EMSIBJ金融街控股战略服务建议书.doc

战略合作服务建议书 甲方： 金融街控股股份有限公司 乙方： 君凯环境管理咨询有限公司(EMSI) 2012年12月 第2版1简介2 项目组成员3 服务范围a. LEEDb. 中国绿标c. 建筑物理服务d. LEED建筑系统调试服务4 服务费用5 附录君凯环境管理咨询有限公司 (EMSI) 介绍EMSI为中国和北美的房地产开发商、组织机构和绿色产品的制造商提供一系列绿色可持续技术咨询服务。作为中国第一家“绿色建筑”咨询公司，EMSI已成为亚洲可持续发展设计咨询领域的先驱。从2002年开始进入中国市场，迄今为止，EMSI在中国的绿色建筑项目已超过100个，分布在中国的各个大城市，如：北京、天津、哈尔滨、上海、深圳、广州等。EMSI所提供服务的“绿色”建筑面积已经超过600万平方米。基于这个数据，EMSI已经成为在行业内占领先地位的绿色建筑咨询公司。EMSI的母公司是美国联合技术公司（UTC），2008年财富500强第123位，在美国新闻周刊首届全美绿色环保500强公司排行榜上，联合技术公司名列运输和航空航天类公司之首，在总名次中位居第三十三。UTC还同全球各地的组织合作来解决节能问题。UTC是美国绿色建筑委员会和全球气候变化皮尤(Pew)中心的创始成员，是世界可持续发展工商理事会“建筑节能”项目的两主席之一。除最近得到新闻周刊的褒奖外，UTC每年都在“道琼斯可持续发展指数”公司和“全球最具可持续发展100强”公司排行中榜上有名。2009年3月，财富杂志选定UTC为“最受推崇”的航空航天和军工业公司。作为UTC的子公司，EMSI也是中国绿色建筑领域的领先者，市场占有率达到20%以上，与美国绿色建筑委员会和中国住建部建立了长期的战略合作关系。EMSI国际客户EMSI国内客户 EMSI全球组织架构图 EMSI公司使命与职责EMSI提供一系列针对城市规划，建筑和机电设计的绿色建筑咨询服务，包括环保技术理念的规划设计、建筑设计、绿色建筑咨询服务、能源与天然采光设计分析、LEED咨询与协调、为高性能绿色学校提供融资服务等。我们致力于发展建筑节能、资源保护、健康和有利于提高生产效率的建筑和社区。我们的使命是通过使用能够迅速创造经济效益、但同时又对环境负责的整合设计策略，来培育全球性的可持续发展的建筑环境。EMSI的客户包括商用和住宅开发商、非赢利组织机构、绿色建筑产品制造商和学校。LEED国际绿色建筑认证咨询 LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)是美国绿色建筑委员会颁布的一套评价体系和认证程序。该认证根据绿色建筑委员会设定的一系列运行标准，对满足这些标准的建筑颁发相应级别的“绿色建筑”认证证书。 EMSI 熟知通晓LEED绿色建筑评分体系，拥有丰富的LEED项目操作经验，能够为项目提供设计和工程意见以及必要性分析，并且十分重视LEED要求的文件体系，从各方面来支持整个项目团队的工作，加速推进项目进程。通过与USGBC的积极配合，EMSI除了能提供每个得分点所要求的绿色策略，帮助项目获得LEED认证，还能为项目团队提供更深层的相关知识。在中国，EMSI的LEED认证专业人员将帮助客户的项目获得LEED绿色建筑认证证书。EMSI几乎帮助了所有建筑类型的开发商获得了国内第一批LEED认证，其中包括商业，酒店，办公楼，厂房，多用途建筑和住宅。这些项目包括： 深圳泰格公寓，LEED新建建筑，银级。（中国第一个LEED NC 认证项目） 北京世纪财富中心办公楼，LEED 外观与核心，金级。（中国第一个获得LEED CS预认证的项目） 上海东航普惠发动机维修中心，LEED 新建建筑，白金。