集美大学湾市场调研报告.doc

集美大学湾市场调研报告一、集美概况集美区位于福建省东南沿海，居闽南金三角中心地段，是厦门市6个行政区之一，西北与漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤连接厦门岛，是进出厦门经济特区的重要门户，区位优势独特。辖区总面积27579平方公里，地貌以丘陵、山地为主，河流、水渠、水库点缀其间，海岸线长约60公里。属亚热带海洋性季风气候，四季温和，雨量充沛，冬无严寒夏无酷暑。集美森林、渔业、水果等资源丰富，有红树林、中华白海豚、文昌鱼、中国鲎等国家级珍稀保护动(植)物。集美原先属于同安县的一个小村庄，地处东溪至石浔入海处，其海湾称浔江，浔江西岸延续到这个村庄已是末尾，村庄因此得名浔尾，后雅化成集美。目前，集美区下辖2镇4街，即灌口镇、后溪镇、集美街道、杏林街道、侨英街道、杏滨街道，共30个行政村、22个社区。全区常住人口18万人、流动人口15万人。集美区是著名的侨乡和风景旅游区，旅居海外的侨胞有六万多人。这里环境恬静幽雅，风光旖旎，陈嘉庚先生故居、鳌园归来园、李林园、龙舟池、鳄鱼园、万宝山观光果园、学村建筑群等都是独具闽南风韵的人文景观，年旅游人数近百万人次。 集美是厦门市的文教区，著名爱国华侨领袖陈嘉庚先生创办的集美学村已有90年的历史，享誉海内外，拥有从幼儿园、小学、中学到大学的完善的教育体系和完备的教育设施。学村内现有集美大学(下设15个学院，34个专业，涉及8个学科门类)和华侨大学华文学院等知名高等院校，使集美区成为高素质人才集中的地方。 集美历史文化积淀极为丰富，拥有文化中心、影剧院、体育馆、图书馆、文化广场等良好的文化设施。“学在村中，村在学中”和独具的侨乡文化特色，为投资区的软环境披上了全新霓裳，提升了集美的文化品位和对外影响力，是福建省文化先进区、一级达标文明城区和厦门市精神文明建设先进区。集美区内有杏林、集美两个国家级台商投资区，分别于1989年5月和1992年12月经国务院批准设立，享受厦门经济特区的优惠政策，2003年行政区划调整时两个台商投资区予以保留。在台商投资区10多年开发建设中，集美区人民抓住机遇，以“开明、守信、竞争、开拓、奉献”的特区精神，取得国民经济和社会发展的全面进步。成功开发了集美北部工业区、杏北工业区、灌南工业区、中亚工业城、杏南工业区等。至2004年，集美区累计引进外资项目737个，合同利用外资368亿美元，全区国内生产总值达1217亿元。集美区实现了以传统农业为主的封闭型经济向以工业为主的开放型经济转变的历史性跨越，基本形成了外向型经济格局，成为海峡西岸一块充满商机、充满成功机遇的投资热土，成为厦门经济特区对外开放的一个重要窗口。 如今，集美迈入了新的历史时期，立足厦门海峡西岸经济区重要中心城市的整体格局，加快实施城市发展战略，努力构筑工业区、文教区、新城区三大发展平台，做大做强工业经济，建设以电子机械为主的环保型的高新产业区，大力培育发展文化、教育、旅游产业，加快集美杏林城市重要基础设施和公共事业设施建设，构筑新城区发展格局，使集美成为环东海域及杏林湾的一个亮丽城区。集美街道辖区面积约3.6平方公里，海岸线5500米；街道辖九个居委会，常住人口37190余人，其中本地城街道户口25642人（含院校师生员工13296人）。归侨、侨眷4920人，而旅居海外华侨、华人有21234人，分布在20多个国家。集美街道又是集美区人民政府的所在地，辖区内有国家、省、市、区属单位共319个，外资企业16家，文化、体育、卫生等配套设施完善，是集美区的政治、经济、文化中心。由于位于厦门岛通往内陆的北通道，扼守厦、漳、泉和鹰厦铁路交通要冲，与高崎国际机场仅一桥之遥，海、陆、空交通十分便捷。类别人数收入集美区属公务员（区政府、财政局、土地局等）1500人850人2500-3500元/月市属集美分局公务员（工商局、公安局、海关等）650人类别数量人员结构个体户约5000户（已加入个协有4500户）2.5-3人/户私营企业约1500家（已加入私协有1250家）10-100人/家 备注：古龙、银城啤酒等大型内外资企业没有包括在内。