鼎铭秀灵路项目市场调研报告正文终.doc

报告说明受鼎铭公司的委托，宝资通机构为其位于南宁市秀灵路的房地产开发项目（以下简称“鼎铭公司秀灵路项目”）提供前期开发投资顾问工作。本报告是该工作的第一份咨询顾问工作成果项目市场调研报告。本调研报告目的是为了“鼎铭公司秀灵路项目”的下一步前期开发定位提供推进发展依据。咨询顾问方力图通过对国家宏观经济背景的高位研究把控，城市社会经济发展背景的中观剖析，城市房地产业的微观研究以及项目所在的城市区域背景并结合项目的资源禀赋等多层面多角度的深度透视分析影响本项目开发定位的各种因素，进而为项目提出可能实现市场机会空间。1 国家宏观背景1.1 现状描述1.1.1 经济环境1.1.1.1 进入2004年中国经济继续保持快速增长的势头，今年第一季度经济增长9.7%，与2003年第一季度同比下降了0.2%。1.1.1.2 今年以来，中国经济的继续快速增长主要体现在城乡居民收入、企业利润和财政收入均有较大幅度提高，农业生产向好的方向发展，对外贸易增势强劲，利用外资保持较高水平。附图1：近几年中国GDP产值增长情况 单位（亿元）1.1.1.3 中国经济持续高位增长的同时也出现了投资需求膨胀过快，煤、电、油、运全面紧张，通货膨胀压力加大等突出特征。1.1.1.4 固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，但2004年一季度表现出明显的过热迹象。表现为投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大、投资结构不合理上。1.1.2 行业政策环境1.1.2.1 在2003年，中国政府当局针对房地产行业发展过热结构失衡等态势的政策频出，大力加强对房地产市场的宏观调控。表现为“121文件”等。1.1.2.2 进入2004年，针对房地产行业亦然迅速的发展态势，中国政府当局采取了“土地市场清查”、“调高行业投资资本金”、“强化个人房地产消费信贷信用评估”一系列金融工具行政手段等方式对房地产行业的开发供应到消费各个层面进行结构失衡的宏观政策调整。1.2 发展趋势1.2.1 新一届中国政府确定未来中国应采取从追求较单纯的发展速度，转变为更注重稳定的协调、统筹发展策略，这意味着中国经济将在近、中期（项目周期内）整个发展速度有所下降，项目运作周期对应的可能是中国经济的新一轮温和调控期而不是高速发展期。1.2.2 固定资产的投资过热已引起了国家有关部门的关注并制定了相应的调控政策，可以预见的是在未来几年内，中国经济的增长将从追求较高的增长速度回复到较为合理和平稳的发展中来。1.2.3 近期，国家关于房地产业的相关政策仍层出不穷。总体上看，今后国家所出台的相关市场调控政策在今后项目的运作周期中主要是针对三个层面而制定：1.2.3.1 房地产市场体制的完善：通过相关政策的出台，限制期房转让，压制炒房行为，最终减缓房价上涨速度。1.2.3.2 房地产金融信贷管理加强：一是通过提高银行存款准备金率，从而降低房地产业信货规模，控制银行信货的盲目扩张速度。二是对个人购买第二套以上住宅、购买商业物业或高档住宅等行为在货款首付比例、货款年限、货款利率等方面做出调整及限制，以压制投资性购房行为。三是提高房地产企业自有资金货款比例，提高房地产开发门槛，抑制房地产业扩张速度。1.2.3.3 土地供应严控：减少开发区数量及建设用地规模、土地使用权的转让须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行等，目的是进一步规范土地交易方式并加强耕地保护，减少一级市场的土地供应量，规范二级市场买卖行为，最终降低房地产业的投资扩张速度。1.3 对房地产行业的宏观影响要素阐述1.3.1 房地产企业货款金融通道的缩紧，使得房地产开发的门槛提高，企业间的优胜劣汰已成定局，资源将向实力型开发企业集结，未来几年内房地产业的增长速度将会由高速扩张过渡到平稳增长。1.3.2 对个人房货政策的调整，将压制个人炒房行为及投机购买力的释放，降低房价的过快上涨。整体上看，市场购买力对房地产业的支持将减少，但对面向中低收入者的经济型住宅的支持力将保持不变。