（中国第一个获得白金认证的项目） 北京奥运村，LEED 社区开发，金级。(中国第一个获得LEED ND认证项目) 上海英特飞展厅，LEED 商业室内装修，金级。 (中国第一个获得LEED CI认证的项目)中国绿色建筑评估标准认证咨询中国绿色建筑评估标准是中国住建部下面的绿色建筑评估标准，评审单位包括绿色建筑评价标识管理办公室和中国城市科学研究会。EMSI顾问将协助建筑业主、建筑师和工程师创建高能效绿色建筑。我们的任务是协助提出绿色建筑解决方案，具体针对以下“四节一环保”： 可持续发展和恢复性建筑场址 （节地） 减少能源和水资源消耗 （节能和节水） 材料和资源保护 （节材） 健康、舒适、有利于提高劳动生产率的室内环境 EMSI顾问有着丰富的设计和工程经验，并利用先进的计算机软件作为辅助手段，提供合理有效的设计建议。通过平衡建筑功能、形态、经济和环境等多种因素，我们提供咨询的项目能实现与环境协调发展。不但如此，我们的建议还能降低运行成本、提升项目价值而且通常不增加投资预算，或仅增加少量预算。在中国，EMSI的绿色认证专业人员将帮助客户获得中国绿标的设计评价标识和运行评价标识，目前EMSI已经顺利帮助金融街控股集团和苏州工业园等2个项目拿到了设计标识，另外还有4个项目正在进行中。LEEDTM和绿标认证过程认证过程的实施为客户设定了国际化的建筑标准，并为最终实现该目标提供了保障。LEED认证流程中国绿标认证流程获得LEED认证最终审核第二轮文件递交初步审核及意见第一轮文件递交准备递交文件注册项目注册项目Register project准备递交文件设计标识递交专家评审及答疑获得设计标识，网上公示运行标识递交获得运行标识，网上公示Project Team 项目成员可持续设计团队EMSI的可持续设计团队由建筑师和工程师组成，具有直接参与LEED和中国绿标项目管理及认证的成功经验，熟悉认证规范、流程以及认证过程中所需要的模拟和递交文件。并且所有的项目团队均为LEED AP和国内相关注册建筑师、工程师资格人员。LEED 认证咨询服务项目理解 在了解业主提供的项目信息之后，EMSI会提出LEED服务建议书，为获得美国绿色建筑协会颁发的(USGBC) LEED认证的过程管理及咨询服务给出详细的说明。此认证过程将从方案设计阶段开始并贯穿设计、施工以及使用等阶段。 下述服务将包括相关项目人员培训、策略讨论、过程管理、能耗模拟与分析、建筑调试指导文件、设计建议、认证递交文件以及设计审核的内容，相关内容将以符合LEED认证要求为基础。该项服务将由EMSI可持续发展部门主导并与建筑设计师、各专业工程师配合完成，最终实现整合设计、项目可持续发展的目的。LEED认证管理方法EMSI感谢业主对实现建筑的可持续发展产业的关注，同时有意愿获得绿色建筑认证。通过这项举措，相信业主将跻身于目前建筑业的最前列，对于绿色建筑产业的推动起到重要的推动，从而为市场提供环保、节能以及舒适的高性能建筑。LEED认证体系LEED认证的优势：LEED认证（环境与能源设计先锋）认证系统是基于一系列高效节能及严格的环境设计规范，同时LEED认证又填补了理论与实践之间的空白，为保证高效建筑的设计提供了有效的途径。LEEDTM 新建建筑认证系统分类内容 Sustainability site selection可持续发展场地 Water efficiency节水 Energy and atmosphere能源与大气 Materials and resources材料与资源 Indoor Environmental Quality室内空气品质 Innovation design创新设计 Regional Priority 地域优势认证项目的可执行性：认证过程中将设定一系列切实可行的执行措施及考察方法，将详细的量化对于环境保护的程度及长期投资回报率。