集美教师群体分析类别概况教职工收入水平集美大学2356人2000-4000元/月集美中学1700-2700元/月集美第二实验小学1700-2700元/月乐安中学1300-2300元/月主城区其它学校约302人合计4000人备注：集美小学新教师未转正1470，二级教师1700多，一级接近2000，高级2200左右，尚未包括各种补贴。2、集美医院医生分析类别数 量收入水平厦门第三医院约780多人，中高级职称348人；75%的人员收入在2000-3500元/月第二医院约200多人；1500-2300元/月3、集美银行职员分析集美建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、人民银行、中信银行等约420人，收入水平在2700-2800元/月；集美区汽车保有量分析类别数量汽车（包括皮卡、私家车、货车等）约 辆（已登记备案有辆）其中私家车约 辆摩托车约 辆（已挂牌登记辆）、户均辆；主城区载客摩托车辆、三轮车辆（有挂牌）；二、集美区房地产市场分析1、成交量分析集美区2005年全年商品住宅成交量为19.9万，不仅低于同期海沧区商品住宅成交量，也低于同安区商品住宅成交量。集美区2005年商品住宅成交量相比2004年仅增加1万，增幅约5，也大大低于同期海沧区商品住宅37.2的增幅。岛外三区商品住宅成交量如图1-1所示：图1-1集美区2005年月商品住宅成交量最低0.29万，最高4.03万，波动幅度大。市场成交量波动的原因不在于需求，而在于市场有效供给的不足集美区可售楼盘数量较少，造成市场供不应求，市场成交量在很大程度上取决于个别楼盘的签约周期。图1-22、成交价格分析集美区2005年全年商品住宅成交均价为3411元/，同期海沧区商品住宅成交均价为4180元/，同安区商品住宅成交均价为2312元/。见图1-3：图1-3集美区2005年月商品住宅成交价格走势可分为两个时间段，第一阶段是05年1月到7月，该阶段销售均价走势平稳，无大起大落；第二阶段是05年9月到12月并延续至今，该阶段销售均价在经历了8月份的全年最低后突然发力，直线上涨，屡创新高，主要原因是金海湾、99度城等高价项目签约拉动。图1-4 目前，集美市场上在售楼盘少，选择面小；在售各项目中，金海湾销售均价4700元/，集贤雅苑预期销售均价4300元/，建昌99度城销售均价3800元/，祥发广场均价4500元/，市场上已经基本没有3500元/以下的新楼盘。2006年1月集美区房地产市场运行情况分析类型别墅住宅商场车库成交套数31163644成交面积（）1048.87 13070.541317.261470.53成交金额（万元）3505207.441207.34308.53成交均价（元/）33373948916620983、产品特征分析A、板楼为主；市场上在售项目大多是纯板楼设计、一梯两户、南北通透；少数中心地段项目是板塔结合，如兴业中心、祥发广场。B、多层、小高层平分秋色；杏林片区目前市场多数是多层如99度城、金海湾一期、大学湾一期，但中心城区则是小高层如祥发广场，金海湾二期也出现2幢小高层。D、主力户型面积；二房80-95、小三房105-110、大三房125-135、跃式楼中楼130-230；E、楼盘规模10-14万；如集美中心花园14万；金海湾30万大盘也开始出现。F、需求特征分析自主、投资需求比例为7：3；改善居住环境等自住型需求特征为追求居住环境，需求户型为三房，一步到位。外来工薪阶层、本地年轻人阶层等，需求特征为二房，需要户口等，对品质关注低较低。市场上投资性需求尚未释放，以自住型需求为主。本地置业者、外地购房者比例为6：4； 4、集美楼盘个案分析目前集美区热销楼盘有金海湾和集贤雅苑（内部认购），处于尾盘的有建昌99度城、祥发广场、兴业中心、集美大唐世家等，即将推出来的项目有鹭岛北海湾和古龙明珠，存量项目还有中铁海湾华庭、杏北新城、锦园居住区、鹤山居住区、大学湾二三期、海韵华庭（建南商城三期）、汇海天下、厦商J2005G01地块、杏林建发J2006G01等。 