九江共青房地产市场研究.doc

九江 共青2008.10.28目 录第一部分 共青城城市简介第二部分 共青房地产市场状况第三部分 项目地块分析第四部分 项目规划及建筑设计建议第一部分 共青城城市简介(一)城市概况共青城位于江西省北部、昌九工业走廊中段，距南昌、九江均为50公里。北倚庐山、东连鄱阳湖。地理坐标为北纬 2919，东经11558。境内地势平坦，属长江流域亚热带季风湿润气候，年平均温度16.7，年降雨量1366毫米，年日照时间1885小时。面积200平方千米，人口约10万。邮编332020。共青城前身是1955年上海青年志愿者创建的共青社。1992年，江西省政府为加速昌九工业走廊建设，批准成立江西省共青开放开发区，并赋予省级利用外资审批权。1994年省政府又批准成立江西省共青台商投资区。2002年10月，共青城被确定为九江市人民政府派出机构。 有着“鄱阳湖畔的明珠、京九线上的名城”之称的共青城作为国家级生态示范区和全国工农业旅游示范点，山清水秀，风景迷人。耀邦陵园，松柏苍翠；高尔夫球场，绿草如茵；航天功臣阁，典雅秀丽；千年甘露寺，曲径通幽。野生动物园、富华山景区等景区景点串珠成链，与庐山、柘林湖构成九江黄金旅游线路。滨湖风光、珍禽白鹤等自然景观和青年文化、湖鲜美食的人文特色相互媲美，令人目不暇接，流连忘返。校园内，湖光山色交相辉映，绿树繁花香飘四季，桔成园、桃成片、竹成林，现代化的楼房错落有致，环境幽雅，文化底蕴深厚。共青城集开放开发区、台商投资区、生态示范区、“三高”农业示范区、候鸟自然保护区于一体，现辖一区三镇，面积200平方公里，人口10万。京九铁路、昌九高速贯通南北，南昌昌北国际机场、九江机场翼辅左右，水路经鄱阳湖可直抵长江。投资环境优良、投资政策优惠、生态优势突出、旅游资源丰富，享有利用外资审批权，是江西省重要的出口创汇基地，江西省首家纺织服装生产基地。（二）环境状况自然条件 共青城地势平缓，海拔高度在50米以下，地质以粉砂岩、砂砾岩为主，地震裂度为7度。气候属长江流域亚热季风湿润气候，年平均温度为16.7摄氏度，极端最低气温-11.2摄氏度，极端最高温度40.4摄氏度，年平均相对湿度78.79，年降雨量1366毫米，年日照时间1885.1小时。生态环境共青城自1999年被正式命名为国家级生态示范区后，连续多年荣获全国绿化先进单位。 共青城有优美的自然生态环境，为夏季候鸟白鹭提供了天然的繁殖栖息场所。湿地候鸟保护区面积约5000公顷，为国家级自然保护区组成部分，重点保护湿地生态环境及在此越冬的珍禽候鸟。1998年底，国家及江西省专家在共青城湿地发现了一级保护动物白鹤1500余只及大量的其他候鸟。共青城植护保护优良，空气、水质、植被等各项环境指标居江西全省前列。 旅游休闲 共青城山清水秀，风景连连，森林覆盖率达50%以上，人均绿地占有率30.7%。耀邦陵园，松柏苍翠；高尔夫球场，绿草如茵；航天功臣阁，典雅秀丽；千年甘露寺，曲径通幽。野生动物园、富华山景区国家网球熟练中心、大型影视城、国际钓鱼中心和共青城茶山假日酒店等旅游景点串珠成链，与庐山、柘林湖构成九江黄金旅游线路。滨湖风光、珍禽白鹤等自然景观和青年文化、湖鲜美食的人文特色相互媲美，令人目不暇接，流连忘返。交通状况1、公路运输：105国道，南昌九江全封闭汽车一级公路纵贯共青城，与南昌、九江相距各56公里。2、铁路运输：南昌九江铁路、大京九铁路均通过开发区境内，京九铁路共青城站为国家二级客货两用火车站，年运输能力为200万吨货运和30万人客运。3、机场与航空：开发区北，有南昌昌北机场，各距30公里，航线可达全国各地及香港。