.1区域概况253.1.2区域特征253.1.3区域房地产市场概述273.1.4区域内楼盘概览293.1.5区域房地产发展趋势333.2桥西区333.2.1区域概况333.2.2区域特征343.2.3区域房地产市场概述383.2.4区域内楼盘概览403.2.5区域房地产发展趋势443.3裕华区453.3.1区域概况453.3.2区域特征463.3.3裕华区房地产市场概述493.3.4裕华区楼盘概览503.3.5区域房地产发展趋势543.4新华区543.4.1区域概况543.4.2区域特征563.4.3区域房地产市场概述603.4.4区域内楼盘概览613.4.5区域房地产发展趋势653.5滹沱新区663.5.1区域概况663.5.2区域房地产市场特征673.5.3区域房地产发展趋势683.6西部山前生态区693.6.1区域概况693.6.2区域房地产市场特征703.6.3区域房地产发展趋势754.石市不同物业形态的梯次划分764.1住宅产品764.1.1别墅类764.1.2高端住宅774.1.3中高端住宅834.2公寓产品904.3写字楼产品945.石家庄房地产市场未来发展趋势985.1石家庄市商品住房整体供应预测分析985.22011年入市主要大盘分布995.3未来整体市场预测996.行业动向1006.1万达篇1006.1.1企业的背景深度探究1006.1.2发展战略研判1016.1.3小结1046.2恒大篇1056.2.1企业的背景深度探究1056.2.2发展战略研判1076.2.3小结1086.3路劲篇1096.3.1企业的背景深度探究1096.3.2发展战略研判1106.3.3小结1116.4华润篇1116.4.1企业的背景深度探究1116.4.2发展战略研判1136.4.3小结1146.5天山集团1156.5.1企业的背景深度探究1156.5.2发展战略研判1166.5.3小结1176.6荣盛地产1176.6.1企业的背景深度探究1176.6.2发展战略研判1196.6.3小结1196.7中宏地产1206.7.1开发商深度探究1206.7.2展战略研判1216.7.3小结1216.8河北燕都地产1216.8.1开发商深度探究1216.8.2发展战略研判1226.8.3小结1237.常用媒体简析1237.1常用媒体列述1237.2常用媒体特征简析1247.2.1纸媒类1247.2.2短信类1267.2.3网络类1277.2.4电台类1278.附件128 1. 石家庄概况1.1 城市概况l 石家庄市是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市；l 目前石家庄已经成为经济特色明显、主导产业突出、人民生活富有、发展前景广阔的中国北方重要中心城市之一。石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。 1.1.1 地理位置l 石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界；l 市区位于市域中部，北距首都北京283公里，东北距天津420公里，南距河南省省会郑州约10公里，西部距山西省省会太原约220公里，东部距山东省省会济南约300公里。1.1.2 区位条件石家庄素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，占有环京津、环渤海的优越地理位置和丰富的自然资源、人文资源优势，是全国重要的交通枢纽和商品物资集散地。l 宏观条件 未来我国的经济结构的重点是大力发展环渤海地区。京津冀位于环渤海地区，市场发展潜力巨大； 京津冀地区有望成为中国经济具有影响力的地区之一。石家庄市作为河北省会，应当在此区域中承担重要职能，成为该区域重要的增长极。l 微观条件 石家庄市下辖6区、17县（市）、105个建制镇，市域面积为15848平方公里，而市区面积为455.8平方公里，仅占市域面积的2.9%； 石家庄市区面积较小，人口较少，应适当增加市区规模，提高中心城区的影响力和带动力；另一方面区域发展不均衡，应大力发展县域经济，实施非均衡发展战略，支持有条件的县市快速崛起，重点培育市域范围发展良好且潜力较大的发展轴承，提高市域经济整体能力。1.1.3 行政区划l 现辖6个区和1个高新技术开发区，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区。各行政区特点如下： 新华区：城市老城区；老市民主要聚集地，有新华集贸市场等传统商业。 