九洲远景上海国金中心案例分析65页.pptx

上海国际金融中心（IFC）综合体案例分析,INDEX,1,内容,案例基础资料 交通情况分析 C. 项目各物业介绍 D. 配套设施及服务介绍 E. 项目关键成功因素,2,A. 案例基础资料,3,4,上海国际金融中心（IFC）于2010年底开业，位于上海浦东陆家嘴，是包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼,资源来源: 九洲内部数据库,5,资源来源: 实地调研及九洲分析,项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其构成了陆家嘴商业商务中心,金茂大厦,陆家嘴绿地,地铁站及中银大厦,正大广场,6,项目由香港新鸿基地产发展有限公司开发，多家知名国际性房地产服务公司参与合作,项目相关企业背景,发展商：香港新鸿基地产开发有限公司,于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援,设计公司：纽约佩里克拉克佩里建筑事务所,佩里克拉克佩里建筑事务所成立于1977年，在建筑设计表达业主的核心价值方面赢得了荣誉；多年来，事务所有幸设计了许多世界级易识别的建筑物，其中包括纽约世界金融中心、马来西亚油塔以及香港国际金融中心,运营/物业管理公司：仲量联行,仲量联行在亚太地区开展业务超过50年；主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主,资料来源：市场调研，九洲远景分析,B. 交通情况分析,7,项目交通优势在于具有便捷的道路交通、轨道交通和公共交通，停车位充足；劣势在于上下班高峰期交通拥堵,交通类型多样 通过地铁二号线直达 公交系统线路较多 车辆直达方便 停车场规划合理 项目的停车场位于项目四边，有1900多个停车位，便于驾车直达,高峰期交通拥堵 陆家嘴站是作为陆家嘴区域通往浦西的重点交通枢纽，上下班高峰期易拥堵 道路交通、公共交通路线多在世纪大道上行驶，容易造成世纪大道这条主干道拥堵,8,项目交通情况概述,资料来源：市场调研，九洲远景分析,项目车辆到达方便，围绕项目四周都有停车场入口,9,项目车行图,围绕项目四周都设有停车场出入口，车辆可以从任一出入口到达四周路面,资料来源：市场调研，九洲远景分析,人流方向主要从陆家嘴环路、世纪大道、地铁出口进入项目,人流可以陆家嘴站地下进入 从陆家嘴地铁站内出至地面由天桥至正大广场方向进入 从银城中路上入口进入 由南面进入的人流相对较少，多为白领至此进餐为主,10,项目周边人行分析,资料来源：市场调研，九洲远景分析,项目周边车辆公交系统发达，与三个公交站点距5分钟路程以内,11,项目公交线路图,资料来源：市场调研，九洲远景分析,二号线陆家嘴地铁站也处于黄金位置，可另辐射4条地铁线路,12,地铁二号线直达中山公园站，静安寺站，在陆家嘴左右坐两站就可至人民广场换乘一号线与八号线或世纪大道换乘四号线、六号线与九号线,项目轨道交通图,资料来源：市场调研，九洲远景分析,C. 项目各物业介绍,13,14,项目由购物中心、写字楼、服务式公寓、酒店四部分物业构成，写字楼是项目核心驱动物业，购物中心居次，具体比例如下图所示：,资源来源: 实地调研及九洲分析,15,项目的两座办公楼汇丰银行大楼（国金中心一期）及国金中心二期，占地为64,406平方米，总建筑面积超过20万平方米。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,16,国金中心以其高端的项目定位及品牌效应，吸引了大量国际知名企业入驻，其中汇丰银行总行租用其南座写字楼53,000平方米的20层办公楼面，并获得冠名权。其它入驻租户包括以下公司：,资料来源：市场调研，九洲远景分析,17,汇丰银行大楼于2010年开始对外出租，仅半年时间出租率达到100%，同时国金中心二期启动对外租赁，目前出租率已达70%，整体租金水平也达到了近100%的增长。