方法论 针对认证过程管理的具体方法详述如下： 项目团队的参与 可持续设计研讨会可持续设计辅助绿色施工过程指导绿色建筑材料审核与采购辅助认证管理支持、文件整理和申报项目团队的参与项目组各方的积极参与是认证过程中至关重要的环节；EMSI在全过程中将作为主导方并指导相关各方以支持认证过程的顺利实施，其中包括业主及各设计、 施工团队。可持续设计研讨会为了用有效且经济的方式，提供整合性的可持续发展设计方法，EMSI将会在服务初期阶段，协助进行可持续发展设计讨论会，讨论所有可持续发展设计策略性、环境性和计划性的利益、项目预算和时间表以及其他项目相关的议题。这个讨论将包括业主及所有适合的专业顾问，包括但不限于建筑设计、结构设计、机电设计、景观设计、系统调试（若有）、施工（若有）、楼宇系统工程（若有）等； 在初步的讨论会后，将会进行这些策略的研究调查、量化、确认；EMSI将会与全体设计团队合作，追求并优化在讨论会中定出的可持续发展设计策略；对于LEED要求进行初步的检查，如此将可协助团队巩固LEED目标得分点和认证等级；EMSI会研究调查所有与项目可持续发展目标相符的策略、技术、材料和产品；EMSI会与设计团队协作将这些策略纳入设计，也会协助各顾问将LEED要求纳入他们的工作中。EMSI建议至少要比目标认证等级的最低分多设定3个得分点，在未来如果决定不追求或无法取得某些得分点，这些得分点将会是个“缓冲”。 可持续设计辅助 (建筑系统优化)在这一服务中，EMSI将根据自身经验和详细的项目调查制定出合适的绿色策略。此外，EMSI将提供一系列深入的分析，优化建筑性能，创建更为健康、节能的建筑，降低运行和维护成本，获得更多LEED 得分。 外围护结构优化 玻璃参数优化 照明系统优化 昼光照明优化 空调系统优化 遮阳系统设计优化 节水设计 再生能源应用具体内容由下述二个部分组成第一部分：天然采光分析第二部分：整体建筑能耗模拟分析第一部分：天然采光分析天然采光在建筑设计中，对建筑住户的舒适感有着积极的影响。天然采光从建筑外围围护结构开始，成功的组合能在开口位置和大小、遮阳和眩光控制、材料反射性和玻璃性能之间取得平衡。此外，天然采光还必须与工人照明设计相结合。EMSI采用实用的配合技术分析的设计手段，与设计团队合作制定和优化天然采光设计策略。应对天然采光细节进行优化，为尽可能大的空间提供尽可能多的光线。天然采光分析能帮助理解天然光线的进入、分布和照度水平。通过分析，可以在早期进行建筑设计调整，以确保天然采光的效果符合预期。 根据经验和对本项目的理解，EMSI将提供一系列建议，旨在：减少太阳热获得、控制眩光以及优化天然采光效果。需要考虑的特定因素包括： 日光控制设计，包括室外遮阳的设计和安装 开口尺寸和位置 初步玻璃参数，平衡和优化光热比 天然采光和人工照明分布策略，以达到最佳的视觉品质第二部分：整体建筑能耗模拟分析EMSI将通过使用按小时对建筑能耗进行模拟的计算机模拟程序来模拟建筑物及其所有系统，实施详尽的整体楼宇分析。能耗分析是一种用于制定和比较节能策略的设计工具，能协助项目团队做出正确的决策。模拟模型将与ASHRAE 90.1-2007预算模型（典型的符合节能标准的建筑）作比较。这样做有两个目的了解改善和优化的程度，以及验证是否符合ASHRAE标准，后者是满足LEED认证中能源与环境评分先决条件2.0和评分条件1.0所必需的。