张家港市中心城区商业网点规划文本.doc

张家港市中心城区商业网点规划文本张家港市贸易局上海商学院2005年12月前 言张家港是新兴的港口城市，改革开放为张家港市带来了发展机遇，近年来张家港市在中国百强县中持续名列前茅。随着城市经济的发展，人民生活水平的大幅度提高，“天堂苏与杭，人间张家港”的美丽画卷在长江之滨展现。为了满足城市经济发展和城市居民对商业的需求，张家港市政府、贸易局等职能部门不失时机地提出了作好商业发展文章，促进城市发展的设想。为此，张家港市贸易局与上海商学院等联合成立了张家港市商业网点规划研究的项目组和课题组，共同研究张家港市的商业发展战略。在项目组的领导下，课题组对张家港市中心城区现有商业网点进行了深入细致的调查，获取了商业网点发展现状的第一手资料，在此基础上建立了张家港商业网点地理信息系统（GIS）。此外，还广泛地收集了城市规划、社会经济发展等各方面的资料和数据，为本规划的编写提供了坚实的数据基础和技术基础。课题组专访了张家港市贸易局、规划局、统计局等有关部门，积极地听取了这些部门的情况介绍和发展建议。规划初稿完成后历经了多次反复地修改与深化，于2005年10月举行了专家评审会，认真听取了与会领导和有关专家的意见与建议，并在此基础上对规划成果进行了修改和完善，于2005年11月完成了规划文本和报告的编写。本规划文本是张家港市中心城区商贸流通产业发展的中长期战略规划，不是单个商业项目“落地详规”。 课题组从世界商业发展的大趋势出发，围绕着商业发展促进经济发展、满足城市居民日益增长的、多样化的商业服务需求这一目标，以完善商业体系、商业街区、商业网点为核心，编写了本规划文本。期望张家港市（杨舍区）商业网点规划能够引领未来的商业发展，为张家港市繁荣昌盛做出积极的贡献。课题组在长达1年的规划编写工作中，得到了张家港市贸易局、规划局、统计局等相关部门的大力支持，在此，课题组向他们表示深深的敬意和感谢。 张家港市中心城区商业网点规划课题组 2005年11月成员组成项目组：组 长： 邢锦石副组长： 黄宝祥、蒋新峰成 员： 蒋忠明、徐辉兰、冯 春课题组：顾 问：方名山组 长：吴建国 副组长：王远飞、孙雪飞成 员：丁鹏飞、叶 雷、孙健鹤、姚丽萍 武占云、罗向欣、刘黎明 目 录前 言2一、总则11.1规划适用范围11.2规划的依据11.3规划的对象、范围11.4规划的期限1二、规划的指导思想1三、规划的原则23.1坚持以人为本、远近结合、协调发展的原则23.2坚持与城市规划相协调的原则23.3坚持调整结构、优化布局、改造与新建相统筹的原则23.4坚持层次性、多样化和特色相结合的原则23.5坚持大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则23.6坚持可持续发展的原则23.7坚持规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则23.8坚持技术进步的原则2四、发展目标34.1总体目标34.2商贸业相关指标预测34.2.1总量预测34.2.2面积预测34.2.3新型业态预测34.3市域商业发展空间布局目标3五、规划布局35.1 规划布局的总体概括35.2城市商业主中心的规划布局45.2.1范围45.2.2功能定位45.2.3布局要求45.2.4设置导向45.2.5目标顾客55.3 城市商业副中心的规划布局55.3.1西区购物公园商业中心55.3.2东南区商业中心55.3.3远期引导新建城北商业副中心65.4 社区商业中心的规划布局65.4.1优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型65.4.2社区商业中心设置要求65.5商业街的规划布局75.5.1以综合服务为特色的沙洲中路步行街区75.5.2以异国风情为特色的暨阳湖商贸街区85.5.3以地方文化为特色的园林路风情街区85.5.4以游憩、购物为特色的购物公园商业街区85.5.5商业街管理和引导的政策措施95.6 农副产品市场的规划布局95.6.1农贸市场95.6.2农副产品批发市场95.7工业消费品市场的规划布局105.7.1主要工业消费品市场的整改和新建105.7.2以商务楼为载体的楼宇批发业105.7.3实施步骤115.8物流基地的规划布局115.8.1物流基地发展目标与统筹建设的原则要求115.8.2重点建设的物流基地115.8.3实施步骤115.9零售类各种业态规划布局125.9.1购物中心125.9.2大型超市125.9.3百货店125.9.4仓储商店135.9.5家居建材商店135.9.6超市135.9.7便利店145.9.8专业店和专卖店145.9.9其他14六、规划实施的主要措施146.1确定规划实施主体146.2定期发布发展建设指南146.3预留商业用地156.4严格商业设施建设、运营的市场准入制度156.5对重要项目建设给予政策倾斜和整体营销支持156.6加快制定完善的商业地方标准，作为实施规划的重要依据156.7充分发挥行业协会对商业网点的监督协调作用156.8积极推动连锁经营的发展156.9及时对规划进行动态调整15七、附则167.1规划成果的构成167.2规划解释权的规定167.3其它需要说明的事项167.3.1规划文本用词说明167.3.2术语和定义16一、总则1.1规划适用范围为适应张家港市经济快速增长的要求，引导和促进张家港市商业网点建设的健康、快速和可持续发展，尽快建立和完善与张家港市经济发展水平相适应、布局结构合理、功能齐全的现代商业网点网络和商品市场体系，营造竞争有序的投资环境，提高城市综合竞争力,特编制本规划。 