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,18,国金中心写字楼：双子塔楼基本参数,资料来源：市场调研，九洲远景分析,19,国金中心写字楼：双子塔楼基本参数,资料来源：市场调研，九洲远景分析,20,汇丰银行大楼基本参数,资料来源：市场调研，九洲远景分析,汇丰银行大厦标准层平面图,汇丰银行大厦大堂平面图,21,国金中心二期基本参数,资料来源：市场调研，九洲远景分析,上海国金中心二期标准层平面图,上海国金中心二期大堂平面图,22,项目商场，总面积达到11万平方米，由众多国际奢侈品牌及一线品牌构成，同时引进了一部分尚未进入中国的国际顶级品牌，结合高端餐饮、电影院及相关服务，成为上海高端消费的新地标。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,23,商场部分，从业态配比来看，购物占主导地位，达到了80%，其次为餐饮，占到15%，娱乐服务占比较低。,上海国金中心商场功能面积占比,购物80%,餐饮15%,上海国金中心商场功能数量占比,购物135家,餐饮25家,租户功能配比图,资料来源：市场调研，九洲远景分析,24,项目商场重点租户（1/2）,项目重点租户情况,资料来源：市场调研，九洲远景分析,25,项目商场重点租户（2/2）,项目重点租户情况,资料来源：市场调研，九洲远景分析,莫尔顿牛排坊位于项目F4，面积约为350m，定于与高档商务人群,26,资料来源：市场调研，九洲远景分析,F4平面图,品牌介绍：莫尔顿餐厅集团（Mortons Restaurant Group, Inc.）是世界最大的高级牛排餐厅拥有者及经营者。集团旗下的牛排餐厅一贯秉承创始人当初的远见，恪守严格标准，烹调顶级美食，确保真材足量，提供优质服务，让客人在舒适的环境中享用尽享美食 定位人群：高档商务人群 面积：350m,莫尔顿牛排坊简介,莫尔顿牛排坊,西式正餐,莫尔顿牛排坊周围店铺多为高档餐厅，面积均在200-300m，形成以中西正餐为主的商务氛围,27,资料来源：市场调研，九洲远景分析,F4平面图,莫尔顿牛排坊,西式正餐,总体而言，莫尔顿牛排坊周边业态以中西式正餐为主，突显浓厚的商务餐饮氛围,28,资料来源：市场调研，九洲远景分析,F4平面图,结论分析,餐饮店铺设置,2F周边店铺设置,莫尔顿牛排坊位于L4站旁，处于自动扶梯旁，可视性强 由于F4整体定位于商务餐饮，因此莫尔顿牛排坊分布着中西正餐店铺，档次为高档，提高其商务氛围,莫尔顿牛排坊,西式正餐,大阪章鱼小丸子位于项目B2层中“筷食通”区域，面积约为35m,29,资料来源：市场调研，九洲远景分析,B2平面图,品牌介绍：大阪章鱼小丸子来自日本，是日本民间流传很久的风味小吃 定位人群：大众客群 面积：35m,大阪章鱼小丸子简介,大阪章鱼小丸子,休闲餐饮,章鱼小丸子周边店铺均为休闲餐饮店铺，凸显其“筷食通”的定位，以快速、休闲为主要卖点,30,资料来源：市场调研，九洲远景分析,B2平面图,休闲餐饮,总体而言，大阪章鱼小丸子周边业态以休闲餐饮为主，符合其“筷食通”的定位,31,资料来源：市场调研，九洲远景分析,B2平面图,结论分析,餐饮店铺设置,2F周边店铺设置,大阪章鱼小丸子位于B2陆家嘴地铁站旁，处于“筷食通”中心位置 由于整体定位于“筷食通”大阪章鱼小丸子周边基本为休闲餐饮店铺，以“快速”“休闲”为主打,休闲餐饮,利苑位于项目F3，面积约为350m，是利苑在上海唯一分店,32,品牌介绍：利苑酒家，(Lei Garden)，由国民党军政大老陈济棠的幼子陈树杰先生于1973年创办，是香港著名企业之一，现有14间分店，业务横跨香港、新加坡、中国及澳门，员工多达2,200人 定位人群：中高档商务人群 面积：350m,利苑简介,利苑,F3平面图,中式正餐,利苑位于项目F3西侧边角，与太和殿精致麻辣火锅相对，前方为5家设计时尚店铺，档次为中高档,33,利苑,F3平面图,购物店铺分布于两侧餐厅中间的设置为典型的混合业态，如此规划提高了消费者购物餐饮的感知,34,利苑,结论分析,餐饮店铺设置,4F周边店铺设置,两边角位置为4家餐厅，档次为中高档 中庭附近聚集5家购物类店铺，购物类店铺紧邻着餐厅，如此混合业态的配置提高了消费者购物餐饮感知,F3平面图,PRADA位于项目F1，面积约为150m，为世界著名奢侈品牌，受众多高收入人群喜爱,35,品牌介绍： 1913年，MarioPrada在米兰市中心创办了首家精品店，所设计的时尚而品质卓越的手袋、旅行箱、皮质配件及化妆箱等系列产品，得到了来自皇室和上流社会的宠爱和追捧。