W市商业房地产估价案例.doc

W市商业房地产估价案例1概况（1）委估物简述。本评估报告的委估物由两大部分组成：其一为位于W市Z大道708710号的A大楼；其二为紧邻A大楼后侧（即东南方）的B小区。A大楼为五层钢筋混凝土西式建筑，始建于1921年，1927年建成，为著名的A兄弟烟草公司所建。1927年，国民政府迁至W市，曾在此楼内办公。B小区现有14幢房屋，主要为老式里弄建筑，有少量搭建、翻修建筑，以砖木结构为主，有一幢混凝土建筑。A大楼建筑面积4754.176平方米，B小区建筑面积3 937.06平方米，两处合计总用地面积2 805.87平方米。A大楼及B小区房屋产权属W卷烟厂所有，A大楼主要由烟厂的劳动服务公司下属的A商场经理部作为经营用房；B小区主要为民用住宅。（2）委估物所处的地段环境。委估物位于W市商业最繁华的J区，该区是W市老城区，面积2380平方公里，人口 40万。全区商业网点星罗棋布，门类齐全，有国营、集体、个体经营单位6 979个，商业、服务业、饮食业年收入总额达数10亿元，居全市首位。辖区内有10个农贸市场，3个工业品市场，全年进场人次达100多万，农副产品上市成交达5万吨，全区有80多家餐馆酒楼，16座影剧院、文化馆，有“国民政府旧址”（即A大楼三楼）等省市重点保护单位。J区交通便利，有各类码头24个，是长江航运W港的客运中心地段，货场和规模宏大的新火车站均建在该区内。省长途汽车客运总站的客运和零担货运班车四通八达。机场有往北京、上海、广州、成都等大中城市的客货运飞机，区内有17条公共线路、66个车站、5条轮渡线，每日水陆客运量达100万人次以上。LD是商业繁华区的中心地带，沿街店铺鳞次林比，人流摩肩擦路，被称作“小香港”、“W的南京路”，有商业网点229家，包括40多个行业，其中LD百货公司是W市十大商场之一。A大楼位于LD，面临大道，紧邻乐园，与LD百货公司隔街相对，距全国最大的小商品市场“H街小商品市场”（其年纳税销售额达8.5亿元）仅数百米之遥，是极为理想的购物、娱乐、食宿中心。（3）估价目的。W卷烟厂欲以此委估物作为入股资本与外商合资经营，委托评估人对委估物的价格作出评估，作为确定入股资本额的依据。（4）资料来源。本评估报告所采用的土地、房屋面积数据来自委估物的产权资料，收益及支出数据由委托方提供。其余未在报告中注明来源的数据由评估人及参加人现场勘测或查访所得。（5）评估日期。委估作业自1992年7月24日开始，评估报告完成于1992年8月10日。（6）评估人（略）由于委估物的两大组成部分（A大楼与B小区）的现状及用途差别较大，所以对两部分价格分别进行评估。2A大楼房地产价格的评估根据A大楼的实际情况，分别采用收益法和市场比较法对其房地产价格进行测算，采用成本法对其房产重置价格进行测算。（1）A大楼房地产收益价格的评估A大楼的经营业务由经理部统一管理，各楼层经营不同营业项目，具有相对独立性。一楼为综合商场，二楼为DD歌舞厅，三楼为经理部办公用房，四、五楼为D饭店，另外三楼有部分面积为“国民政府旧址”。因为各部分经营方式、经营内容不同，所以需分别计算各部分的收益值，有些费用是由经理部统一支出的，故测算方法是分别求得各部分的年收益（如此求得的收益尚不是纯收益，因为有些统支费用没有摊算到各部门，故报告中称此收益为准收益值），再计算整座大楼的年纯收益值，进而确定其收益价值。一楼商场收益额的评估。A大楼一层楼面为综合商场，门面朝向Z大道，门前人行道较宽，可停置数十辆自行车。商场营业面积885平方米，可布置柜台90节，商场无自有仓库，需借烟厂在其它地方的仓库（仓库租费在经理部向厂方交纳大楼租金时统支）。商场除自营一部分外，还有16节柜台与外单位联营，另将6个临街橱窗出租。1自营收入。月营业额为50万元，毛利率为126，毛利为： 50万元月 12.66.3万元月 营业税率为33，税额为： 50万元月 3.3 1.65万月 税后自营收入为： 6.3万元月 1.65万元月 4.65万元月（注：据经理部介绍，大楼全部收入免交所得税。）2联营收入联营时按每节柜台每月营业额5000元，固定向联营方收取14.5的费用。16节柜台月收入为：0.5万元月 14.5 161.16万元月3出租橱窗收入每个橱窗每月收取2 500元。6个橱窗月收入为：2 500元月 6 1.5万元月4全年收入：合计（4.651.1615） 12 8772（万元年）5自主开支：除经理部统支部分外，商场尚有一部分自主开支，计有：办公、低耗品： 0.1万元年广告费： 005万元年招待费： 096万元年折 旧： 4.8万元年差旅费： 2.4万元年合 计： 8.31万元6一楼商场每年的准收益为：87.728.317941万元DD歌舞厅的收益额的评估。