重庆市合川区房地产市场调查报告.doc

重庆市合川区房地产市场调查报告 一、国家房地产宏观政策及大环境 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，中央再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。在“国4条”、“国11条”等房地产调控政策落地后，2010年成交量将不再会重演2009年的“疯狂”，多位业内专家和企业人士均表示，今年房地产成交量必然会调整。2010年可以确定的是，2009年市场大幅度提升的局面不可能再出现（因为2009年的大副提升是2008、2009年需求的叠加）。二、合川区宏观经济发展现状 2009年，全年实现地区生产总值228.7亿元，同比增长16.3%；地方财政收入25.39亿元，增长48.2%；全社会固定资产投资200.4亿元，增长31%；社会消费品零售总额增长21.8%；城镇居民人均可支配收入15118元，增长13%；农民人均纯收入6005元，增长14%。区域性中心大城市加快建设，城市建成区面积扩大到35.9平方公里，城市人口达39.6万人。旧城改造力度空前，城市功能逐步完善，城市美丽形象持续提升。工业总产值达到232亿元，增长46.7%。规模工业企业达到232户，总产值131.9亿元，增长46.9%。旧城改造大举推进。筹资26.6亿元，快速完成“两片”拆迁7500余户、60万平方米，加快“两片”开发进度。2010年，将启动丝厂、食品厂、溪子口、纯阳山等片区100万平方米旧城改造。合川区经济处于重庆区县经济的前10位，各项经济指标突出，一、二、三产业发展平稳，房地产投资呈现逐年上升趋势，市场出现供销两旺的格局，经济基础和城市建设为城市的整体发展奠定了相对深厚的基础。 三、竞争楼盘市场调研（一）、合川区房产交易（数据来源：合川区房交所）：2009年，拍卖商品房建设用地599亩，新开工商品房126万平方米，增长88.5%。批准预售面积6856万平方米，其中商品房预售6511万平方米。商品房销售面积85万平方米（包含存量房），增长80%。成交金额25.8966亿元，成交均价2662.45元/平米（全区数据）。受旧城改造和08年压抑了的刚性需求影响，房产市场出现了一段时间的 “井喷”现象，价格一路攀升，在售楼盘建筑销售面积销售均价均突破3000元/平方米，但随着经济持续稳步发展和旧城改造的逐步减少，市场有平稳回落的态势。（二）、合川主城区楼盘扫描市调统计表（三角花园及嘉滨片区）楼盘怡然居东海龙庭盛世好旺角中央商业广场龙川北郡江润.地中海楼盘基本情况开发商：重庆兴盈房地产开发有限公司，占地30亩,容积率:2.5,绿化率:35%,车位200开发商：重庆东海房地产开发（集团）有限公司，建面:64万方,建筑密度:30%,容积率:3.2,绿化率:30%,车位:暂定98开发商：重庆市东霄房地产开发有限公司，建筑密度:20%,容积率:2.49,绿化率:30%,车位:405开发商：重庆市宸正房地产开发有限公司，+总建面:4万方,商业占1.4万方,容积率:2.0,地下车位:200开发商：重庆美庐置业占地:44亩,商住占地:55亩,容积率3.5,车位:2.5万方,商业:1.2万方总建面:65万方,户型分析两房占40%三房占60%两房占50%三房占40%四房占10%两房占60%三房占40%一房,可变空间17.8-1000平米平层,跃层商业门面,住房面积未定两房、三房各占50%未定地段分析城北小桥路,杨小旁边嘉滨路,东渡大桥下北环路与嘉陵路交汇处北环路,新车站对面新车站旁旧货市场旁新车站旁价格分析均价:3300,最高价:3580,最低价:3290均价:3250,最高价:4900,最低价:2900均价:3400,最高价:3530,最低价:3180起价:3418,楼层加价:5-18 