以下是模拟过程的主要内容：为了满足LEED节能与环境评分条件1.0：能效优化的要求，EMSI将建立至少两（2）个模型，实施共四（4）次能耗模拟运行。第一个模型和模拟为设计模型，代表现有设计或设计概念。这个模型代表了项目建筑设计和机电设计的详细参数。以这个模型为基础，我们将提出“方案建筑性能”，表现形式为年度总能耗成本，这是验证符合和/或优于ASHRAE标准的首个基础数据。在“方案设计模型”基础上，EMSI将修改特定的参数，建立第二个模型，称之为基准设计模型。基准设计模型符合标准，或相当于ASHARE标准。这个模型将进行四（4）次模拟，每个朝向各模拟一次。平均四次模拟的结果将能确定“基准建筑性能”。比较方案建筑性能和基准建筑性能，确定改善的百分比。根据这个百分比，可获得EAc 1.0中的1-21分。随着设计的进行，方案设计会有变更（如玻璃面积、玻璃参数、影响隔热性能的墙体细节等），需要调整方案设计模型与基准模型。EMSI将建立一个组合了高效节能策略的高能效建筑模型。这个高能效模型代表了最“绿色”的方案，体现了建筑优化的所有影响。EMSI将建立一个组合了所有可行策略（性能与经济性）的最终模型，这一最终高能效模型将表现整合方法对建筑性能、运行成本和资本成本的所有影响。注：如果在设计阶段后期最终报告已经出具后，设计和/或设备规格书仍有变化，EMSI 将对模型进行修改，并确定相对于基准模型的能耗要求和成本。最终版将成为提交给USGBC争取LEED认证的正式整体建筑分析报告（在建筑工程完工后）。设计配合和文件审核EMSI将在设计过程中如方案设计、扩初设计以及施工图设计等阶段提出与LEED认证相关的设计要求（内容涵盖建筑设计、机电设计、景观设计和内装设计等专业范畴），同时对设计文件，包括相关主要技术参数、以及节能审查报告，进行综合审核。审核的目的是确保文件/参数满足LEED认证评分要求，并确认获得更多得分的机会，以及/或可以改善招标程序的文件/参数；EMSI在整个概念设计、初步设计和施工图设计阶段将成为业主和设计方针对绿色建筑及LEED认证相关工作可以随时利用的资源。绿色施工过程指导EMSI根据不同施工阶段的工作范畴，提供一系列与LEED认证相关的培训及指导文件以确保施工方明晰认证的具体要求,而且EMSI将在不同阶段进行施工现场视察和监督并根据视察结果提供意见与建议。绿色建筑材料审核与采购辅助绿色建筑策略的实施需要有产品的支持，因此EMSI将基于经验，根据产品技术、性能指标等一系列的筛选标准对将用于项目的材料和设备进行评估，帮助发展商确定合理的设备供应商。相关产品包括： 产生VOC材料：涂料、油漆、合成木材、地毯等 其它节能、节水、节材的建筑材料和设备LEED认证管理支持、文件整理和申报项目协调为确保工作效率与工作准确性，EMSI将与项目团队不断沟通，指导满足LEED得分点工作的实施和文件整理工作，同时发现并解决可能的问题；认证实施和过程管理全认证过程中，EMSI的LEED认证专业人员将与项目团队紧密合作，提供监督和协助。EMSI将与项目团队合作，收集并整理LEED认证所需的文件；认证文件管理和申请提交EMSI将为项目团队提供必要的LEED指导、工作文件、参考资料、评分卡和其他项目材料。EMSI将准备并管理认证材料的电子文档，并在必要时进行得分点解释，确定这一得分点是否能够实现。此外，EMSI将负责提交所有文件，处理相关后继工作（即：回复美国绿色建筑委员会审核和附加文件要求），帮助确保获得满意的认证结果；LEED-NC新建建筑服务内容 服务范围 下文将详细说明EMSI对于LEED认证管理咨询的具体实施办法，包括主要任务、呈交文件、及团队的要求。方案设计阶段服务 方案设计阶段的任务包括一次全天的设计研讨会，用于制定初步的策略，并提供相应的执行方法及指导文件以便配合设计。