本规划适用于整个张家港市中心城区范围。本规划经张家港市人民政府批准后，任何单位和个人在本规划范围内进行各项建设活动，均应按照中华人民共和国城市规划法的有关规定，执行本规划。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。1.2规划的依据本文本参照中华人民共和国国家有关规范、规定及标准，并结合张家港市中心城区的商业发展实际而制定。本规划参照的主要依据有：城市商业网点规划编制规范（试行）零售业态分类（GBT181062004）（国标委标批函【2004】102号）张家港市城市总体规划张家港统计年鉴（1999-2004）张家港年鉴（1999-2004）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知（国经贸贸易 200244号）关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易 2001789号） 商业网点现状调查资料 其它相关国家、省、市有关设计规范、规定 其它地区的相关规划文件及相关资料文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，结合张家港市中心城区商业发展的实际情况及未来发展制定的，未涉及的指标应符合国家、江苏省和苏州市有关法规、标准的规定。1.3规划的对象、范围规划对象本规划是对商业网点，包括各级商业中心、特色商业街（区）、批发市场、物流基地、大型零售商业网点的布局进行规划。规划范围本次规划的范围：杨舍城区范围东至苏虞张公路，南至沿江高速公路，西至太字圩港，北至晨丰公路，总面积144.18km2，其中城市规划用地面积89.44 km2。1.4规划的期限张家港市中心城区商业网点规划近期为：20052010年，远期为2010-2020年。二、规划的指导思想规划的指导思想是按照张家港市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要和张家港市城市总体规划的要求，围绕创造“文明、诗意、和谐”城市的战略目标，以满足消费需求为宗旨，以市场为导向，最大限度地挖掘消费潜力，构筑充满浓郁生活气息的城市商业服务网络体系。规划过程中，尽可能地体现：1.贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；2.反映优化市场布局，调整市场结构，积极发展现代流通方式，提高资源配置效率的主导思想；3.体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。三、规划的原则3.1坚持以人为本、远近结合、协调发展的原则当今社会人们对生活、工作、休闲等人文环境、自然环境的要求越来越高，张家港要建成“适宜于人居的城市、生态化园林城市、最适宜创业的家园、高度城乡一体化城市”。这就要求商业网点规划与建设要充分体现“以人为本”的思想，必须在全面考虑人们物质生活和精神生活需要基础上进行，力求创造一个人格化的、方便快捷、利民便民的高质量的商业服务环境，从而全面提高市民的生活水平。 同时商业网点布局近期宜细，体现可操作性；远期宜粗，体现宏观性，在把握城市经济和消费发展趋势的同时，放眼长远，以满足消费和引导消费为目的，在网点业态、数量、规模、档次等方面积极应用新技术，引入新型业态，适度超前，不断完善功能，提升商业网点层次。3.2坚持与城市规划相协调的原则商业网点建设是城市建设的重要内容，商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分。制订商业网点规划要按照城市总体规划的要求，与人口分布、消费需求、道路交通、文化景观、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，促进城市功能完善和城市社会经济的发展。3.3坚持调整结构、优化布局、改造与新建相统筹的原则立足于本市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、旅游景点和交通条件，结合消费群体分布特点、购买力水平和消费的发展趋势，从大局着眼，从实际出发，统筹规划，合理布局，改造和新建相结合，才能使城市商业逐步形成完善的有机整体，从而达成良性循环、协调发展。3.4坚持层次性、多样化和特色相结合的原则商业网点布局，应当体现层次化、多样化，按市级商业中心、社区(居住区)商业、商业专业特色街等不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业街区和网络，提高各层次、各区域商业的协同效应。