宜昌市商业地产报告.doc

目目 录录 第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析5 一、一、中部城市发展中部城市发展5 （一）中部城市要崛起5 （二）湖北省在中部崛起中的地位和影响6 （三）宜昌在中部省中的地位6 二、宜昌城市现状研究二、宜昌城市现状研究7 （一）城市概况7 （二）城市化水平8 （三）行政区划分9 （四）旅游业发展12 （五）交通13 城市现状研究小结 .15 三、宜昌经济大势研究三、宜昌经济大势研究15 （一）GDP 及增长值.15 （二）社会固定资产投资16 (三) 产业格局17 （四）居民收入19 储蓄额20 (五) 消费21 （六）宜昌市经济发展中主要矛盾和问题22 经济研究小结 .22 四、城市未来规划四、城市未来规划23 城市规划小结 .25 宏观市场小结： .26 一、宜昌房产市场发展和现状一、宜昌房产市场发展和现状26 (一）宜昌房产市场发展历程概述26 （二）宜昌总体市场现状分析27 （三）房地产市场特征描述27 二、宜昌总体市场供需分析二、宜昌总体市场供需分析28 （一）宜昌土地市场供应特征和走势28 （二）宜昌房地产市场供需分析29 三、住宅市场分析32 （一）区域市场概述32 （二）住宅消费需求分析33 （三）宜昌二手房市场描述34 四、烂尾楼市场研究四、烂尾楼市场研究35 (一)宜昌烂尾楼的历史背景35 （二）部分烂尾楼项目改造情况36 五、本章小结五、本章小结39 第三部分第三部分 宜昌商业发展情况宜昌商业发展情况39 一、宜昌商业经营发展历程和现状39 二、宜昌主要商圈发展情况45 三、消费市场情况49 四、近期商业项目开发情况55 五、本章小结58 第四部分第四部分 写字楼及相关商业业态发展情况写字楼及相关商业业态发展情况59 （一）写字楼市场情况59 （二）相关商业业态发展情况62 小结70 第五部分第五部分 本项目研究和分析本项目研究和分析71 （一）项目基本情况71 （二）项目周边业态分布情况74 （三）项目周边主要在建竞争项目情况77 （四）项目人流量及车流量情况82 （五）本项目优势及对策83 （六）本项目市场机会分析84 （七）本项目市场风险（威胁）分析85 （八）本项目商业群楼价格分析86 第六部分 本项目历史商家和最新跟踪情况 92 第七部分 项目可考虑业态组合建议 94 （一）建议方案一：94 （二）建议方案二95 （三）建议方案三96 （四）建议方案四97 第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析 一、一、中部城市发展中部城市发展 （一）中部城市要崛起（一）中部城市要崛起 在东部开放、西部开发的双重“压力”下，针对中部地区的山西、安山西、安 徽、江西、河南、湖北、湖南六省徽、江西、河南、湖北、湖南六省发展相对缓慢的状况，年 月，国务院出台了关于促进中部地区崛起的若干意见中提出要 把中部建成全国重要的粮食生产基地粮食生产基地、能源原材料基地能源原材料基地、现代装备制现代装备制 造造及高技术产业基地以及综合交通运输枢纽高技术产业基地以及综合交通运输枢纽。成为了继东部沿海开放、成为了继东部沿海开放、 西部大开发和振兴东北等老工业基地之后的又一重要的国家经济发展西部大开发和振兴东北等老工业基地之后的又一重要的国家经济发展 战略。战略。 中部的崛起给宜昌带来 发展机会。 （二）湖北省在中部崛起中的地位和影响（二）湖北省在中部崛起中的地位和影响 （1 1）地位地位 湖北自 1987 年就提出了中部崛起口号。在湖北、湖南、江西、安徽、 河南、山西中部六省中，湖北综合势力排位靠前，中部六省中，湖北综合势力排位靠前，钢铁、汽车、高新 技术、科技、教育等在全国的优势也十分明显。相对沿海发达地区， 近年湖北等中部省份发展速度有所放缓。 （2 2）影响事件影响事件 2006 年 4 月 11 日，为支持湖北在中部崛起，交通银行与湖北省政府 合作，银行新增 800 亿授信，协议在未来 5 年中交行将围绕湖北省 “十一五”规划的发展目标、战略重点与主要任务，向湖北省内的国向湖北省内的国 家重点建设项目、对外经济贸易、高新技术产业、地区经济发展、环家重点建设项目、对外经济贸易、高新技术产业、地区经济发展、环 境保护和资源节约等领域境保护和资源节约等领域以及优质中小企业提供提供 800800 亿元的新增融资亿元的新增融资 和授信支持，和授信支持，着重提升湖北省的整体竞争力，将其建设成为长江中游 和中部地区最大、最强、最富有活力的城市经济圈，带动湖北省经济 社会发展走在中西部前列。 交行的有力支持，为湖北省未来发展提供了坚实的依据，更有望走在交行的有力支持，为湖北省未来发展提供了坚实的依据，更有望走在 中西部城市的前列，城市未来发展期望值高。中西部城市的前列，城市未来发展期望值高。 （三）宜昌在中部省中的地位（三）宜昌在中部省中的地位 中部六省共有 83 个地级以上城市，除 6 个省会城市外，与宜昌同等 同级城市有 76 个，其中：山西 10 个、河南 16 个、湖北 11 个、湖南 13 个、江西 10 个、安徽 16 个。20062006 年宜昌主要工业经济指标在中年宜昌主要工业经济指标在中 部六省的同级城市中均位居前列。部六省的同级城市中均位居前列。 