中国房地产概论.doc

中国房地产 课程目的让同学们对中国房地产业的基本情况有概貌性了解，了解并掌握中国房地产业的行业特点，与国民经济的关系，基本制度，运行机制，调控体系，发展历史，现阶段的发展状况、特点以及社会各界关注的热点问题。课程简介一、 序言：房地产业的前景；二、房地产业的地位和作用、行业特点；三、房地产业的产业链及影响因素；四、房地产开发过程及运行机制；五、中国的土地制度；六、中国的住房制度；七、中国房地产业发展阶段分析；八、中国房地产业的调控体系；九、中国房地产业发展的区域分析；十、物业管理；十一、现阶段房地产业中的热点问题分析与讨论。学习要求1、 不按现有的参考教材讲，每个同学须带笔记本，认真做好课堂笔记；2、 平时多关注有关房地产的新闻报道和最新政策；3、 阅读一些文章和重要法规。第一部分 序言：房地产业的前景 一、 产业：按发展趋势分，可划分为朝阳产业和夕阳产业1、 朝阳产业：规模在扩张；在国民经济中的比重不断提高；增长速度快；投资和就业增长快于平均水平；技术进步快（信息技术，电信，汽车，生物工程，新材料，新能源）。2、 夕阳产业：产业规模在萎缩或即使在增长但速度慢于平均水平；在国民经济中的比重趋于下降；增长速度慢，投资和就业在萎缩；技术进步慢（煤炭，纺织，钢铁）。二、 房地产业属于朝阳产业还是夕阳产业我们通过分析几个指标就来说明：1、 城镇新建住宅总投资：1990年是498亿元 至2000年是5435亿元，2003年将超过7000亿元，以2000年作为期限，增长了10倍，静态年均增长率 100 %， 同期全社会固定资产投资从1990年的4517亿元增加至2000年的32917亿元，增长了63倍，年均增长63%；2、 房地产业占国民经济的比例：同期国民生产总值从1990年18548亿元增加到2000年的89403亿元，增加了3。8倍，其静态平均增长速度 38 %，而房地产业增加值从1990年的约300亿元增加到2500亿元，增加了7。3倍，静态平均增长率为73%，房地产业在国民经济中所占的比重从1990年的1。6%增加到2000年的2。7%。 3、城镇住宅总建筑面积：1990年是17318万平方米，至2000年是54860万平方米，增长了2。2倍。因此，房地产业属于高速发展的朝阳产业。三、房地产作为朝阳产业能持续发展多久1、国民经济增长：据世界银行预测，中国经济至少将保持二十年的高速增长，投资和消费相应高速增长；2、城市化（1） 由于几十年的城乡隔离和严格的户籍制度，使得中国的城市化滞后于工业化；（2） 发达国家的城市化率一般在90%左右，即使发展中国家的城市化率也在50%以上；（3） 中国的城市化率到2002年也只有36%，与发达国家有极大的差距；（4） 专家预计，到2020年，中国的城市化率将达到60%，平均每年以一点五个百分点的速度推进；（5） 意味着每年有约2000万人进城；（6） 按目前城镇人均住房面积228平方米计，仅此一项每年将增加住房456亿平方米，这里没有计算人均需要的办公和服务用房面积，一般而言，办公和服务用房的面积是一比一的关系。3、 生活水平提高随着生活水平提高，人均住房面积还将增长，从1978年的36平方米增长到2003年的228平方米，按照同样的速度，2020年增加到40平方米左右，每人平均每年增加1平方米，每年将至少增加五亿平方米的住房需求量。这两项合计约十亿平方米；每年增加的投资和就业相当可观，蕴藏着无限的发展机会。相应地，对公路、港口、机场、码头、桥梁、管道和城市基础设施的需求也将大大增加。在上述情况下，必将导致对房地产管理、营销、咨询、策划人才，土地管理和城市规划、管理、经营人才的大量需求。因此，可以说，房地产业是一个可持续发展的具有很强生命力的朝阳产业。正是因为房地产业是一个超常规发展的朝阳产业，所蕴藏的各种机会很多，是走向成功的重要阶梯。因此房地产行业的富翁多，据2002年的福布斯公布的中国富豪榜，前100位富豪中，从事房地产业及其相关行业的有47位，2003年的则超过了一半。 4、政策保证 国务院颁发了18号文件，基本上肯定了房地产业的发展成绩，将房地产业定为国民经济的支柱产业。第二部分 房地产业的地位、作用和行业特点一、房地产业是干什么的行业（一） 宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。（二） 微观方面：房地产业的活动领域包括：（1） 土地开发和再开发；（2） 房屋开发；（3） 土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4） 房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5） 房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；（6） 物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；（7） 房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。