1.3.3 限制高档住宅、别墅用地的审批，扶植经济型住宅项目的开发，市场供应结构趋于合理。1.3.4 在土地政策上，土地的供应量减少，房地产企业的扩张速度降低。国家对土地供应进行调控主要体现在减少一级土地市场供应量、规范二级市场买卖制度。从国家对土地的宏观调控来看，目前土地价格应该呈上升趋势，但近几个月以来，由于国家多方调控政策的不断实施，土地价格有下降的趋势。1.4 综合判断1.4.1 经济的快速发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的发展平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业从目前过热增长过渡到正常发展上的轨道上。1.4.2 鉴于近来全社会固定资产投资过快，国家要对房地产行业降温，故采取了一系列刹车的限制措施，估计项目周期内行业结构中的商业物业等投资物业品类支持购买力将会受到抑制，该类型项目将会有销售周期延长的政策可能性。宝资通对宏观经济层面的综合判断是：项目的宏观经济形势与前三年相比，对房地产的总体支持力是处于下降通道之中，国家已经对产业支柱之一的房地产行业，做出了一系列的措施，对房地产行业进行点刹，抑制房地产行业的过快发展；同时，近年房地产行业发展速度较快，竞争比较激烈，各开发商和发展商应当十分重视并谨慎应对，不宜太乐观。（本章相关数据和基础资料详见：附件1国家宏观经济相关状况的专项调查）2 城市中观背景调研分析2.1 现状描述2.1.1 南宁经济发展继续保持快速发展，2004年一季度南宁市实现生产总值117.10亿元，同比增长11.3%；实现社会消费品零售总额58亿元，同比增长14.12%。2.1.2 目前南宁城市辖区目前人均GDP水平约1500美元左右，城市居民人均年收入约1000美元左右。2.1.3 人口方面，截止2003年末南宁市区常驻人口约为120万，流动人口约为30万人，根据政府规划在未来数年内市区人口增长到约200万左右。2.2 城市发展机遇与政府导向2.2.1 城市化进程的加快是中国城市发展的普遍性阶段性机遇，南宁作为广西的首府及西南地区出海大通道，其城市可以在约3000万人口的范畴内集聚资源与财富，并作用于城市的发展提升。2.2.2 作为约3000万人口的中心城市，从城市首位度的规模规律而言，10%以上的人口集聚将会在较短的期限完成，这意味着南宁城区发展到300万人口，已是城市进程加快过程中的现实空间，预计项目周期内，南宁市的城市人口集聚进一步加快。2.2.3 南宁作为中国东盟博览会的举办城市是城市发展的另一方面机遇，泛珠江三角核心经济圈的产业转移，以及广西围绕东盟中国（10+1）自由贸易区的战略格局对接，南宁也具备区域交通枢纽城市的优势，这些方面的要素会以南宁为平台进行整合，对南宁的发展起到积极的促进，随着国家加强西部地区的基础设施建设更明显。2.2.4 在中国东盟自由贸易区框架及中国东盟博览会落户南宁的形势下，应对经济全球化和区域经济一体化趋势需做出的重大战略抉择，确立南宁将建设为辐射和影响中国中南、西南及东盟各国特别是印度支那地区的区域性经济文化综合型的国际化城市。2.3 城市规划建设发展预期2.3.1 随着南宁市“东进、南拓、北展、西推”城市扩张规划导向，大南宁都市圈已初具雏形，各种资源将在大南宁这一平台上进行整合优化提升。2.3.2 未来几年内，城市交通网络随着快速内外环道投入使用，三横五纵交通干道的扩建贯通、大量城市立交及桥梁的竣工，城市立体交通网络逐渐成熟，城市各个区域间的通达性将更加完善。2.3.3 政府136工程的深入开展，旧城改造力度的加强，城市面貌焕然一新，各种市政基础配套进一步完善，城市居民居住环境将得到很大改观。总体上看，南宁市城市规划主导以邕江为主轴，东进南扩的一个局面，在大力发展建设原有的城市中心区的同时，有组织地对部分区域进行规划建设，从而由一个中心区域向外辐射转换为多个中心区域向外辐射；同时，有序推进城镇体系的建设，更优质地共同组建大南宁。