5000-16000均价:3400未定工程基本情况基础一期:1,6,7号楼在1月31日已交房,5号楼3月交房,二期:基础基础基础基础未动工基础物业基本情况暂定:高层0.7,多层:0.5未定未定未定未定未定环境未出环境一期:600平米游泳池,羽毛球场+28%泳地,二期:网球场,羽毛球场+34%泳地未出环境未做环境未做环境未做环境未做环境销售推广一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9金:5000-10000,可退前期累积客户内部认购50套左右未开盘广告推广户外广告,墙体广告,报刊,DM单T型牌,车身,报刊,墙体广告,灯箱,DM单车身,报刊,户外,DM单DM单,户外路牌,报刊,DM单车身,DM单,路牌灯箱,路牌,车身销售现场井然有序大气,井然有序小气,凌乱小气,现无沙盘大气,整洁简洁,温馨未开放结合本案综合分析户型较方正,以可变空间为做大卖点体量大,自身配套及地段相对成熟,江景资源丰富该地段在新车站旁边,未来发展前景较好 因未开盘.体量较小,售场一片混乱位于新车站旁,交通枢纽中心,升值空间较高居住环境较差,周边较喧哗,有工厂,污染比较大体量大,位于新车站旁,交通较为方便 市调统计表（城西北片区） 楼 盘城尚城丽景水岸狮王华府卓然假日之城卓然翡翠城楼盘基本情况该楼盘由重庆中悦房地产开发有限公司开发，项目销售由开发商直销，总建筑面积14万方。开发商：重庆红鹰地产销售：开发商直销总建筑面积：14万方容积率：3.4 绿化率：30% 车位数（含地上）：416个开发商：重庆弛华实业销售：开发商直销占地：8063总建筑面积82000该楼盘由重庆卓然房地产开发有限公司开发，项目销售由，楼盘地址位于假日大道北侧移通学院旁，总建筑面积15万方该楼盘由重庆卓然房地产开发有限公司开发，项目销售由，楼盘地址位于假日大道北侧移通学院旁，总建筑面积15万方，容积率3.0户型分析一室一厅58，两室两厅89，两室一厅85，三室两厅105-112，主要以小户型销售为主，户型方正带入户花园。花园洋房7栋，高层4栋，二室二厅（80.99104.32）,三室二厅（116.53170），四房（231244）部分户型有点异型全部为高层电梯房，项目底层为商业，其余为住宅销售。其户型主要以两室两厅为主，面积由70.04平米95.47平米，占面积的66%，三房面积94.85平米113.62平米，占34%。大多户型较为方正，只有少部分户型有异形,且布局不太合理比较浪费面积。本项目共15栋，分别由9栋多层和6栋高层组成。楼栋分布为19号楼为多层房，1015号楼为高层房。一室两厅共382套，面积5467占26%，两室两厅共533套，面积7597占35%，三室两厅共585套，面积102131占39%。户型方正，具有可变空间，赠送面积多电梯楼还未确定，花园洋房120-230地段分析该项目位于合川交通要道附近，临近西路餐饮一条街，交通便利，周围配套设施完善，附近有超市，医院，银行，凉亭小学，但由于地处交通要道并临近合川汽车总站，噪音较大，灰尘较多，不宜于居家。周边学校多，投资潜力大，现目前位置较偏，周边配套不完善，公交线路仅有7路，出行不方便该项目核心卖点就是地段，优越的地理位置造就了该楼盘的商业价值，其优势就在于地处涪江二桥北桥头,步行五分钟可到滨江路，临街瑞山西路饮食一条街,靠近合川中学, 周边配套设施十分完善，交通非常便利；但是此楼盘近临高架桥，位于合川交通要道，噪音大，灰尘重，不宜居家。该项目正处于高校园区中心地块，周边的配套设施日益完善。