4、水路航运：开发区内设有港口，丰水季节最大可停泊500吨级货轮，航运由博阳河经鄱阳湖直抵黄金水道长江。开发区以北50公里处有九江外贸国际集装箱及货运码头，年吞吐量为5000万吨，能停靠5000吨级货轮，可为共青城商品运往国内外市场提供直接服务。5、城际轻轨铁路：目前正投资60亿修建昌九城市轻轨铁路，时速200km/h，联系南昌、共青和九江。产业优势 工业是共青城经济的支柱，主导产业包括羽绒制品、纺织印染、食品酿造、建材包装、机械制造等。共青城被省经贸委命名为“全省首家纺织服装产业基地”，2006年又成为中国纺织行业集群试点单位，被评为“中国羽绒服装名城”。现拥有服装纺织企业130余家，服装年生产能力达5000万件，有“羽绒王国”之称的共青鸭鸭集团公司是羽绒制品龙头企业，年产系列羽绒制品500万件。“鸭鸭”是中国驰名商标、中国名牌产品、中国免检产品，其商标分别在俄罗斯、英国、美国、法国、日本等80个国家注册。“回圆”、“大嘴鸭”、“康和”和“深傲”等6个品牌是江西省著名商标，产品远销60多个国家和地区。食品加工、酿造业有共青板鸭、米粮铺柑桔、圣士丹牌系列啤酒、九岭牌白酒、新纪元干红、酥糖糕点等产品，先后荣获多枚国内外金银奖章。 教育文化 南昌大学共青学院占地1300亩，学生规模达2万人，是南昌大学所属二级学院，是全省二级学院中唯一具有本科和专科二个层次教育、并且规模最大的综合性学院。 南昌理工学院共青科技园占地面积达2000亩，集产学研于一体，学生规模达1.6万人。总投资3.4亿元的江西涉外商学院共青分院即将开工。能源资源1、 供电：拥有全省最大的变电站220万伏变电站一座和装机容量为35千伏的自备厂三座。2、供水：有自来水厂三座，日供水量为5万吨。正在开发日供水量为10万吨的柘林灌区引水工程。3、供气：拥有规模为2万立方米的煤气库及配套的网管设施，保证全区生产生活管道煤气供应。邮电通讯共青城有现代化的邮电通讯大楼，邮政便捷；已开通宽带业务，10000多门程控电话已与国内外联网。移动通信设备先进，移动电话信号在全区无肓区覆盖，与100多个国家和地区实现互通漫游。服务体系1、 金融服务中国农业银行、中国银行、中国建设银行及中国工商银行等4家专业银行在开发区设立了分支机构，有中国人民保险公司共青公司、中国人寿保险公司共青公司二家保险机构和江西江南信托共青证券交易营业部，能便利地办理外汇储蓄，贷款、财务结算、各种保险业务及证券交易。2、海关商检共青开发区内设立海关共青办事处和进出口商品检验防疫局共青工作组，可在区内直接办理贷物进出口和人员出入境手续，进行出口商品的检验。 3、进出口及保税仓库共青城有进出口公司，享有外贸经营进出口权，区内建有保税仓库，可为开发区的外向型经济提供良好的服务。各方关注 共青城的创建和发展得到了党和国家领导人的关怀与支持，江泽民、朱鎔基、胡耀邦、胡锦涛等国家领导人都到过共青视察指导，胡耀邦同志生前曾两次亲临共青城，三次为共青城题名。 1993年4月，胡锦涛同志来到共青，明确指示：要把共青城建设成为在国内外享有盛誉的现代化的社会主义开发区。 1995年3月，江泽民同志视察共青，对共青城的建设成就给予肯定，称赞“共青城山清水秀，是一个好地方”，并亲笔题写了“艰苦创业、开拓进取”予以勉励。 