2.4 城市人口发展预期2.4.1 从近几年南宁市人口的增长来看，城市人口的增长呈现了跨跃式的增长，目前城市人口的增长速度已经超过原有的城市人口总体规划速度截至2003年底南宁城市接近150万的常住人口，比规划中预计2005年才达到这一水平提早了两年。2.4.2 随着城市化进程的加快，南宁做为广西区域人口核心增长极，将以更快的速度向城市的大量聚集。总体上看，通过上面的分析，宝资通地产综合服务机构认为，南宁市城市近年发展完全能达到并大大超过原有的南宁市城市总体规划中的规划发展和预测；同时城市正处于一个发展的良好时机之中，从这点上看，南宁城市的发展前景比较乐观。2.5 对城市房地产行业的影响发展要素分析2.5.1 城市社会经济的稳健快速发展，城镇居民收入的日渐提高，使得城市房地产行业发展依然有一定的发展空间；2.5.2 城市的规划导向和发展机遇、人口的聚集发展等因素使得城市房地产行业有着持续的增长需求量。2.6 综合判断2.6.1 城市的快速发展，带来的不仅仅城市规模的扩大、人口的增加，更主要的是使得人们居住环境得到改善、城市的通达性进一步提高，与周边城市群的关联性得到加强，城市自身的影响力的辐射半径得以延伸，最终导致城市的房地产项目的影响力范围成倍的扩大，使得客户群体范围在城市级别的基础上进行扩张和辐射。2.6.2 城市化进程的加快，大量人口进入城市，一方面，人口的大量聚集，庞大的消费人群的产生，给商业带来了前所未有的发展机遇。另一方面，商业的发展也给区域带来了兴旺的人气，反过来又带动了人口的迁入，两者相辅相成，互相促进。2.6.3 通过了解分析，城市总体支持力是持续往上的，但是目前城市还处于发展的初级阶段，城市总体经济、城市发展、城市化水平均不高，这就使得城市处于一个较为缓慢的持续发展阶段。2.6.4 受国家宏观调控政策的影响，城市房地产等部分经济支柱行业的发展速度必将减慢，这就有可能导致城市经济发展速度放缓。（本章相关数据和基础资料详见：附件2城市中观和行业微观相关概况的专项调查中相关章节）3 城市房地产微观背景调研分析3.1 总体现状描述3.1.1 自2000年以来南宁房地产业得到了快速的发展，产品供应量及销售额逐年增加，2003年商品房销售额突破50亿元，成交面积达到约220万平方米。3.1.2 在2003年，南宁市人均商品房销售面积达到1.47平方米左右，略高于行业合理经验值人均销售面积0.81.2平方米。3.1.3 政府开发引导的影响，琅东凤岭、城北快环沿线及江南片区成为了房地产业的主流开发区域。并且形成了高中低不同档次的供应区域。3.1.4 南宁市房地产行业总体布局呈现结构失衡格局，局部市场呈现供过于求的状态。3.2 发展趋势3.2.1 受国家对宏观经济的整体调控，南宁市房地产业也受到了一定的影响，根据调控的力度和措施，可以预见未来几年内南宁市房地产业将由目前的高速发展转向平稳发展的温和期，房地产业温度将适当降温。3.2.2 在2003年南宁市人均收入达1000美元，按国际经验，房地产市场进入高速转型发展时期，同时也是市场激烈竞争阶段。3.2.3 近年南宁市房地产销售额对比城市GDP 比例约为7.4，低于中国平均指标8，市场总供应量略低于市场有效需求。（特别注意：这仅仅是总市场供应量，不代表某个物业类型市场总量供应低于市场需求量）3.3 细分类型物业市场阐述3.3.1 住宅物业市场3.3.1.1 随着住宅物业开发项目的增多，市场上产品同质化现象日益突出，加上近两年消费市场基本完成了“买方市场”的转型，市场上各项目都感到了销售上的压力，市场竞争日益激烈，这在高档住宅市场尤为突出。3.3.1.2 目前高档住宅市场开发量过大，各项目开发水平相差不是很明显，加之经过早两年的消化，市场上对高档住宅的有效需求基本上趋于饱和，新生消费需求没有得到及时足量的补充，高档住宅之间的竞争空前激烈，琅东、凤岭各大高档住宅项目销售进度普便放缓。3.3.1.3 城市旧城改造力度的加强，产生了大量的中低收入者住房需求，据不完全统计，20022003年两年间，南宁市旧城改造拆迁面积达到了180万m2以上；另一方面政府近两年对经济型住房开发的引导，导致了自2003年来南宁市经济型住房开发量迅速提高，在商品房住宅市场中所占比例逐渐加大，并得到了市场的热烈追捧，销售行情看好。