例如：移通学院，重师涉外商贸学院，合川中学，新华小学，幼儿园，农贸市场，吉又吉超市，各大网点银行，餐饮娱乐，合洲医院及小型诊所等。公交车也有明显的增加并开设了301路线与701路线。该项目正处于高校园区中心地块，交通线路少，周围配套设施不完善价格分析均价3300左右，电梯楼10楼以上每层加10元。认购50返3000元，80以上返5000元，100以上返6000元，定金1万，8月分签正式合同。电梯房最高价3700元，最低价2760元，花园洋房最高价3788元，最低价3388元，层差价为10元，均价3400，不交定金，直接交付首付款的30%项目起价为2310元/,最高价3478元/,整体均价3109元/左右. 415层每层加价为20元/层；15层以上为10元/层。项目1-9号楼为多层单价约2400-2600元，（2009年中旬价格）10、11、12、15号楼单价约2848-3298元（2009年底价格），13、14号楼为拆迁房均价为2600元。现在在售15号楼价格均价为3100左右。未定工程基本情况该项目地址还未拆迁完善电梯房正在修建中，花园洋房已建完虽然现在主体基本完成，但总体来说本案工程进度较慢项目建筑外立面陈旧，工程进度参差不齐，建筑密度较大，楼栋之间间距较窄，有部分户型采光较差。正在修建售房部物业基本情况物业公司还未定，预计是由开发商自己的物业公司管理。重庆晶鑫物业管理公司物业管理公司晶鑫物业，物业服务不专业开发商才成立新的物业公司，没有足够的经验，以后的物业服务比较欠缺，物业水平有待提高。未定环境还未修建还未做景观小区内环境打造十分欠缺，绿化率低小区绿化少，不精致。降低了生活的舒适度还未修建销售推广低楼层销售为主，10楼以下基本售完现还有2号楼未推，花园洋房已售完已售400多套19号楼多层房486套全部售完。10号楼高层共195套已售90%。11号楼高层共212套已售完。12号楼高层共212套已售完。13、14号楼（为政府拆迁还房）共372套已售完，15号楼372套已售85%。先推花园洋房，5.6月分正式销售广告推广楼盘形象及档次定位为低端，主要靠墙体广告电视台，DM单，户外，路牌墙体，DM单楼盘形象及档次定位为中低端，电视台，户外，DM单。路牌LOGO墙销售现场售房部外观简单，卖场布置较空旷，没有沙盘，置业顾问着装不统一，虽接待较热情但感觉不专一售房部外观大气，装修豪华 ，洁净 整齐，置业顾问接待热情，服务周到售房部外观单一，布局简单，上班时间经常无人开门营业，销售团队人数较少，置业顾问接待客户不热情，解说不专业，着装不统一，整个销售案场氛围冷清，每日来访量较少案场氛围：售场外观大气，卖场内较凌乱，拥挤置业素养：散漫积极性不高（因为营销方式偏于传统老套，销售人员没有提层的机制）现在临时在假日之城售房部咨询结合本案综合分析该项目临近西路餐饮一条街和合川汽车总站，周围配套设施完善，交通便利，但由于地处通往车站十字路口并临近高架桥，噪音大，灰尘重，不宜居家。且该项目地旧楼还未拆迁，交房时间较晚，降低了该公司的信誉度。处在大学城的延伸区域，发展前景较好，周边学校较多，易于投资，且是滨江楼盘，高层有利于观江，但现周边环境和配套还不完善，出行极其不方便。该项目处合川交通要道，交通区位优势明显，且生活配套完善，本应得到合川置业者的大力追捧。但该项目面临噪音较大，灰尘较多，工程形象不佳，物业管理不专业，开发商美誉度较差等诸多不利问题，宜居舒适度、项目附加值以及小区内环境打造十分欠缺，并由于开发商自身原因，该项目体量不大但开发周期较长，销售抗性十分大，已交房的多层部分入住率欠佳。开发商资金实力较为雄厚，但开发理念相对落后，营销方式偏于传统老套，项目建筑外立面陈旧，工程进度参差不齐，建筑密度较大，物业服务水平有待提高。但周边有丰富的教育配套资源，以及此项目以相对较低的价格路线实现项目的快销。