桥西区：省政府机关、政府相关部门及驻石部队所在地；居民主要以政府公务员及各级部队官兵； 桥东区：城市中心区域；重要商业、城市综合配套完善，居民主要以老轻工业工厂居民为主； 长安区：老工业区；钢厂、药厂等重工业区域，居民主要以工厂职工为主； 裕华区（包括高新区）：新城区，专业性商业卖场、休闲娱乐及居住区；居民主要以城市新居民为主； 矿区：老煤矿基地；百年历史，受资源经济局限性影响，煤矿资源逐年递减，逐渐转型为化工、煤炭相关产业区域。居民老龄化严重。 l 12个县，即正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县；l 5个县级市，即辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市。共有镇114个，乡108个，办事处43个，行政村4488个，居委会449个。总面积1.58万平方公里，其中市区面积455.8平方公里。1.1.4 人口资源2009年年末全市常住人口977.41万人，比上年增加10.93万人，其中市区242.78万人，增加2.06万人。全市人口出生率14.65，死亡率6.25，自然增长率8.4。1.1.5 历史沿革l 20世纪初期，石家庄伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来。1925年，始称石家庄市（后曾改名为石门市）；l 1947年11月12日石家庄市解放，成为全国解放最早的较大城市之一。同年12月26日，更名为石家庄市；l 1968年1月29日，河北省会迁至石家庄市；l 1993年6月30日，石家庄地区行政公署与石家庄市人民政府合并，成立新的石家庄市人民政府；l 近年来，石家庄的城市基础设施建设发展迅速，城市功能日趋完善，形成“四横、六纵、三环、十二放射”的城市道路网络格局，城市面貌发生了翻天覆地的变化。 1.1.6 社会经济发展l 国内生产总值（GDP） 【数据来源：国家、石市统计局】石家庄国内生产总值保持较快增长，经济发展迅速； 2005年以来，石家庄市的国内生产总值增长速度持续保持在11%以上；2010年上半年的增长速度达到了14.1%，全年的增长速度有望继续保持在11%以上，经济发展向好。l 人均生产总值【数据来源：石市统计局】2005-2009年人均GDP的增长基本与GDP总值的增长趋势保持一致，2008年增速最快，其他时期涨幅无明显差距。近几年石市人均国内生产总值绝对产值增加量十分可观。l 人均可支配收入【数据来源：石市统计局】 石家庄人均可支配收入总量稳步增长，居民购买力提升。 2005年以来，石家庄市人均可支配收入增长速度持续保持在11%以上，但增速有所回落。2010年上半年人均可支配收入增长速度为9.2%，全年增长速度预计在11%以上，石市人均可支配收入将继续大幅度增加，人民生活水平进一步提高。l 石市职工平均工资及增长率【数据来源：石市统计局】石市职工年平均工资一直呈上升趋势，但增长速度由于宏观经济不稳定的影响变化较大，但随着石市经济的继续发展，职工平均工资将会继续增长，生活、消费水平继续提高。l 消费品零售总额【数据来源：石市统计局】 20052009年，石家庄市消费品零售总额亦成增长趋势。2009年增速有所下降。社会消费品零售总额持续增加，居民生活水平同步提高。2010年上半年增长速度达到18.2%，预计全年增长将超过2009年，消费旺盛。 l 财政收入情况【数据来源：石市统计局】石市财政收入一直处于快速增长趋势，2009年石家庄市克服了国际金融危机带来的不利影响，实现了财政收入较好增长。全部财政收入完成310.25亿元，增长14.18%， 2010年上半年达到205亿元，预计2010年全年财政收入将超过2009年。l 石市固定资产投资【数据来源：石市统计局】石家庄市固定资产投资额呈上升趋势，在未来一定时期内会继续增长。投资作为拉动经济增长的三驾马车之一，对石家庄的经济发展的贡献更显突出。2010年上半年固定资产投资增长速度达到25.3%，预计全年增长速度将超出2009年，固定资产投资再度活跃。l 石市房地产开发投资额【数据来源：石市统计局】在石市房地产开发投资额一直呈上升趋势，在未来的一定时期仍会持续增长，但是增长率从2007年开始一直呈下降趋势，预计2010年全年房地产开发商投资额将会同2009基本持平，未来随着一些重点项目的上马，预计增长将会有所提升。l 人民生活水平显著提高居民住户抽样调查显示,截止2009年末，市区城镇居民家庭每百户拥有家用汽车7辆，城市居民人均建筑面积30.0平方米，比上年增长1.7%；农民人均住房面积36.9平方米，比上年增长3.9%。 1.1.7 城市总体规划（2010-2020年）l 石家庄市城市功能定位京津冀都市圈第三极 京津冀都市圈第三极。