今天，这家仍然备受青睐的精品店依然在意大利上层社会拥有极高的声誉与名望，Prada产品所体现的价值一直被视为日常生活中的非凡享受 定位人群：高收入人群 面积：150m,PRADA简介,prada,F1平面图,PRADA位于星光大道旁第一家店铺，紧邻丽思卡尔顿酒店，可视性高，周围店铺业态档次相近，均为顶级时尚,36,prada,F1平面图,PRADA周围均为世界顶级时尚店铺，业态档次保持一致，属于典型的一致性业态,37,prada,F1平面图,结论分析,女装店铺设置,1F周边店铺设置,Prada位于星光大道旁，可视性好，同时紧贴丽思卡尔顿酒店，与其形成联动 Prada周围均为世界顶级时尚店铺如Miu Miu、BURBERRY等，业态、档次保持一致,基于本项目，购物类店铺基本以抱团形式出现，档次大多为顶级时尚；餐饮店铺按照规划抱团出现，档次趋同。总体而言，IFC项目中店铺排列以传统抱团形式出现,38,业态,餐饮,购物,店铺业态趋同 同层店铺档次趋同 抱团出现,按照规划抱团出现，聚集人气 部分店铺旁设置购物服饰店铺,39,商场平面图-LG1,地下一层主要以时尚零售、电影院（百丽宫）为主。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,40,商场平面图-LG2,地下二层主要以时尚零售、休闲餐饮、精品超市为主。 其中IFC引入上海第一家City Super。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,地下两层主要以时尚零售、休闲餐饮、精品超市及电影院为主。 其中IFC引入第一次登陆上海商业市场的精品超市City Super以及百丽宫影城。,41,商场平面图-L1,目前商场首层已汇聚了25家世界级品牌旗舰店，围绕中庭依次展开。其中一部分商户采用1+2F的结构，打造成顶级奢华的“星光大道”。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,42,商场平面图L2,商城二层主要以国际一线品牌为主，档次略低于首层。业种覆盖服饰、珠宝、配饰、手表等。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,43,商场平面图-L3,三楼业态基本以一线副牌及二线时尚品牌以及部分餐饮品牌为主。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,44,商场平面图-L4,国际多间顶级餐厅也会相继进驻商场的三楼及四楼，包括米芝莲星级食肆利苑及首次进入内地市场的美国著名牛扒房 Mortons Bar & The Steakhouse，以及香港著名的星级意大利菜餐厅Isola。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,项目酒店部分为万豪旗下顶级酒店品牌丽思卡尔顿，位处国金中心一期（汇丰银行大楼）58层以上的18个层楼，可鸟瞰外滩美景，是众多外企高管、明星富豪的入住首选。,45,资料来源：市场调研，九洲远景分析,46,丽思卡尔顿酒店4大功能概述,1,2,3,4,客房与套房 普通房 俱乐部房 套房,餐饮 Scena（意大利餐厅） 金轩(粤菜） Flair（顶层餐厅酒吧） Aura（综合餐厅） Aroma（综合餐厅）,会议/宴会 总面积为1700平方米 大宴会厅为1134平方米，可同时容纳800名宾客同时聚会用餐,水疗SPA 水疗健身中心为1500平方米 10间独立理疗套间，让客人享受服务的同时饱览上海滩美景,上海丽思卡尔顿拥有285间的客房和套房，4间高级餐厅和酒吧，1,700 平方米会议中心，1,500 平方米的水疗健身中心。