潍坊市汇嘉瑞景园项目市场分析提案报告.doc

汇嘉瑞景园市场分析提案报告送呈：中色阳光提供：同创策划潍坊项目组日期：2008年6月6日目 录第一部分 国家房地产市场宏观环境研究分析一、历年来宏观调控政策回顾与展望P03二、2007年总体市场情况分析P06三、2008年房地产市场发展趋势预测P12四、目前市场关注点及市场影响P16第二部分 潍坊市场宏观环境研究分析一、城市发展情况分析P19二、城市经济运行情况分析P23第三部分 潍坊房地产市场状况研究分析一、房地产业在国民经济中的地位不断提升P38二、房地产开发市场不断壮大P41三、2008年度住房用地供应情况 P43四、房地产市场展望预测P44第四部分 微观市场环境研究分析一、对市场的思考P48二、对产品的思考P58三、对客户的思考P59四、项目定位推广建议P67五、精装修市场分析P71附件部分第一部分 国家房地产市场宏观环境研究分析房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。如何控制房价过快上涨，目前已列入各级政府工作议程。一、历年来宏观调控政策回顾与展望（一）历年政策分析年 份政 策 信 息总 结1998年住房分配货币化标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月 121文件第二套住房提高首付比例拉响宏观调控警报；2003-确立房地产业为“支柱产业”7月 开始集中整顿土地市场。2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台标志着宏观调调控开始2004-旨在“规范”房地产市场2005年3月 房贷优惠政策取消调控涉及消费层面房地产税改革深入调控触及交易环节国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）2005-调控在摸索中前进5月 七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场9月 银监会212号文件收紧房地产信托10月 国税总局重申二手房交纳个税2006年4月 房贷利率再次上调调控卷土重来2006-方向偏颇，“一边调控一边涨”5月 国六条出台新一轮调控大幕开启国务院出台限制套型90/70政策从供应环节改善房地产供求关系国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场7月 未取得预售许可证不得发布预售广告规范房地产期房预售制度建设部出台171号“外资限炒令”打击房地产投资108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资8月 土地新政出台规范土地市场，清查土地违规央行再次加息宏观调控动用金融手段建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策9月 房地产市场整顿，规范交易秩序完善二手房市场交易管理2007年1月 建设部规范房地产经纪行业国税总局清算土地增值税标志2007年新一轮调控的开始2007-转变思路调整方向3月 通过物权法10月1日起执行央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月 加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热8月 国发200724号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变9月 央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍严厉打击炒房行为10月 加强土地供应调控，缩短土地开发周期物业税“空转”试点扩至十省市12月 外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月 国务院重拳打击囤地2008-调控继续力度加强3月 存款准备金率上调0.5%-继续实施从紧货币政策的信号（二）回顾和展望回顾起来，从2003年的121号文，金融监管部门开始发出对房地产投资过热进行宏观调控的信号，国务院随之出台的18号文即刻表明政府对房地产业“扶持”的态度，此后一系列的宏观调控政策开始在矛盾中反反复复。直到2007年的24号文件，政府部门的调控态度正式开始转变，在此基础上金融监管部门出台的359号文和452号文使宏观调控的效果即将显现，2007年年末开始，房地产投资过热的现象开始有所逆转。总体上来看，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了政府与市场的责任边界。