随着国家发展战略调整，京津冀区域正成为引领中国经济新一轮发展的增长极。亟需以石家庄为核心，推动冀中南一体化建设，构建与京津良好的分工协作关系，使石家庄成为京津冀都市圈第三极。 京津向中西部辐射的“第一中枢”。石家庄位于京广与陇海复线发展走廊交汇要冲，随着区域经济交流的进一步加强，亟需石家庄利用“东出西联、承南接北”的区位优势，大力发展以商贸物流、信息服务为主的现代服务业，使其成为京津向中西部辐射的“第一中枢”，全国重要的现代服务业基地之一。 河北省对外竞争、交流的第一平台。l 远景发展：实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。l 区域生态格局：西山、北水、绿环、绿廊坚持生态保育、恢复与建设并重，构筑“西山、北水、绿环、绿廊”的都市区生态格局。 “西山”：西部浅山区以山体生态恢复为重点，建成西部绿色山体屏障，构建由抱犊寨、龙泉寺、封龙山等风景区组成的近郊旅游休闲带，总面积400平方公里。 “北水”：对滹沱河都市区段70公里长的河道进行生态恢复与治理，重建流域自然生态，打造具有防风固沙、涵养水源、滨水游览等多重功能的绿色生态长廊，总面积120平方公里。滹沱河市区段将恢复湿地草甸的自然河流景观；制导线外形成以文化、旅游、休闲、娱乐等功能为一体的蓝色魅力生态带。 “绿环”：在城市外围建设生态林带、绿地、水系等，构成环城生态绿化隔离空间，平均宽度1000米，总面积80平方公里。 “绿廊”：依托铁路、公路、水系等建设10条楔入城市内部的生态绿地走廊。1.2 石家庄市整体房地产市场概述1.2.1 石家庄市房地产市场（二级市场）的发展历程回顾l 第一阶段（1949-1997年）改革开放之前，石家庄市住宅建设规模小，居住水平低；1979年以后，市区先后建设了谈固、裕东、尖岭等多个居住小区；住宅以5-7层楼房为主，布局规则有序，居住环境相对较好。l 第二阶段（1998-2002年）萌芽期1998年以后， 石家庄市房地产行业发展缓慢，房地产投资有限。在国家政策的鼓励下，省会第一批房产商开始承建商品房（如：河北神兴房地产开发公司、燕港地产等）。当时市场的代表项目有：燕港家园，神兴小区。房地产市场开始缓慢起步。l 第三阶段（20032004年）起步期2003年起，房地产投资开始增长。该阶段的房地产项目零星分布，主要集中在裕华区，例如：国际城、世纪花园、水榭花都、心海假日等。l 第四阶段（20052007年）发展期2005年起，石家庄房地产受整个行业影响加速发展。供给增加，需求旺盛，产品品质提升，价格迅速上涨。但因石家庄房地产市场发展不成熟，市场中交易秩序混乱。部分开发商在未取得预售许可证而提前预售等现象较为普遍。这一时期，随着“退二进三”的推行，和平路沿线的住宅项目建设开始升温，盛世长安、名门华都等品质较高的楼盘纷纷入市。l 第五阶段（2008至今）理性期2008年后经过国家两轮宏观调控，房地产市场逐步走向理性。2008年下半年，受次贷危机影响，石家庄房地产市场成交量急剧下跌，但价格坚挺。随着危机的加重，开发商纷纷降价销售，开始量价齐跌。市场陷入长时间的萎靡。2009年下半年，石家庄市房地产市场开始回暖，出现报复性增长，这一时期量价齐升。面对着楼市的再度火爆，政府颁布一系列限制性政策，意在调控楼市。但由于石家庄市的刚性需求的被激发，继续量价齐升。随着调控政策的强势执行，消费者纷纷处于观望，持币代购，石市房地产市场开始量跌但价格依然上涨。几经市场沉浮，石市房地产市场开始趋于理性发展。1.2.2 全市楼盘分布图l 据不完全统计，截至2010年8月，石家庄市在售楼盘为150余个（包括正在销售楼盘、尾盘、接受前期咨询楼盘）；l 物业类型：包括住宅、公寓、写字楼、商住楼、商业、别墅；1.2.3 总体供应及去化情况 【数据来源：中原地产（河北）研究部与石市房管局综合整理】 【数据来源：石市房管局】 l 20052009年，石家庄的年商品房供应量（预售面积）相对平衡，基本在250万左右；2008年，受金融危机影响，供应量急剧较少；l 2010年石家庄商品房供应量将达到600万，成为历年供应最高值；l 20052009年，销售量不稳定，但整体呈上升趋势。2008年受金融危机影响，销售量急剧减少。2009年刚性需求释放，销售量同步较快；l 2010年上半年，受政策的影响，销售面积有所停滞，但仍达到242万平方米。随着三套房政策的收紧，下半年市场不明朗。