同时将针对方案设计LEED要求以及相应图纸的审图报告，举行设计会议，明确解释认证设计要求和依据认证要求所提出的审图建议和改进措施。方案阶段服务包括：可持续发展设计研讨为整体项目组召开一次专题讨论会，对LEED的认证过程、要求及得分点进行详细地讲解与讨论，同时结合现有设计制定符合项目的具体的分策略及可行的得分方法，明确最终的认证目标。可行性评估研究研讨会结果，确认项目是否具有资格进行认证以及LEED目标计划中得分策略的可行性。昼光模拟EMSI将基于现有设计，通过计算机模拟提供大楼典型楼层周边昼光光强分布图，用于配合照明系统优化设计。LEED得分点审阅-方案阶段对既定得分点相关设计文件及图纸进行审阅，检视得分状况，同时根据设计研究是否有新的得分机会。审阅将基于方案设计阶段最终的设计文件及图纸。项目注册及认证人员在线式管理在美国绿色建筑协会相关网站注册项目，同时分配得分点设定认证人员在线式管理模式。方案阶段递交报告1. 初步认证评分表及执行计划2. 昼光照明模拟报告3. LEED得分方案设计审图报告4. 项目注册 扩初设计阶段服务 在扩初设计阶段，EMSI会提供更详细的设计建议、得分要求审查和能耗模拟，从而在更深的层次上指导设计趋向更有利的得分形势。认证相关的递交文件准备工作将开始开展：意味着得分点相关的各责任方将需要配合材料的准备与收集工作。在此过程中将针对扩初设计LEED要求以及相应图纸的审图报告举行设计会议，明确解释认证设计要求和依据认证要求所提出的审图建议和改进措施。 扩初设计阶段服务包括：LEED得分点审阅-扩初阶段对既定得分点相关设计文件及图纸进行一次审阅，再次检查得分状况，同时根据设计研究是否有新的得分机会。审阅将基于扩初设计阶段最终的设计文件及图纸。 能耗模拟基准模型vs.设计模型/高能效模型进行一系列的全建筑能耗模拟分析，该过程将分为两个步骤进行，用于比较不同条件下的能耗差异，以辅助设计。建筑调试支持辅助业主进行调试顾问的招标，提供调试范围及样板文件，解释满足认证的调试范围、过程及要求。材料评估根据LEED认证要求评估建筑材料及机电系统的环保性和可持续性。 “得分解释请求”支持研究已有的“得分点解释请求”，视需要，寻求另外的得分途径以及澄清得分点；视需要，草拟、提交“得分点解释请求”。创新设计得分点的发展研究创新设计得分点的机会；视需要，草拟说明以及得分点意图、要求、符合程度。提供/协调额外的信息及文件准备。扩初阶段递交报告1. 更新的认证评分表及执行计划2. 能耗模拟报告基准模型vs.设计模型3. 能耗模拟报告高能效模型4. LEED得分扩初设计审图报告5. 绿色材料和设备建议6. 建筑调试要求及样板文件施工图设计阶段服务施工图设计阶段将最终确定认证策略同时审阅最终递交的设计文件及图纸，在此阶段后期将进行“设计递交”，早期的递交将有利于确定项目最终得分策略。项目组各方将负责具体递交任务，EMSI将辅助、指导并更正以确保完整性及准确性。在此过程中将针对施工图设计LEED要求以及相应图纸的审图报告举行设计会议，明确解释认证设计要求和依据认证要求所提出的审图建议和改进措施。施工图设计阶段服务包括：LEED得分点审阅-施工图设计阶段对既定得分点相关设计文件及图纸进行两次审阅，检查得分状况，同时根据设计研究是否有新的得分机会，与相关设计师确定材料用表的编写符合认证要求。审阅将基于50%和100%施工图设计阶段最终的设计文件及图纸。LEED 得分点 IEQ Credit 8 文件鉴于项目将参加LEED 认证，EMSI 将协助审核材料，所提交材料将用于室内环境品质得分（IEQ C8）日光和视野。 “设计递交”文件支持指导项目组成员应用美国绿色建筑协会的在线认证管理模式进行认证文件的递交。提供相应的计算（包括节水、自然采光、视野的相关得分）。同时对认证机构提出的审查意见提供反馈及解释。施工图阶段递交报告1. 更新的认证评分表及执行计划2. LEED得分50%施工图设计建议报告3. LEED得分100%施工图设计建议报告4. LEED得分施工图设计审图报告施工配合阶段服务 施工配合阶段的服务将包括施工总包招投标建议和对总包的认证培训。EMSI将根据认证要求提供相关施工过程管理执行计划，施工期间EMSI将定期检查施工队的施工行为对环境及建筑本身的影响是否满足认证要求，并支持总包及相关方准备施工阶段递交材料，而总包及相关方将负责递交材料的准备。该阶段包括施工现场会议以检查施工行为是否满足要求。施工配合阶段服务包括：总包培训及施工管理计划的支持在施工初期针对认证的施工要求对施工人员进行一次培训会议。提供施工相关的管理计划（即，水土流失与沉积控制计划、施工废弃物管理计划和室内空气质量管理计划），同时提供切实可行的记录管理工具。建筑材料审核支持审阅材料检测文件，产品说明书是否符合认证要求，总包有责任最大限度的使用满足认证要求的建筑材料。施工过程检查在施工过程中提供现场检查，向业主方报告不足并建议改进措施。能耗模拟 最终模型进行最终的全建筑能耗模拟分析，该模拟结果将整合设计中全部的节能策略，体现整合性设计策略对建筑性能、资金成本和运营成本的影响，该报告是认证必需的材料之一。LEED设计递交在收集项目组各方的递交文件后，最终向美国绿色建筑协会递交文件。 “施工递交”文件支持指导总包及项目组成员应用美国绿色建筑协会的在线认证管理模式进行认证文件的递交。施工配合阶段递交文件1. 施工管理样板文件a. 水土流失与沉积控制计划b. 施工废弃物管理计划c. 室内空气质量管理计划2. 施工现场检查3. 能耗模拟报告最终模型4. 美国绿色建筑协会确认的设计递交最终认证申请阶段服务在最终认证申请阶段EMSI将负责提交所有文件，处理相关后继工作（即：回复美国绿色建筑委员会审核和附加文件要求），帮助确保获得满意的认证结果； 最终认证申请阶段服务包括：LEED施工递交在收集项目组各方的递交文件后，最终向美国绿色建筑协会递交文件。得分上诉支持若项目需要最终的得分上诉，EMSI将提供相应的支持。施工配合阶段递交文件1. 美国绿色建筑协会确认的施工递交2. 最终的LEED认证（如果成功获得）呈交文件汇总项目阶段呈交文件方案设计阶段初步认证评分表及执行计划LEED得分方案设计建议报告LEED得分方案设计审图报告扩初设计阶段更新的认证评分表及执行计划昼光照明模拟报告能耗模拟报告基准模型vs.设计模型能耗模拟报告高能效模型LEED得分扩初设计审图报告施工图设计阶段更新的认证评分表及执行计划绿色材料和设备建议建筑调试要求及样板文件LEED得分50%施工图设计审图报告LEED得分100%施工图设计审图报告施工配合阶段施工管理样板文件：a. 水土流失与沉积控制计划b. 施工废弃物管理计划c. 室内空气质量管理计划施工现场检查美国绿色建筑协会确认的递交能耗模拟报告最终模型最终认证申请阶段最终的LEED认证（如果成功获得）LEED-CS商业建筑服务内容服务范围 下文将详细说明EMSI对于LEED认证管理咨询的具体实施办法，包括主要任务、呈交文件、及团队的要求。方案设计阶段服务 方案设计阶段的任务包括一次全天的设计研讨会，用于制定初步的策略，并提供相应的执行方法及指导文件以便配合设计。同时将针对方案设计LEED要求以及相应图纸的审图报告，举行设计会议，明确解释认证设计要求和依据认证要求所提出的审图建议和改进措施。