实际上温总理的观点，在业界看来，更应该是经济适用房政策定位的理性回归。从政策上看，尽管中央政府一次又一次的宏观调控来势凶猛，但只是在稳定房价，抑制房价过快增长，是在尽政府的责任。国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温，而不是打压。在承认政府住房保障责任的同时，不能否认房地产市场的作用。我们认为，政府和老百姓都不愿看到也不会让房价雪崩式的下降出现，因为房地产的根本功能属性是居住和使用功能，所以必须保证老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地产具有保值和增值性，具备投资功能。二者决不能独当一面。支持房地产价格上涨的很多因素是长期存在。房地产调控带来很多期盼，任重道远。二、2007年总体市场情况分析（一）土地市场2007年，全国土地购置面积增幅提高，但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，地价上涨较快情况依然突出。土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象依然严重。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2007年1-10月，全国土地购置面积31350.8万，同比增长了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万，同比增幅7.9%,增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。从各区域土地供应情况来看，东、中、西部地区土地购置面积继续增长，且增速加快；东、中部地区土地开发面积稳定小幅增长，西部地区土地开发面积增长较快。（二）房地产开发投资房地产开发投资增幅上升，普通住房和经济适用房投资比重提高，开发投资结构有所改善。房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。（三）商品房供应受房地产投资快速增长的拉动，商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）在加大房地产市场供应的政策导向下，土地供应有所加大，房地产开发投资快速增长，商品房供应保持了稳定的增长速度。2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.3 7万，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。（四）商品房需求商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）全国商品房需求旺盛，销售面积及销售额均实现了快速增长。2007年1-10月，全国商品房销售面积53565.0万，同比增长31.3%，增幅比2006年全年提高了22.6个百分点；商品房销售额21287.0亿元，同比增长51.5%，增幅比2006年全年提高了38.1个百分点。2007年1-10月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率15.5个百分点，而2006年两者差距仅为4.7个百分点。（五）房地产价格房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。新建住宅价格上涨速度较为突出，涨幅高于二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。由于房价持续快速上涨，目前房价继续高位运行。1-10月份，全国商品房累计销售均价为3974元/，比去年同期增长了15.3%。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬，办公楼与商业价格涨幅波动上升，住宅价格涨幅继续高于非住宅物业价格涨幅。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）住宅价格涨幅持续快速上扬。10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。办公楼及商业用房月度销售价格涨幅波动性较大，但总体处于上升趋势。10月份，办公楼价格同比上涨8.7%，涨幅比上月下降了1个百分点；商业用房价格同比上涨6.6%，涨幅比上月下滑了2.4个百分点。三、2008年房地产市场发展趋势预测（一）宏观调控总体趋势1. 调控目标：抑制房价过快上涨房价永远是消费者最为关注的话题，房价快速上涨也是引发房地产投资过热，带来政治、济经、社会一切不稳定因素的直接原因。