二、房地产业在国民经济中的地位 （一） 房地产业是国民经济的基础性产业1、 房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。2、 房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：农业生产离不开土地；工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水平，房地产价格的涨落影响其他行业的经营成本。3、 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。4、 房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。5、 房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。1、 房地产业既属于生产要素产业，提供空间场所，又属于消费产业提供生活资料、发展资料和享受资料。2、 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占的比重达到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。3、 房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联作用是全方位、多层次的。三、 房地产业在国民经济发展中的作用（一） 房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级1、 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出1020%；2、 第三产业比重过低，只有30%左右，低于1020%左右；3、 大力发展房地产业有利于产业结构优化。（二） 房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐1、 加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造；2、 通过税收增加财政收入，提供城市建设资金；3、 向城市提供道路、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施。（三） 房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境1、 建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐全；2、 旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以新的居住小区和商务用房；3、 农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。（四） 房地产业的发展可优化居民的消费结构1、 住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分。个人住房消费以成为消费热点。2、 个人购房成为住房市场的主流，比例已高达90%以上。（五） 房地产业的发展有利于培育和完善市场体系1、 房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场总量规模；2、 交易规模的扩大和交易水平的提高在很大程度上会扩大市场总规模，激发市场的活跃程度；此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合理配置和利用。四、 房地产业的行业特点（一） 房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关1、 房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范；2、 房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性，使它易受政策影响；3、 影响房地产业发展的主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。（二） 房地产业是一个区域差异大的行业1、 由于房地产的位置不易移动，故易受区域因素的影响；2、一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐；3、因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。