小结：共青城区位独特，交通便利，环境优美，政治影响大，虽然目前还存在体制、基础设施滞后等困难，但总体上来说机遇多于困难，在国家政策及地方建设的相互扶持下，城市发展有着深厚的发展源动力，工业企业的出口量在成倍增长，经济增长的势头也日趋强劲；在国家宏观土地政策的良性调控，使共青城大批签约的大项目更是得以全面迅速开工建设；随着江西省昌九工业走廊重新启动，共青城处于走廊中段，则能更好地承接沿海发达地区产业转移，更多地吸引国际国内资本，无形中也成为昌九之间的中心城市；有国家政策支持，有地方区域等优势，可以预见共青今后的城市发展建设还具有很好的前景。第二部分 共青房地产市场状况 1、 总体发展状况2007年以来，九江市紧紧围绕“四个打造”，积极实施“五大战略”，加大沿江开发，优化投资结构，狠抓重大项目，注重投资质量和效益，在政府政策的强力推动下，九江全市固定资产投资持续平稳增长，受此政策影响，共青城固定资产投资也增长迅速。2、 2007年主要经济指标地区生产总值(万元）城镇固定资产投资（万元）绝对值增长%绝对值增长%全市592561414.1331573845.0共青12519614.013475564.7 以上数据来自九江统计信息网 根据指标数据显示，共青城生产总值随着城市的发展而日趋高涨，总值达5925614万元，比同期额度增长14%，而城镇固定资产投资近来也取得了较大总量的增长，投资额度达134755万元，比同期增长64.7%；3、共青城在售楼盘销售状况经过详细的市场走访后，对共青城在售楼盘的销售状况进行系统详细了解，发现共青房地产市场现已全面启动，但销售价格相对较低，本地居民及外来居民可以轻松通过到市场购买住宅以解决或改善其居住问题。目前共青城的在售楼盘总体供求平衡，多数项目经过一年左右时间的销售后，销售量均可达到80%以上；整体分析，共青的商品住宅产品市场消化情况呈缓慢且稳步向前，市场暂处于未饱和状态，整个房地产市场呈良性局面。 4、市场供需特征1供给特征分析价格（元/）楼盘数所占比例主要分布区域起售价1200以下15%城区起售价1200150080%城区起售价1500以上5%城区共青城目前在售楼盘产品以多层为主，楼层在七层；起售价1200元/以下起售价在1200元/以下的产品，主要来自于楼层及面积的问题上，楼层在顶层及低层的房产与面积大于155/的房品，价格相对都在1200元/以下；起售价12001500元/之间起售价在12001500元/的产品，主要楼层集中于楼房的三层、四层与五层之间，面积在120/ 150/之间；起售价在1500元/以上起售价在1500元/以上的产品，由于此价格相对共青城房地产市场的接受程度有点偏高，所以市场接受数量不多，在多个在售楼盘均可见到1500元/以上的产品在销售上稍有阻力；价格（元/）比例主力户型与面积起售价1200以下15%80120平米，三房为主起售价1200150080%120155平米，大三房及四房为主起售价1500以上5%155250平米，四房及以上【小结】低档市场随着共青城市的迅速发展，带动房地产地价的上升，整体房价呈上升形势，低价房产将越来越少。中档市场市场容量放大，板块迅速扩张，沿共青大道两边成为中高档市场开发热点，中小户型面积成为主力需求，销售情况较好。高档公寓、别墅市场共青房地产市场已经存在的高档住宅及别墅项目不多，高档市场尚未成型，相信在未来几年内，高档住宅也将会逐年增加。2 需求特征分析不同层面需求特征中低档产品市场90平米120平米的产品是市场的畅销产品，多为一次置业者购买，预计未来两年内还将保持这一趋势，直到换房族开始活跃；中档产品市场 100150平米的产品最受市场欢迎，这类产品在价位上以中档为主，总成交量最大，空置率较低。