阆中市川北一站式批发购物公园招商策划报告.doc

阆中川北一站式批发购物公园招 商 策 划 报 告 南充申弛房地产公司 二零零九年六月目 录第一部分 项目分析第二部分 市场经营分区一、项目经营分区规划二、项目定位三、实施方案第三部分 市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分 招商执行计划一、正式招商时间二、招商工作安排第五部分 招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、户外媒体运用五、相关文件六、人员配备计划第一部分 项目定位一、项目分析1、项目优势分析 地段优势。位于阆中商业次成熟地段，城市新建设区,周边商业配套尚未完善,只有政府经济产业经济链。 规模优势。市场内分农贸与专业市场，容易形成商业聚集效应。 交通优势。项目地处阆中城市的两条主干道,接国道212线，交通通达性好，商业辐射老城区和周边乡镇。、项目劣势分析 项目位于七里新区，新开发建设区域,商业氛围较之老城区差，有所减弱，商业价值没有体现。 市场交通及外围展示面不足。、项目机会点分析 时机好。目前阆中七里新区还未有集中型大型商业，其商业形态基本都是分散经营。本项目的出现正好填补了这一市场空白。 政府支持。本项目可以运用一定的行政手段将：家庭生活资料购物进行“划行归市”划入本市场统一经营。、项目威胁点分析 商业容量。从周边情况看，七里新区同一地段新增商业数量，如此庞大的商业供应量，市场招商程度难度之大。对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）： 突出市场的地理位置，以阆中的“商业制高点”来提升市场的商业价值； 突出市场的规模环境，以“一站式批发.零售购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模； 突出市场的交通优势，以“政府新区旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境； 在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让政府以公告形式书面发布对市场的支持； 迅速完善未建好的市场配套，树立市场建设“倒计时牌”，增强客户对市场的信心； 合理的业态定位和经营分区； 制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商的目的； 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。第二部分 市场经营分区一、商业布局定位的业态规划针对项目的招商范围，便于招商工作的快速，我们对项目进行划小分类规划。主要含及以下主题： 一站式家庭生活资料购物批发.零售购物公园家庭生活资料购物：项目市场规划：集贸市场：包含速冻食品 农副产品 方便食品等. 购物公园:主要包含卫浴洁具 理发店用品 生活用品 厨房用品 小五金画廊书屋家用电器太阳能热水器,汇集孕婴用品 户外用品学生用品 床上用品 布艺鞋帽服装类,大型超市，小百货 生活用纸，二楼家私古玩,食品餐饮 酒类 液体饮料 固体饮料 各类小吃 婴儿食品 休闲食品零售批发类,网吧台球室电玩世界游戏厅还需进一步征求重点商户意见，进行适当调整。二、项目定位1、市场经营业态定位 本市场规模宏大，商业体量多，就项目目前的市场状况，如果对项目的业态定位不准,一来不能填补阆中市场，二也不能完全实现项目的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们须从如下找到适合项目的经营业态。 商业形态包括 购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类等、在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 大卖场 一般来说，对大卖场(hypermarket)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。 商业街 商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。 都市商业街如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。 主题商业街如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。 特色小街如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。 主题商场 主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。 