房地产行业未来政策的主要目标仍然是稳定房价，抑制部分地区房价过快上涨，通过税收、土地、交易等手段的调控，保持房价的基本稳定和房地产行业的持续、健康发展。2. 主要方向：继续抑制投资需求房价不断攀升，屡创新高，刺激着普通购房者的神经，也引起了政府对房地产市场的高度关注。在政府不断加强宏观调控的过程中，房价依然持续上涨。抑制过热的投资需求，成为政府为过热的房地产市场降温的首要任务，政府调控政策的重点将由调整供给逐步转向调控需求。2007年银行加息、927新政、物权法、限制外资等调控政策频频出台，是很值得注意的信息，对房地产市场而言，将一步步挤掉楼市投资泡沫并抑制不良贷款冲动。这表明了政府抑制市场投资、打击投机行为的态度，同时将紧缩银行信贷、提高购房门槛、规避银行风险。3. 市场走势：品牌化成发展趋势，房价走势趋缓近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹；频频出台的宏观政策一步步提高了开发商拿地门槛、拉长销售回笼资金的时间，使得房地产行业市场竞争形势日益严峻，宏观调控加速了行业的洗牌和整合，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。2008年初始，宏观调控的效果已经显现，市场不断传出趋冷的信号，全国大中城市房地产交易量和价格都在下滑，一线城市房地产项目全线打折降价销售。如果市场持续冷静，绝对卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。今年的房价整体有望在一定程度上趋缓。（二）各项调控政策预期1. 核心政策：加快调整住房供应结构完善住房保障体系，全面落实国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的各项工作部署，建立健全廉租住房制度，加强经济适用住房的建设和管理，是当前政府工作的首要任务。在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。随着结构调整的政策效果逐渐显现，90以下的住房供应量会增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量。2. 金融政策：主打流动性2007年，控制流动性泛滥是金融政策的一个主要战线，一年内央行连续6次加息，10次上调存款准备金率。大量的资金在金融政策的导向下，在银行、股市、楼市中游走。2007年宏观调控政策的一个明确方向，就是货币政策稳中适度从紧，2008年从紧货币政策将在3月25日得以证明。货币政策2008年会继续紧缩，开发成本和购房成本预计都将上升。今年金融政策应该会有利空消息出现，加息预期仍然强烈，加息幅度可能提高。央行将继续提高银行存款准备金率，同时进一步加强商业性房地产信贷管理，严格规范房地产开发贷款、土地储备贷款和住房消费贷款管理，收紧银根以进一步控制非理性房地产开发投资与投机或投资型购房行为。3. 税收政策：继续加强管理力度今年房地产行业依然是税收监管的重点，此前，房地产行业已经连续多年被列为税收稽查的重点行业。预计今年政府将继续严格执行土地增值税、城镇土地使用税和新增建设用地土地有偿使用费等有关税费的清算与征收工作，促进土地的节约与集约利用；同时，已经“试点空转”的物业税有望贯彻执行。开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。4. 政策落实：全面强化执行力度近年来，一些地方政府由于过多过深地介入房地产业，为了自身利益和眼前利益，往往置中央调控措施和要求于不顾，变相化解或抵制调控政策，导致调控政策迟迟不能发挥应有的作用。政策执行的“短腿”，成为一个亟须解决的问题。为全面落实调控政策，提高执行力，中央将从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系，全面深化各项政策的执行力度。（三）市场发展预测分析宏观调控下房地产热有所降温 2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。因此导致的结果是，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。 同时，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。1. 供给在近期增加较快，长期难以快速提高短期来看，2007年1月份以来，逐月累计销售面积都为竣工面积的1.5倍以上，供求矛盾仍比较突出，商品房价格呈上升趋势，尤其6月份以后速度加快。