1.2.4 总体供应面积分析 【数据来源：石市房管局】 l 近四年批准预售（供应量）的住宅产品户型主要集中在90-140；受“90/70”政策影响，2008年90以下的供应量达到50%；l 20052009销售主力面积区间与市场供应基本一致，90140平米涵盖主力户型两室和三室，是大众需求户型；l 2010年，石家庄商品房供应区间仍以90-140为主。1.2.5 总体价格走势 【数据来源：中原地产（河北）研究部】l 2006、2007两年石家庄房价开始飞涨，两年内房价涨幅均在20%以上；l 由于石家庄投资投机需求有限，房产泡沫表现不明显，在08年房价没有大幅下跌，仅表现为涨幅有所回落；l 从09年下半年到2010年初，石家庄房价开始“报复式”增长，加之刚性需求的释放，石家庄2010年8月房屋销售均价同比增长近20%左右。2. 石家庄房地产一级市场分析2.1 城市一级市场（土地市场）发展历程分析石家庄市土地市场发展史是国家土地发展史的缩影，改革开放以来，石家庄土地市场经历了四个阶段： l 第一阶段：（19791994）：土地市场停滞时期。这个时期国家大部分地区没有土地市场，石家庄作为发展比较落后二三线城市，土地市场起步较晚。土地的开发建设都是由国有企业控制，同时城市扩张、发展速度较慢。l 第二阶段（19952003）：土地市场形成及成长时期。1995年1月1日国家正式实施中华人民共和国城市房地产管理法，石家庄土地市场开始形成。这个时期土地市场开始进行协议出让、公开出让、转让等方式进行土地交易，市场比较混乱。旧城改造进展比较缓慢，城中村开发模式出现集体土地多数开发村证房的现象。民营企业开始突起，与国有企业形成共同开发的局面，如河北天山房地产开发有限公司、卓达集团等企业都是在这个时期开始发展并成长壮大的。l 第三阶段（20042007）：规范土地市场秩序及土地供给稳步增长期。2004年8月31日开始严格统一执行土地出让招拍挂制度，土地市场开始走向正规化运作。此阶段城中村改造的力度进一步加大，土地出让供应量稳步上升。l 第四阶段（2008至今）：土地供给大幅上升时期。2008年石家庄三年大变样正式开启，旧城改造、城中村改造等极大的增加了土地供应量。这个时期土地市场亦有未报即用等违法行为。2.2 石家庄地王发展史石家庄土地公开出让制度实施之后，土地价格屡创新高，地王不断出现。l 2003年9月，河北顺驰房地产开发有限公司曾以220万元/亩的“天价”竞得石家庄市（2003）009号地块，这一价格比之前20万元/亩的原估价高出了10倍，并以5.97亿元的总价创下该市土地市场单宗地价最高纪录。使石家庄有了名副其实的地王。l 2006年10月27日，廊坊市荣盛房地产发展股份有限公司以7.38亿元竞得（2006）006号水泵厂地块，该地块占地面积为228.6亩，地块单价达到322.8万元/亩，曾经由顺驰创下的土地价格纪录被刷新。l 2007年12月，河北天山房地产开发有限公司以3.21亿元的价格竞得（2007）009号地块，合每亩地518万元，若去除5000平方米预留小学扩建用地，则高达587万元/亩，成为当年新“地王”，创下石家庄土地拍卖史上的最高单价记录。l 2009年6月，恒大地产集团以总价超过19亿元的价格将（2009）025号地收入囊中，均价约为552.8万元/亩，成为新地王。l 2010年3月15日，石家庄金正房地产开发有限公司以总价2.39亿夺得建设大街和东风路交口西北角（2010）006号地块儿，折合均价735万/亩，再创地价新纪录。【注：（2010）032号地拍卖单价为1019万元/亩，为石市地块单价最高纪录，但由于地块较小，仅有1.57亩，不具有代表性，对石市整体土地价格影响较小，因此不列入石市地王之列】石家庄地王频出，表明石家庄的土地价格持续上涨，土地成本日益提高，市场持续升温，竞争日益加剧。地号地块位置竞得者竞拍价（万元/亩）项目名称物业（建筑）类型2003009东二环与东港路交口西北角河北顺驰房地产开发有限公司220路劲 蓝郡别墅+洋房+多层2006006和平路与平安大街交口东北角河北荣盛房地产开发有限公司322.8阿尔卡迪亚高档住宅（高层）2007009中华大街中储地块河北天山房地产开发有限公司518天山 新公爵花园洋房+高层2009025维明大街与广平街交口恒大地产集团552.8恒大城精装豪宅（高层）2010006建设大街与东风路交口西北角河北金正房地产开发有限公司735金正项目2.3 2009年至今出让土地收储情况分析年份土地收储总量（亩）土地出让总量（亩）住宅商服工业2009年2万11104312010年2.5万1983343从上图看出，2009和2010年土地收储总量达到并超过2万亩，城市化扩张加速，未来土地供应总量亦成大幅攀升趋势，土地市场竞争加剧，房地产投资加速。