高端产品市场150平米以上的产品因户型面积较大，所以总价显得高，此大户型需求客群为共青的高端客群，该类客群一般比较富有，大都为私营企业主或政府官员，目前高价产品市场需求量一般；5、市场价格分析2007年，共青城房地产市场形势总体上保持基本稳定，但房地产开发投资均比上年同期有着相对增长。整个共青城房地产业发展的基本情况是： 1房地产市场走势基本平稳； 2商品房销售尚属活跃；6、开发商实力分析随着市场进一步发展，共青房地产企业日益增多，知名开发商已经脱颖而出，如碧水华庭产品性价比较高，且项目形象包装甚好，获得了购房者的普遍认可。市场开始进入大盘时代、品牌时代和服务时代。房地产的市场竞争会由简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争。这种形势下，全国性的品牌公司的优势将凸现，它的到来必然会带来一些新思维、新理念、新模式，从而促进共青的房地产市场更快发展。7、土地市场分析土地供应较大，价格呈小幅增长土地市场规范操作有待加强共青土地供应中，操作过程存在着较多的不规范因素，影响了该行业及房地产等相关行业的健康发展，但随着共青城的城市建设日趋完善，制度日渐规范，相信在不久的将来，共青城在国有土地使用权出让将会向招标、拍卖、挂牌等市场方式转变，市场必将逐渐走向规范化。8、未来市场发展趋势 中高档市场竞争加剧随着城市建设的步伐加快，政府在基础设施投资上将会持续增长，城区周边及城区主干道将成为开发热点，区位条件较好，公共设施齐全的地块，将会出来中高档楼盘的身影；中低档市场有待缓解随着市场的进一步调整，在居民收入增加，改善居住能力增强的同时，预计未来中低价房将有较大的需求空间，中档以及中低档市场压力将得到缓解，市场价格存在小幅上涨空间。【结 论】市场近期压力较小在城市招商引资，扩大建设过程中，近年来新开工楼盘较往年有较大幅度的增长，随着城市经济的逐渐发达，相信未来市场需求将会越来越旺盛，因此市场总体供需矛盾也差异不大。市场总量增长，市场进入优胜劣汰阶段随着共青房地产市场逐步进入大众消费时代，以经济和实用型为特点的中档以及中低档住宅产品将成为大众化购房的主体选择，房地产开发投资幅度明显加大，市场竞争压力并不减弱，市场进入了优胜劣汰的发展阶段。市场面临结构性调整市场多元化的发展格局已经来临，中低价位、中小户型的产品将成为市场的主流需求，所占市场比例逐渐增大。附：共青主要在售楼盘市调表项目名称建筑规模户型价格 (元/)周边配套销售情况开发商备注碧水华庭总建10万平米，容积率：1.8%，绿化率：38%停车位：260个二房、三房及四房，部分复式，以三房为主住宅起价1380元，均价1480元商铺售价在7580到8000元左右，学校，财保公司，移动公司，邮政局等一期、二期基本售完，三期预定中江西康城房地产开发有限公樟人家总建面积1.6万平米三房，四房，大三房为主要户型每平方1038元起，商铺售价在4500元到6000元之间大，中，小，学校，超市，体育馆，步行街，广场等准现房销售，销售率过半，约70%销售量，剩大户型及顶层江西共青城房地产开发有限公榭丽景总建面积6.7万平米二房，三房，三房为主（117-139）每平方1018元起，不同楼层价格不同湖景，小超市，小学等销售过半，剩余低楼层及顶层较多九江市鸿翎房地产开发有限公远名都住宅42套，约6600平方米；商业店铺24间，约2600平方米。