镇江房地产市场研究.ppt

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至2009年底，全市共有51个镇（街道）、农场1个。其中:镇41个，街道办事处10个，农场1个。丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖4个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、1个农场、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处,城市经济,从国际经验来看，房地产发展与人均GDP有着密切联系。2011年镇江人均GDP约为11376$，表明当地房地产市场处于平稳发展期，生存改善需求兼有，以质量为主，向数量与质量并重发展。,镇江的GDP处于高速发展阶段，人均GDP保持稳步增长，经济的快速发展不仅提升了镇江的整体实力，也推动了房地产市场的发展。,城市经济,镇江的经济快速发展的前提下，三大产业结构区域合理化。第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势，总体形成以第二产业为主，第三产业次之，第一产业为辅的产业结构。,镇江2011年第一产业增加值100.41亿元，增长5.5%；第二产业增加值1274.23亿元，增长12.7%；第三产业增加值935.76亿元，增长12.6%。2011年全年居民消费价格总指数为105.0%，比上年上涨5.0%，在八大类消费品价格中：食品类、烟酒类、衣着类、家庭设备用品、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住类分别上涨12.0%、4.3%、1.8%、5.2%、1.2%、1.3%、0.1%、3.7%。,城市经济,镇江的经济快速发展使得镇江人民的生活水平不断提高，保持稳步增长的态势。,城乡居民收入同步较快增长。全年城镇居民人均可支配收入26637元，比上年增长14.7%；农村居民人均纯收入12825元，比上年增长17.9%。城乡居民收入由上年2.14：1调整至2.08:1。城镇居民人均生活消费支出15513元，比上年增长16.4%。农村居民人均生活消费支出9136元，比上年增长16.4%。,城市经济,对比2011年长三角14个城市，镇江GDP排名第13位。镇江市城市居民人均可支配收入位居长三角第8位。,分析总结 镇江GDP总量与人均可支配收入，在长三角14个城市中仅处于中等靠后水平。 预计镇江宏观经济将继续保持平稳增长。 镇江人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出镇江商业有较大发展空间。,城市经济,投资保持适度增长。全年固定资产投资完成1223.45亿元，比上年增长22.2%。按三次产业分：第一产业投资3.07亿元，下降38.7%；第二产业投资751.59亿元，增长20.3%；第三产业投资498.79亿元，增长25.7%。按注册类型分，国有固定资产投资完成339.59亿元，增长24.8%；民营固定资产投资完成674.41亿元，增长20.0%；外资固定资产投资完成209.45亿元，增长16.8%。在固定资产投资中，城市基础设施投资完成168.41亿元，增长26.5%；文化产业固定资产投资完成60.54亿元，增长68.2%；房地产开发投资完成137.98亿元，增长20.1%。,投资保持适度增长。固定资产投资保持稳步增长，二三产业比重保持迅猛增长，房地产投资保持平稳增长。,城市人口,镇江户籍人口及城镇人口保持适度增长，涨幅不大，城镇化水平有待提升。,人口保持适度增长。2011年末全市户籍人口271.86万人，比上年增加1.15万人，其中男性135.40万人，增加0.24万人；女性136.46万人，增加0.91万人，男女性别比（以女性为100）为99.2:100。当年出生人口2.16万人，人口出生率为7.98，全市出生缺陷发生率控制在8以下；死亡人口1.76万人，人口死亡率为6.48；人口自然增长率为1.49。,城市规划,划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。,城市规划,城市规划,优化产业发展空间，建设“六大制造业组团”、“四大服务业集聚区”和“三大农业板块”。 