三峡工程、旅游业、贸易是 宜昌经济迅猛发展所依赖的、 关键性的区位优势因素。 90 年代开始，由于国家经济 战略的转移，湖北经济发展 迅速减缓，从原来的全国第 6 降至现在的 14 位，虽然在 中部省中综合实力仍较强， 但增长率却排在最后。 20062006 年宜昌主要工业经济指标明细表年宜昌主要工业经济指标明细表 项目名项目名增加值（亿元）增加值（亿元）全省同类城市排名全省同类城市排名 实现利润实现利润 112.562 实现利税实现利税 155.673 工业增加工业增加 271.86 宜昌不仅在湖北，并且在整个中部地区的各经济领域中平均有很好的宜昌不仅在湖北，并且在整个中部地区的各经济领域中平均有很好的 表现。作为全国最大水电能源的中心，有完善的水陆空交通设施，矿表现。作为全国最大水电能源的中心，有完善的水陆空交通设施，矿 产和旅游资源的支持，是宜昌有现在的经济地位的基础。产和旅游资源的支持，是宜昌有现在的经济地位的基础。 二、宜昌城市现状研究二、宜昌城市现状研究 （一）城市概况（一）城市概况 宜昌居华东中部，地势自西向东逐渐下降，海拔 352427 米，形成 “七山二丘一平”的地貌特征。境内江河纵横，属于亚热带气候。 宜昌作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉 之间重要的区域性中心城市。具有水陆空综合交通优势，历来是重要重要 的军事和物资重镇集散地。拥有水能、矿产、林特产和旅游等四大资的军事和物资重镇集散地。拥有水能、矿产、林特产和旅游等四大资 源。源。 因为宜昌在多个方面都处于 发展战略的重要部位，对城 市未来经济发展的促动起着 至关重要的作用。 宜昌水量丰富，水能可开发量达 3000 万千瓦以上。已建成的清江隔 河岩、高坝洲，长江葛洲坝以及三峡水电站的装机总容量可达到 2200 万千瓦，年发电量年发电量 1111 亿千瓦时。是世界少有、全国最大的水电亿千瓦时。是世界少有、全国最大的水电 能源基地。能源基地。 宜昌境内矿产资源十分丰富，森林复盖率 49%，林木储量居湖北之首。 并集自然风光、人文景观、历史文化和现代宏伟建筑于一体，是全国 十个重点旅游区之一。还被人们誉为“三峡明珠世界电都” 。 （二）城市化水平（二）城市化水平 城市化水平是衡量一个区域城市化发展程度的重要指标，也是反映一 个区域经济社会发展的重要指标。 2005 年末全市总人口 3987782 人，增长率 0.07%。其中城镇人口 166 万，城镇化率达 41%，全市迁出人口 37444 人,迁入人口 34043 人 （主要迁往重庆市、湖北省监利等地）机械增长率为-0.85。 居住有汉族、土家族、回族、苗族、满族等 30 多个民族， 较高比例的城镇化率自然带来旺盛的城镇居住需求和商业服务需求较高比例的城镇化率自然带来旺盛的城镇居住需求和商业服务需求; ; 但宜昌近年的人口流动并不频繁，使得人口形成了负增长。但宜昌近年的人口流动并不频繁，使得人口形成了负增长。 宜昌已经完成了第一轮城市 化的高速增长期，目前城市 化率相对同类城市偏高，由 此带来的城市经济以及生活 的发展已经有目共睹。 2 20 00 05 5年年宜宜昌昌人人口口分分布布情情况况 （单单位位：万万人人） 3 3. .7 74 44 44 4 3 39 98 8. .7 77 78 82 2 1 16 66 6 2 23 38 8. .9 9 3 3. .4 40 04 43 3 0 100 200 300 400 总户口人数城镇人口乡村人口迁出人口迁入人口 （三）行政区划分（三）行政区划分 宜昌市下辖宜昌市下辖 3 3 市市 5 5 县县 5 5 区和区和 1 1 个开发区个开发区，包括当阳市、宜都市、枝江 市、远安县、五峰县、兴山县、秭归县、长阳县、西陵区、伍家岗区、西陵区、伍家岗区、 点军区、猇亭区、夷点军区、猇亭区、夷陵陵区和区和宜昌市高新技术产业开发区宜昌市高新技术产业开发区。宜昌市国土 面积 2.1 万平方公里，其中城区面积 3872 平方公里。 宜昌市行政区划分图 行政区行政区 西陵区：西陵区：( (本项目所在区域本项目所在区域) )：全区总面积 89.9 平方公里，常住人口 42.73 万。辖区内有各类科研机构 45 个、大中专院校 10 余所、中小 学校 45 所、医院 12 所，三峡工程总部和葛洲坝水利枢纽工程亦坐落 在境内。 发展方向发展方向：在宜昌“十一五” （至 2010 年）规划内，该区重点完善 商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服政治、文化、商贸服 务中心。务中心。 伍家岗区伍家岗区：近几年引进项目 50 多个，实际到位资金 4.7 亿元，新增 专业市场 30 多个、各类企业 300 多家。 夷陵区 点军区 西陵区 伍家岗区 猇亭区 夷陵区夷陵区：版图面积 3424 平方公里，人口 54.65 万，是宜昌市面积最 大，人口最多的市辖行政区。夷陵历史悠久，是巴楚文化的发祥地之 一。 发展方向发展方向：着重抓住“三峡牌” ，大力开展对口支援项目建设，发展 轻型工业、旅游业和科教产业，是直接为三峡工程服务的新城区直接为三峡工程服务的新城区。 宜昌市高新技术产业开发区宜昌市高新技术产业开发区：宜昌作为三峡工程所在地，处于承东启 西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。 