（三） 房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业1、 无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿； 2、 开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大；3、 在正常状况下，房地产业的投资利润率比其它行业高，每一个项目的单位利润比较可观。（四） 房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业1、 跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理；2、 牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。第三部分 房地产的产业链、影响因素一、房地产的产业链 房地产业的关联性强，影响到众多上游产业和下游产业，通过前向联系和后向联系，产生回顾效应和前瞻效应。（见参考教材76页） 这些效应使之成为国民经济的先导产业，通过投资效应系数和引致消费系数，直接和间接带动相关产业发展；这两种效应相当于乘数效应。据发达国家的统计，房地产的产值每增加“1”，带动的相关产业的产值增加“152”；在我国，房地产业每增加一亿元的投资，能带动23个相关行业投入1479亿元。（一） 房地产业对建筑业的带动作用（在传统计划经济时代，几乎没有房地产业，建筑业的规模很小，行业生存都成问题，现在，建筑业成了增长最快的行业之一，因为建筑业为劳动密集型产业，吸收了几千万的农村剩余劳动力，为就业市场作出了重大贡献）（二） 房地产业对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展的促进作用（三） 房地产业对家用电器、家具等民用工业和运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用（四） 房地产业对金融业的推动作用 二、房地产业发展的影响因素 房地产业发展受众多因素影响：区位条件；自然环境；人文因素；人口状况；经济因素；政策和法律制度。（一） 区位条件区位分绝对区位和相对区位。绝对区位是指地理因素和现象在三维的地球表面的地理位置，可由经度、纬度和海拔高度加以精确测定。绝对区位是固定的、相对不变的。相对区位是指一特定地理因素或现象在地理空间中与周围事物的相对位置关系和联系，可用空间距离、交通运输的难易程度以及经济、社会、政治联系来衡量。相对区位不是一成不变的、固定的，而是发展变化的。区位条件决定了一个城市或区域的重要性。区位条件是一个综合概念，包括地理位置、社会、经济、科技文化等诸多因素。对于房地产而言，有意义的是相对区位。如海南、北海的情况就是如此。再如珠江三角洲和上海等的发展历史也反映了区位条件的重要性。（二） 自然环境1、 地质条件：影响地基、楼高；建造成本。2、 地貌地势条件：影响基础设施的建设；建造成本。3、 气候条件：影响楼体设计；内部设计；降温取暖设施的建设。4、 综合影响建筑风格。（三） 人文因素1、 消费习惯：例如同样条件下，有人喜欢高层，有人喜欢多层；有人喜欢大户型，有人喜欢小户型等等。2、 心理偏好：比如有人偏好住闹市，有人喜欢住郊区3、 文化因素：影响规划和建筑风格，如北京老城区的建设必须考虑传统建筑风格和历史文化影响。上海外滩的西洋风格和浦东的现代风格。4、 民族和宗教因素：（四） 人口状况1、 人口总量：其他条件相同的情况下，人口越多，对住房的需求量越大，房地产市场总量就越大。2、 人口年龄构成：3、 人口职业构成：4、 人口文化构成：5、 人口变动：人口增长或减少，空间分布，迁移（五） 经济因素1、 经济增长速度：2、 国民经济总量：3、 收入水平和消费水平：4、 土地供应量：5、 信贷规模：（六） 政策和法律制度1、 宪法等根本性法律：2、 土地法与土地政策：3、 住宅供应政策：4、 金融信贷政策：5、 行业投资政策：6、 财政税收政策：7、 行政管理措施及规章： 第四部分 房地产开发过程房地产包括宏观和微观两个方面。从宏观方面看，房地产作为一个产业部门而存在，与国民经济及其相应的政策体系相联系，牵涉到很多产业和部门，产业链长，是国民经济的增长极，产生的乘数效应大，已经成为国民经济的支柱产业和先导产业，也是国民经济的晴雨表。从微观方面看，房地产是以开发为核心的经济活动过程，需落实到企业行为和操作上。宏观和微观不是割裂的，而是有紧密联系的。一、房地产开发过程的参与者 房地产业是一个服务部门，而不是一个直接生产部门；房地产开发同样不是一个直接生产过程而是一个资源整合过程。