良好的房地产销售走势使得2007年度房地产投资的增速达到了历史最高水平（较2006年高9.31个百分点）。土地购置面积、施工面积和新开工面积的增长速度均处于2004年以来同期最高水平，且施工面积增速较快（较2006年高4.8个百分点），因此，未来1-2年商品房供给将以更快的速度增加。长期来看，地少人多是我国国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截止06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。据此，我们判断商品住宅供给方面难以快速增长。2. 需求仍将保持旺盛首先，宏观经济连续四年双位数的增长提升了我国城镇居民收入，随着居民收入的提高，“安置型”住宅的需求进一步提升，部分居民住房消费升级，保障了商品房的需求。其次，目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军；而随着我国1998年以来高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。最后，由于城市化的不断深入，一方面带来大量的拆迁改造，引起商品房的被动需求，另一方面带来城镇人口的增加，积累商品房需求。综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显著的向上趋势中。四、目前市场关注点及市场影响汶川地震给当地造成了重大的人员财产损失，影响波及甚广；但相对于年初的南方冰冻雨雪灾害而言，对中国整体经济的影响可能较小，反而对于中国未来房地产的走势将有深远的影响。（一）对房地产行业的影响l 重庆、成都近一时期在土地供应上，供大于求的情况比较明显，地震发生后，地价将走低。尤其在房企对今后一段时间市况不看好的预期下，土地价格走低将更为明显。如果没有重要的扶持政策，预计持续周期偏长。 l 品牌房企在管理和质量控制上的优势获得更多的发展机遇和市场认可。l 房企在本次社会捐助中的积极表现，有利于改善社会形象。但部分房企却由于处理不当遭遇危机。 l 将引发全国对现有建筑的抗震性能检查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“质量门”危机。 l 可能加速国内（尤其是地震带地区）对抗震不达标和危旧房的改造，从而带来新的市场机会。 l 对贫富差距和城乡差距所体现的居住安全差异，引发的生存几率思考，导致舆论关注。 （二）对建筑产品趋势的影响 l 有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工作管理。 l 企自主产品升级动力明显，抗震建筑成为市场接受的买点。在中档住房上， l 建筑设计抗震级别的提升，预计成为主流。 l 在高档产品领域，借鉴国外地震多发国家的领先技术，将成为买点。同时，高 l 档住宅在安防设施上的投入，将为市场买卖双方所认知，例如：安全避难室等。 l 公建建筑、商业等大开间建筑设计，对抗震要求和防灾害意识增强。 （三）对置业需求的影响 l 购房者将更加关注房屋质量和抗震程度。 l 富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。 l 相比之下，某些非地震带地区的房屋“安全溢价”可能更加明显。 现在的房地产市场，金融手段已经抑制了房地产市场价格的暴涨，购房者陷入一片观望之中。还有无数的人在蠢蠢欲动，等待房地产市场的复苏。在房子这件事情上，人们的心思还在初级阶段，拥有房子不单是为了居住，更多的是满足虚荣心。如果没有更多的外界因素刺激，这个阶段还不能升级到真正的理性时代，而这场大地震恰好承担了这个角色。 这场地震会直接影响到中国房地产的发展，更多的是影响到置业者的心态，从而改变人们对人生目标的追求！这种反思影响到置业心态，加剧观望情绪！从需求的源头抑制房地产过快增长，也抑制房地产投机，反过来会带动住宅保险的发展，也加速房地产业的发展！ 第二部分 潍坊市场宏观环境研究分析一、城市发展规划情况分析潍坊地处山东半岛中部，毗邻渤海莱州湾，扼内陆腹地通往半岛地区的咽喉，是山东半岛的交通枢纽，拥有日益完善的海陆空交通体系，属于中国东部沿海开放区，不仅是历史文化名城、还是驰名海内外的“世界风筝都”。（一）回眸潍坊城市之历史潍县（今潍坊市）向为鲁东商业重镇，北海名区，历史悠久，人杰地灵。自古即为登州、莱州、青州交通枢纽，素有“胶东走廊”之称。清末海禁开放后，胶济铁路、烟潍公路相继通车，进一步成为山东半岛海路转运中心和咽喉。优越的地理位置，使其成为山东半岛东、西、南、北通道的汇合点，鲁中物资的集散地。