3.5坚持大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则大型商店在竞争中处于强势地位，如任意发展，将影响中小商店的生存。大型商店特别是大型超市所售商品价格低、品种齐全，而中小商店贴近居民社区、购物便利。为了满足消费者多层次和多样化的需求，创造更多的就业岗位，市区商业网点布局的各层次配置应做到总量适度、结构合理，保证基本消费，突出地域特点，鼓励业态多样化，努力做到大、中、小商业网点协调发展。3.6坚持可持续发展的原则可持续发展的主题思想和目标是维护社会、经济、生态的协调发展。商业网点规划必须力求做到有利于当地自然生态环境的改善和资源的可持续利用，有利于当地社会经济的全面繁荣和发展。因此，商业网点的建设必须符合城市环境综合治理的要求，不具备卫生、环境和交通通畅要求的网点应尽可能控制，从而切实维护居民的合法权益，不断提高居民的生活质量。 3.7坚持规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则商业网点规划既要体现政府社会管理意图，真正发挥引导社会资金投向，减少重复建设、盲目发展和无序竞争的作用；又要以市场经济规律为主导，努力创建公开、公平、公正的市场制度，形成良好有序的市场竞争环境。3.8坚持技术进步的原则信息化是现代商业发展的标志，信息在当代经济中的地位越来越重要。信息和信息技术加剧了经济全球化进程，塑造了新的生产方式，创造了新的商业模式和规则，自然也影响到区域经济发展的策略、规划和实施。在现代商业规划和布局中应更加注重数量统计、因子分析、网络分析、GIS 信息技术等多种定量分析方法的应用，通过建立数据库和计算机控制、模拟来解决商业规划中的新问题，为商业网点规划提供有力的定量分析依据。四、发展目标4.1总体目标规划目标：张家港市中心城区商业网点建设的发展目标是“面向张家港市域，辐射周边地区，服务于全市居民和滨江港口工业，构建最具竞争力商业服务环境。” 近期目标至2010年，重点改造、优化已有市级商业中心区的经营结构和业态，培育城市新型商业中心；加快市级商业特色街和社区商业中心的培育和建设；做好现有批发市场的重组和改建工作，新建部分批发市场，形成结构合理的批发市场带；基本形成具有张家港特色的标志性商业格局。远期目标至2020年，完成大型商业网点的引进、改造和升级任务；在北城区培育新的商业中心，基本形成与张家港市经济发展和对外开放相适应，布局结构合理、功能齐全、竞争有序的商业网点体系。4.2商贸业相关指标预测4.2.1总量预测预测2005-2010年社会消费品零售总额年平均增长18， 2010年达到200亿元左右；20102020年社会消费品零售总额年平均增长15，2020年达到809亿元左右。4.2.2面积预测参照同类城市的标准和当前张家港中心城区的商业现状，预测2010年人均拥有零售商业网点的营业面积为1.2-1.4平方米， 2020年为1.41.6平方米。4.2.3新型业态预测预测到2010年使现代商业业态实现的零售额占社会消费品零售总额的30，总额为60亿元；到2020年达到50，总额为405亿元，覆盖行业在20种以上，同时适时开展电视购物、邮购、自动售货亭、电话购物等无店铺零售业，引入网上商店等电子商务形式。4.3市域商业发展空间布局目标在杨舍城区商业网点规划的过程中充分考虑到中心城区与各镇区之间的关系，力求做到互相联动、协调发展，根据张家港市总体规划开放式空间结构的城市布局形态和商圈理论、商业网点布局要求以及商业发展趋势，确定市域商业按照“一城四区”的空间布局进一步发展。“一城”是指市域商业主中心杨舍城区。“四区”是指四个区域商业中心：金港镇商业中心、塘桥镇商业中心、锦丰镇商业中心、乐余镇商业中心。根据张家港市现有的经济发展现状、区位特点及商业发展情况，确定市域商业发展战略布局如下：l 杨舍城区作为张家港市域商业发展体系中重点开发和培育的一级市域商业中心。其商业发展定位于“服务于整个张家港市域及周边地区的综合性商贸中心”。l 金港镇作为张家港市域商业发展体系中重点开发和培育的二级市域商业中心。依托其沿江港口和保税区的优势，其商业发展定位于“满足港区居民及外来务工人员的生活需要，适应港区现代化生产需求，以生产服务型行业为主，生活服务型行业为辅的商贸中心”，规划期内可发展1-2个大型连锁超市，大力发展中小型连锁超市，在临近张杨公路区域可发展依托港区产业优势的大型仓储式会员店、大型专业店、批发市场等。l 塘桥镇、锦丰镇、乐余镇作为张家港市域商业发展体系中重点开发和培育的三级市域商业中心。其商业发展定位于“服务于本镇区居民及外来务工人员生活需要的区域商业中心”，规划期内以发展中小型连锁超市和社区商业为主要任务，适当建立与镇区主力产业相关的批发市场，进一步促成其镇区商业中心和公共服务中心的形成。五、规划布局5.1 规划布局的总体概括根据国内外同等规模城市商业发展经验及张家港市中心城区商业布局现状，其商业体系可分为：市级商业中心（含一条商业街）、城市商业副中心（区域商业中心）、社区商业中心、专业/特色街（区）等四级。