发展方向发展方向：“十一五” （至 2010 年）期间，被作为大城市建设的 新区，重点发展高新技术产业。 点军区点军区：全区国土面积 550 平方公里，总人口 11 万人。区内有葛洲 坝电厂、红旗电缆厂、红光港机厂等大中型企业，建立了以紫阳片区 为中心的高科技、高耗能、高耗水环保型“三高”工业区。 猇亭区：猇亭区：总面积为 120 平方公里。拥有宜昌城区独一无二的大片平整 城市建设用地，是宜昌市的工业中心。是宜昌市的工业中心。猇亭既是宜昌市的行政区，又 是省级经济技术开发区和省级高新技术产业开发区，拥有多区合一的 体制和政策优势。 发展方向发展方向：该区是宜昌未来发展（重指“十一五”期间）的高耗能、 高耗水、高耗电的重点工业区和城市对外交通枢纽之一。 行政市行政市 当阳市当阳市：国土面积 2071 平方公里，耕地面积 99 万亩，总人口 47 万 人。拥有多处世人倾心三国古迹，名人遗迹，三国古迹，名人遗迹，还保存有多处古代珍贵古代珍贵 文物。文物。 宜都市宜都市：版图面积 1357 平方公里（耕地 28.59 万亩,山林 63 万亩， 水域 14 万亩） ，已建成城区面积 6.75 平方公里。现有人口 38.29 万 人（非农业人口 8.8 万人） 。是川东鄂西通往沿海的重要通道和物资 集散地，已成为全国的重要交通枢纽。全国的重要交通枢纽。 枝江市：枝江市：城区面积已达 1310 平方公里，城区人口突破 10 万，有排水有排水 泵站泵站 2 2 座座 行政县行政县 远安县远安县：县域面积 1752 平方公里，人口 22 万，辖 7 个乡镇。是全国是全国 磷化基地磷化基地；素有“林海”之称；水能蕴藏量巨大。有多处旅游景点。 五峰土家族自治县：五峰土家族自治县：全县土地面积 2372 平方公里，辖 5 镇、3 乡， 总人口 20.8 万（土家族人口占 67%） 。立足资源发展特色农业，兴建 民族工业。 兴山县：兴山县：是西汉明妃王昭君的故乡，全县共辖两乡 6 镇，总人口 18.27 万，国土总面积 2327 平方公里。有水电、矿产、林特、旅游水电、矿产、林特、旅游 四大优势资源。四大优势资源。 秭归县秭归县：总面积 2427 平方公里，长江西陵峡两岸，是世界文化名人 屈原的故乡，是举世闻名的三峡工程坝上库首第一县。 长阳土家族自治县：长阳土家族自治县：力资源蕴藏量达 360 万千瓦，将成为湖北最大的湖北最大的 能源基地；能源基地；农业：烟叶、茶叶、柑桔、牧草、长毛兔、杉木林、蔬菜、 魔芋、中药材和优质玉米等十大基地已形成规模；工业：机械、电力、 建材、造船、燃料、化工、轻工、纺织、仪器等多种门类；矿产：铁、 锰、汞等三十多种，其中汞是湖北唯一矿藏，锰是全国九大锰田之一，汞是湖北唯一矿藏，锰是全国九大锰田之一， 煤是全国重点产煤县之一。煤是全国重点产煤县之一。 5 5 县发展方向县发展方向：“十一五”期间宜昌还将大力支持宜都、枝江、当阳、 秭归、长阳 5 个县城加快发展，形成形成“1+5“1+5“的都市区格局，的都市区格局，并建设以 城区为中心的“1 1 小时经济圈小时经济圈“ “。大力发展库区生态农业、旅游业和无 污染工业等。 （四）旅游业发展（四）旅游业发展 宜昌部分旅游景点交通图宜昌部分旅游景点交通图 目前全市拥有各类旅游资源目前全市拥有各类旅游资源 601601 处，对外开放景区处，对外开放景区 104104 处；处； 截至截至 20062006 年底，全市共有年底，全市共有 9 9 家国家家国家 4A4A 级旅游景区、级旅游景区、4 4 家全国工农业家全国工农业 旅游示范点，精品景区数量居全省前列。旅游示范点，精品景区数量居全省前列。 近年来，宜昌市以精品景区建设为突破口，大力实施旅游目的地城市 建设，正逐步改变过去过境游的尴尬局面，旅游经济已呈现出良好的 发展势头。 时间时间来客数量来客数量创汇创汇GDPGDP 比重比重增长率增长率 2004 年 804.72804.723076.23076.28.8%8.8% 19.6% 2005 年880 万人次3857 万美元9.4%25.4% 规划发展目标是规划发展目标是：到 2010 年，宜昌市年接待国内游客 1200 万人次， 接待国际游客 50 万人次，旅游总收入 100 亿元；到 2020 年，年接待 国内游客 2210 万人次，海外游客 150 万人次，旅游总收入 190 亿元。 旅游产业的飞速发展带动了宜昌酒店业的持续快速发展。 “旅游旅游旅游地产旅游地产旅游商务旅游商务-酒店需求酒店需求”的强势增长，自的强势增长，自 宜昌近年来旅游经济呈现出良 好的发展势头，旅游人数和人 均消费有了大幅提高，并拉动 城市经济水平增长，促进地区 商业服务项目的发展 。 然拉动城市整体经济的发展，提高城市人群消费意识和水平，同时也然拉动城市整体经济的发展，提高城市人群消费意识和水平，同时也 给居于城市核心区域的本项目未售塔楼部分带来重新定位机会。给居于城市核心区域的本项目未售塔楼部分带来重新定位机会。 （五）交通（五）交通 宜昌东接武汉，西连重庆，是长江中上游区域中心城市。综合交通里 程已达 8810 公里，其中公路 7906 公里，航道 681 公里，铁路 223 公 里。 