二，三，四房，主力户型为三房，主力面积：120-133每平方1280元起，最高售价达1580元左右，不同楼层价格不同学校，财保公司，移动公司，邮政局等销售过半，剩余低楼层及顶层九江华远房地产开发有限公泰华庭总建面积在10万平方以下二房，三房，四房，复式，以二房，三房为主，主力面积：110-130每平方1208元起，不同楼层售价不同自建的娱乐广场，酒店，幼儿园汽车站等销售过半，剩部分顶层及复式，车库，08年5月底交房江西百利达实业有限公榭名邸项目占地面积约13亩主力户型为二房，三房每平方1128元起，不同楼层售价不同，学校，保险公司，宾馆，车站等销售过半，剩余低楼层及顶层江西共青房地产开发有限公风御景园(商业街)乘风商业街总经营面积达17000多平米主力户型为二房，三房，四房及公寓，主力面积：114-154住宅：每平方1172元起，最高每平方1580元；商业：挑高9米，每平8000元左右学校，医院，农贸市场，银行等住宅基本售完，商业剩余面积较大且位置较差的商铺九江雄鹰房地产开发有限公程代理：共读策划天福花园总建面积在10万平方以下主力户型三房，四房，面积为：110-130，住宅：每平方1172元起，最高每平方1580元超市，宾馆，车站等销售过半，剩余低楼层及顶层江西共青城天地人房地产开发有限公三部分 项目地块分析一、区域分析本案(锦绣大景城)位共青城共青大道边，于共青检查院及财保公司之间，共青大道是区域房地产市场发展的主流方向，是正在兴起的共青城居住生活区。由于生活配套尚不完善，目前还不能满足实际购买人群的生活需要。二、案名建议本案原名锦绣大景城，在读法上因汉语拼音的发音问题略显拗口，且“大景”一词的体现更多地体现在二期的中庭水景，对一期不具太大的形象说服力，建议更改案名；基于本案要凸显繁华的高品味居住社区，以及共青城首席大盘的气势，所以在更换案名还是延续“锦绣”一词，而对于大盘的气势，尽量沿用“城”的概念，以下提供几个案名供选择： 锦绣星城、锦绣上城、锦绣尚城、锦绣天成、锦绣大成、锦绣大城、锦绣康城、锦绣中华城、锦绣大学城、锦绣一方、锦绣第一城、锦绣家天下、锦绣华城 三、项目概况本案位于共青城共青大道，距离共青城中心区二公里左右，离昌九高速一公里左右，交通十分便捷。四、项目SWOT分析1、基地资源分析区位共青未来居住区发展的重要方向，共青大道一带有着良好的发展前景，该区域也得到了市场的广泛认同。在房地产形态划分中，共青大道房地产起步稍晚、但也是起点较高的区域。区域的形象正在形成中，今后将逐渐凸显共青高档住宅区域的特征。从规划上来看，本案所处区域将是未来共青中央生活区的核心地带。拥有较为良好的区位资源，但由于区域房地产市场尚不成熟，本案作为中高端物业，需要超出区域的范围，树立领袖的形象。交通本案在共青城主干道共青大道，交通十分发达，干线状况良好，从本案到达共青中心商业区任何位置均在十五分钟车程以内，在消费过程中，交通不会成为阻碍购买行为的障碍。配套由于本案项目18万平米，较大的建设规模，项目自身建设的商业配套设施就足以满足业主的基本生活需求。而项目区域内的配套资源商业中心街是本案区域内的重要配套资源。环境本案周边目前没有受到工业的污染，未来发展也将以居住生活圈为主。而项目本身地处大片的坡地之上，小区内有湖有树，空气怡人，环境资源是本案的主要卖点之一，从现有的规划上来看，未来本案的景观绿化空间将是共青屈指可数的花园小区之一。 