名称大学湾一期开盘时间04年8月5日位置集美区北部乐海路规划总建18万，一期21幢多层建筑面积约8.5万社区配套会所、幼儿园、商业步行街户型配比一期664套公寓，152间店面住宅平均面积115/套商业平均面积52.9/间一房57 0.6%（8套） 二房82-90 35%小三房107-118 23% 大三房120-134 23% 楼中楼122-170 18.4% 店面20-70、主力面积50 价格住宅30003900元，已销售签约住宅均价3370元/、商业6599元/、车库2992元/工程04年1月1日开工，现交房销售情况销售：住宅100%、商业剩余1间、车位剩2个；客群：集美大学教师、同安工业园区工薪阶层、安溪茶农、二院医生，部分岛内湖里、马垅工薪阶层。简析优点：集美第一个大盘;04年推盘时机好;户型面积适中;旺荣开发商经验丰富;缺点:建筑立面普通、现房效果差、档次低；销售推广简单，纠纷多；多层规划,建筑密度大;楼间距小;商业干扰大;后期形象差、纠纷多：住宅质量问题（顶层漏水等）；园林规划改变（与模型效果反差大）；销售时未告知住宅旁有大型配电站，一部分业主拒绝交房。启示该项目是典型的售完而未售好，后期形象差、纠纷多，开发商品牌受到负面影响；源于开发、推广过程缺乏系统性，销售执行团队缺乏专业性；建筑规划不到位；名称 （五期18-20层高层）集美中心花园观海轩（五期）开盘时间2005.10.1位置集美银盛里85-89号,处集美学村中心生活区,印斗路水产学院对面航海学院东侧开发商：海发房地产公司规划占地82463、总建筑141837有多层36栋、2幢18-20层（五期）共分五期开发；一期美景阁、二期心怡苑、景翠园已交付使用，建筑密度29.5公摊20、绿化率42、车位412个住宅层高3m，店面层高3.1m-3.4m配套小区配套有小金星国际幼儿园、步行街等，社区外配套集美中学,、第二医院,真实惠超市,易购商场等1500平方米超市等；户型配比小三房114、115 51套 大三房129 33套小四房136 33套 大四房143 68套楼中楼194-243 11套 店面平均56 16间价格范围38004400元/，已售均价4281元/； 层差50150、朝向差150200 按揭 7成 工程已封顶，交房2007.9.30销售情况销售：第五期住宅91%，剩余8套楼中楼及A幢2#梯201、B幢3#梯202；畅销户型为小三房115；已销售164套平均面积133.5。店面16套都未销售签约；车位已售32个（共61个）；客户：集美大学老师、区政府公务员、周边企业TDK等中层管理人员、华文学院在职教师、本地人、二院医生、集源路生意人、安溪茶农，不少是前几期客户的亲戚、朋友；部分湖里、马垅工薪阶层。客户整体层次较高，四房多为二次置业。简析优点：小区前四期社区已成熟，配套设施较齐全，园林环境好；集美首个高层项目；定位较高，中大户型规划；海景优势；缺点：土地使用权是93年开始计算；启示时间分期规划户型均价95-98一期住宅：1200-1400元/99-02二期心怡苑1-8#、美景阁1-9# 建筑面积46440、486套住宅二房76-80 40%小三房108-111 40%住宅：1786元/店面：3014元/开工02年9月10日 竣工04年5月26日集美中心花园南区(景翠园6-12#楼)建筑面积19929、179套住宅二房85-93 45%三房108-129 45%住宅：2378元/集美中心花园南区(景翠园1-5#楼)建筑面积18993、177套住宅二房85-94 40%三房104-120 55%住宅：2115元/开工： 04年1月10日 竣工：2004年7月19日集美中心花园北区东组团(A、B、C栋)建筑面积7408、72套住宅住宅：2751元/店面：6225元/开工：2003年7月21日 竣工05年4月12日集美中心花园北区西组团（D、E、F栋）建筑面积7607、72套住宅二房85-88 40%三房100-121 60%住宅：3205元/店面：6549元/国建东海岸04年4月动工总建约2.9万，别墅99套、住宅51套、店面24间别墅158-269 50%293-388 28%住宅 40-207 20%商业 40 2%别墅均价6018元/住宅：4392元/店面：7270元/古龙J2004G04地块土地面积64442平方米，容积率1.6以下，建筑密度小于25，绿地率大于40，总建筑面积103100平方米，其中教育部分建筑面积3182平方米。