一站式购物 所谓一站式购物，是指为寻求方便，消费者在一家商场内可以一次购齐家庭生活所需的全部物品。这种商场经营规模大,品种全，既有包罗万象的生活用品、办公用品、休闲用品，又有新鲜果菜，禽蛋水产和糕点等食品，还有图书专柜、冲印店、快餐店、商务服务台等。 柔合项目情况寻找商业业态契机: 从体量上寻找:临街的商铺+购物公园+集贸市场,可以做成购物中心 从业态上寻找: :临街的商铺+购物公园+集贸市场,可以定位为一站式购物 从产业性质寻找:一般三级城市都以零售业为主,大量的批发产业的形成尚许有一定市场购买量,但是从项目的区位及交通情况再结合阆中的城市经济,做批发产业前景可观,据于此,我们可以确定集批发.零售于一体的产业结合 对于项目以上的商业契机:定位为一站式购物的理由：在城市上讲：除了郎家拐街和东方广场两大精品购物外，其他的市场也只是单一的农贸市场慨念，商业的分散及业态经营的欠缺造成购物的不方便性，导致商业经济繁华繁华的不得了，冷清的地方冷清的很，有时消费者为多买几样商品还需跑上大半天路在地段上讲：以嘉陵江界，老城区与七里新开发建设区，也是项目所处的位置，新开发区近年来开发商品房数量猛增，居住人口大量涌入，再加上政府新区一带正在开发的商品房数量，在新区的常住人口少说也有10万人，但是在新区的商业配套严重缺乏，最近的一个农贸市场在中山医院对面也相距甚远，居民消费购物及不方便在项目前期定位上讲：项目前期规划形成有农贸市场，其实已经决定了项目商业的定位方向，因为我门不能在农贸市场上面做雅戈尔服装专卖店，家庭生活资料是项目市场业态的主要经营方向综合定位为:一站式批发.零售购物公园 定位后的项目将一改传统单一业态的市场及街铺无序的经营模式，整合成了购物、休闲、娱乐、餐饮、等为一体的一站式购物广场，集经典日用百货、集贸市场.、等主题业态为一体，将开发综合消费这一市场。2、招商对象定位 根据阆中的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以阆中城区为主，阆中周边富裕乡镇为辅。3、市场经营档次定位就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。但通过市场调查，我们发现目前阆中人口以农业人口为主，人均收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的地段也是以中底挡商品为主，高档商品很少有市场，经营高档商品的商户数量也十分有限。因此，对于本市场商品档次定位我们认为：以中.底挡商品为主，但仍需吸引部分高档商品入场经营，以带动中.底挡商品的招商。4、市场形象定位 综合前面分析我们将该市场形象定位为：川北首个一站式批发购物公园阆中商业制高点阆中商业地王 三、实施方案（市场分割出租）定位的基本依据地段决定原则前面已经提到，本项目属于阆中新建设开发区，现在还不具有一定的商业氛围。形成了一定的商业断层。因此，在不能充分与阆中老成区商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案。 市场决定原则由于本项目商业房面积较大，按照阆中现行的商业经济不能简单而准确的寻找到大型的商家进驻，要这样的路子,招商的难度势必会大大加强。将单体商业房化小分散引进商家是本项目招商市场所决定的。第三部分 市场招商总策略一、租金策略一）、租金厘定考虑因素1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。6、商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。7、经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。8、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。9、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。二）、本项目商铺租金在综合本项目地段，目前商业氛围、周边商铺情况和商铺销售时的价格等因素后建议.三）、租金策略以“放水养鱼，培育市场”、实行小户“起租年，免租个月”大户租期年，免租一到二年，和“主题商业统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议本案实行统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对各区域的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。这里采用统一租金的策略、是因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。二、招商政策策略任何新兴商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从四个方面对市场进行培育：第一是：合理的业态规划。