张家港市中心城区的商业网点规划布局结构特征为：标志性商业格局“一主两副十个社区的城市商业中心，四个特色商业街（区），一条批发市场带，一个物流基地” 。5.2城市商业主中心的规划布局根据张家港市中心城区现状及发展态势确定张家港市城市商业主中心为“步行街商业中心”。5.2.1范围根据张家港市商业布局现状及城市各层面规划确定步行街商贸中心位于北抵东横河、东到园林路、南至康乐弄、西至西门路的区域。5.2.2功能定位服务全市、面向周边地区的集购物、金融、休闲、文化为一体的综合商贸中心， 突出其综合服务功能。5.2.3布局要求 总体布局要求l 结构上形成以沙州中路步行街区、杨舍西街为主干，西门餐饮区、美食街为辅助的哑铃型布局。通过主干向四周辐射，逐步形成分工明确，错位经营的格局。l 原则上不再增设大型零售商业网点，对已有大型零售网点进行整改，进一步引入竞争机制，通过统一规划、突出特色，逐步实现高中低档层次分明的商业组群。l 杨舍西街上规划布局100300平方米的中高档精品服饰专卖店，将低档店面逐步引入专业市场或中低档百货商店，在其建筑外观上对其进行统一整改，形成特色。l 两个餐饮区实现错位经营，西门餐饮区设置中、高档的综合餐饮服务设施，建议规模在200平方米以上；美食街设置特色餐饮、酒吧，以小型店铺为主，但需引入特色店铺、张家港小吃名店等。l 在各大百货店增设文化休闲娱乐区，同时开辟1-2个室外文化休闲广场，以弥补综合商业街文化休闲功能的欠缺。 l 增强交通设施配备，规划在原市第一人民医院处修建停车场；加快景观建设，主要是杨舍西街、西门餐饮区、美食街的景观建设，应力求形成一定风格，彰显经营特色。分街区布局要求l 步行街：以综合功能为主，应适当增加餐饮、休闲设施，增加绿地面积，增设停车场。详见商业街规划布局。l 杨舍西街：主要设置中、高档服饰精品店、专卖店，与旁边营房弄、陈家场路一些散店构成呼应，满足各种消费者需要，并吸引长安路上部分服装店在这里聚集。l 美食街：以面向市民的特色餐饮为主，网点层次以大众化餐饮为主，使之与步行街互相配合。l 河西路：发展临街娱乐休闲生活服务类商业，建议将该路段大量的汽配、五金、装潢商业网点迁入五金机电广场。l 长安中路：该路段不再增加商业用地面积，同时应通过各种方法引导现有部分零售商业网点迁出，从而缓解该路段的交通压力。5.2.4设置导向步行街及周边地块详见商业街布局规划。杨舍西街及周边地块鼓励设置：中高档次专业店、专卖店； 适度设置：小型超市、便利店、小型特色餐饮设施； 限制设置：大型超市、大型餐饮服务设施、百货店、仓储式会员店、专业批发及零售市场、集贸市场、菜市场、购物中心。美食街及周边地块鼓励设置：小型特色餐饮设施、小型特色休闲服务设施；适度设置：便利店；限制设置：专业店、专卖店、超市、大型餐饮服务设施、百货店、仓储式会员店、专业批发及零售市场、集贸市场、菜市场、购物中心。河西路及周边地块鼓励设置：专业店、专卖店； 适度设置：小型超市、便利店、小型特色餐饮设施； 限制设置：大型超市、大型餐饮服务设施、百货店、仓储式会员店、专业批发及零售市场、集贸市场、菜市场、购物中心。长安中路及周边地块鼓励设置：小型专业店和专卖店、便利店；适度设置：小型超市、中小餐饮设施、生活服务及休闲设施；限制设置：大型超市、大型餐饮服务设施、百货店、仓储式会员店、专业批发及零售市场、集贸市场、菜市场、购物中心。5.2.5目标顾客全市的消费群体及外来人员。5.3 城市商业副中心的规划布局以城市规划为依据，同时考虑人口分布和城市发展方向，根据城区不同区域的地理区位、经济发展特征和商业发展自身的要求，确定中心城区设立两个商业适当集聚，功能比较完备，业态相对先进的城市商业副中心：西区购物公园、东南区商业副中心。远期引导新建城北商业中心。发展梯次为：西区购物公园、东南区商业副中心、城北商业中心。5.3.1西区购物公园商业中心范围位于北至梁丰路，南至沙州西路，西至百桥路，东至国泰路的围合区域。定位满足全市中高档消费群体的、具有休闲购物功能的景观式现代化商业副中心。布局要求l 以专业店和专卖店为主，可适当设置较为大型的新型业态，但必须符合购物公园休闲游憩的功能定位，如景观式主题购物中心等。l 加强休闲主题广场的建设，在研究目标顾客需求的基础上划分适当的主题组团，从建筑外观和风格、经营品种和档次、业态结构和休闲设施配置等方面进行控制，使之具有鲜明的个性和突出的商业吸引力。l 景观系统的组织应紧扣“景观中的购物、购物中的景观”的主题，以物景合一的购物广场彰显“购物公园”的独特魅力。l 突出建设面状组团式商业，沙州西路段应发挥引入和疏导作用，避免设置集聚人气的大型商业。l 增强该区的娱乐休闲功能，设置风味美食街、儿童游乐场、电影院、时尚会所等设施。设置导向鼓励设置：专业店、专卖店、餐饮网点、娱乐服务网点、中小型超市、便利店。 适度设置：特色百货店、购物中心。限制设置：仓储商店、专业批发市场、菜市场、集贸市场、大型超市、大型专业店。目标顾客本区域及全市范围中、高档消费人群。5.3.2东南区商业中心 范围位于北至南苑路，东靠东二环路，西至金港大道，南靠南二环路的区域。 定位以香港城、财富广场、新天地为中心的，满足城市中高档消费群体，集购物、办公、商务、餐饮、金融、休闲、娱乐等为一体的，兼具生活服务和生产服务功能的组团式商业、商务中心。