3.3.2 公寓物业市场3.3.2.1 公寓物业由于其功能的多样性，可商可住，从而在市场上对应着较为广泛的客户群体，能适应不同层次消费者需求，这使得公寓物业相对于其它物业来说是一种竞争压力较小的物业类别。3.3.2.2 公寓物业的平均价格都较同区域内住宅物业价格高，但由于户型面积较小的关系，高单价、低总价成为大多数公寓项目的特点，这也使得公寓物业成为一种投资型物业得到市场的认可，销售行情较好。3.3.2.3 从近几年来看，南宁市公寓物业的推出量是逐年递增的，尤其是2003年的市场供应量更是增长显著，市场供应量约45万平米，新城区及琅东是公寓物业主要的供应市场，竞争也最为激烈，兴宁及城北区也有少量公寓物业分布。3.3.2.4 受各区域发展的定位、现状和历史背景的影响，整个城市的公寓物业市场呈现区域发展不平衡，新城区等区域涌现出大量的公寓项目，其它城区如江南、城北区等公寓类项目较少。3.3.3 商业物业市场3.3.3.1 目前南宁市商业物业竞争局面严峻，城市消费支持力与城市商业物业供应量之间存在着不协调的发展关系，据统计近几年内南宁市推出市场销售和即将推出市场的商业物业面积接近150万平米，这一供应量必将超出城市容量所能支撑的范围，南宁市商业物业市场供大于求的局面已成事实！3.3.3.2 国家对商业物业开发信贷、按揭贷款的停止发放，也势必很大程度上影响到城市商业物业的开发、销售和运营。（本章相关数据和基础资料详见：附件2城市中观和行业微观相关概况的专项调查中相关章节）4 项目所在城市区域背景4.1 区域社会经济概述4.1.1 城北区位于南宁市区西北部，总面积546平方公里，其中市区面积35平方公里，总人口约30万人。4.1.2 城北辖区内有国家级南宁高新技术产业开发区，占广西高校科研院所总数的70%左右，是广西人才、教育、科技、文化、信息的密集区，科技与智力资源的储备区，高新技术企业孵化区，物流中心区。4.2 城区规划发展导向4.2.1 城北区政府发展目标4.2.1.1 未来城北区经济的发展是依托于南宁市整体经济大环境之上，城区内的相思湖新区（含高新区在内）全面推进开发促使区域形成新的政治经济中心，带动区域第三产业的发展。4.2.1.2 高新区产业的调整，高新技术企业的引近，各大专项市场、工业园建设的完工，将使城区的工业，商贸业得到长足发展。4.2.1.3 城北区人口近两年以年均5.1%的速度增长，增长幅度较明显，照此速度，到2005年，城北区人口将达到36万人左右。4.2.1.4 城区人口的增加对房地产业最为直接的影响是导致住房需求的上升。另外，区域人口的增加带动了社会消费力的上涨，给商业物业未来的市场运营提供了较大的发展空间。4.2.2 相思湖新区规划发展导向4.2.2.1 相思湖是未来几年内城北区重点开发的区域，想思湖的开发是高起点，高定位、高规划的，相思湖新区的开发将带动临近周边区域的快速发展，区域价值也将随之提升。4.2.2.2 未来城北区将围绕相思湖区域、几大工业园及一批专业市场的建设发展来构筑整个城市新区，将形成区域行政中心、工业中心、居住中心、物流运输中心等功能分区明确、协调发展的城市新区。城北区由于相思湖的开发，加速了区域经济的发展，城市化进程加快，给区域内房地产项目的发展提供了一个相对较大的空间，在项目开发周期内给项目自身的发展提供了较大的推动力。4.3 区域房地产市场背景4.3.1 区域市场现状4.3.1.1 城北区房地产市场较城市其它区域市场而言发展较慢，开发项目不多，基本上集中于北湖路、唐山路、衡阳路、明秀路、秀厢大道、北大路、大学路一带。尤其是秀厢大道及明秀路，目前城北区新生项目多出于此。4.3.1.2 城北区房地产项目以中档商品住宅为主，其它物业形式的开发比例较少，基本以住宅项目为主。近两年城北区市场出现少量的公寓住宅项目，现已销售完毕。商业物业直到近期“城市碧园”项目的开发才得以少量供应市场，写字楼、别墅等物业开发量趋于零。4.3.1.3 城北区住宅物业销售均价处于中等水平，与城市平均销售价格较为接近，约为23002400元/ m2左右，个别项目销售均价更是达到了2600元/ m2以上，如城市碧园及高新苑这两个项目，目前销售均价高达26002700元/ m2。