大港片区和出口加工区：化工、造纸及出口加工型产品 丁卯片区、京口工业园、丹徒新区工业集中区：电子信息，汽车零部件及机电产品为主 丹徒经济开发区和润州工业园：石化、能源、工程机械 镇江中心城区发展成服务全市域的服务业集聚区：大市口地区集中发展购物、餐 饮、休闲娱乐和旅游服务，形成中心商贸区； 南徐新城发展信息、商务、金融、办公等现代服务业，形成中央商务区； 丁卯地区发挥科研教育资源集聚优势，发展研发设计、科技咨询等服务，形成技术服务密集区； 在镇荣路、312 国道和润扬大桥南接线形成的“双十字”区域，布局建设大型产品交易市场集聚区，形成城市产品主要集散地。,城市规划,城市规划范围较大，发展重点不突出 新区（丹徒、大港）距城区较远，与城市整体建设发展分离，城市凝聚力较差,丹徒新区,城市规划与房地产发展:城市导向不明，城市配套建设相对迟缓，凝聚力较差,城市背景分析小结,土地市场,从2008年2011年，镇江市土地成交量逐年递增，2010年至2011年土地成交数量环比上涨9.43%。同时，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价185.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%，2011年土地成交单价321.85万元/亩，环比上涨73.25%。 2011年土地成交面积低于2010年的情况下，其总建面积以大于2010年，因此，可以看到，地块容积率越来越高，未来低密度高端住宅将越来越稀缺，同时高层项目将成为市场主流。,土地市场,从2008年开始，镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段。2011年镇江市区土地总成交4193亩，同比上涨6%；平均成交地价为298.82万元/亩，同比上涨51.3%；成交总金额125.33亿元，同比上涨61%。大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升。,镇江历年土地成交价格保持快速上涨的趋势，高居不下的土地价格，也导致了房价的迟迟不肯回落。,土地市场,左图为2008年至2010年镇江市内各片区土地出让情况。京口区4年内出让土地总计3543.34亩，润州区4年内出让土地总计4333.83亩，丁卯去4年内出让土地总计1543.74亩，丹徒区4年内出让土地总计2710.18亩，大港区4年内出让土地总计1327.54亩。丁卯片区以及大港片区出让地块较少，润州片区作为镇江新的行政、商业中心近年土地出让趋势明显加大，而丹徒片区的居住价值在近年得到体现，土地成交有明显涨幅。需要指出的是京口片区目前成交地块集中在学府、滨江板块，润州主要以南徐板块为主，正在逐步向金山板块转移。另外，大港片区是目前镇江空置地块较多区域，随着大港片区的建设发展，未来地块成交可能还会增多。,镇江市的土地出让还是主要集中在京口区和润州区，丹徒区也占一部分份额。随着市政规划的迁移，大港区的土地逐渐增大。,商品房市场,从2008年至2011年，镇江市区商品房供应量逐年递增，2010年2011年环比增幅达到65.37%。一方面是由于2011年政府安置房大量推入市场，造成供应量骤升；另一方面也是因为在2009年到2010年间，市场普遍利好，镇江土地成交量水涨船高，而在此期间成交的土地于2011年进入市场，造成供应量出现大幅度上涨的现象。从2009年后，市场成交量开始下跌，至2010年，环比下跌30.99%，2011年相比2010年基本持平，环比略微上涨4.93%。（该数据仅为市场所有纳入商品房统计的成交数据，其中2011年安置房成交占比近50%也纳入该数据统计范畴之内，因此实际上2011年商品房成交数据较2010年相比，环比下跌幅度接近40%。）,受商品房集中上市的影响，2011年镇江的年供应量快速上涨，但成交量从2009年开始呈现下滑趋势。,商品房市场,商品房价格持续增长，但增速放缓。受存量影响，本轮市场调整之后，商品房成交量和成交价格也不会出现快速上涨现象，同时出现房价大幅下降的几率不大。 供求关系来看，全年累计供销比达1.6:1，供需矛盾开始明显，但较去年的2.3：1的供销比，本年度大幅回落；但供需双方的市场地位仍然倒置，市场仍然以“买方”为上。8月份的“限购”政策悬而不落，使得降价、促销等信息充斥整体市场，未来市场整体价格下滑已成定局。,商品房价格持续增长，但增速放缓。,商品房市场,各区总体表现出供大于求的局势，大港区成为供应量和成交量双双排名第一的区域，但成交均价是各区最低。