项目个案信息简表-1项目名称集贤雅苑（广厦花园）鹭岛北海湾汇海天下开盘时间预计06年6月未定地理位置石鼓路149号集源路集美集源路中段项目规划占地2000、总建筑2.1万，单栋16-18层；容积率4.8、绿化率35.01、公摊1520%占地3.2万、总建2.8万，别墅69栋；容积率0.9，层高3米、绿化率50%45898 m 车位136个社区配套敬贤花园，超市。商务中心、SPA馆、泳池、五星级酒店户型配比一房304054套二房608043套三房130多 15套四房16715套楼中楼193-2302套别墅：250-50069幢257套117-130m价格3750元起，4000多均价。层差50100元8000元起工程进度2F前两排封顶销售情况销售：已预定99销售：尚未对外销售；不少集美大学教授看房；项目简析优势：近邻敬贤公园、环境好；面对集美大学、有人文气氛；户型面积小；劣势：单幢自身配套缺乏、户型品质低、周边购物不方便；优势：处集美别墅群，区位好；纯别墅社区、品质高；环境优美，离海近；惠龙品牌；劣势：分期开发，影响大；规划一般；项目名称金海湾建昌99度城开盘时间0621605.12.13二期地理位置杏东路和杏滨路交汇处杏北二路、英才路交汇处项目规划占地11.55万、总建30万，共25幢、2206套；一期多层为主，14#、15#小高层；二期高层；占地面积29828、总建60798，住宅13栋多层；容积率2、绿化率36、公摊11、分两期开发；社区配套游泳池、健身区、亲水广场、产权酒店、超市会所、农贸市场、底商户型配比二房80 15%三房84-104 30%三房115-120 45%楼中楼133 15%单身公寓20-32 10%二房83-92 40%三房93100 40%楼中楼155 10%店面16-91价格一期第二批起价4200元/，均价约4700元/原3669元起、现4229元起，均价4300元工程进度1、6、7、8#落架，其余封顶封顶销售情况销售：近85%，畅销户型小三房、错层；滞销为多层楼中楼、小高层4F以下户型，商铺尚未开始；客群：杏东、西路上经商人员、杏林医院医生、银行职员、十中教师、工厂企业管理人员、公务员等；销售：住宅约95%、店面7080、车位90楼中楼滞销；客群：英才、国际学校教师、医院医生、本地人、经商人员、附近企业管理人员；项目简析优势：滨海生活、环境好；大型社区、自身配套齐全；户型面积适中；杏建发品牌；劣势：多层部分、密度大；分期开发，周期长；部分户型中厅、产品多样化欠缺；优势：区位接近成熟，临英才、国际学校等；户型面积适中；主打户口优势；入市时机早；劣势：多层规划、建筑密度大；园林绿化简单；底商干扰大；价格体系不科学；项目个案信息简表-2项目名称兴业中心祥发广场聚鑫广场开盘时间06.2.152005年1月1日2005年9月9日地理位置杏北路2号杏东路中段杏林新源路以南、碑头路西侧项目规划单栋12层商住两用，层高3米，2梯6户，公摊为25.9；占地约11877、总建 37142；1幢18层，165户，容积率3.13、绿化率35%；1-3层7667大商场、4层以上住宅；占地2万多、总建筑3.45万，5幢6层；绿化率30、容积率2； 社区配套大型商场、小会所空中花园、大型商场购物街户型配比三房123-13627套三房140-14927套单身公寓58 10% 二房88-101 35%三房128-150 55%二房80 30%三房95-120 60%楼中楼150 10%价格起价3300元，均价3600元 层差50100元起价3500元/，均价约4500元/均价32003300元/工程进度现房准现房落架销售情况销售：80以上，困难产品为10层以上户型及149大三房；客群：兴业银行内部员工、区政府公务员、