水路：水路：直通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海“五城一线” 。 火车火车：直达北（北京等） 、东（南京等） 、南（广州、深圳、湛江等） 。 宜万铁路、合武铁路将于宜万铁路、合武铁路将于 20082008 年以前竣工并形成运输能力。年以前竣工并形成运输能力。 公路公路：宜昌的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中 318 国道通 穿境而过，东进上海，西达西藏。 规划规划 20102010 年：年：重庆到上海的陆上通道建成。该高速由万州有两条高 速可前往宜昌，然后进入武汉、合肥、南京，最后到上海。 航空航空：开通国内北京、上海、深圳等 23 个大中城市和国际临时飞机。 客运量构成比例：客运量构成比例：公路 95%，铁路 2%，水运 3%，航空 0.3%； 货运量构成为：货运量构成为：公路 83%，铁路 3%，水运 13%。 城市交通的便捷性与城市经济发展关系不可分割，此次高速公路和高城市交通的便捷性与城市经济发展关系不可分割，此次高速公路和高 速铁路开通的经济预期，将在速铁路开通的经济预期，将在 0707 年底和年底和 0808 年为宜昌经济注入强大的年为宜昌经济注入强大的 投资预期动力投资预期动力。 宜昌是长江中上游区域中心 城市。水路发达、航线较多 是宜昌的交通优势，而近期 也将有多条高速和铁路线通 车，必将大大提高宜昌的综 合交通能力，带动地方经济 的快速发展。 城市现状研究小结城市现状研究小结 宜昌有诸多得天独厚的自然和区位条件，并充分利用其作为了城宜昌有诸多得天独厚的自然和区位条件，并充分利用其作为了城 市发展基础，旅游城市风貌突出；市发展基础，旅游城市风貌突出； 宜昌在区域经济中地位基础较坚实，随着交通和基础建设的发展，宜昌在区域经济中地位基础较坚实，随着交通和基础建设的发展， 有利于各产业的发展，城市经济发展前景看好；有利于各产业的发展，城市经济发展前景看好； 宜昌城镇比率较高，同时产生了大量的商业服务需求。宜昌城镇比率较高，同时产生了大量的商业服务需求。 三、宜昌经济大势研究三、宜昌经济大势研究 （一）（一）GDPGDP 及增长值及增长值 从总体发展曲线来看，20042004 年起由于三峡工程的因素，宜昌经济增年起由于三峡工程的因素，宜昌经济增 速猛增，其工业增加值总量速猛增，其工业增加值总量 0404 年也跃居全省第二位，年也跃居全省第二位，但由于后劲不 足，其短暂的拉动力尚未使宜昌经济维持在更高的发展水平，05 年 开始发展速度略为回落，整体经济有基本保持稳定的发展趋势。 20032006年年宜宜昌昌 GDP及及增增长长情情况况 694.91 608.06 577 491 17.5 11 12.2 9.5 0 200 400 600 800 2003年2004年2005年2006年 0 10 20 总GDP（亿元）增长率% 2006年年宜宜昌昌与与部部分分城城市市经经济济水水平平比比较较 30186 17163 16717 13215 10382 11665.17 858 675.18 125 338 401 694.91 2590 239.9 325.6 578.8 404.9 94.8 0 10000 20000 30000 40000 武汉宜昌黄石潜江十堰襄樊 0 2000 4000 人均GDP（元）总GDP(亿元）人口数量(万人） 数据来源：湖北省统计局数据来源：湖北省统计局 宜昌总体经济水平和人均 GDP 水平较高，但与之对应的消费市场发展 平稳。宜昌宜昌 20062006 年人均年人均 GDPGDP 仅次于武汉，位居全省第二仅次于武汉，位居全省第二。但宜昌的 GDP 贡献大多归功于三峡电站、几家老牌的企业以及旅游服务型行业， 整体经济发展并不均衡。 （二）社会固定资产投资（二）社会固定资产投资 固定资产投资是宏观调控的切入点和着力点，是国民经济增长的主固定资产投资是宏观调控的切入点和着力点，是国民经济增长的主 要推动力。要推动力。从数据中看出宜昌固定资产投资一直保持平稳上升趋势， 20042004 年年剔除三峡工程投资（112.47 亿元，占全社会固定投资的 40% 以上）后金额为 158.81 亿元，比 2003 年增长 31.3%，居全省第二位居全省第二位 （第一位为武汉）（第一位为武汉） 。从近三年数据看出固定资产呈逐年上升发展趋势， 06 年涨势由为突出，有利于后期产业发展和房地产行业的贡献。 社社会会固固定定资资产产投投资资 250.02 271.28 295.8 366.79 5.6 8.59 24 0 150 300 450 2003年2004年2005年2006年 0 10 20 30 社会固定资产投资（亿元）增长率% 2 20 00 06 6年年部部分分城城市市全全社社会会固固定定资资产产投投资资对对比比 情情况况 1325.29 366.79 125.36 52.05 122.1 200 26.1 24 18 28 19.9 34 0 500 1000 1500 武汉宜昌黄石潜江十堰襄樊 0 10 20 30 40 社会固定资产投资（亿元）增长率% 2006 年宜昌社会固定资产投资仍然仅次于武汉，在省内经济水平较 高，从数据中看出湖北省内城市差异化过大，涨势都格外突出，襄樊、 市涨幅甚至达 34%，发展态势十分迅速。 ( (三三) ) 产业格局产业格局 宜昌是世界最大的水电能源基地世界最大的水电能源基地，还拥有得天独厚的旅游资源还拥有得天独厚的旅游资源。长江 三峡、三峡大坝、八百里清江、三国古战场、屈原、昭君故里等景点 美不胜收。历史文化、现代工程、自然风景和人文景观交相辉映，使 宜昌成为全国重点旅游城市之全国重点旅游城市之一一。 20052005、20062006 年产业经济化水平年产业经济化水平 年份年份指标指标第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业 总额（亿元）总额（亿元）84.98310213.08 比重比重%1450.935.1 2005 增长率增长率%3.516.111.5 总额（亿元）总额（亿元）90.34354.65249.92 比重比重%135136 2006 增长率增长率%7.512.913 夷陵区：着重抓住“三峡牌” ，大力开 展对口支援项目建设，发展轻型工业、 旅游业和科教产业。 点军区：以大中型工 业企业生产为主。 西陵区：以金融、科 技、旅游等服务为主。 伍家岗区：以园区 科技企业为主。 猇亭区：以工业和对外交 通及其枢纽为主。 宜昌不仅是以自然资源为基础发展的城市，也是以第二产业经济发展宜昌不仅是以自然资源为基础发展的城市，也是以第二产业经济发展 为主力支撑的城市；但由于房地产开发升温以及政府对科技产业的支为主力支撑的城市；但由于房地产开发升温以及政府对科技产业的支 持，第持，第 0606 年三产业增幅首次超过了第二产业，并且后期发展潜力巨年三产业增幅首次超过了第二产业，并且后期发展潜力巨 大。大。 宜昌政府未来强势发展领域还包括：宜昌政府未来强势发展领域还包括： 1、IT 产业：宜昌市已提出建设数字化宜昌，开发区已建立了 IT 产 业园。 2、生物技术和新医药、新材料：是宜昌开发区重点扶持、重点发展 的产业。 3、基础设施建设：土地开发、道路、水、电等基础设施建设。 4、房地产开发、星级宾馆、写字楼的建设。 5、食品加工行业：水果、茶叶、玉米、土豆、中药材等农特产品深 加工。 6、在宜昌设立贸易和办事处等机构。 基础设施、房地产、星级宾馆等项目的建设加快了宜昌房地产市场的基础设施、房地产、星级宾馆等项目的建设加快了宜昌房地产市场的 发展，带动了宜昌经济的快速发展；发展，带动了宜昌经济的快速发展； （四）居民收入（四）居民收入 人均可支配收入人均可支配收入 近年宜昌人均可支配收入对比表近年宜昌人均可支配收入对比表 年份年份 城区人均可支配城区人均可支配 收入（元）收入（元） 增长率增长率% % 城镇人均可支城镇人均可支 配收入（元）配收入（元） 增长率增长率% % 2003 年 7300.657.870335.8 2004 年 807510.675928 2005 年 87117.888156.457.4 2006 年 9624.0410.488925.889.43 从宜昌 2004-2006 年近三年人均可支配情况中看出其走势呈逐年上升 的发展态势，20052005 年宜昌城区人均收入排名全省第三位年宜昌城区人均收入排名全省第三位,较 2004 年 上升一位;2006 年扣除物价上涨因素，其绝对额仅低于武汉市和十堰 市位居第三。 2006 年宜昌城镇居民人均可支配收入 8926 元，接近四川省排名第四 的绵阳市 9054 元（相对低 128 元） ，比排名第五的阿坝州 8680 元高 246 元，全市人均工薪收入 7912.16 元，比上年增长 9.23%，工薪收 入的持续增加是带动城镇居民家庭总收入增长的主要动力和原因（工（工 薪收入是居民收入的主要来源）薪收入是居民收入的主要来源） 。工薪收入的增长同样会加大城市消工薪收入的增长同样会加大城市消 费水平，促进商业发展。费水平，促进商业发展。 20062006 年宜昌各县市城镇居民可支配收入年宜昌各县市城镇居民可支配收入 地区地区城镇居民收入（元）城镇居民收入（元） 宜都市宜都市9330.01 夷陵区夷陵区8812.88 远安县远安县8217.45 长阳长阳8201.88 当阳市当阳市8220.70 枝江市枝江市8236.91 兴山县兴山县7860.98 秭归县秭归县7784.94 五峰五峰6943.15 近年来，宜昌城镇居民人均 可支配收入水平并不太匹配； 收入两极分化严重，大型水 电企业职工收入与本地普通 企业职工收入差异较大。 从各县市区可支配收入的增幅看，超过全市平均增幅的只有城区和宜 都市，分别高出 1.06 和 0.52 个百分点，其他县市区的增长幅度均低 于平均水平。 04040606 年宜昌全市在岗职工年工资及增长率对比年宜昌全市在岗职工年工资及增长率对比 数据来源：宜昌统计年鉴 04 年宜昌在岗职工工资首次突破万元，从数据中看出近三年在岗职 工工资水平上涨平稳，其主要原因是劳动力供求关系近年发生了新的 变化，导致职工工资水平提高。近年来劳动力市场出现结构性矛盾，近年来劳动力市场出现结构性矛盾， 技能型岗位和新型职业等发生空缺，并出现了招工难的现象。技能型岗位和新型职业等发生空缺，并出现了招工难的现象。企业随 之在一定的范围内提高了员工的薪酬。另一方面，随着职工知识与技 能的提高与之对应的薪酬也将提高。工工薪收入的增长同样会加大城市薪收入的增长同样会加大城市 消费水平，促进商业发展。