,各区从供求关系来看，各区呈现供大于求的趋势，京口和丹徒的供求比超过50%，润州和大港区成为成交最多的区域，丁卯区的供求几乎持平。 润州区以7871.39的均价稳居各区成交均价榜首，大港区以低价优势成为年度销售冠军区域。,商品房市场,各区的年成交还是以普通住宅为主。各区各物业的成交均价存在明显的差异化。,普通住宅的成交量占成交量的最大部分,其中京口区、丹徒区、润州区的普通住宅成交量在1700套以上。润州区的普通住宅均价最高，最低的是大港区。 非普通住宅的成交量以润州区为主，丁卯区和大港区的成交量最低。京口区的成交均价最高，大港区的成交均价最低。 营业性用房的成交量以丁卯区最高，大港区最低。润州区的成交均价以17598.96元/平米遥遥领先。大港区的成交均价最低。,区域板块第一季度成交分析,2012年第一季度除大港区以外，其他各区的成交量差异不大。丁卯与润州的成交均价遥遥领先。,进入2012年，第一季度各区的商品房成交量都保持上涨的趋势，但大港区的成交量在50套左右徘徊，远远落后于其他4个片区。 2012年第一季度商品房月成交均价浮动较大，除润州区的成交均价保持逐月上升外，其他四片区都是二月涨三月跌。,镇江各区二手房成交量浮动不大，但整体成交均价逐月下跌。二手房市场不容乐观。,进入2012年，前5个月的二手房市场惨淡，整体成交均价逐月下跌，据统计6月分至今的成交均价为6468元/平米。二手房市场进入2012。 各区2012年前五月的成交均价浮动不大，但整体上还是有所下滑。丹徒区的成交均价有所上升，据了解6月至今丹徒区的均价为6865元/平米。,区域板块半年二手房成交分析,板块分析,镇江新区大港距离镇江市区约25公里，丹阳约200公里，扬中约15公里，常住人口约5-6万人，城市化进程不高，商品房市场发展一直保持平稳区域内的拆迁安置体量较大，且部分拆迁房具有上市交易功能。目前新区主要发展位于丁卯的科技新城与大港片区的新城CBD.,板块分析,板块分析,港区 物流工业基地 老城区板块 大港老镇区、集居住、商业、酒店、金融一体，是大港镇的功能主题 西山公园板块 大港新政办公和住宅集中区域，市政配套齐全，公园湿地景观区域，05年开始启动板块 规划新城镇 规划中未来大港新镇区，中央商务区和高端住宅集中区域。目前正在规划阶段，市政配套匮乏。,板块分析,根据2009年至2011年份价格走势分析，伴随着镇江新区供应量的不断增大，价格增长幅度将逐步减缓，并且2011年四季度出现成交价格下滑的局面。,板块分析,板块分析,板块分析,板块分析,板块分析,预测2012年镇江新区市场供应总量与销售总量,板块分析,板块分析,商业概况商圈分布,商业概况商圈分析,商业概况商圈分析,重点商圈分析,重点商圈分析,大市口商圈周边商业业态与租金价格,重点商圈分析,重点商圈分析,滨江商圈周边商业业态与租金价格,重点商圈分析,重点商圈分析,南徐商圈周边商业业态与租金价格,重点商圈分析,沃得广场平均租金： 1.5-2元/天,大市口商圈作为传统及不断升级的商圈，有着无法撼动的地位； 随着城市建设的扩展和产业发展，新兴商圈在逐步走向成熟； 镇江旅游业的不断增强和滨江区域的发展，特色竞品商业将成为一种趋势。 除大市口商圈部分地段租金较高外，其它商圈租金都处在一个较低水平； 餐饮类租金一般在60-80元/月； 酒店类租金一般在30-45元/月； 娱乐休闲类租金一般在50-70元/月。,总结,商业市场分析,镇江食品城 均价24000 元/平方米一楼35000元/，二楼26000元/，三楼20000元/，四楼15000元/ 开盘时间: 2011-06-18 入住时间: 2012-10-30 物 业 费 :1.20元/平方米月 开 发 商: 镇江优盛置业有限公司 售楼地址 :镇江市丁卯谷阳南路18号占地面积 49570平方米 建筑面积: 77393平方米 容 积 率 :1.50 绿 化 率: 50% 车库/车位数：5805(自行车库)/465(汽车位) 交通状况:公交总公司站（步行750米左右），公交1路、3路、24路、106路、8路、20路、21路、101路,在售商业分析,在售商业分析,镇江汽配广场 商铺、商铺、高档高层soho办公 均价:9000 元/平方米 开盘时间 :2011年5月 入住时间: 预计2013年 开 发 商 :镇江新路置业有限公司 售楼地址 :镇江丁卯桥路与张许南路交汇处 占地面积 :69108平方米 建筑面积 :181042平方米 容 积 率: 2.62 绿 化 率: 20% 物业管理公司: 镇江星宝商业管理有限公司 交通状况 :有24路、