基地价值研判优良一般较差差环境污染交通情况生活配套社会治安社会人文区位形象学区情况土地级别自然景观2、项目问题点与机会点分析1SWOT分析S（优势）项目庞大的建设规模有绝对市场优势大规模的商业街区提高项目附加价值共青大道交通快捷方便大面积中庭水景花园，生活景观好W（劣势）短期内无法改变地段偏离老城区的劣势；区域生活氛围尚未形成浓厚气息；项目对面及左右两边的物业，在风水学说上，对本案有非常不利的因素；O（机会）区域为共青城市未来发展的热点地区 居住环境优良，利于中高档物业开发 区域规划起点高，发展前景良好 竞争市场开发水平一般，项目产品竞争优势明显 目前共青商品房入市有市场空白点T（威胁）物业供大于求，整体市场竞争激烈未来区域市场潜在供应量庞大共青在售项目价格较低，区域竞争压力较大存在个别的大盘对本案的冲击 2问题点分析本案现存的问题点主要集中在：项目大门对一庙宇，左边为检察院，右边为财保公司，按风水学说上论断，这些物业对本案非常不利，该问题点为本案较大的威胁点；另一方面，由于共青目前有大量的商品住宅推出，将会严重分流本案的目标客户，在项目竞争中，本案将会承受一定的销售压力。3机会点分析本案具有的核心优势是：产品外观美丽，形式丰富，有高档物业也有适合大众消费的物业、丰富的景观资源与教育资源、最佳的人居环境、良好的投资潜力。另外，由于目前共青在售的商品房缺乏高档气息，而且规模也不算太大，这给本案这样一个高档大盘来战胜其它楼盘，打造共青最优品味楼盘，留下难得的市场空白点，对本案而言，是个不可多得的入市时机。【小结】通过以上分析，未来项目发展方向将是以产品为核心竞争力，充分发挥本案无可比拟的大盘及人居环境，进一步明晰项目定位，通过卓越的行销模式、细腻的运作手段、优质的楼盘品质展现出来。确立在共青领袖楼盘的地位。五、项目市场定位本案拟定分二期开发（建议二期合二为一，一起开发），定位为投资性住宅，商住结合，以围合而成，户型适中，为中端消费者量身打造。在本案整体开发过程中，形象工程，品质、价格、社区环境、商业运营模式等都将是我们首要考虑的因素。1、目标市场定位对于一个面积达18万平方米的大盘而言，其客层绝不是单一的、或区域的，它需要站在整个大市域的视野来考察此项目。n 跳出区域市场，立足全市是出发点之一；n 充分衡量基地承载力，确立大众型市场需求为主，中偏上市场需求为强力补充是出发点之二；n 以首次置业与二次置业投资换屋族做核心与主流的多元市场为目标，是出发点之三。2、目标市场主要购买诱因TBI分析n 本地居民为改善生活条件而购买；n 热爱城市生活的周边县市居民；n 为保值、增值进行的投资理财性购买；n 为寻求独立、自由的生活空间而购买；n 为解决安身之所的自外地到本地务工者为解决住宅问题而购买；n 中老年人为子女就学、结婚，以及为安度晚年所寻求优美环境居所而购买。3、本案目标客群描述n 客群来源：以共青城客户为主，乡镇及周边县市为辅；n 职业特征：城区客群的职业分布范围较广，有个体经营者、大型企业的中高级管理人员或技术层员工、企业职工、学校中青年教师等；n 收入特征：家庭收入在3000-6000元/月之间，有较强的经济能力。n 年龄结构：25岁以上中青年人士。n 家庭结构：三代居住为主。n 关注重点：关注户型、价格、项目规划、项目品牌、自然景观、未来交通和生活 配套等。结论本案这样的客群让本案既要着眼于现在的市场，更要注重未来,他们是市场容量最大、潜力最强的消费群。但目前市场上针对这一客群的项目，只有价格定位，少有形象与市场定位、品牌定位。这使本案之定位与项目之发展拥有了广阔的空间。需要说明的是，如此规模的一个个案，其目标市场将随着个案形象逐步丰满及工程的推进而有所变化，年龄全龄化、范围全市化是其应有的表现规律，也是本案行销成功的指标之一。第四部分 项目规划及建筑设计建议经过深入的市场调查与分析，发现共青城的人口及社会构成与常规市镇有所不同，故在规划定位市场中应区别对待，避免产生错判与误判。