潍坊在唐朝乾德三年设潍州，明洪武九年改为潍县，老潍县城跟别的县城不一样，它是被白浪河一分为二，是少有的双城，白浪河西叫做城里，河东叫做东关，河西城里的城堡形状像龟（中间高四周低），河东东关的城内形状像蛇，龟蛇应玄武之意。河西建置悠久，潍县城的城墙创于汉代，系堆土夯打而成，明末时为防御清兵改为外部砌石，城墙上设炮台二十八处，垛口一千六百处。城门有四座：北为望海门，南为安定门，东为朝阳门，西为迎恩门。西城（城里）的街道以大十字口为中心，有大小街巷四十八条。城门上都建有城楼，用以瞭望，即为谯楼。明清时期的城墙平均高3.7丈，厚2.6丈，潍县西城城墙周长九华里。因为建城墙需要大量的土方，所以就地取材，附近取土开挖，于是就在城内的四角形成了许多大湾，比如说荷花湾、蝴蝶湾等等。在城外形成了宽两丈，深五尺的护城河（老百姓叫月河），到1948年许世友、谭震林率领的山东兵团解放潍县时，东城城墙的高度是七、八米，西城城墙高十二、三米。东城城墙在清咸丰以前是土城，咸丰后创建三合土城。东关城内街巷繁多，有九街十八巷之说。商业集中地以东门里大街为主。潍县向以商贸著称。乾隆年间知县郑板桥有诗赞曰：“两行官树一条堤，东自登莱达济西，若论五都兼百货，自然潍县甲青济”，道出了当年市场繁荣景象。到清末，就以“南苏州，北潍县”，“金周村，银潍县”著称。（二）凝眸山东半岛城市群之潍坊“半岛城市群”是指“由济南、青岛、烟台、威海、日照、东营、潍坊和淄博8座城市组成的城市带”。在山东半岛沿海和胶济铁路沿线，这8座城市被穿成一条颇具规模的城市链，与此同时，紧附在这条城市链上的各类经济区和相当一批知名企业，形成一条蔚为壮观的制造产业带。半岛城市群是我省的经济核心区，潍坊又处于这一核心的地理中心。东到青岛，西到济南都大约150公里，与东营、日照、威海、烟台、淄博呈辐射状连接，使潍坊成为半岛城市群的交通枢纽，也成为沿海与鲁中、鲁西的陆上交通必经之路。潍坊还是半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。（三）潍坊宏伟规划蓝图潍坊市总面积1.58万平方公里，现辖四区（奎文、潍城、寒亭、坊子）、六市（高密、诸城、安丘、青州、寿光、昌邑）、两县（临朐、昌乐）、三个市属开发区（国家级潍坊高新技术产业开发区、潍坊滨海经济开发区、潍坊经济开发区）。1、潍坊的城市定位及发展：海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽；同时潍坊的农业是优势产业，农业产业化、标准化水平很高，是全国重要的农副产品集中产区和优质农产品出口加工基地。n “1小时经济圈”：作为青岛的近邻，加强交流与合作，形成优势互补、合作共赢的良好局面对两市发展都非常重要，也符合半岛城市群发展的要求。高密、诸城、昌邑三市与青岛地区接壤，属于青岛“1小时经济圈”范围，是青岛理想的经济腹地。n “半小时都市圈”：潍坊中心城区加快发展“半小时都市圈”，滨海经济开发区和昌乐县尽快融入中心城市，寿光市、昌邑市、安丘市与中心城市相向发展。寿光市、诸城市、高密市、青州市争取几年成为中等城市，安丘市、昌邑市、临朐县建设各具风貌的特色城市。东边高新区推进高新技术产业的发展，争取成为全省一流的高科技园区。城市西部已在引进大型物流项目，尽快形成鲁东物流中心的规模，打造全省的重要物流节点。城市中部加快现代服务业发展，促进金融、商贸、文化、娱乐、房地产等服务行业的发展。北部滨海项目区要走在沿海开发区的前面，努力成为先进制造业示范区，加强与半岛城市群特别是青岛的合作，投入到环渤海经济圈建设，争取实现共同发展。 2、“四大板块”打造城市经济：服务业、高新技术产业、物流业、先进制造业为主体的城市经济发展框架。 中部服务业繁荣完善城市功能中心城区西起长松路、东至北海路的广大区域，已成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、金融、商务为一体的核心商业区。火车站建成投入使用，旧城改造和白浪河整治全面展开，市民的工作和生活将会更加便利和美好。 东部高新技术舞动产业龙头东部的潍坊高新技术产业开发区作为全市高新技术产业发展的龙头，已经形成了电子信息、生物医药、光机电一体化和新材料四大产业集群，主要经济指标去年增幅居全国第2位，排名也由第48位上升到第23位。 西部物流打通城市血脉潍坊城区西部正在隆起现代物流业的高地：以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成，豪杰金属材料贸易广场、广东汽配城、机床城、阳光商城等一大批项目建成营业，这里将成为全省乃至全国的综合性物流枢纽。 北部沿海制造业拓展城市空间潍坊北部沿海地理区位、自然资源、土地后备、产业基础等优势明显，去年以来北部沿海的公路、港口等重大基础设施建设步伐加快，先进制造业基地示范区呼之欲出，根据潍坊市“十一五规划”，到2010年北部沿海对全市工业的贡献率将达到15%以上。