2.4 20102011年土地收储情况分析20102011两年重点对外环水系片区、植物园片区、滹太片区、高营片区4大片区及外环水系沿线区域实施规划控制，涉及长安区、桥东区、新华区、裕华区、高新区、鹿泉、藁城、栾城、正定等9个县（市）、区34个行政村，土地总面积共60531亩，其中：可收储住宅用地16739.5亩。2010年将外环水系片区的楼底村，植物园片区的徐家庄村，高营片区的南高营村、北高营村，滹太片区的前进村、肖家营村等6个村作为大片区土地规划储备试点村。从土地收储的区域分析，石家庄城市化扩张逐渐向二三环之间以及滹沱区域发展，未来主要竞争项目将集中在这两个区域。3. 石家庄各区域概况3.1 桥东区3.1.1 区域概况l 行政区划 桥东区位于石家庄市中部，是省会发展最早的行政区域； 辖1个镇、9个街道办事处，总面积43.07平方千米。常住人口32.1万人； 是省会最繁华的商业集中地带。l 历史沿革桥东区成立于1956年。因地处京广铁路以东而得名。原为获鹿、正定两县辖地，1925年以后，随着石门市的逐步发展而建立。1956年东华、和平两区合并，正式命名为桥东区，沿用至今。l 经济发展辖区中部为繁华的闹市区，一直引领石家庄市商业发展，以商贸、服务业为主；工业、农业和居民生活区位于南北两端；辖区内中山东路是商品贸易的精华荟萃之地，寸土寸金 ，以北国商城为中心，大型购物商场、高档宾馆、各类商贸写字楼，各大金融、通信机构遍布辖区。南三条小商品批发市场更是北方地区最大的小商品集散中心，被评为“全国十大市场”。3.1.2 区域特征l 区位优势 桥东区位于市中心，是石家庄市发展最早的行政区域，紧邻火车站，在地理位置和交通优势上有着不可取代的先天优势。中山路寸土寸金、裕华路迎宾大道、建设大街贯穿城区中心，是整个石家庄市区发展最早、最成熟、最繁华的区域。l 功能定位由于桥东区位于城市中心，面积较小，所以它的区位决定它只能以“商贸兴区”。 该辖区已形成了明确的总体发展思路，那就是建设“华北商埠核心区、社区建设示范区、人居环境先进区”。在建设华北商埠核心区上，从南到北已形成了市场群，按“抓中心、带两翼，南拓、北扩”，把南北两翼的专业市场做丰做满。l 居住人群桥东区为商业集中地，辖区中部居住人群为本地高层次人群或在附近工作的高收入者。辖区北部和南部主要为本地常住居民，有稳定收入的中等层阶层人群。l 配套 景观资源：长安公园、平安公园、元南公园、欧韵公园等； 学校：1中、3中、4中、四中路小学、东风西路小学、桃园小学、石家庄铁道学院、石家庄经济管理干部学校等； 医院：省四院、市一院、260医院、省胸科医院、市人民医院等； 购物：北国商城、先天下购物广场、图书大厦、南三条市场等； 各大银行、邮政、汽车服务、通讯营业厅等等。l 区域发展 中部随着以北国商圈为中心的集中商业的继续扩张，辖区内商贸和第三产业依然是发展龙头；南三条市场在短时期内依然是未来经济发展的一个增长点。“商贸兴区”是未来经济发展的首要战略，辖区内的道路、交通、各种配套非常完善，这为未来经济的发展奠定了基础。 南部、北部辖区南部为老生活区，随着火车站的南迁，北部的发展规划也会更加明确，老生活区也会逐年被改造。辖区北部与滹沱新区相接，滹沱新区是省会着力发展的一个地区，随着滹沱新区的兴起，辖区北部也具有很大的发展潜力，是未来桥东区发展的另一个亮点。l 小结 桥东区，是省会发展最早的辖区，发展速度最快，引领整个石家庄的商业市场； 商业繁荣，以北国、先天下为中心的商圈已形成，并有向外扩张趋势； 地区面积狭长，将来只能向南北两个方向发展； 火车站南迁工程，将使整个城市的客流减少；火车站中山路沿线的城市形象及交通情况将得到极大改善。3.1.3 区域房地产市场概述l 发展历程综述桥东区的房地产市场起步最早，价格偏高，以中高端住宅和商业写字楼公寓为主，这使桥东区房地产市场在品质上位于省会的高品质阶层。自2008年起，随着“三年大变样”、城中村改造的完成，辖区内基本没有太多建设用地。区域房地产市场已近饱和，价格也越来越高。l 价格走势描述 桥西区房地产市场价格在涨幅和上涨速度上均高于其他地区。区域在2004年之前3500元/左右。 从2006年开始，随着市场的需求量加大，价格水平随之大幅上涨：销售均价在5000元/左右。 截止至2010年8月，桥东区区在售楼盘（住宅类）整体均价为5700元/，略高于其他区域价格。l 客户特征由于辖区内房价较高，置业者以二次甚至多次置业者、高端客群为主，包括私企老板、企业高管、本地和外地的投资客、外地公司自用置业等。l 区域房地产市场特征 区域房地产项目较少；受区位限制，体量不大，但都在寸土寸金的绝佳区位上； 辖区内无论住宅还是商业，价格都明显高于其他区域； 待售的写字楼以及公寓项目较少，主要项目为勒泰中心，且体量较大。 