DD歌舞厅由三部分组成：音乐餐厅兼舞厅、卡拉OK厅、台球厅。它位于A大楼二楼，处于一个比较理想的营业楼厅，周围同类型的经营场所主要有：紧邻东侧卡拉OK舞厅，为台资企业，档次比DD略高；西去200米有位于路的舞厅；西去400米有歌舞厅。而W市其它较知名的沙龙、俱乐部等都分布于与J区相邻的另一个区，在档次上也有差别，因而它们对DD辐射影响较小。从经营环境看，附近同档次的娱乐场所并未达到饱和，互相之间不会有太激烈的竞争。因为DD舞厅处于刚装修后的试营阶段，所以DD舞厅的收益是根据舞厅经理提供的预测及以上分析测算的。音乐餐厅的收入测算：音乐餐厅面积293平方米，可容纳120人，还可根据情况灵活布置成餐厅或舞厅。舞场营业收入：平均每天以70人以下计，每人门票10元，月收入为：10元 70人 30天 21000元月 2.1万元月营业税率10，税额为：2.1万元月 10 0.21万元月月收入为：2.l0.21 1.89（万元月）餐厅营业收入：按 10桌日计，每桌平均消费 400元，零星散客进餐按 500元日计，每月营业额为：（400元 10桌十500元） 30天135 000元月13.5万元月毛利40，为：13.5 40% 5.4万元月营业税率3.3，税额为：13.53.3 0.4455万元月税后收入为：5.40.4455 4.9545万元月早、晚茶收入：各按 50人日流量计，早茶消费额取 6元人，晚茶取 5元人，每月营业额为：（6元50人十5元50人） 30天 16 500元月1.65万元月毛利80，为：1.6580 1.32万元月营业税率3.3，税额为：1.65 3.3 0.0545万元月税后收入为：1.320.0541.2655万元月卡拉 OK厅收入测算：按每日7小时营业时间，每小时点歌8首、每首收费5元计，月收入为：5元 8首 7小时 30天8 400元月 0.84万元月营业税率10，税额为：0.8410 0.084万元月税后收入为：0.840.084 0.756万元月 台球厅收入测算：W市正兴起一股方兴未艾的台球热，各台球厅乃至街头台球都是台台不空，故台球厅可按14小时营业时间、100利用率计算，台球厅面积152平方米，设大、小球台各4张，大台收费12元台小时，小台 8元台小时，月营业额为：（4台12元十4台8元）14小时30天33 600元月3.36万元月毛利率90，毛利为：3.36903.024万元月营业税率10，税额为：3.3610 0.336万元月税后收入为：3.024 0.336 2.688万元月饮料收入：台球顾客按每小时每人消耗1元饮料，每台平均4人同玩，每天14小时营业计算，舞客按每人消耗5元饮料，每天70人计，每月饮料消费额为：（1元4人8台14小时十70人5元）30天2394元月 2.394万元月毛利率80，毛利为：2.394801.9152万元月营业税率为3.3，税额为：2.3943.30.079万元月税后收入为：1.91520.0791.8362万元/月其它消费收入：按每天760元计，计每月营业额为：760元 3022800元月2.28万元月毛利率50，毛利为：2.2850 1.14万元月营业税率3.3，税额为：2.283.3 0.0752万元月税后收入为：1.14 0.0752 1.0648万元/月月收入总计：14.455万元舞厅自主支出为：装修工程款35万元，分20个月偿还 1.75万元月利息 0168万元月折旧 0. 133万元月广告 0.05万元月招待 0.1万元月旅差 0.l万元月乐队 0.8万元月修理、低耗 0.3万元月奖金 0.25万元月合计 3651万元月舞厅每年准收益（14.4513.651）12129.648万元年D饭店收益额的评估。D饭店位于A大楼的四、五层楼面，共有86个床位，带卫生间的 2人间为 25元床， 3人间为 20元床， 4人间为 18元床，不带卫生间的客房分别为每床8、12、13、15元，客满时每天客房收入为1200元（另每床加收11元卫生用品费），人住率稳定在86。固定资产原值3398万元，按直线折旧，每年5，维修、保养、综合管理费等费用每年1万元。（l）月收入：客房收入：1200308630960元月卫生用品毛收入： 1.1元86床30天862 441元月毛利率30，毛利为： 2 441 30732元月营业税率5，税额为： （30 960十2 441） 51670元月税后月收入为： 30 960732167030 022元月3.002万元月（2）每年支出：a固定资产折旧；33.985l699万元年b维修保养综合管理费用1万元年。