翡翠城，位于大学城附近，与涪滨路为邻。该地块位置优越，毗邻涪江。在江景资源稀缺的的情况下，更能提升该项目的增值空间。市调统计表（南城片区）楼 盘南滨1号蓝色天际安成美地亚美立方江城丽景金九.南屏广场楼盘基本情况开发商：重庆绿港房地产销售代理：重庆中原建设单位：重庆灯塔景观设计：凯尔辛基；总户数：700余户。建筑形态组合：高层+花园洋房复合社区建筑密度：34.5%容积率：2.45绿化率：35%停车位：约450个外立面颜色：深色加咖啡色。开发商：重庆成瑞地产；总户数714户；由花园洋房与高层电梯楼组成；容积率为2.49，一期推393套，余4幢，已销售70%左右，在收订金，未签定合同；车位有420个。开发商：安成地产；营销顾问：重庆美联物业，由多层和高层组成；建筑密度28%、绿化率40%、容积率2.5.车位约300个左右。开发商：四川弘弧投资有限公司；销售代理：西楼代理，总建筑面积：5万多方（其中商业1.5万方）；车位160个；容积率4.5、绿化率30%，有4层商业；一期推出364套；两栋楼，一栋3梯8户，一栋2梯6户。开发商：华润物业/仁强地产，开发商直销，建筑设计单位：重庆升厦建设（集团）有限公司，景观设计单位：重庆经典园林设计有限公司；现目前推出四幢，两幢未推出；何时开出未定；高层建筑（28层、26层）；容积率2.9、绿化率50%、约300个车位。开发商：金九集团；营销顾问公司：东乙策划；设计：香港华城；交房时间未定。占地：，共有3幢电梯楼，2幢18层，1幢25层，总户数为330套；每幢楼的1-2层为商业，负二层为车库，负一层为超市；户型分析一室二厅（179套占23%），二室二厅（359套占48%），三室两厅（192套占25%，跃层（38套占4%）；户型配比：一室（74.7976.58平米），二室（87.6118.67平米），三室（131.94144.76平米），跃层（180.31平米）；户型方正，具有可变空间，赠送面积多，但有部分卫生间无窗户。电梯房28层高，以两室单卫的户型为主，洋房为5层；面积在70平米130平米之间主卧室飘窗全玻璃是它的亮点，其余部分都是中规中矩的户型，高层面积在58110平米，多层面积70120平米总共4总户型，面积在73105平米之间，大户型占55%，小户型占45%，户型中型中矩，但有可变空间。一室两厅（54套占6%），二室二厅（54套占6%），底跃/跃 层（754套占88%），户型配比：一室两厅76.58平米，二室两厅100.07平米，底跃/跃层103.09122.72平米；户型大气，赠送面积多，有可变空间，但面积过大，总价过高，跃层二楼卫生间设计不合理70-80平米的为两室两厅单卫占60%，100平米左右的占40%，户型中规中矩。地段分析楼盘占地位置较好，离区政府近。楼盘位于南津街南园东路(区府前行300米）；属纯住宅，住家较为安静，但离主公路有一段距离，出行不是很方便，但该地段属政府行政区域。毗邻212国道，出行方便位于体育馆转盘，是合川09年的地王。位置是该楼盘的竞争优势。周围环境安静，适于居家，临近政府，但配套设施不完善，位置较偏，短期内周边开发不完善，进出小区不便利。价格分析电梯房最高价：4100，最低价：3100；洋房最高价：6000，最低价：4100。电梯房均价在3200元/平米，洋房均价在3700元/平米，2月28日前订房可享受总价减1万/户，另折扣为按揭99折，一次性9.7折。多层的最低价是顶楼：2800元/平米，电梯房最高价3500元/平米。起价：3705元/平米，最高4860元/平米，楼层差价：1040元。最高价：4280元/平米，最低价：3210元/平米，层差价：每层加20元/平米，表列均价：3300元/平米，实售均价：3268元/平米。