有选择性的引入有一定经营能力的业态和商户。第二是：政府的支持。税费减免公告（或批复），尽量争取一年半至二年的税费减免期。第三是：免租期。三年租期，免租个月。即头个月免收，签约时首次交纳全部租金的一半，后一半按约定时间交纳，三、招商执行策略1、 回避销售信息：为了避免销售价格对商户的干扰，影响其租赁的积极性，我们在招商时决口不提销售，所有宣传资料（包括现场包装和户外广告）均回避销售信息。若客户问到要购买商铺，我们统一口径：“我们现在只招商，不销售；具体什么时候销售公司现在还没有确定；租赁商铺的商家对所租赁的商铺有优先购买权和价格优惠，在公司决定销售时会提前通知各位进场商户优先购买”。2、 品牌商户（大户）优先招商：一定的优惠条件（免租金2个月），有针对性选择主要进驻业态中的-家重点品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌大户进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。3、 招商信息发布：通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。4、 招商面向渠道：点对点，派遣资深招商专员深入成都、重庆、南充等地对地下娱乐工场，、等品牌大户及主力店的招商，分散小户针对城区及乡镇。5、 招商重点：为避免招商中的商业分散，我们实行先总后分，先大后小的战略。6、 市场招商新闻发布会：预定800人左右的会议厅，利用邀请函及礼品邀请目标商户到会，通过新闻发布会来传递“政府及其相关部门对购物公园的重视和支持；开发商全力建设市场和扶持、培育市场的措施及决心；商户代表对市场的认同”的信息，同时公布招商细则和公开招商时间，以增进商户进场的信心。7、 公开招商：新闻发布会后第3天进行公开招商，以“主题商业统一租金、先到先选铺”的招商政策激起欲租铺的商户及早到现场选铺，同时以现场强劲的人气促动商户快速租铺。8、 合理避税：与商户签订合作经营协议代替签租赁合同，打“插边球”，争取避免租赁税。四、招商利益点整合1、购物公园生意机会分析： 大市场成就大生意。2万平方米的商业规模，汇集最具生命力的多种商业业态，业态互补，易于产生强大的商业聚集效应，为客户提供“一站式购物”，强力吸引消费者，从而增加进场商户生意机会。 先到就是赚到。免租金各月，免收二年工商税费，极大降低商户生意成本，减免去的费用就是赚到的利润。 帮你的生意做大、帮你的品牌打响。开业前三年开发商投入10万元市场推广费用，全方位对市场和进场商户进行宣传，帮商户的生意做大，帮商户的品牌打响。 新区开发带来新商机。受益于阆中新区开发.国道212车流、人流的带动，成就了七里大道“阆中入城第一路”的商业地王地位。2、购物公园优势分析 首个“一站式”休闲购物公园。公园式的购物环境，充分满足市民“一站式”购物需要。 阆中核心商圈首个现代化、规模化的商贸城。购物公园 万平方米的市场规模和现代化的规划布局，堪称西充商业龙头。五、招商推广广告语川北首个一站式批发购物公园零租金抢占阆中商业制高点零租金抢占阆中新区商业地王免租一年半，黄金你来赚第四部分 招商执行计划一、正式招商时间 考虑到招商进度、商户经营淡旺季、项目工程完善、和商铺销售等因素，我们将9月28日定为购物公园的公开招商日。所有招商工作均围绕公开招商日的时间进行安排。三、招商工作安排工作内容完成时间负责人市场调查工作6月1日日申弛房产市场调查报告、招商策划报告、完成。6月日7月日申弛房产招商策划报告内容讨论定稿7月1日日开发商宣传推广资料、现场包装、户外广告设计、定稿7月日7月日日广告公司、开发商，或开发商委托公司进行广告设计重点品牌商户招商洽谈8月0日8月26日申弛房产商户邀请、招商资料派送达8月日9月日招商处工作人员公开招商日9月28日招商处工作人员第五部分 招商准备工作一、政府支持1、 落实工商税费的优惠政策，争取“免收二年工商税费，相关部门二年内不进场检查”，并形成文件；2、 争取政府及相关部分同意，将“阆中人民政府”、“阆中商贸委”、“阆中商业局”作为川北一站式购物批发公园的联袂推广单位，在购物公园宣传资料上出现，“拉虎皮，做大旗”，用来提升项目的权威性和可信度。二、现场包装 项目现场：主要体现营造项目商业气氛：项目临路口放置彩旗,并在项目内寻找最高的楼顶屋面安置夜间探照灯,在夜晚来临时,强烈的光束可以探照整个阆中城,引起广泛的注意,同时还要运用彩虹门、高空气球、飘旗等常规手段营造现场热烈气氛。2、售楼处内部 为了营造热烈的现场气氛，尽可能多的向商户传递招商信息，建议售楼处内部包装以比较隆重的暖色凋（红色、黄色）为主、以大面积的喷绘画面来展示招商信息。 售楼处分为主要洽谈区，接待区,贵宾区,签约区。 售楼处展示墙：项目优势、大市场带来大财富方面信息。 售楼处证件墙建议悬挂项目相关文件。 售楼处昭示墙建