在这个过程中，有许多机构、组织、专业人士参与其中，包括开发商、政府部门、建筑商、建材商、规划设计师、监理单位、银行、保险、投资咨询、营销代理、广告及媒体、装饰装修、家具家电、基础设施部门、设备商、律师、物业管理等等。在这个过程中，开发商是主体，是整个过程的组织者。这个过程可以归结为三条主线，即开发商主线、政府管理主线和服务机构主线。二、房地产开发过程对房地产开发需要明确的几点：第一、属于第三产业，本身不制造产品；第二、是一个资源整合过程；第三、运行周期长；第四、专业化程度高。下面结合开发过程来说明着三条主线及其参与者如何起作用。主线及开 发 环 节 政府管理部 门开 发 商服 务 机 构备 注形成想法投资咨询工商局、建委（注册、批资质）投资决策注册代理规划局、国土局选址（城市、区域、地块）投资咨询初步可行性分析国土局（土地使用权证）取得土地（一手土地、二手土地）评估机构、银行发展计划委员会（立项批复）立项详细市场研究投资咨询、专业机构项目策划（项目策划内容）专业机构规划局（规划设计要点）规划设计任务书规划局（审定设计方案通知、用地规划许可证、规划许可证）、园林、消防、人防委托规划设计规划设计院所施工图设计规划设计院所招标投标招标投标公司建设委员会（施工许可证）建筑施工建筑商、监理单位、设备商、材料商、家具、景观装饰装修装修单位、设计、材料商房屋管理局（预售或销售许可证）营销营销代理、广告、媒体、律师、保险、银行规划、建委、园林、消防、人防、环保、开发、设计、建设、监理、质检竣工及综合验收物业管理房屋移交物业管理物业管理房屋管理局（房屋所有权证）办理产权三、项目策划 项目策划实际上是产品策划与产品决策。对于开发商而言，取得土地非常重要，接下来跟重要的是建设怎样的房子，即做什麽产品。建筑既是生活空间，也是艺术，更是文化和生活方式的体现，在决策时应该考虑长远。建筑是城市的脸面，对待建筑不能太随意，应该重视产品策划和设计，以前不重视产品策划的后果是留下一大堆现代建筑垃圾和现代贫民窟。产品定位的准确性：定位准确产品有市场树立品牌取得成功；定位不准确产品滞销烂尾失败。开发水平：开发水平高外部正效应标志性项目整体升值；开发水平低外部负效应负面样板整体贬值。产品策划和决策的主要内容：1、地段分析（1） 每块土地具有多宜性；（2） 结合区域市场分析该地段最适宜开发的项目。2、 潜在客户群分析（1） 主力客户群；（2） 身份确定：文化教育、职业、收入、年龄；（3） 需求特点。3、 主题分析4、 功能及类别划分（1） 建筑物的具体功能；（2） 每种功能的规模。5、 总体规划及布局：考虑地形和地块形状（1） 围合式；（2） 半围合式；（3） 弧形；（4） 方正排列式；（5） 其他。6、 道路：人车分流，人地上，车地下（1） 车道；（2） 人行道；（3） 出入口。7、 楼形（1） 塔式：蝶式，井字形；（2） 板式；（3） 板连塔；（4） 独立式。8、 户型（1） 主力户型，非主力户型；（2） 各功能部分的面积和尺寸；（3） 平面布局。9、 户型比：各种户型数之间的比例关系10、 建筑风格：中，美，日，欧，古典，现代11、 建筑立面：阳台，窗户，墙面，屋顶，颜色，天际线12、 层高13、 景观设计（1） 构景要素：植物品种结构，山，水，石，亭，台，廊，榭，小品（2） 主要景观：喷泉，广场，绿地，雕塑，休闲设施14、 配套：托儿所，幼儿园，小学，中学，医院，超市，银行，菜市场，餐厅，电信，邮政，会所（乒乓球，羽毛球，台球，健身，游泳，茶座，酒吧等）15、 车位数：总数，一户 几个16、 智能化系统：红外线监控，自动报警，远程抄表，对讲门禁，停车管理，宽带17、 设备：电梯，供水，供电，供暖，供气18、 公共部分装修19、 其他 以上各项决策要考虑地域差别，不能盲目模仿。四、营销策划有了好的产品还要有好的销售，才能取得最后的成功。销售策划的主要工作内容。1、 项目评估（1） 优势评估：（2） 劣势评估：2、 营销环境评估（1） 宏观市场形势；（2） 区域市场形势；（3） 主要竞争对手。3、 项目包装（1） 名称；（2） 项目识别系统；（3） 产品包装；（4） 工地现场（5） 售楼处；（6） 样板间。4、 项目特色提炼（1） 地段：临交通点、线，重大项目，公共设施项目；（2） 品质： 1 ）设计：错层，跃层，复式，错中错，大客厅，双主卧，采光观景阳台，飘窗，层高，大堂，建筑风格，会所等； 2）新概念：soho,townhouse,mall,产权式公寓，酒店式公寓，单身公寓等； 3）环境景观：天然：山，江，海，湖，公园等；人造：中式，西式； 4）教育：与名校合作的幼儿园和中小学； 5）体育和健康：运动设施，医疗机构；6）设施设备：供水，供电，智能化系统7）装修：高档装修或个性化精装修8）文化：新理论，生活方式5、 推出时机（1） 何时亮相；（2） 何时开始销售；考虑市场大气候和年内淡旺季。