布局要求l 依托香港城生活购物广场、新联财富广场、新天地商业街区，积极引入国际品牌，打造休闲、娱乐、美食等于一体的国际名品荟萃、名商集中、特色服务突出、休闲品位至上的多元化组团式商业、商务中心。l 加强商务服务功能，鼓励设置服务性中介机构、技术咨询机构、金融机构、现代化宾馆、中高档会所、餐饮业等商务服务配套设施，提升其商务服务综合能力。 l 加强楼宇商业模式的探索，为商务楼引入综合配套商业，应对快节奏商务工作的需求。l 加强建设宽带多媒体网络等现代化信息基础设施，创造与国际接轨的智能化办公环境，并建立符合国际惯例的服务体系。l 加强生活服务功能，以具有不同服务范围和效率的便利店、超市、大型超市迎合不同顾客的基本生活需求，形成方便快捷的生活服务网络。l 由于处于城市边缘，且交通便利，可适当引入大型商业网点，如大型购物中心等。设置导向鼓励设置：娱乐服务网点、超市、专业店、专卖店、便利店。适度设置：购物中心、百货店、折扣店、餐饮网点。限制设置：仓储商店、菜市场、集贸市场、专业批发市场、大型超市、大型专业店。目标顾客本区域及全市范围内中高档消费群体、工业区及商务楼的工作人员。5.3.3远期引导新建城北商业副中心随着城北商务会展中心、五金机电广场的建成和汽车城的发展将使城北地区成为炙手可热的商业聚集地，远期拟在北至中兴路，东至职中路，南至张杨公路，西至一干河的围合区域建一处城市商业副中心来满足未来城市发展需求。5.4 社区商业中心的规划布局 社区（居住区）商业又称三级商业中心，是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。服务居住人口规模达到35万人，服务半径200500米，商业基本营业面积为2.5万平方米。居住区级商业服务功能区可分为居住区、居住小区、组团三级。人口规模与商业网点配置对应关系人口规模商业网点配置要求 2000人设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点5000人增设综合超市、服务类店铺2万人增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店5万人增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所10万人增设大型综合超市等。5.4.1优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型社区商业服务设施属于居住区公共服务设施的范畴，居住区配套公建的水平，必须与居住人口规模相对应。居住区配套公建配建的指标应符合城市居住区规划设计规范（GB5018093）等城市规划的相关规定。鼓励设置：居住区商业服务中心或邻里中心、居住区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、肉菜超市、生活服务设施（包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等）。限制设置：百货店、大型专业店、仓储式商场、专业市场、大中型购物中心、大型综合超市。5.4.2社区商业中心设置要求配合杨舍七大功能组团的实现，规划张家港社区商业按照三种类型发展：传统社区商业中心、规划新建的现代社区商业中心、工业开发区商业中心。根据距离和人口分布相结合的方法，划定杨舍城区传统社区商业中心4个，规划新建社区商业中心4个，工业开发区商业中心2个。l 传统社区商业中心传统社区商业中心一般以一个农贸市场为骨干，辅以小型超市、便利店、社区百货、理发、洗衣、维修、缝纫、租带、杂货、餐饮等，一般是沿街布置的街坊商业。配置要点对原居住区内开设的杂货店、食品店，引导发展成连锁经营的社区便利店或专业店；对原有菜市场，初期可改造为标准化菜场，并在此基础上初步实现“农改超”工程。对各种占道经营的网点主要通过政府提供部分优惠政策和平价场地引导占道经营者迁入、城管部门的严厉执法、媒体对占道经营卫生状况的曝光等方法进行全面整改和引导。通过各种方法，如对建筑地下室进行回购、改造成地下停车场，解决部分传统农贸市场停车难的问题。l 现代社区商业中心现代社区商业中心一般以一个生鲜超市为骨干，为周边居民提供全方位、多功能、各层次的综合性商业服务，具备超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心和卫生所等基本功能的的组团式社区商业中心。商品的档次和级别要根据小区居民的购买力大小而定。配置要点现代社区商业中心可大可小，可根据离城市商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。数千人的社区以开设小型超市为主，数万人至十万人的社区以开中型综合超市为主，十几万人以上的住宅区群落就应开设大型综合超市为主，或者几个相近的住宅小区之间开一家大卖场。l 工业区商业中心工业区商业中心是专门面向外来务工人员的社区级商业集散地，具有较强的休闲服务和文化娱乐功能。