一、市场现状共青的住房需求应处于基本满足型，自住刚性需求，它有多方面的特征：1、处于城市化的初期，住房由基本需求初步往享受型转变；2、家庭构成仍以传统大家庭为主体，两代甚至三代同居，与一般大城市的三口之家为主体的小家庭结构略有不同；3、80年代后出生的及农村城市化转移的人群，购房比例偏低；4、购买主体是集全家之力，量入为出，以多年积蓄支付而不是以工作年限不长的新人类，以负担较长期的按揭形式购房，自住刚性为主体，投资性偏弱，投机性暂无；5、以本地改善第一居住为主体，异地投资性和第二居住的占较少比例；共青目前尚处于绝对低房价地区，土地的稀缺性不存在，人口的城市化快速增量，移民趋势尚未爆发，中心城市的辐射集聚效应在初步成型期，这些因素决定了该区域的市场规模和房价增幅的内在推动力是有限的，不可按中心城市的房地产开发模式类推，要针对性更强地寻求自身发展之途径。市场经验证明，在土地不稀缺，有大量自建房和以多层为主体的前提下，进入高层初期，通常会遇到市场抗性。高层的存在和发展完全是在土地稀缺和地价高涨的基础上的，高层的成本、投入、得房率及物业成本等困素与绝对低价本身就是矛盾的，所以高层的门槛和灵活性要比多层差很多，在绝对低市场价格的情况下，高层可能会产生不应期，太多的城市和地区在这个阶段都曾经产生过低接受度、滞长以及空置，所以本案在规划设计高层时，要慎重考虑市场状况。高容积率是把双刃剑，一面是低楼面地价，一面是挤迫感带来的低舒适度；往空中集约发展而没产生大面积的宽敞空间，再加上从多层到高层的转变，私空间里大量提供公空间，这样一系列问题的综合堆积后，最终高层、高容积率及高房价所产生的问题，市场不一定能很好的响应；国家90，70的政策针对国情及社会发展阶段是有一定道理的，江西共青应仍处于购买力有限的阶段，在单价上不具备快速增长的供需条件；在宏观调控带来的观望期内快速涨价的企图与管理及市场的预期一定会产生矛盾，所以本案提供的产品除了是为人的产品外，更应该是对人的产品；二、户型规划及建议原设计方案二房与三房之间差一间房，也就十来平米的面积差，体现在当地的总价上也就差了近2万元，折算到首付也只要6000元，在选择购房时，一般家庭不会为了上千元而选择梯次升级的换房模式，即先购买两房，待条件好了再换三房；而往往会选择一步到位买三房，在单价和总价方面也都可以接受的目前这个低价时期。人口及家庭的购成，省去装修及搬家的巨大烦恼，在低价时先一步到位免去房价涨升后的踏空；小家庭及移民过渡性住房需求量小，投资能力偏低等诸因素决定了在共青这种县级城市在户型比上应以中小套型的小三房及三房为绝对主力，本案目前的设计规划中两房比例偏高，这与市场调查及分析的结论是相左的。本地竟争楼盘大户型偏多，但户型设计不合理，有的两房面积做到114，三房面积做到130160，户型大而且不适当，总价随面积的大而拉得更高，建议本案的三房规划三个档次： 基本型：90，三房一厅一卫， 舒适型：110，三房二厅二卫 享受型：130，三房两厅两卫，带入户阳台，或者设佣人房；140以上的户型最好不规划；两房的比例应大大的降低，不宜超过总体比例的15%，以免给目标客群造成高不成低不就的困扰。