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,47,近300套房间 客房清洁服务 晚间服务 订车、火车票、飞机票 五星级俱乐部,资料来源：市场调研，九洲远景分析,国金汇是一个拥有300个套房的高端服务式公寓，是香港新鸿基地产继香港四季汇、港景汇之后打造的又一个五星级豪华服务式公寓,该部分物业原为W hotel，其退出后，由新鸿基团队接手改造成服务式公寓，目前尚处在改造阶段 国金汇相关服务,国金汇酒店式服务公寓靠近国金商场及办公楼，周边面临大量潜在目标住客，主要服务于那些中长期在大陆工作的港澳台、欧美等商务人士。,资料来源：市场调研，九洲远景分析,48,D. 配套设施及服务介绍,49,D. 配套设施及服务介绍（商场部分） D1.配套服务 D2.标识系统,豪华轿车接送,礼宾服务,代客提送,代客泊车,50,商场在停车场、礼宾处、卫生间、中庭展示区等方面都做到细致入微，最大限度为顾客提供便利,配套设施介绍（含停车场）,51,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场除了提供基本服务之外，还提供了一系列特色服务,基本顾客服务,停车场 服务台 卫生间 多部扶梯 中庭展示区 休息区,特色顾客服务,豪华轿车接送 代客泊车 代客提送,顾客服务介绍,52,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场采用立体停车场，与每层商场对接,配套设施与服务相关图片（含停车场）,53,资料来源：市场调研，九洲远景分析,D. 配套设施及服务介绍 D1.配套服务 D2.标识系统,54,项目与地铁二号线的无缝连接隧道，陆家嘴站6号出口直接进入商场LG-2,地铁人行隧道进入商场处标识,55,除了地铁于商场入口处有标识，整条地铁6号出口通道两边布满液晶电视滚动播放商场广告与相关产品的介绍,地铁处入口,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场全新设计的标识系统造型独特，凸显“奢华上海”的感受与“殿堂级购物中心”的定位,项目外围标识,56,项目标识系统,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场对停车场的指示明确、标识简洁明快，停车场在与项目无缝结合,57,停车场道路宽敞明亮，无太多转弯回旋，各出入口对应4个方向，块停车场都有升降梯或手扶电梯可直接进入商场内部,项目停车场内部情况,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场出入口较多，每个出入口都设有醒目的标识，可让人时刻感觉处在国金中心的区域中,入口处标识,58,项目入口处,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场中庭宽阔、视野上佳，并且每层都有较大的宣传区，对人流引导性强,59,项目中庭,资料来源：市场调研，九洲远景分析,触屏互动指南与商场地图设于各楼层关键位置（如电梯处），方便顾客查询商店资料及活动、品牌活动及优惠,每层都有两处设有3部并排电梯，旁边有指示牌若干处单部电梯，可以查询所有商场店铺名称及所在位置,60,项目楼层指南,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场的礼宾处位于整条主要通道最中心处，也紧靠手扶电梯，让顾客更容易注意到，提供多种服务,61,项目礼宾处,资料来源：市场调研，九洲远景分析,商场休息区，每层设有一个休息区，休闲餐饮的店铺有更多座位,上海国金中心商场及项目休息区,商铺座位,62,项目休息区,资料来源：市场调研，九洲远景分析,E. 项目关键成功因素,63,国金中心作为上海地标性综合体项目，在物业品质、品牌档次、目标客群、开发规模上都具有自身独特的卖点,物业品质,地处浦东陆家嘴核心区位，作为地标性建筑，在建筑设计、外立面展示上做到最高的标准，是整体物业形象的塑造的基础。 物业的经营管理由新鸿基自身具有丰富经验的团队担任，保证了物业在硬件和软件上的高品质,品