消费水平，促进商业发展。 储蓄额储蓄额 宜昌人均储蓄 05 年经历了一次快速增涨，符合 04 年经济飞速增长的 情况，并于人均收入增长率相当，但总体水平在全省仅处于中等地位。 对对比比情情况况 11826 12731 10636 11.19 7.65 6.85 8000 10000 12000 14000 200420052006 0 4 8 12 工资(元）增长率% 04-06年年人人均均储储蓄蓄对对比比情情况况 6536.89 8393.23 9000 4.56 28.59 7.22 0 2000 4000 6000 8000 10000 200420052006 0 5 10 15 20 25 30 35 人均储蓄额（元）增长率% ( (五五) ) 消费消费 社会零售消费社会零售消费 年份年份 社会零消费额社会零消费额 （亿元）（亿元） 增长率增长率% % 人均消费人均消费 （元）（元） 增长率增长率% % 2003 年 181.3110.85665.832.44 2004 年 200.9413.56207.949.57 2005 年 226.512.726641.886.99 2006 年 257.5313.769003.9 20052005 年宜昌全市年人均消费位列省内第二位年宜昌全市年人均消费位列省内第二位，全市农村消费品市场 实现零售额 68.10 亿元，同比增长 10.52%。 20062006 年年 1 1 至至 1111 月，实现社会消费品零售总额月，实现社会消费品零售总额 235.99235.99 亿元亿元, ,比 2005 年全年的 226.5 亿还高出了近 l0 亿，同比增长 15.5%，增幅创下增幅创下 1010 余年来的新高，消费价格水平提高余年来的新高，消费价格水平提高 2.6%2.6%， 。 宜昌由于有较发达的旅游业和坚实的社会经济基础，近年的消费和收宜昌由于有较发达的旅游业和坚实的社会经济基础，近年的消费和收 入比率基本保持在入比率基本保持在 75%75%以上，城市人群有较强的消费意识和需求，所以上，城市人群有较强的消费意识和需求，所 以社会消费零售也在湖北省仅次于武汉，并且仍在不断的壮大，这同以社会消费零售也在湖北省仅次于武汉，并且仍在不断的壮大，这同 样给宜昌的商业地产发展增加了不少的机会因素。样给宜昌的商业地产发展增加了不少的机会因素。 0505 年城区居民消费性支出构成比例情况年城区居民消费性支出构成比例情况 05 年城区恩格尔系数为 37.6%,全市人均消费性支出 6642 元，城区达 7457.81 元，消费比率占消费比率占 77%77%，较偏高。 食品 37% 医疗保健 5% 交通通讯 10% 娱乐文教 16% 居住 9% 杂项商品 3% 衣着 14% 设备用品 6% 数据来源：宜昌统计年鉴数据来源：宜昌统计年鉴 城市居民消费结构较平衡，除食品外，娱乐、衣着、交通通讯娱乐、衣着、交通通讯等项目 所占比例较大，自然拉动城市的商业发展。但 IT 设备类的产品消费 支出并不高。 （六）宜昌市经济发展中主要矛盾和问题（六）宜昌市经济发展中主要矛盾和问题 1.发展商不够均匀，城区经济带动力不强，县域经济总体水平不 高，全市经济发展与宜昌所处地位不相适应，如果剔除三峡工 程发电因素，经济增长尚低于全省平均水平； 2.市场主体培育不够，民营企业发展不快，具有国际国内核心竞 争力的企业不多，缺少具有地方特色的主导产业和主导产品； 3.制约经济发展的体制性和结构性矛盾仍很突出，创业、发展的创业、发展的 环境有待进一步改善；环境有待进一步改善； 经济研究小结经济研究小结 宜昌是湖北省总体经济实力较强的中型城市，宜昌是湖北省总体经济实力较强的中型城市，第三产业进入快速第三产业进入快速 发展期，商业机会突显发展期，商业机会突显； 快速发展的地域经济以快速发展的地域经济以及居民消费意识能有力地促进并提高城市及居民消费意识能有力地促进并提高城市 商业服务需求，带动城市商业地产发展；商业服务需求，带动城市商业地产发展； ITIT 产业被政府列为首要发展方向，为本项目的产品定位提供了产业被政府列为首要发展方向，为本项目的产品定位提供了 有力的市场支持和政策利用空间。有力的市场支持和政策利用空间。 四、城市未来规划四、城市未来规划 总体规划指标总体规划指标 GDP 亿元 1000-12002400 人均 GDP美元 2800-32006400-6800 第三产业比重 %36-4043-47 农业劳动生产率元/人 6500-75009000-10000 经济发展目标经济发展目标 农民人均纯收入元 4000-45008000-9000 城镇化水平 %4760 贫困人口比重 %51 义务教育完成率 %96100 社会发展目标社会发展目标 万人医生数人 2840 森林覆盖率 %64.565 受保护地区占国土 面积比例 %1417 城市人均公共绿地 面积 平方米/ 人 912 水功能区水质达标 率 90100 环境发展目标环境发展目标 城市空气质量好于 或等于 2 级标准的 天数 天/年 310330 从宜昌未来从宜昌未来 1515 年规划指标中看出：年规划指标中看出： 预期 5 年内（2010 年）将 GDP 由目前的 695 亿元提升至 1200 亿元， 平均年增长率 12%以上，第三产业业比重将增长至 40%； 15 年内（2020 年） ，GDP 预期增长至 2400 亿元，第三产业比重增长 至 43-47%，并“基本”与二产比重相并重，说明在未来的经济发展 中，宜昌同样将打破以往产业格局，更加注重于第三产业的发展， 即即 20052005 年开始是第三产业发展的良机已经到来。