4.3.2 区域细分物业市场概述4.3.2.1 城北区住宅物业市场概述l 住宅物业为目前城北区房地产主流开发物业，所占份额极大，集中于城区内几个主要区域进行开发。l 城北区住宅项目的开发规模普遍较大，多层为主，小高层为辅是目前城北区住宅项目开发的主要产品开发形式。l 城市碧园、恒大新城、城宁翠峰、高新苑是目前城北区建筑规模比较大的项目，也是城北区各个主要供应区的代表楼盘。4.3.2.2 城北区公寓物业市场概述l 城北区公寓物业市场相对其它区域而言发展缓慢，近年来只有碧园数码文化广场、又一居、嘉土天骄三个纯公寓住宅项目供应市场，文华园及城市碧园也有少数青年公寓，到目前为止，这几个项目的公寓物业基本市场消化完毕，目前可以看到的可销售项目只有明秀路的柠檬宿项目。l 城北区的公寓物业除了嘉士天骄及部分小区顺带物业外，其余公寓物业都是经烂尾楼演变而来，有着产品上的先天缺陷。为其它客户细分市场量身打造的公寓物业较少。4.3.2.3 城北区商业物业市场概述l 城北区商业物业项目较其它区域来说数量明显较少，主要以街铺形式为主，物业形态包括小区内部的商业配套。l 区域内基本无大型购物中心，较大型的购物场所只有北湖路上经营面积为12000 m2的南城百货，目前整个区域只有“城市碧园”3.8万m2的商业街及“柠檬宿”约8500 m2直接供应市场。l 未来两年内潜在供应量较少，大学路的高新技术开发区及相思湖区域一带的商业物业市场供应量更是微乎其微，只有一些零星小区内配套商铺供应市场，一级市场供应量基本接近于零。4.3.2.4 纯商务公寓和写字楼l 本区域内目前没有出售型的纯商务公寓和写字楼，只有少量定位不明确的可居住型公寓楼；l 本区域内只有火炬大厦、高新大厦等少量的几栋楼为较专业的写字楼，但档次很低，大厦内仍然有其他非办公、商务的业态存在（如饭店、歌舞厅等）；l 据了解，区域办公基本上为厂区内单位自建房；4.3.3 发展趋势剖析4.3.3.1 未来城北区物业开发仍旧以纯住宅物业为主，其它物业为辅。4.3.3.2 相思湖新区、城北快环沿线将成为城北区主要开发热土，新生项目多出于此。4.3.3.3 随着市场供应量的增大，楼市价格的上涨，各项目销售压力增大，销售周期延长。4.4 区域商贸零售业调研（详见附件三相关章节内容）4.5 区域热销物业概述4.5.1 热销项目类别城北区目前以纯居住物业及居住公寓物业最为好销，写字楼、商务公寓市场供应量极少。4.5.2 热销项目产品特点4.5.2.1 热销项目户型以2房或3房为主，面积在70130m2之间，总价在20万/套30万/套，较易为市场接受。4.5.2.2 热销项目客户群体基本以这个区域工作的人群和原住人群为主。4.5.2.3 热销项目规模较大，配套较好，有一定园林设计，多数地处区域成熟地段，周边配套较为完善。4.5.3 热销项目热销原因4.5.3.1 总的来看，城北区热销物业价格处于中低档水平，户型面积适中，以安居乐业型为主，很好的适应了市场的需求，与区域内居民的收入水平相符。4.5.3.2 另外，生活便利成熟地段的项目也是造成热销的原因。4.6 区域房地产市场竞争态势4.6.1 目前为止，城北区各大房地产项目销售情况较好，约1/2的项目已进入尾盘阶段或已撤盘，一些在售的项目也已消化了大半，市场新生项目较少，以住宅物业为主，也有少量商业物业及公寓物业供应，整体市场竞争压力不大，除住宅物业竞争较大外，商业物业及小户型公寓物业竞争压力不大，尚存一定的市场发展空间。4.6.2 在本项目未来运作期间内，市场竞争给本项目带来的压力不大，但由于宏观政策带来的影响，我们对项目的判断是对未来的项目投资回报应该持较为谨慎的态度。本章相关数据和基础资料详见附件3区域相关概况的专项调查中相关章节5 项目市场空间的提出5.1 区域经济消费支持综述项目周边聚集了大量的在校大学生及居民，共同构成了“特色大学人文经济区”的消费支持。5.1.1 教育产业消费支持力概述（详见附件三相关章节内容）5.1.1.1 项目周边聚集了大量的大中院校，据不完全统计，约有80000在校学生。5.1.1.2