工程基本情况花园洋房已修至二层，高层基础阶段。施工队刚进场，处于平场阶段。施工队刚进场（平场）平场开出的2、3、5、6号楼均已封顶，1、4号楼还在动基础物业基本情况重庆绿港房地产开发有限公司物业分公司，收费1元/平米（洋房与高层一样）物业公司及收费均未定物业公司未定，但收费标准可能在高层1元/平米，多层0.6元/平米物业公司未定物业公司：重庆康永物业公司，物业收费：0.8元/平米物业公司：金九物业环境打造东南亚风情园林，小区内有游泳池、羽毛球场、会所等配套。周边环境除世纪花园外，其它地段属其它楼盘在建阶段。小区内除游泳池外，其它普通配套均有。景观打造相当普通，有半个蓝球场，一个网球场。小区配套仅有一个水池，绿化率仅30%现售场外和小区内的绿化均已形成。小区内环境貌似单体楼，绿化植物少，不宜居家，吵闹、灰尘重，周边配套设施完善。处于商业地段。销售推广一期推高层7号楼，花园洋房2、3、6号楼，一次性付款9.7折，按揭9.8折。目前二套房可以在中行办理首付两层打七折的优惠。一期推出393套，余4幢未推出，现未签合同，交房时间未定。高层444套，多层160套，现目前在签约。高品质生活仅献给少数懂得享受的人现开出2、3、5、6号楼，1、4号楼未开，何时开出未定。认购优惠8000元/户、开盘10000元/户，一次性9.7折，按揭9.9折，共862套，一期推出530套，现还约有30套房未售。1月23号认购至今剩余房源70套，标价价格在34003800元/平方米；实行一次性付款9.6折，按揭9.8折的优惠；由于2号楼的位置较靠后，相对较安静，所以价格比另外两幢稍高。广告推广广告牌，车身广告，电视传媒。车身广告车身广告报刊车身广告，户外广告LOGO墙销售现场置业顾问着装整齐，A位站式接待，热情。现场保洁人员维护情况良好。会所在3月中旬开始投入使用（即新住房部）。置业顾问着装整齐，案场整洁，有亲和力，但卫生间很脏无人打扫。置业顾问着装不统一，不热情，不专业，案场凌乱，楼盘定位低案场小，但整洁案场冷清，置业顾问未统一着装，反应不够迅速，对话都采用一问一答式。现场布置简易，工作人员随和，案场灰尘较大。结合本案综合分析位于合川未来政治金融行政中心区，毗邻城南滨江公园，户型面积较大，总价过高；地理位置优越，增值潜力较大，现南津街滨江楼盘开发较少，还不能在短时间内带动南滨路的增值潜力。位于合川未来政治金融行政中心，楼盘位置处于世纪花园正后方，离主干道有一定的距离，居家安静，楼盘的理念定位中等偏上，但从打造的角度看，不相符。除地理位置稍好以外，此楼盘定位低，价格是它的竟争点，无创新。绿化少，吵杂，户型中规中矩。楼盘产品创新，但是位置较偏，小区配套设施不完善。本地段位处于南津街中心位置，是投资较好的地段，但作为住家则离公路很近，较噪，灰尘污染严重，本是属小盘，小区内配套少，绿化面积小。 四、消费者需求调研调查说明：采用了历史调查数据调查方式：针对性访问。分析软件：EXCEL分析方法：EXCEL+经验总结1、购房意愿：以上数据说明：未来1-2年内将迎来购房的黄金时期。将有50%以上的消费者有购房意愿。2、小区形态：合川房产市场开发水平较高，经过几年的发展历程，合川消费者都接受了小区房，都认为小区房绿化好、安全、清净、环境好、品质高。3、购房用途：以上数据说明：投资占比下降，再次置业比例上升，合川进入了换房时代。因此对小区品质、物业管理等楼盘综合素质要求也越来越高。4、物业形态需求：从调查来看：大部分消费者均接受了电梯房的观念，但仍然有少部分消费者因少缴纳物业管理费而选择了多层住宅。5、置业区域：从上表我们可以看出：消费者置业对于老城区还是更加偏好一点；其原因是消费方便，居住习惯了；认为南城的生活配套还未完善。选择居住新城区