6、 价格方案（1） 定价策略1） 低价策略；2） 高价策略。（2） 定价方法1） 成本导向法；2） 市场导向法；3） 综合。（3） 销售方式1） 整栋；2） 分层；3） 分户。（4） 层差价（5） 朝向差价（6） 平均价（7） 价格表（8） 提价计划7、 销售控制（1） 价格控制；（2） 单元控制；（3） 进度控制。8、 销售组织（1） 销售队伍的建立1） 确定销售负责人；2） 搭建组织构架；3） 奖惩机制的建立；4） 销售人员的招聘和培训；（2） 销售前期准备1） 宣传和展示品准备：小区模型，户型模型，效果图，展示板，楼书，宣传册，客户通讯，彩旗，条幅，手提袋，礼品，其他；2） 场地：售楼处，样板间，工地；3） 广告：传播媒体（报纸、电台、电视），新闻报道，专题文章；4） 销售资料：户型图，价格表，客户登记表，各种设备资料，销控表，月供款计算表；5） 法律文书：“五证”，认购协议，合同，补充协议；（3） 销售过程管理1） 现场接待；2） 客户档案记录；3） 客户跟踪；4） 说服促成；5） 签定认购协议；6） 签定正式合同；7） 办理按揭贷款；8） 销售总结；9） 合同执行；10） 与物业管理交接。（4） 客户服务（5） 客户投诉处理9、 广告宣传及市场推广（1） 广告策略1） 正面广告；2） 软性广告；3） 无广告。（2） 广告媒体1） 报刊：首选2） 电台；3） 电视；4） 户外；5） 印刷；6） 其他。（3） 广告预算1） 总预算，占总销售额的比例；2） 在各种媒体的投放比例；3） 时间段预算；4） 各销售阶段预算。（4） 广告词（5） 广告版面及频率（6） 广告设计1） 风格；2） 文案；3） 图案；4） 颜色；5） 视觉效果。（7） 广告效果评估1） 电话数；2） 有效电话数；3） 来访量；4） 成交量。（8） 广告误区1） 文字太多；2） 广告主题词不知所云；3） 版面太乱；4） 不和谐的图片。10、 促销手法为了加快销售进度，在正常销售的基础上，实行一些特殊的政策来引起客户的注意，促进成交。市场上已用过的促销手法主要有：（1） 无理由退房。潘石屹在现代城采用，其背景（2） 明星效应。成都某项目送巩俐一套别墅；深圳某项目送奥运冠军陶璐娜价值百万的房子一套。北京还有许多项目，如东方银座请梁家辉、梁咏琪、古天乐、张柏芝；都会华庭何静；乐澜宝邸郭峰；促销效果很一般。（3） 博士证书：南京一楼盘声称，博士购房同等条件下优惠6万，引起异议。（4） 试住：先住，若满意再买，不满意则按市场价交租金。（5） 买一赠一：买一套房赠（一间地下室、一套家具、家电）。（6） 买房返租：针对买房投资者，开发商保证将房租出，给买房人租金回报。（7） 零首付或送按揭：开发商垫首付款，买房者二年内还清，开发商提供一至二年按揭。（8） 洋女售房：阳光100公寓采用。其他怪招：（1） 砸花园：华盛家园，广告词“一锤砸掉200万元”，引起怀疑，效果适得其反。（2） 贴金箔：在建筑外墙面贴金箔，制造轰动效应。（3） 五折售房：鹏润家园。（4） 自我造势：假装高价收购旧楼，造成某地段虚假升值，提升自己楼盘价位，然后卖出，造成跌价。（5） 买房送美女：日本，别墅销售。 第五部分 中国的土地制度一、中国土地制度的简单回顾 要理解中国现在的土地制度，回顾一下历史是很有帮助的。 1、 1949年以前的土地制度。1948年以前，实行的都是土地私有制。在这种制度下，私人和政府都可以拥有土地。封建社会几千年来都没有什麽变化。中华民国时期也一样。在土地私有制下，土地所有权可私有，可以自由买卖。政府也拥有土地，既是土地交易市场的参与者，又是管理者。在这种情况下，容易形成土地兼并和集中，产生大地主。 2、 1949年后，情况发生了根本性变化。共产党通过暴力革命的方式取得政权，并进行了土地改革。这种土地改革实质上是一种财富再分配过程。在土地改革过程中，采用历史上从未有过的做法进行财富再分配。除承接前国民党政府的部分财产外，还通过暴力没收了大官僚、资本家和地主的财产。政权是财产权的代表。消灭或推翻了一个政府，不仅是消灭了一个阶层，而且消灭了一种制度，也就消灭了房地产市场。 在50年代中后期进行的社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。从此也就基本上消灭了市场经济。 至60年代初，基本上奠定了我国土地所有制即公有制的基础。土地公有制有两种形式： 全民所有制（国有）：由国务院行使所有权 农村集体所有制：由村级组织行使所有权3、在计划经济体制下，两种土地公有制在实践中的表现： 农村集体所有制：成立了人民公社、生产大队、生产小队，所有生产资料归集体，一起劳动，记工分，一起吃大锅饭。大家出工不出力，生产无效率，农民吃不饱，穿不暖，抵御自然灾害的能力弱。到70年代末，一些地方的大锅饭实在吃不下去，农民穷则思变，想到要改革。