配置要点在每个区域内建1个超市型农贸市场；建2-3个中小型连锁超市，可根据务工者独特的消费心理和需求，开发有针对性的连锁超市，创专门面向外来务工人员的连锁品牌；设置相当数量价格便宜的家常餐饮网点、实惠的大众休闲娱乐网点，并延长营业时间；布局电话超市、美容美发、照相冲印、报亭、修理、干洗、誊印社、网吧等生活服务网点，及邮局、银行等设施。5.5商业街的规划布局商业街是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街(区)，一般街长200米以上，专业店30家以上。城市商业街的建设是对城市原有资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备，其重要作用不容忽视。在这些区域内商业布局可以是线状的、面状的，也可以初期是线状逐步向面状发展，但都应具备鲜明的商业特色和具有一定规模的商业集聚度。近期重点培育和建设具有鲜明特色和较大影响力的4个主要特色商业街区，分述如下。 5.5.1以综合服务为特色的沙洲中路步行街区范围位于北至沙州中路、东至河西路、南至康乐弄、西至长安中路的围合区域，其中沙州中路步行街全长约600米。消费服务定位的特点规划建成“面向全市及外来消费群体、代表张家港城市形象,以综合服务为特色的商业街区”。主力业态主力业态：专业店、专卖店、百货店、购物中心。规划期末商业类型比（营业面积）为：零售40、餐饮休闲娱乐40%、其他20%。打造特色商业街品牌的重点l 实现由传统线状商业向面状商业的过渡。以现有沙州中路步行街为基础，向南部拓展至康乐弄，逐步发展成为代表张家港城市形象的标志性特色商业街区。l 原则上不再增设大型零售商业网点，但应对已有网点进行整改，进一步引入竞争机制，逐步实现错位经营。l 增设娱乐休闲设施，提升其综合服务功能。l 加强交通设施配备，规划在原人民医院处修建一处停车场。l 注重景观建设，为人们提供舒适、优美、方便、完善的购物休闲环境。5.5.2以异国风情为特色的暨阳湖商贸街区范围位于暨阳湖大道的西段，是以多层商贸为主的商贸街，长约500米。消费服务定位的特点规划建成“面向全市及外来中高档消费群体、以异国风情为特色的，集商务交往和旅游休闲为一体的商贸街区”。主力业态主力业态：特色餐饮休闲设施以及与该街区主题相配套的专业店、专卖店。规划期末商业类型比（营业面积）为：零售30%、餐饮30%、休闲娱乐30%、其他10。打造特色商业街品牌的重点l 在区域内按主题或经营种类合理分区：如开辟幽静、舒适、极具品位的咖啡酒吧区，满足商务交往需求；开辟具有异国风情、集聚各种美食的主题餐饮区，满足餐饮需求；开辟陶吧、花艺室、棋牌社满足休闲需求；开辟特色中高档专业店和专卖店，满足旅游购物需求。l 发展品牌餐饮，逐步形成特色。积极引入具有一定影响力的全国品牌、有苏杭特色的省级品牌、代表地方特色的市级品牌，可以多引进全国餐饮连锁品牌，使该区以品牌餐饮为特色。5.5.3以地方文化为特色的园林路风情街区范围该街区主要以园林路为主、美食街为辅，其中园林路北至梁丰路、南至沙州中路，长约500米；美食街西至河东路、东至园林路，长约270米。消费服务定位的特点规划建成“面向全市及外来消费群体、具有浓郁地方文化特色的，集餐饮、观光、购物、休闲特色为一体的商业街区”。主力业态主力业态：园林路以小型特色专业店和专卖店为主，美食街以特色小型餐饮网点为主。规划期末商业类型比（营业面积）园林路为：零售50%、休闲娱乐30%、其他20；美食街为：餐饮60%、休闲娱乐30%、其他10。打造特色商业街品牌的重点l 园林路应深入挖掘丰富的地方文化资源，在保留焦家墙门等具有传统特色的老建筑的基础上，按统一的传统建筑风格打造园林路风情街区，重现张家港的历史文化风貌。l 吸引有地方特色的老字号店铺和与吴文化相关的国内知名老字号进入；增加古玩店铺以及具有传统文化特色的戏楼，茶馆，棋社等休闲娱乐场所，引入古老的民俗风情节目，打造成展示张家港市地方文化的走廊。l 美食街应开阔店面，建议改造或整体翻修沿街楼，采取各种建筑手法，提高一楼视觉层高，同时在外装潢上重新设计，给人以整洁和别致的感觉；在其中合理划分区域，以经营不同特色的餐饮为主；在全市范围开展张家港小吃名店评比，对获奖小店冠以“小吃名店”称号，积极引入美食街，或促成在该街区建立分店。规模上要求小而精、价格平，前期总投资方在租金或配套服务上提供一定优惠。5.5.4以游憩、购物为特色的购物公园商业街区范围位于西区购物公园商业中心内，北至梁丰路，南至沙州西路，长约400米。消费服务定位的特点规划建成“面向全市及外来中高档消费群体、以公园购物为特色，集餐饮、休闲、购物为一体的景观式商业街区”。主力业态主力业态：以专业店、专卖店、百货店、超市、购物中心为主，限制大型超市、仓储商店。规划期末商业类型比（营业面积）为：零售50、餐饮休闲娱乐40%、其他10。打造特色商业街品牌的重点l 以专业店和专卖店为主，可适当设置较为大型的新型业态但必须符合购物公园休闲游憩的功能定位如景观式主题购物中心等，同时加强休闲广场和主题商场的建设，按照主题分成组团，以主题组团吸引相关网点进入。