住宅类产品的建筑类型以板式及板塔式高层为主，多层洋房较为稀缺；住宅中大面积户型不多，主要在100-150。3.1.4 区域内楼盘概览l 楼盘分布桥东区项目分布统计物业类型划分项目数量（个）住宅类在售住宅类7待售住宅类2写字楼在售写字楼类1待售写字楼类1综合体项目在售综合体类1待售综合体类1纯公寓类产品在售公寓类2l 区域内典型项目分析 项目位置平安北大街和平路交口东南开发商河北中基房地产开发有限公司占地面积（亩）260建筑面积（万）60物业划分及体量22栋板式高层住宅、2栋酒店式公寓主力户型面积（）90-150均价（元/）9000典型户型分析两室两厅一卫 85.33 布局合理，节省空间； 入户玄关； 开间大，采光效果好。 厨房窗户与客卧阳台相通，油烟会污染卧室； 暗卫，不宜空气流通。项目卖点 本地知名开发商；一环以内绝无仅有的大型社区；体量大，区域内昭示性好。 小区布局合理，楼间距较大，采光效果好。户型多样，满足各种客户需求。 周边各种配套齐全，居住方便。备注任栗村旧城改造项目中原视角 回迁区与商品区无明显区隔，影响项目整体质素； 临近一中学校，作为主要推广卖点之一； 园林细节化设计，融入中式古典文化元素；彰显品质；滨江国际商务大厦 项目位置中山路与休门交口南行100米开发商河北滨江房地产开发有限公司公寓体量1栋公寓，1栋写字楼。总建面约8.1万主力面积（）45-91均价（元/）8000左右典型户型分析两室两厅一卫 61.94 户型方正，布局紧凑。 功能分区明确，动静分离。 厨房紧挨主卧室。 卫生间离卧室较远，不方便。 入户门与客卧门相对，影响私密性。项目卖点 位于省会核心位置，各种配套齐全，商业气氛浓厚。备注是新休门旧城改造项目；5-30层为酒店式公寓。价格从开盘到现在基本没有太大变动，增加置业者投资信心。中原视角 以“四星级豪装公寓”推广，纯高端公寓定位；受总价影响，8090户型滞销； 不注重现场销售管理，置业顾问质素不高； 项目通过围挡等将产品信息有效传递； 开发商内部管理较为混乱，存在一定问题，影响项目销售；3.1.5 区域房地产发展趋势辖区内可开发用地较少，主要集中在北二环外。北国商圈依然是城市商业龙头， 随着“大招商、招大商”的发展道路越走越宽，高档写字楼、公寓必然会成为未来需求的增长点，住宅建设会逐年减少，商业用地逐渐增多。受省会发展规划影响，滹沱新区会有很大的发展潜力，本辖区北面与滹沱新区相连，所以北部将会是本区域的一个发展方向，住宅的放量也会集中在这里。3.2 桥西区3.2.1 区域概况l 行政区划 桥西区，位于石家庄市市区西南部；省会主城区和老城区； 辖区总面积54.46平方公里，人口51.69万；辖1个乡、11个街道办事处、26个城中村；全区总面积54.46平方公里，人口48.3万； 是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心；l 历史沿革 区域从2000年初，就以大力发展区域经济为重点； 十年时间，区域内工业、商业、农业等均得到快速发展；注重市场建设与发展个体私营经济有机地结合，以市场建设带动个体私营经济发展，以私营经济的发展进一步繁荣发展市场； 借着国家宏观调控政策以及石家庄城市“三年大变样”的契机，加快产业结构调整和经济发展方式转变，以发展现代物流、商贸流通、金融保险、科技信息等特色产业为重点，瞄准楼宇经济、总部经济、金融经济、商务经济、知识经济五大“主攻”方向，实施“大项目”带动战略，全力构筑现代都市经济发展新模式；l 经济发展 2001年末，全区国内生产总值达到14亿元；财政收入达到2.5亿元； 2010年上半年，桥西区的全部财政收入完成24.88亿元，地方一般预算收入完成10.5亿元，分别增长了47.54%和46.76%；2010年的桥西区在财政收入总量、增量、增速等方面均实现了历史性的突破；3.2.2 区域特征l 区位优势桥西区是河北省委、省政府等所在地，行政区域氛围浓厚，经济信息资源丰富；可借资源较多，优势明显，为加快经济发展提供了有利条件；辖区主要优势如下： 区域的“六多”特点u 中直、省直单位多。辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门；u 驻军多。区域内共有团级以上部队23个；其中，军级3个、师级8个，驻军数量之多、规格之高在全国县级行政区少见；u 科研院所、大专院校多。省科学院、社科院、五十四所等30多家部、省、市属科研单位和河北师范大学等20多所大中专院校；u 金融机构多。自强路两侧集中省建行、工行、保险公司等多家省级金融单位，为省会的“金融一条街”；n 窗口单位多。