年开始是第三产业发展的良机已经到来。 从城市现状和未来规划图看出，在未来的 15 年当中，城区范围逐步 扩大，宜昌将重点发展城东西片区以及居住、工业用地，并逐步的对 城市土地的功能进行科学的规划和调整；重新进行已建成区域的功能 调整和旧城改造也是未来城市规划建设的重点工作之一。 人口规划：人口规划： 规划近期（规划近期（20102010）年，市域总人口为）年，市域总人口为 425425 万人，城镇化率为万人，城镇化率为 47%47%； 远期远期(2020(2020 年年) )市域总人口为市域总人口为 448448 万人，城镇化水平为万人，城镇化水平为 60%60%，城镇人，城镇人 口口 269269 万人。万人。 用地规划用地规划 规划近期(2010(2010 年年) ) ，建设住宅面积，建设住宅面积 600600 万平方米城区建设用地约为万平方米城区建设用地约为 110.2110.2 平方公里平方公里；其中中心城区建设用地 96.6 平方公里，外围组团 建设用地 13.6 平方公里。 规划远期(2020(2020 年年) )城市建设用地约为城市建设用地约为 152.9152.9 平方公里平方公里；其中中心城 区 131.2 平方公里，外围组团 21.7 平方公里。 宜昌市域规划城镇体系为“一心、一带、多点一心、一带、多点”的空间发展格局。总 体呈现为沿江放射沿江放射的空间发展形态。 “一心”是指中心城区，通过功能强化和政策扶持，形成区域 经济的增长极核，起到核心带动作用。 “一带”是指沿长江城镇聚合带，以长江及汉宜高速公路为依 托，包括宜昌城区、茅坪镇、高坝洲镇、宜都城区、鸦鹊岭镇、枝江 城区、归州、屈原等城镇，形成人口、经济、城镇的聚合带。 聚合带分为三个功能区，聚合带分为三个功能区，包括： 1、 上游旅游发展区，指坝区组团和茅坪、归州、屈原等上游城镇， 以旅游服务和港口物流为主； 2、 中心综合功能区：中心综合功能区：指西陵西陵、伍家岗、小溪塔、点军和龙泉组团， 以现代服务业、无污染工业为主；以现代服务业、无污染工业为主； 3、 下游沿江产业区：猇亭、红花套、白洋、宜都城区、枝江城区、 仙女镇、问安镇、七星台镇等组成的产业发展区。 城市规划小结城市规划小结 城市未来总体规划为各区域产业经济的发展提供了有力的支撑；城市未来总体规划为各区域产业经济的发展提供了有力的支撑； 高比例城镇化率规划将促使城区人口数量的增加，以加大城市商高比例城镇化率规划将促使城区人口数量的增加，以加大城市商 业供应量需求；业供应量需求； 城市规划建设的创新以及旧城的改造，将加大城市房地产业供应城市规划建设的创新以及旧城的改造，将加大城市房地产业供应 量和商业服务供应需求，促进新旧地区房地产业的发展。量和商业服务供应需求，促进新旧地区房地产业的发展。 宏观市场小结：宏观市场小结： 宜昌城市有丰富的本土资源，成为促使城市发展的支撑和依据；宜昌城市有丰富的本土资源，成为促使城市发展的支撑和依据； 宜昌在湖北的经济地位基础牢固，宜昌在湖北的经济地位基础牢固，已发展成为全省仅次于武汉的已发展成为全省仅次于武汉的 中型城市。中型城市。其经历了其经历了 0404 年的一次大跨步以后，在未来两年内城年的一次大跨步以后，在未来两年内城 市规划、交通建设以及产业发展的带动下，又将迎来更大的发展市规划、交通建设以及产业发展的带动下，又将迎来更大的发展 机会；机会； 目前第三产业发展已经加速，商业发展潜力巨大，但还需要可持目前第三产业发展已经加速，商业发展潜力巨大，但还需要可持 续发展的增长性产业支持整体经济更快速的发展。续发展的增长性产业支持整体经济更快速的发展。 城市的前一轮发展使得居民收入矛盾突显，两极分化较严重，中城市的前一轮发展使得居民收入矛盾突显，两极分化较严重，中 等型消费空间较大；等型消费空间较大； 20072007 年市、省级领导提出的可行性发展目标为：宜昌要走在中部地年市、省级领导提出的可行性发展目标为：宜昌要走在中部地 区同等城市的前列区同等城市的前列, ,并起带头作用，并提出了并起带头作用，并提出了“商贸宜昌商贸宜昌”的观点，的观点， 为城市经济发展指明了方向，其商业地产将拥有更加良好的市场发展为城市经济发展指明了方向，其商业地产将拥有更加良好的市场发展 空间。空间。 第二部分第二部分 宜昌房地产市场分析宜昌房地产市场分析 一、宜昌房产市场发展和现状一、宜昌房产市场发展和现状 ( (一）宜昌房产市场发展历程概述一）宜昌房产市场发展历程概述 1 1、19971997 年年20012001 年年，在国家宏观调控以及 98 年亚洲金融风波等诸多 因素影响下,房地产市场出现供大于求、房价偏高、消费者日趋理性的 局面，并且房地产开发投资逐渐降温，商品房销售量明显下降，每年 房地产开发投资始终保持在 6 亿元左右； 2 2、20022002 年，年，伴随着新一轮经济增长，宜昌房地产市场全面复苏，房地 产商开发投资热情高涨，房价开始持续增长； 3 3、2003-2003- 20042004 年，年，宜昌房地产业步入新一轮快速发展时期，规模小区 续建投资速度加快，城市建设步伐加快，房地产开发投资销售创历史 新高。