l 对主题组团的建筑外观和风格进行控制，布局雕塑、喷泉、绿地、花园、休闲座椅，引进西式露天餐饮，与周边景观进行适宜搭配，使商业网点成为公园的风景。l 适当布局儿童游乐场、书吧等配套设施，为消费者购物提供更人性化的服务。5.5.5商业街管理和引导的政策措施对符合商业街区设置的商业网点采取以下管理和引导政策：1. 在税收和各项营业费用上给予适当的政策倾斜。2. 由政府主管部门牵头对商业街进行集体推广。3. 鼓励每条商业街区的店主自发形成行业协会性质的店主委员会，由委员会共同商议营销推广等相关政策，如换季打折、节日促销、互通代金券等等，以自由连锁的实质冲击传统服饰业。4. 抓好商业街区的精神文明建设，做到文明经商，建立有特色的优秀商业文化。5. 通过联合、兼并等手段，发展集团公司和连锁企业集团，引导商业街区的商户走向规模经营，提高商业街的综合实力。6. 由政府主管部门组织对商业街店主进行免费广告、营销、管理知识培训。5.6 农副产品市场的规划布局农副产品市场是指一种或若干种农副产品经营者和农副产品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所。农副产品市场又分农贸市场和农副产品批发市场。农贸市场是农副产品零售的主要销售渠道，农副产品批发市场则是农副产品主要的流通渠道。城市农副产品批发市场是城市居民基本生活的保障，大量农副产品由外地通过批发市场流入农贸市场、生鲜超市、便利店，丰富了城市居民的饮食文化内容。5.6.1农贸市场农贸市场目前中心城区共有12处，平均占地面积7281平方米，在各个主要居住区都有分布，基本可以满足居民对农副产品的日常需求。规划期内不再新建农贸市场，对现有农贸市场按照农贸市场标准化菜场平价生鲜超市三个阶段逐步发展。网点配置的原则：市民主要居住区，500米范围内设置1个菜市场（或生鲜食品超市），每1.2万居住人口设置不少于1000平方米经营面积。近期目标：规划期内在全市范围对全部12家现有农贸市场进行“标准化菜场”的整改。制定标准菜场设置与管理技术规范，对菜市场的场地、设施设备、场内布局、商品质量安全、食品整理加工、定牌食品经营、卫生管理、管理制度和菜市场信用等做出明确规定和要求。深入宣传食品安全问题，在新建居住区内按要求配置相应数量的平价生鲜超市。远期目标：在全市范围内进行“农改超”，彻底解决食品安全问题。5.6.2农副产品批发市场近期对青草巷农副产品批发市场加强专项整治，对其进行技术改造，降低周边的环境污染，并开始逐步在经营类型上进行调整，向低污染、高技术的批发市场发展；远期根据杨舍城区的发展，在城市更加外围的地区增设一个大型副食品批发市场，将污染较高的农副产品批发逐步迁往此处。l 近期改造提升青草巷农副产品批发市场区位：东二环路的市果品副食品批发市场（又称青草巷市场）规模：4.5万平方米辐射半径：张家港全境改造要求：加强物流配送系统建设，实现方便快捷的物流配送系统。建设农副产品批发市场时应在场内配套建设垃圾压缩处理站，清除每天产生的大量的有机垃圾。建立统一、严格的卫生检验系统，副食品进行分级，配合整体营销推进，打响“张家港青草巷安全食品批发市场”的品牌称号，使“张家港批发市场食品安全标准”在全国处于领先地位。l 远期农副产品批发市场搬迁选址区位选址：城市外围，交通便利地区，建议搬迁至张家港市中心城区以外，港丰公路与杨锦公路交汇处附近。规模：规划建设面积5万平方米，可容纳300台以上的运输车辆。辐射半径：以该批发市场辐射半径15公里计算，覆盖张家港市全境。5.7工业消费品市场的规划布局工业消费品市场指一种或若干种工业消费品经营者和工业消费品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所。工业消费品市场又分工业消费品综合市场和工业消费品专业市场。工业消费品综合市场主要设置在大型居住区附近，目标顾客为中、低收入居民。工业消费品专业市场主要设置在城郊结合部或交通主干道附近，目标顾客以中小批发商和零售商为主。5.7.1主要工业消费品市场的整改和新建张家港市中心城区主要工业消费品市场相对集中于东二环路北部区域及南部九州家具城区域，两区域之间由东二环路相连接。为了进一步增强专业批发的影响力和凝聚力，规划考虑优先发展该区域内的工业消费品批发市场，形成“张家港专业批发市场带”，使之成为张家港工业消费品经营的主要窗口。“张家港专业批发市场带”沿东二环路布局，由三大组团形成：北部批发市场组团中部批发市场组团南部批发市场组团。l 依托张家港汽车城、五金机电广场的“北部批发市场组团” 依托已初具规模的“张家港汽车城”和建成的“五金机电广场”设置“以汽车汽配、五金机电批发为重点的批发市场组团”，服务于张家港全境及周边地区。“张家港汽车城”位于华昌路以东、东二环路以西、张杨公路两侧，目前已有江南汽车交易市场，江苏世纪星汽车城等较为大型的汽车交易市场，规划将长安北路上一定数量的二手车交易市场迁入此处，逐步形成“集汽车销售及售后服务、汽车及汽车文化展示于一体的多元化汽车市场”，成为苏州地区规模最大、功能最全的现代汽车市场之一。“五金机电广场”位于东二环路以东、青草巷市场以北，面积11万平方米，规划建成“集五金材料、电动工具、五金制品、水暖器材、电工电料、工业电器、机械电子、橡塑制品为一体的大型批发市场”。