最先由安徽省凤阳县小岗村的十八户农民冒坐牢和杀头的危险搞包干。最后在全国推广，形成延续至今的家庭联产承包责任制。 全民所有制（国有）：需要用地，提出申请，上级部门批准后划拨。可以无偿、无期限地使用。这种情况与其体制和经济成分相适应。如此状况维持了将近30年，直到邓小平主政时提倡对外开放才有所改变。 当开始改革开放时，外国人（包括港澳台和海外华人）带着外资进来了。外资属于不同的经济成分，我们的大锅饭不能白给他们吃。这样，我们的土地制度立即面临严重问题。我们一直在批判和反对的外国和港澳台资本家进来了，土地不能给他们白用，房屋不能给他们白住。但如何对他们进行收费真是一个问题。当时确实无章可循，无法可依，宪法里甚至还规定禁止土地出租和出售。4、土地使用制度改革的突破最先进行尝试的是改革开放的窗口经济特区深圳。深圳最初的做法是收取土地使用费，后来又变成收取土地使用税，按年收取。但土地使用年限、土地用途与收费标准等问题没有相应的规定来确定。也就说，法律方面的问题仍然没有解决。旧体制遇到新问题，面临严峻挑战。为了解决旧体制与实践中的矛盾，全国人民代表大会于1986年出台了第一部土地管理法，并成立了国家土地管理局以加强对土地的管理，但该法可操作性不强，还设置了许多限制。1987年，深圳等地方率先进行土地出让尝试，并得到肯定，经验得到推广。由于实践的推动，全国人民代表大会于1988年修改了宪法和土地管理法，明确规定土地可以依法出让，实行有偿使用制度。修改后的土地管理法仍然对很多方面规定得不具体，可操作性仍不强。直到1990年5月19日，城镇国有土地使用权出让转让暂行条例出台，对实践中遇到的一些问题作了较为详细的规定，可操作性较强，比以往的规定前进了一大步。条例明确规定了：各种土地的使用性质；各种土地的使用年限（居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年）；建设用地审批程序；农村集体土地转变为国有土地的程序；土地使用权出让方式（协议、招标和拍卖）；土地使用权转让条件。（具体可见条例和土地管理法）这种状况一直持续到2002年也没有太大改变，期间没有重要的法律法规出台。在实践中仍然存在许多问题：（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；（2）管理和监控水平低；（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7）滋生腐败；这些问题导致了严重的市场、经济、社会后果，海南房地产市场的崩溃就是典型的例子。1998年以后，中国房地产又迎来了发展的黄金时期。土地使用制度在实践中又暴露出更多问题，其中，宏观方面主要有：（1）双轨制导致混乱；（2）政府未完全掌控土地市场；（3）市场不透明，灰色交易多；（4）政府自身短期行为。在这种情况下，国土资源部颁布了11号令，停止协议出入，所有商业用地都必须通过招标、拍卖和挂牌取得。二、现阶段中国的土地使用制度现阶段中国的土地使用制度可以概括为：批租制、垄断制、双轨制、储备制。1、批租制的涵义：由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。2、垄断制的涵义：第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。3、双轨制的含义：所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。根据法律规定，可以通过划拨方式取得土地的情况有： 国家机关用地：包括：国家权力机关、国家行政机关、国家司法机关和国家军事机关。 军事用地：主要指军事设施用地，包括：指挥机关、指挥工程、作战工程用地；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场用地；军事洞库、仓库用地、军事通信、侦察、导航、观测台、和导航标志用地；军用公路、铁路专用线、军事通讯线路用地；其他军事设施用地。 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，如煤炭、石油、天然气和电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目。 公益事业用地。包括各类学校、医院、体育场、文化馆、图书馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。 城市基础设施用地：包括城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、市内公共交通、园林绿化、环保、消防、路标、路灯等设施用地。以上所说的双轨制实际上是双重的。具体表现为：在划拨土地中，许多被用于商业用途，如许多军用土地被开发成住宅和办公楼，用来出售或出