火车站、长途汽车站、省艺术中心、河北会堂等都位于本区；u 商业设施多。中山西路两侧、裕华西路以北、中华大街以东、站前街以西区域内商业设施众多，是石家庄市繁华的中心商贸区；沿西、南二环路市场群也已初步形成； 交通便利u 新华路、中山路、裕华路、槐安路、南二环与西二环、友谊大街、中华大街、维明大街、红旗大街共同构成区域横纵交通干道；u 区内有30余条公交线路通达全市各地和火车站，是市区公共交通最为发达的区域；u 石家庄火车站、长途汽车站坐落于本区，京广、石太、石德铁路干线交汇于此，10多条公路干线辐射京、津、鲁、豫和河北各地，是北方重要的客货中转中心 ； 商贸繁华，市场发达u 桥西区的东北部商号林立，商贾云集。有“北京王府井大街”之称的中山西路是全市的商贸中心；u 此外，地下商城、永安步行商业街、裕华西路兴邦、东胜、新大洋等五金、机电市场群等，形成繁华的商贸区；l 功能定位桥西区以“建设省会繁华舒适主城区，打造西南靓丽一流新城区”为目标，力求形成金融服务业、商业服务业、科技信息服务业三个不同的特色产业； 依托中山路、新火车站建设、裕西城市商务广场等优势资源，发展现代服务产业，打造高端的商务区，以形成“资金密集、信息畅通、市场活跃、功能完善、配套齐全、环境优美”的现代化服务业集聚区； 以自强路为中轴，在中华南大街、站前街、中山西路、裕华西路合围区域规划建设“金融产业聚集区”，形成以银行为龙头，集保险、证券、基金等各类公司总部为主题的金融产业聚集效应； 在提高现代商务的基础上，继续做大做强传统商务商贸；在沿西南二环以及中华南大街、红旗大街、友谊南大街以及裕华路和新石南路，重点发展物流及农副产品、汽车装具、花卉、古玩、餐饮、洗浴、装饰材料交易等行业，扩展生活用品和奢侈消费品行业，进一步凸显高档次、高品位优势；l 居住人群 区域是省政府机关、政府相关部门及驻石部队所在地；区内居民公务员、事业单位等工作人员居多； 桥西区商品房客源主要以区域、居民为主，“旧城改造”项目中的回迁户较多。而中高端产品的主力客群，主要为、政府机关公务员、军事机构干部、教师等；此外，各高校和政府机关部门以团购形式购买力度很大；l 配套区域整体可初步划分为：东为商务商业密集区，北为省直机关政务区，南为高教区，西部临近西部山前旅游区； 景观资源：民心河；裕西公园、友谊公园、新石公园、石刻园、西清公园、民心广场、时光公园、滨河公园 等； 学校：6中、11中、41中、10中、17中、师大附中；桥西外国语小学、麒麟私立学校、友谊大街小学、振头小学、石家庄实验小学、草场街小学、石家庄市支农路小学、石家庄市东里小学、石家庄市菜市街小学；河北省直机关第一幼儿园、省直机关第八幼儿园、小太阳双语幼儿园、省一幼、石家庄育仁艺术幼儿园、育才双语幼儿园、新星双语幼儿园 等； 医院：以岭医院、市六院；河北医科大学第三医院、市桥西医院 等； 购物：新百广场、东购、益友百货、图书市场、天客隆、祥隆泰、保龙仓 等； 餐饮：阳光渔港、阅微食府、豆捞坊、丰收过大年、唐潮海鲜阁 等； 娱乐休闲：碧海云天、银柜、天水雅聚；世纪高新羽毛球馆 等； 各大银行、邮政、汽车服务、通讯营业厅等等。l 区域发展 铁路改造：石家庄火车站南迁，在南二环与槐安路间合并设立新客站，实现“客货分离、火车入地”。新客站周围8.5平方公里的范围将被进行综合规划，规划范围北至槐安路、南至南二环路、西到规划的维明街、东至建设大街。区域内将建设集铁路客运、长途客运、轨道交通、公共交通于一体的大型综合交通枢纽。 道路升级；中华大街、友谊大街、工农路、建国路等全面改造升级；打通维明街（槐安路至南二环）；升级区域内主要交通干道的交通形象等；区域内交通便捷程度、区域形象等将得到全面提升； 环城水系：公园等景观资源配套增加；提升区域整体形象与居住环境；房地产区域市场的竞争力将进一步提升；l 小结 桥西区，是河北省省会主城区和老城区；石家庄行政区的发祥地； 区域底蕴浓厚，基础设施、配套设施完善；交通便利、商贸繁荣； 作为省政府机关、政府相关部门及驻石部队所在地，以及西南区域的科研院、高校密集；区域内行政氛围、学术氛围浓厚； 火车站南迁工程，将使整个城市的客流集散重心南移；火车站中山路沿线的城市形象及交通情况将得到极大改善。 道路全面改造升级、环城水系等景观优化，将进一步改善区域环境，提升桥西区的区域竞争力；3.2.3 区域房地产市场概述l 发展历程综述 桥西区域的房地产市场起步较晚，价格偏低； 2006年之后，随着春江花月、天山观澜豪庭、金正缔景城等中高端、具有代表性的项目在辖区内入市；桥西区房地产市场得到了一定的品质提升； 2008年起，随着“三年大变样”、城中村改造（如振一街、西五里村等）的力度加大，也增加了区域的市场供应量；区域房地产市场的有力发展，使其较其他优质辖区房地产市场整体均价的差距越来越小； 桥西区近年入市的住宅项目大部分集中在区域西南部，而一些高档楼盘，主要是综合体、商业项目则较为集中在中华大街沿线（金正缔景城、万象天成）； 随着品牌影响力大、资本雄厚的开发公司在桥西区的开发步伐加快（如恒大城），桥西区的地产市场将进一步升温。