五金机电广场由政府引导、企业运作，拟将市区二环路以内的五金机电商店部分迁入此处，形成功能完善、配套齐全、竞争有序的全方位、立体化、高水平综合性交易平台。旧货市场通常设置在城郊结合部，以二手货交易为主，规划在此组团内增设旧货交易市场。但由于旧货市场一般会比较杂乱、难以管理，故建议选址时避开张杨公路和东二环城市主要道路。 l 依托植物园的“中部批发市场组团”考虑到张家港市第二产业的高速发展，将暨阳东路以南、沙州东路以北、东二环路以东区域作为张家港市的批发市场预留用地，随着产业的发展需求，设置相应的批发市场逐步形成“中部批发市场组团”。l 依托东南部物流基地和九洲家具城的“南部批发市场组团”依托城市东南物流商务中心、九洲家具城规划设置“以建材装饰、生产资料批发为重点的批发市场组团”，服务于张家港全境及周边地区。在城南地区拟建以九洲家具城为龙头的建材装饰批发市场组团，建议适度引进百安居、红星.美凯龙、好饰家等国际、国内知名建材专业大卖场，从而整体提升该批发市场组团的经营层次。“梁丰五金机电城”位于南二环路以南，面积7万平方米，规划建成“集机械、电机、管道、五金为一体的大型批发市场”，服务于全市及周边地区的工业企业。市区二环路以内的五金机电商店也可迁入此处。中心城区在市五金机电广场及梁丰五金机电城以外不再新批办五金机电商业网点。5.7.2以商务楼为载体的楼宇批发业商务区中的楼宇经济是现代批发业发展的重要载体，属于批发市场中的无形市场。楼宇经济以其成本低、设施集中、地处市中心的特点，引进各种企业，招商引资，从而引进税源，达成交易，逐步成为批发业的新宠。张家港是苏锡常都市圈内重要的保税物流中心，随着与海外贸易往来的日益密切，大批跨国公司和知名企业集团的涌入以及本地商贸的发展，势必进一步带动楼宇批发业的发展。位置位于北至南苑路，东至东二环路，西至河西南路，南至南二环路的东南部商业中心内。定位规划建成“面向张家港市域，服务周边地区，以楼宇批发业为主要业务的新型批发业集聚地”。设置导向以从事楼宇批发业的商户为主，适度设置高等级零售、旅馆、酒店、文娱等服务设施。目标顾客依托张家港保税物流中心和张家港批发市场带的各地批发商户。管理和引导的政策措施政府委托专业营销公司对该楼宇批发中心概念进行全程营销策划；政府在税收和各项营业费用上给予优惠或减免首年费用的政策倾斜；提供完善的物流配套，实行会员制，楼宇批发中心业主自动成为会员，享受一定优惠，如优先、优惠使用物流配送中心和仓储用地等。5.7.3实施步骤近期控制与整改重点对市区中心地带低层次的小商品市场实施大力度整合缩减，通过兼并、联合、重组，解决重复建设和“低、小、散”问题。从提升商业现代化水平出发，整合兼并一批、迁移一批、停办一批。对保留的市场推动和鼓励现有工业消费品市场的调整、改造，提高商品档次和服务质量；初步实现“张家港批发市场带”各组团的培育、集聚，突出组团特色；建成五金机电市场、旧货交易市场。远期控制与整改重点“张家港批发市场带”的各组团特色鲜明，具备一批规模大、功能全、辐射广的基地型、区域型工业消费品专业市场；结合区域产业特点和经济发展状况，各组团内可新增部分相关批发市场，如纺织品批发市场、医药批发市场、化学化工产品批发市场等；楼宇批发业发展成熟，信息系统和电子交易应用普遍。5.8物流基地的规划布局 物流配送业是现代流通领域内重要的新兴产业。物流配送业作为现代物流业完整供应链中的关键环节，是现代流通业的重要组成部分，是衡量传统商业向现代商业转变的重要标志。5.8.1物流基地发展目标与统筹建设的原则要求物流园区通常都建造在交通条件好、用地充足的市区边缘或者是市中心边缘地区。由于物流园区将众多的物流企业集中在远离城市的地方，因而对解决城市功能紊乱、缓解城市交通拥挤、减轻环境压力是有积极作用的；对于实现自身的货畅其流，促进当地生产发展，满足消费需要以及向外辐射也是有益的。也因为物流园区是若干个物流中心集聚地，其职能一般以仓储、运输、加工等为主，同时提供与其配套的信息、咨询、维修、综合服务等活动，因而物流园区不但用地较多（国外物流园区用地多数为10万平方米，最大的不超过100万平方米），而且需要建设与完善基础设施。物流基地、物流配送区在地域、规模、行业等方面的分布要满足张家港经济发展的需要和城市总体规划的要求，避免物流资源重复配置。5.8.2重点建设的物流基地布局及选址l 杨舍城区东南部物流基地设立依据：地理位置优越，交通便捷，通达性好，物流渠道广阔，面积：约0.4平方公里。地处杨舍城区东南部，依托南二环路、金港大道、苏虞张一级公路以及新市河路的便利交通，凭借金港物流中心的基础，建辐射张家港市域，以仓储服务和中转运输为主的东南部物流基地。此物流基地的交通便利、通畅，通达性好，可保障配送服务的准时性运作；这种布局也有利于引导城市产业布局与大区域交通布局相符合，容易形成畅顺的联合运输体系，可面向苏锡常和苏中地区，物流渠道广阔，有利于张家港市与周边发达地区的协调发展。5.8.3实施步骤 近期，建立以金港物流中心为核心的东南部物流基地，主要满足张家港市中心城区生产生活资料的运输和配送需求。远期，在城区外围再建一个大型的物流基地，主要对工业原