（3）大华饭店每年准收益为：3.002121.699133.325万元年全楼每年准收益为：79.41129.64833.325242.383万元年全楼每年集中统支部分为：房租 25万元；水费1.2万元；电费9.6万元；工资 28.8万元；奖金、福利（平均） 11.68万元；流动资金贷款115万元，月利率7.84，年息为：115 7.841210.819万元年支出合计：251.29.628.811.6810.81987.099（万元年）全楼每年净收益为：242.38387.099155.284万元年A商场的收益价格：以现行一年期存款利率7.56作为资本化率，根据收益法公式求得收益价格为： 155.284/7.56%2054.021万元注：三楼的“国民政府旧址”提高了A商场的社会知名度，对港澳台胞有较强的吸引力，参观后的食宿、娱乐、购物等消费也将是该商场收益的来源之一。（2）A大楼房地产市场价格的评估。A大楼作为自用性商业用房，现时市场上与之性质相似、地段同一、时间接近的正常交易实例较多，采用比较法可求得其市场价格。案例的筛选：经筛选，确定了三个比较实例（见表61）。与实例的比较：将A大楼分别与表61在10个项目上进行比较打分，过程见表62。根据得分求得委估物与案例之间的得分比值为： 委估物A案例898610349 委估物B案例897911266 委估物C案例898310723 表61市场比较法实例比较表实 例项 目ABC交易日期1992年1992年1992年坐落路168号街585号路213号地段等级二二二结构甲混甲砖乙砖用途商业商业办公商业面积154.81m271.91 m2153.56 m2单价2600元/m23059.38元/m21302.42元/m2成色八成九成七成 表62委估物与实例因素比较表 实例与委估物比较项目ABC委估物1地区级差101010102房屋成色89793结构装修797104交通方便程度1089105环境卫生10910106街道条件74557商业网点10910108公共配套76999地区不动产销售状况1010101010灾害发生危险性7566合计86798389 市场价格测算： 将案例的单位售价分别用得分比值进行调整： A案例： 2600/m2103.49%2690.74元m2 B案例： 3059.38元/m2112.66%3446.70元/m2C案例：1302.42元/m2107.23%1396.58元/m2取平均值为：（2690.743446.701396.58）32511.34元m2即委估物A商业大楼房地产市场价格为：2511.34元m24754.176 m2 11939352.35元1193.935万元（3）A大楼房产重置价格的评估按W市房产交易估价暂行办法规定中的房屋重置价格标准，求得A大楼的房产重置价为213254万元（不包括装修和特种设备费用）。3B小区房地产价格的评估（l）B小区地产价格的评估根据拟在B小区地块上建28层写字楼的开发方案，可采用剩余法求取地产价格。B小区地块面积为1100平方米，拆除现有旧房屋，重建时需退让道路。按规划要求后退红线后，28层大楼的建筑面积约为21100平方米。B小区现有房屋建筑面积3 93706平方米，因该地块居民现有居住面积较小，故还需建筑面积约5 200平方米，即可出售面积约为21 1005 20015 900平方米。 该地段写字楼观时售价为 3 500元平方米左右，故售楼收入为： 35001590055650000（元）5 565（万元）注：经实地调查两家开发公司在该地段新建写字楼的销售情况后，所测算出的现时平均售价为 3 500元平方米。缴纳税费为：营业税率3，鉴证费率1。合计为： 55654%222.6万元建楼费用为：土建费用 1000元平方米，电梯 3台 25万元台75万元，前期工程费 20元平方米，政策性附加费 200元平方米，合计为：（100020200） 21 100750 00026 492 000元2 6492万元注：土建主要内容有：灌注桩箱形基础、现浇钢筋砼结构、外墙贴釉面砖、内墙混合砂浆乳胶漆、水磨石及面砖地坪、室内木门，其余为铝合金门窗，普通水电安装。根据近两年市场建筑造价，考虑价差因素后测得土建造价为 1000元平方米。前期工程费系指地形图测绘、可行性研究、地质勘察、施工图设计、抗震设计审批、施工水电手续、白蚁防治、建设许可证、放线核位等项费用，根据有关文件（W震办1989003号、W城经1989028号等）以及开发工作的经验，为20元平方米。