二、城市经济运行情况分析（一）历年经济运行情况分析投资率和消费率是反映国民经济重要比例关系的指标。过高或过低的投资率和消费率都不利于经济的持续稳定健康发展。从国民经济核算角度来说，投资就是资本形成总额，包括固定资本形成总额和存货增加两部分。消费就是最终消费，包括居民消费和政府消费。投资率，又称资本形成率，通常指一定时期内资本形成总额占国内生产总值使用额的比重。消费率，又称最终消费率，通常指一定时期内最终消费额占国内生产总值使用额的比重。（1）潍坊市投资率和消费率演变过程从九十年代以来潍坊市投资率和消费率变化轨迹看，潍坊市投资率由“八五”时期的49.8%下降到“九五”时期的44%,又上升到“十五”时期的47.1%,19902005年平均为47.2；而消费率与投资率呈相反变化趋势，由“八五”时期的37%上升到“九五”时期的43.8%，又下降到“十五”时期的39.9%（见表一），19902005年平均为40.1。两条变化曲线基本呈剪刀式对称变化。表一 全国、全省及潍坊市1990年以来投资率和消费率数据 单位：年份全国全省潍坊投资率消费率投资率消费率投资率消费率199034.962.542.353.451.337.8199134.862.445.050.551.235.2199236.662.447.649.148.937.4199342.659.349.545.550.336.7199440.558.246.248.949.737.6199540.358.145.049.649.038.1199638.859.246.450.347.041.0199736.759.048.349.744.743.3199836.259.648.649.542.944.6199936.261.247.949.942.045.4200035.362.349.448.243.344.6200136.561.448.148.743.943.9200237.959.647.147.645.642.3200341.056.846.946.448.339.6200443.254.349.643.749.337.1200542.651.950.143.048.636.5200642.746.540.1八五时期39.060.146.748.749.837.0九五时期36.660.348.149.644.043.8十五时期40.256.848.445.947.139.91990200538.459.347.448.447.240.1资料来源：根据中国统计年鉴和山东统计年鉴、潍坊统计年鉴的相关数据计算n 第一阶段（19901999年）为投资率下降阶段。投资率从1990年的51.3下降到1999年的42。期间，从八十年代末到九十年初为治理整顿时期。中央针对经济过热采取了一系列“治理整顿”措施，大力压缩固定资产投资，投资率开始出现下降。这一时期由于潍坊市居民收入水平较低，增长较慢，消费率处于较低水平。从1992年开始，全国又掀起了一个经济建设的新高潮，固定资产投资迅猛增长，到1995年投资率基本在50左右，消费率也基本在37左右。之后，针对19941995年经济出现的严重通货膨胀，政府采取了以压缩投资和控制信贷投放为主的一系列调控措施，经济于1996年基本实现了软着陆。但从1997年起，国内首次出现了买方市场，加上亚洲金融危机的冲击，国内需求严重不足，投资呈现低迷状态。在此期间，投资率从1995年的49下降到1999年的42，消费率则从1995年的38.1回升到1999年的45.4。n 第二阶段（20002004年）为投资率迅速回升时期。随着多年实施积极财政政策的累积效应的释放，投资增幅由降转增，特别是自2002年开始，潍坊市不断加大招商引资力度，投资呈现高速度增长。投资率从1999年的42，迅速上升到2003年的48.3；消费率则从1999年的45.4，快速回落到2004年的37.1。目前，随着国家宏观调控政策的影响,投资率开始出现下降趋势,而随着居民收入增长的加快,消费率呈现上升趋势。（2）潍坊市投资率、消费率与全国、全省水平对比 n 投资率。从发展趋势看，潍坊市的投资率与全国平均水平的发展趋势是基本一致的，与全省趋势略有不同。与全国平均水平相比，潍坊市投资率明显高于全国。19902005年潍坊市投资率平均高于全国8.8个百分点，其中19901992年平均高15个百分点，19932000年平均高7.8个百分点，20012005年平均高6.9个百分点，呈逐步降低之势。与全省平均水平相比，潍坊市投资率总体基本与全省相当，只是年份的差异。19902005年潍坊市投资率平均低于全省0.1个百分点，其中19901996年平均高于全省3.6个百分点，19972005年平均低于全省3个百分点。