房地产开发投资已成为全市固定资产投资构成中活跃的因素之 一，推动了全市固定资产投资和经济高速增长； 4 4、20052005 年，年，上半年大型房地产项目不断涌现，市场竞争加剧，购房者 呈现观望情绪，房价微涨；房地产开发投资结构逐渐合理，住宅投资 建设发展较快，商品房价格稳步上扬； 5 5、20062006 年，年，市场观望情况依然存在，房产市场呈波动性发展趋势；全 年宜昌房地产业呈现出良好发展势头，房地产投资创新高达 39.18 亿 元，销售高速增长，价格稳步上升，但商品房空置面积较大。 （二）宜昌总体市场现状分析（二）宜昌总体市场现状分析 总的来说，目前宜昌房地产全年的发展将呈现一个稳中上扬的态势。总的来说，目前宜昌房地产全年的发展将呈现一个稳中上扬的态势。 其中，住宅产业逐渐走向成熟和理性住宅产业逐渐走向成熟和理性，房价处于一个平稳的过渡期， 部分区域房价已经处于高点，未来整体价格将略有上涨但幅度不会大； 消费者更加理性，选房购房更加注重产品的质量和综合指数； 2003 年、2006 年是 宜昌房地产市场飞速 发展的关键时间点！ 其次，商业地产日趋活跃，将迎来一个发展的高峰商业地产日趋活跃，将迎来一个发展的高峰，主要体现在投资 和经营上。主力店、商圈、超市等多种商业业态都将呈现良好的发展 势头；写字楼、仓储式物流也将在龙头项目的带动下有所突破。 （三）（三）房地产市场特征描述房地产市场特征描述 1 1、中高端产品市场竞争压力巨大；中高端产品市场竞争压力巨大； 中高端产品主要集中西陵区以及沿江大道周边，销售的价格主要集 中在 3000-4000 元/，产品形式差异化小，市场竞争压力大； 2 2、物业产品形式多样化，小高层、高层开始普及；物业产品形式多样化，小高层、高层开始普及； 产品形式包括：多层、小高层、高层、别墅、花园洋房等等，但城 区主要还是也高层电梯公寓为主，并出现了精装房； 3 3、中等户型逐渐成为市场的主流；中等户型逐渐成为市场的主流； 目前宜昌市尚处在居住需求型阶段，加之没有受国家政策的严格限 制，中小户型 100-120在一段时间内仍是市场的主流产品； 4 4、水景、江景、花园洋房是主要的推广概念；水景、江景、花园洋房是主要的推广概念； 优越的地理环境，江、山、水景的塑造成为商品房主要的买点与品 质提升的方法之一； 5、商务发展比较突出、日趋成熟；商务发展比较突出、日趋成熟； 宜昌商务楼或商住项目众多，并已出现了多个纯写字楼项目，并且 市场反映良好； 6、市区内在售商业偏少，多为招商先行市区内在售商业偏少，多为招商先行 市场上现有的商业项目多以群楼形式为主，并且多处于招商阶段， 尚未公开销售； 7、营销概念立意平台提升营销概念立意平台提升 如 CBD（中央商务区） 、CLD（中央生活区） 、LIFE 空间等等概念的 提出，在内地二级城市并不多见。 8 8、物业管理品牌引进效应物业管理品牌引进效应 目前已经有中海等品牌管理公司进驻宜昌，消费者对物管服务更加 看中，市场又将进一步的成熟。 100以下户型稀缺,市场 投资前景良好。 二、宜昌总体市场供需分析二、宜昌总体市场供需分析 （一）宜昌土地市场供应特征和走势（一）宜昌土地市场供应特征和走势 1 1、20062006 年土地总体交易情况年土地总体交易情况 2006 年，市政府批复城区房地产开发土地供应计划 1250 亩，涉及西陵涉及西陵 区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。 从 2006 年土地出让可以看出，土地供给充沛，分布的区域也较均衡， 这对稳定房价、调控市场起到了积极作用。预计未来将加大兴建中、 低档住宅的土地供给，以进一步稳定房价，满足中、低收入家庭的住 房需求。 2 2、未来土地供应情况预测、未来土地供应情况预测 宜昌是一个地形狭长，土地资源稀缺的沿江城市。由于老城区闲置土 地和大型企业搬迁腾出的土地已非常有限，而旧城改造拆迁成本巨大， 开发区土地紧张，江南点军目前尚不具备大规模开发条件，因此房地 产开发的东拓（伍家岗区）西进（夷陵区）东拓（伍家岗区）西进（夷陵区）势在必然。 根据，市委、市政府提出“沿江开发突破”的发展新思路，拟将宜昌的 传统工业向白洋、红花套一带迁移，而将伍家岗区建成与西陵区并驾 齐驱的宜昌城区双极。这无疑对伍家岗区的房地产开发是一大利好。 可以预期，未来伍家岗区、夷陵区、葛洲坝一带是土地供应的主要区可以预期，未来伍家岗区、夷陵区、葛洲坝一带是土地供应的主要区 域。域。 （二）宜昌房地产市场供需分析（二）宜昌房地产市场供需分析 近年来,宜昌房地产业呈现出良好发展势头，特别是随着国家对房地产 业宏观调控的相关政策的贯彻落实，房地产业呈健康发展态势。 伍家岗、夷陵区、葛洲坝一 带将是未来房地产发展的热 点区域！ 1 1、房地产开发投资情况、房地产开发投资情况 （资料来源：宜昌统计年鉴）（资料来源：宜昌统计年鉴） 从上图可以看出，自 2002 年开始，宜昌市地产市场掀起开发热潮，房 地产投资稳步发展，每年保持每年保持 50%50%以上的发展速度。以上的发展速度。据了解 2007 年 1- 4 月全市房地产开发投资同比上涨 50%，预计 2007 年又将是一个新的 房地产投资热潮，并且商业项目的投资比重将大幅增加