政策性附加费用根据有关文件规定及执行中的惯例确定，主要有：固定资产投资方向调节税（国发198761号文）、城市基础设施配套费（W政19879号文）、人防工程场地建设费（W城防字1990（025号文)、商业服务设施配套费（W政1988 61号文）、配套教育设施补偿费（W政19875号文）、电贴及电增容费（电管字8422号及W政198647号文）、供水设施补偿费（W政管1989145号文）等。该地段土地出让费为 5 000元平方米，合计为：5000元/m21100m25500000元550万元注：A大楼处于W市一级地段，市规划土地局目前暂定此类地段的土地出让费按3 0005 000元平方米收取，而W市房地局测定的一级地段基准地价为5 000元平方米。银行利率按年10，建设周期为两年，平均利息支出为：（2 6492550）1/2102319.92万元拆迁安置费用的支出，与旧房残值的收入加上还建房与原房差价收入基本相抵，不作计算。净收益为：5561222.62649.2550319.921823.28万元此地段开发商品房投资回报率经调查手均为2030，取中间值25，即来自商品房中开发的正常利润为：（2 649.2550319.92）25879.78万元由此可知来自土地的收益为：1823.28879.78943.5万元即可确定B小区地产价格为943.5万元。（2）B小区房地产之市场价格的评估 由市场交易案例中筛选出三件交易日期接近、地段用途相同的正常交易案例作为对象，见表63。 表63市场交易实例比较 实 例项 目DEF交易日期199219921992坐落路61号路17号路52号地段等级二二二结构丁砖木乙砖木乙砖木用途住宅住宅住宅面积（m2）75.56133.35153.78单价（元/ m2）992.59744.18527.79成色七成六成五成 与实例的比较： 将B小区房屋及三个案例分别打分，过程见表64。 表64委估房地产与实例因素比较表 实例与委估物比较项目DEF委估物1地区级差101010102房屋成色76543结构装修87644交通方便程度9109105环境卫生88886街道条件1010987商业网点10101088公共配套99989地区不动产销售状况1010101010灾害发生危险性8887合计89888477 根据得分求得委估物与案例之间的得分比值为： 委估物D案例778986.52 委估物E案例778887.50 委估物F案例778491.67市场价格测算：将案例的单位售价分别用得分比值进行调整： D案例： 992.59元m2 86.52858.79元m2 E案例： 744 18元m28750651.16元m2 F案例： 527.79元m291.67483.83元m2取平均值为： （858.79651.16483.83）/3664.59（元m2）即委估物B小区房地产之市场价格为：664.59元m23937.06 m22616530.71元261.653万元（3）B小区房产重置价格的评估经测算，B小区房产的重置价格为：65.973万元。以上用不同方法对委估物价格进行了评估，所得出的价格从不同角度反映了委估物的价值。为了对委估物价格作出最终评定，需对影响委估物定价的各种主要因素进行全面分析。投资环境分析与房地产开发现状委估物位于W市中心区。W市作为长江沿岸对外开放城市，面临前所未有的发展机遇，市政府已确定将W建成中国大陆中部地区最大的经济中心，使之成为产业结构合理、科学技术先进、基础设施完善的多功能、开放式、现代化的城市。W市在近期内将投资45亿元，进行一系列基础设施建设，两三年内打通W市内、中、外三条主要道路循环路线，消除城市交通阻滞现象。兴建日供水量100万吨的水厂，加强原有老水厂的技术改造和管网配套，彻底消除城市供水紧张状况。开通至全国各地的直拨电话，新增一批国际长途直拨线路，大力发展无线寻呼和移动通讯业务。进一步搞好排涝和防洪设施的建设。兴建几座高档饭店、综合写字楼以适应对外开放需要。同时还将加强城市的日常管理工作，进一步整治城市卫生、交通、治安状况，提高机场、车船客运站、电信等涉外部门和“窗口”行业的服务质量，提高办事效率，简化办事程序。W市软硬投资环境都将得到较大程度改善。近期，市政府决定加大土地批租份量，通过有偿出让、转让或招标、拍卖等形式，吸收外资，开发房地产。正在筹划将W展览馆一带建成国际商品博览中心和区域性商品交易中心，把本委估物所在的一带建成商业不夜城，所以这一带