特别是1997-2001年,潍坊市投资率平均低于全省5.1个百分点，与这一时期潍坊市投资增幅较低密切相关。19971999年，潍坊市全社会固定资产投资年均仅增长5.1，低于全省7.5个百分点。n 消费率。从发展趋势看，潍坊市的消费率与全国、全省平均水平的发展趋势是基本一致的。与全国平均水平相比，潍坊市消费率明显低于全国水平。19902005年潍坊市消费率平均低于全国19.2个百分点，其中19901992年平均低25.6个百分点，19932000年平均低18.2个百分点，20012005年平均低16.9个百分点，呈逐步缩小之势。与全省平均水平相比，潍坊市消费率也明显低于全省水平。19902005年潍坊市消费率平均低于全省8.3个百分点，其中19901996年平均低于全省11.9个百分点，19972005年平均低于全省5.5个百分点，也呈逐步缩小之势。尽管投资率与经济增长的相关关系不高，但也从中能够看出，在经济周期上升阶段，投资率较高而消费率较低，经济周期的收缩阶段则出现相反格局。如，19921993年，潍坊市GDP增长处于90年代以来的第一个高峰顶，投资率达到近50%，而消费率仅为由37%左右。而19992000年，经济增长率为10，其投资率降至43%左右，消费率提高到45%左右。表二 潍坊市主要指标增幅（）年份 GDP增幅投资率消费率消费品零售总额增幅全社会投资增幅国地两税收入增幅财政总收入增幅199011.3 51.3 37.8 5.7 10.2 2.6 4.1 199110.2 51.2 35.2 20.2 29.2 3.4 11.5 199217.9 48.9 37.4 23.6 43.0 1.6 11.3 199318.1 50.3 36.7 44.1 86.8 23.5 34.2 199412.3 49.7 37.6 38.5 18.7 19.3 39.5 199511.3 49.0 38.1 27.4 18.5 21.7 25.2 199612.3 47.0 41.0 17.6 9.1 25.8 24.8 19979.7 44.7 43.3 8.5 9.0 23.0 23.6 199811.3 42.9 44.6 8.6 13.9 8.9 12.1 199910.1 42.0 45.4 6.9 -6.3 7.4 6.8 200010.0 43.3 44.6 6.2 23.0 7.4 3.0 200110.9 43.9 43.9 8.5 16.0 15.8 14.4 200212.0 45.6 42.3 11.1 26.2 5.9 15.4 200314.7 48.3 39.6 14.8 86.5 15.0 18.8 200414.4 49.3 37.1 16.0 59.6 22.5 19.1 200517.1 48.6 36.5 15.6 33.4 32.6 31.4 200616.5 46.5 40.1 16.3 18.6 27.0 25.5 资料来源：根据中国统计年鉴和山东统计年鉴、潍坊统计年鉴的相关数据计算表三 全国、山东、潍坊投资、消费贡献率年 份最终消费贡献率%资本形成贡献率%全国山东潍坊全国山东潍坊199045.5 49.0 22.9 20.3 46.6 81.3 199162.0 35.8 20.2 34.7 58.9 50.7 199262.4 42.6 49.1 44.5 59.7 36.5 199350.1 31.5 34.0 60.1 56.8 55.7 199455.3 57.6 40.9 34.8 37.6 47.3 199557.7 52.2 40.3 39.5 41.0 45.9 199665.5 54.2 57.0 30.3 54.0 36.1 199756.3 44.3 61.8 15.8 65.4 26.1 199870.7 46.9 60.5 27.6 51.7 22.0 199991.3 56.1 57.5 36.9 38.4 27.1 200075.5 33.1 32.7 24.3 63.0 61.8 200152.5 53.4 39.5 48.2 35.0 48.1 200242.3 37.8 27.8 50.9 38.7 60.2 200335.9 40.0 21.4 64.8 45.9 67.0 200440.1 32.6 25.2 55.3 60.7 54.2 200537.4 39.7 33.9 39.3 52.3 45.4 资料来源：根据中国统计年鉴和山东统计年鉴、潍坊统计年鉴的相关数据计算从对GDP增长的贡献率（为最终消费、资本形成总额当年增量与GDP当年增量之比）分析，19902005年潍坊市最终消费贡献率为39.1，低于全省的44.2和全国的56.3；潍坊市资本形成贡献率为47.8，明显高于全国的39.2，但低于全省的50.3。