1#楼及2#楼的规划问题： 1#楼及2#楼有四房是纯北户型，这种户型市场不一定能接受；本地竟争楼盘的高层以一梯两户的板楼为主，本案却是一梯四户，除了土地利用率高外，公摊低外，在朝向，相互干扰，通风，户型等方面皆不利于竟争对手；围合型空间及造型均很好，但在这个地区与板式竟争优点不明确的，也不符合气候特征，本地是夏热冬凉，对朝向要求高，以亚热带的组团移植本地市场，市场的接受度和不确定性，可能需要谨慎探讨； 2#楼A单元北侧居中的一户两房其厨房和卧室向电梯厅开窗，很不符合常规，实际使用私密性很差，估计较难销售； 1#楼及2#楼B单元全是两房，建议两端改为三房；而中间C套户型的走道多，格局也不好，有待进一步完善；3#楼、4#楼现存在的规划问题： 一室两厅53.36，对于投资者来说，总价高；对于自住者来说，也不够实用；对于租赁也不存在像大城市商业租赁的对象客群体；本地应是以学生及打工者为主体的租凭对象，要求房间小而独立，低租金又高周转率，所以一室两厅的面积有待进一步修正； 73的两房下面是商业，很嘈杂，邻居又是租赁者，不安定不安全，朝向不好，厅的采光条件也不好，且是异形阳台，房间之间也会相互干扰，这些问题都应在设计规划中着重考虑； 3#楼与4#楼C单元一梯四户，能否改为一梯三户，户型都改为三室户型，或者做成两代居（即一套一房一厅供老人住，另一套自住的三房）； 本地投资需求刚产生，建议3#楼与4#楼由自住完全往投资方向转变，在朝向及体型不变的情况下，由单元改为内廊式，一房带卫生间及阳台的房型可改为带厨房的小套型为主体，低单价，低总价（5万元左右一套），低投资入市门槛（1.5万元）目标以学生及周边的移民为主，参照大学城的模式，搞酒店式公寓，局部也可规划一些一房一厅及小套房、精装修，拎包即可入住的产品；顶层结合坡屋顶搞复式小套型公寓，买一层用两层。 底层的店面过深，其后侧可以先规划成车库，将来以车库价销售，而打通后则是一个大店，又形成了一个卖点，不然商铺的总价会偏高。二、商业市场现状本区域非传统商区，是正地型商业，共青大道是以机动车通行为主体的通衢大道，自然通过人流较少；商业的前三个要素是地段、地段、地段，本案地段前不着村，后不着店，脱离商圈，如果单纯强调大学因素，可能感觉不错，但南昌大学正门的乘风商业街以现房形式出售，且地段肯定比本案要好的多，而乘风商业街目前却改为建材一条街在招商，这说明本地大学生消费是低消费且未成规模，存在现实的不确定性；再者，本案邻居碧水华庭也规划了一条商业街，也就是说本案的商业并不具备不可替代性和惟一性，如果仍按自由业态规划，风险性较大；本案商业以项目对面的南昌理工大学师生及本小区住户为消费主体，总体规模偏大，如以自由业态的小店面为主，商业销售收入不足以支撑房租，到时反推至房价租售比来看，则会变的没有投资价值。商业是业态决定形态，应先规划好商业模式，反过来再进行商业设计，建议避开自由业态的散户经营模式，往专业主题市场方向转变，由以牵引散客为主体的逛街式随机消费，往目标消费模式转变。建议一期商业的中庭，利用底座大平台设一个规模超市，一站式消费，使之成为该区域消费中心，利用地下空间及局部二层，形成一个中心卖场，引进有规模的专业超市运营，以多样性，综合性，高质量且安全有保证的，在商业文化上又具有先进性，同时价格上能保证侵略性的消费产品，以点带面，让大卖场带来人流量；人流量能带来人气及商业预期，周边的店铺才能高价炒出去，而周边的店铺则可以规划为以文化生活用品为主体的业态。商业模型有了，以后的定向招商则可以很好地推动消售，如果单纯卖商业可能周期长，而且极有可能因预期的不明确，而造成商铺一入市就陷入销售困境（即见光死）。三、一期项目入口及广场的规划建议本地块面对甘露寺，一侧为检察院，一侧为保险公司，均是凶或者由损转益的行当，在风水角度上要适当考虑躲避的方法，不要落人口实，建议一期与二期之间的广场移到入口处，在入口处设一个带水景的市民活动广场，在风水上与邻居呼应一下，同时为商业带来人气，建议广场先投资施工，让目标市场客户看得到再开始销售；同时，一期沿街一排现房也需等看得到了再开盘，产品