l 价格走势描述 桥西区房地产市场价格基本处于缓步上升态势。区域在2004年之前新增楼盘寥寥无几且住宅项目品质感一般，价格水平一直徘徊在3000-3200元/； 2006年，区域内品质较高的中高档楼盘入市，价格随之上涨：春江花月、泊爱蓝岛、天山观澜豪庭等销售均价在36003900元/。 截止至2010年8月，桥西区在售楼盘（住宅类）整体均价为5384元/，环比增长1.3%；区域整体均价位于石家庄五大区域的第三名；l 区域房地产市场特征 桥西区房地产市场以住宅项目为主，中小体量楼盘较多，近年才涌现大型社区项目； 整体市场定位属于中端偏上，以恒大城、金正缔景城等项目为典型代表，为辖区房地产市场的整体品质有了提升的促进作用；在售、待售的写字楼以及公寓项目相对较少； 住宅产品的建筑类型以塔式及板塔式高层为主，纯板式高层较为稀缺； 除部分大体量项目，当前市场供应产品的整体质素还有待提高；市场主流产品以90-140为主力，一居室、四居室市场供给相对较少；3.2.4 区域内楼盘概览l 楼盘分布桥西区项目分布统计物业类型划分项目数量（个）住宅类在售住宅类23待售住宅类4写字楼在售写字楼类3待售写字楼类1综合体项目在售综合体类2待售综合体类1纯公寓类产品在售公寓类1l 区域内典型项目分析 项目位置桥西裕华西路和中华大街交口西南角开发商石家庄金正房地产开发有限公司占地面积（亩）312建筑面积（万）66物业划分及体量21栋住宅主力面积（）50-200均价（元/）市场主力5800；当前7300典型户型分析 3室1厅1卫1厨，建筑面积约89； 空间方正，设计阳光室，可兼作生活阳台， 方便实用； 主卧室：采光通风良好，宽敞舒适落地式 外飘窗，增大视野； 书房；阳光书房； 厨房：操作路线集中，空间利用充分； 卫生间：明卫，通风采光良好。项目卖点区位优势；较早入市的综合型大社区；城市首批重视园林规划的代表项目；备注东里村改造项目，目前住宅已经销售殆尽，剩下大户型及跃层的房源难以销售，价格由开售的5000元/上涨到清盘时的7300元/。中原视角 整体规划优势明显，具有一定前瞻性； 产品推广力度较大，引起市场持续关注； 高端产品定位，但大户型比例偏高；受总价等影响，产品销售速率较缓； 项目位置新石中路与城角街交叉口东南角开发商河北燕都房地产开发有限公司占地面积（亩）67建筑面积（万）18物业划分及体量7栋高层（30、28、26），1栋多层（8号楼）主力户型面积（）67-140均价（元/）5700典型户型分析 2室2厅1卫1厨，建筑面积87.21； 户型方正全明设计，超大进深； 动静分区，观景阳台拓展室内空间。项目卖点特色园林；中式风格；主题院落；本地品牌开发商。备注项目已经全部封顶，价格由开售时的4700元/上涨到现在5700元/中原视角 特色中式园林，将四个景观组团与“琴棋书画”融合，园林规划优势明显； 推广紧密结合项目定位，中国文化元素的系列延展，提升项目品质与形象； 地理位置较差；体量较小，居住密度较大；单以园林亮点支撑项目高价，支撑力度较小；3.2.5 区域房地产发展趋势l 根据中原研究部的数据监测与分析，桥西区在售项目在未来2年内总入市量将达150万左右，市场放量较大；l 短期内，住宅产品仍为桥西区域房地产市场的主力；l 由于区域属性的限制，土地供应较少，房地产市场将来重点方发展向是l 二环与三环之间，受城市规划等利好影响，预计桥西区的居住氛围及市场竞争将进一步加强。3.3 裕华区3.3.1 区域概况l 行政区划 是省会行政区划调整成立的新区，地处石家庄市区东南部。 总面积101.45平方公里（含委托高新区管理的40平方公里）。 常住人口40.8万，辖1个镇、7个街道、23个村（含17个村改居）、58个居委会，是省会重点发展区域和商业副中心。 石家庄高新技术产业开发区总占地是40平方公里，已经开发18平方公里。 其中东区5.8平方公里，为高新区的基本区，区内辖一乡、九个自然村、10万余人。西区8.2平方公里，其发展定位是以中小科技企业和孵化器建设为主的高科技创业园区；良村园区4平方公里，其发展定位是以医药化工、石化产业为主的科技工业园区。l 历史沿革 成立于2001年3月21日，是省会行政区划调整成立的新区，仅有9年的历史。 石市高新区1991年3月经国务院批准设立的国家级高新区。