16年潍坊市投资贡献率平均高于消费贡献率8.7个百分点，这说明潍坊市经济增长主要是靠投资拉动。（二）2007年城市经济运行情况分析国民经济运行情况资料来源：潍坊市国民经济和社会发展统计公报全市经济健康协调快速发展,经济综合实力大幅提升，2007年潍坊市完成生产总值2056亿元，实现地方财政收入111亿元，分别是2002年的2.1倍和2.9倍，人均地区生产总值突破3000美元，城市综合实力跃居全国第41位。经济结构进一步优化，可持续发展能力明显增强，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重由2002年的6.3%提高到25.1%，服务业增加值年均增长13.8%。社会主义新农村建设扎实推进，农业综合生产能力明显增强，农民收入持续较快增长。一批重点基础设施和功能性项目陆续竣工，中心城市带动辐射能力显著增强，城市面貌发生很大变化。各项改革深入推进，发展活力不断增强。对外开放成果丰硕，五年累计利用外商直接投资25亿美元，有18家世界500强企业落户潍坊。各项社会事业全面发展，人民生活显著改善，城镇居民人均可支配收入13600元，农民人均纯收入6000元，分别比2002年增加6062元和2357元。政治建设、文化建设、社会建设和党的建设全面推进，社会保持和谐稳定。各县市区历年生产总值完成情况资料来源：潍坊市国民经济和社会发展统计公报（三）2007年经济运行的主要特点(1)农业生产形势稳定良好2007年，市委、市政府全面落实国家惠农政策，加大扶持力度，农民积极性不断提高，农业生产运行良好。全年完成农林牧渔业总产值480.8亿元，现价增长13.7%。农业机械化水平进一步提高。2007年,全市农业机械总动力991.5万千瓦,增长5.2%；农业机械总值(原值)64.9亿元,增长6.9%；大中型拖拉机2.4万台,增长10.0%,联合收获机达到10001台,增长11.3%,玉米联合收获机达到1711台,增长59.0%。全年共完成机耕作业面积801.7千公顷、机播面积635.7千公顷、机收面积520.2千公顷。加强村镇建设,推进新农村建设。2007年,全市完成村镇建设投资62.8亿元,其中小城镇建设投资16.9亿元,新建各类建筑563.4万。新农村建设实现了良好开局。全部行政村实现村村通汽车、通电话,自来水受益村数达8262个。全年农村用电量57.7亿千瓦小时,增长12.1%；化肥施肥量(折纯)61.5万吨,增长1.1%。年末常用耕地面积671.9千公顷,增长0.1%。(2)工业生产较快增长，经济效益稳步提高工业生产效益同步提高。工业生产增长较快。截至2007年底,全市规模以上工业企业达到4312家,比上年增加141家；实现增加值1021.7亿元,同比增长21.0%。全市工业产品销售率98.4%,比上年提高0.52个百分点。工业产品产量较快增长,统计范围内的238种主要产品中,增长的有180种,占75.6%。工业投入保持较快增长。2007年,全市完成工业投资765.3亿元,增长25.1%。在建项目3197个,其中1689个项目建成投产。全市计划5000万元以上项目585个,其中过亿元的项目220个,当年完成投资190.4亿元,占规模以上投资的16.2%。工业经济效益明显提高。2007年,全市规模以上工业完成主营业务收入4340.6亿元,增长28.5%；实现利润239.4亿元,增长37.8%,实现利税371.8亿元,增长33.7%；实交税金149.1亿元,增长31.8%。规模以上工业亏损面2.88%,提高0.81个百分点,亏损企业亏损额3.1亿元,增长197.7%。产成品存货190.1亿元,增长27.9%,应收账款净额219.2亿元,增长19.0%,两项资金占流动资产平均余额的35.5%。(3)服务业发展取得新进展服务业发展逐步加快。第三产业增加值623.81亿元,增长19.6%。n 交通运输业较快发展。2007年,全市交通基础设施建设共完成投资46.2亿元,其中公路建设完成投资42.2亿元；场站、港口、机场、地方铁路建设等完成投资4亿元。n 邮政事业稳步发展。2007年,全市完成邮政业务总量5.2亿元,增长9.3%。电信业保持较快发展。2007年,全市电信企业实现电信业务总量59.3亿元,比上年增长16.5%。移动电话用户发展到453.9万户,比上年增长35.6%,固定电话用户258.1万户,减少2.9%。n 金融对经济发展支持力度进一步加大。2007年,全市金融机构存、贷款总量大幅增加,经营效益明显提高,支持了全市经济又好又快发展。年末全市金融机构人民币各项存款余额1637.4亿元,比年初增加211.9亿元,增长14.9%,人民币存款增量居全省第3位。储蓄存款余额1038.7亿元,比年初增加125.7亿元,同比多增17.3亿元。各项贷款余