方案阶段服务包括：可持续发展设计研讨为整体项目组召开一次专题讨论会，对LEED的认证过程、要求及得分点进行详细地讲解与讨论，同时结合现有设计制定符合项目的具体的分策略及可行的得分方法，明确最终的认证目标。可行性评估研究研讨会结果，确认项目是否具有资格进行认证以及LEED目标计划中得分策略的可行性。昼光模拟EMSI将基于现有设计，通过计算机模拟提供大楼典型楼层周边昼光光强分布图，用于配合照明系统优化设计。LEED得分点审阅-方案阶段对既定得分点相关设计文件及图纸进行审阅，检视得分状况，同时根据设计研究是否有新的得分机会。审阅将基于方案设计阶段最终的设计文件及图纸。 项目注册及认证人员在线式管理在美国绿色建筑协会相关网站注册项目，同时分配得分点设定认证人员在线式管理模式。方案阶段递交报告1. 初步认证评分表及执行计划2. 昼光照明模拟报告3. LEED得分方案设计审图报告4. 项目注册 扩初设计阶段服务 在扩初设计阶段，EMSI会提供更详细的设计建议、得分要求审查和能耗模拟，从而在更深的层次上指导设计趋向更有利的得分形势。认证相关的递交文件准备工作将开始开展：意味着得分点相关的各责任方将需要配合材料的准备与收集工作。在此过程中将针对扩初设计LEED要求以及相应图纸的审图报告举行设计会议，明确解释认证设计要求和依据认证要求所提出的审图建议和改进措施。 扩初设计阶段服务包括：LEED得分点审阅-扩初阶段对既定得分点相关设计文件及图纸进行一次审阅，再次检查得分状况，同时根据设计研究是否有新的得分机会。审阅将基于扩初设计阶段最终的设计文件及图纸。 能耗模拟基准模型vs.设计模型/高能效模型进行一系列的全建筑能耗模拟分析，该过程将分为两个步骤进行，用于比较不同条件下的能耗差异，以辅助设计。建筑调试支持辅助业主进行调试顾问的招标，提供调试范围及样板文件，解释满足认证的调试范围、过程及要求。材料评估根据LEED认证要求评估建筑材料及机电系统的环保性和可持续性。 “得分解释请求”支持研究已有的“得分点解释请求”，视需要，寻求另外的得分途径以及澄清得分点；视需要，草拟、提交“得分点解释请求”。创新设计得分点的发展研究创新设计得分点的机会；视需要，草拟说明以及得分点意图、要求、符合程度。提供/协调额外的信息及文件准备。预认证文件支持指导项目组成员应用美国绿色建筑协会的在线认证管理模式进行认证文件的递交。LEED预认证递交在收集项目组各方的递交文件后，最终向美国绿色建筑协会递交文件。 扩初阶段递交报告1. 更新的认证评分表及执行计划2. 能耗模拟报告基准模型vs.设计模型3. 能耗模拟报告高能效模型4. LEED得分扩初设计审图报告5. 绿色材料和设备建议6. 建筑调试要求及样板文件7. 美国绿色建筑协会确认的预认证递交施工图设计阶段服务施工图设计阶段将最终确定认证策略同时审阅最终递交的设计文件及图纸，在此阶段后期将进行“设计递交”，早期的递交将有利于确定项目最终得分策略。项目组各方将负责具体递交任务，EMSI将辅助、指导并更正以确保完整性及准确性。在此过程中将针对施工图设计LEED要求以及相应图纸的审图报告举行设计会议，明确解释认证设计要求和依据认证要求所提出的审图建议和改进措施。施工图设计阶段服务包括：LEED得分点审阅-施工图设计阶段对既定得分点相关设计文件及图纸进行两次审阅，检查得分状况，同时根据设计研究是否有新的得分机会，与相关设计师确定材料用表的编写符合认证要求。审阅将基于50%和100%施工图设计阶段最终的设计文件及图纸。LEED 得分点 IEQ Credit 8 文件鉴于项目将参加LEED 认证，EMSI 将协助审核材料，所提交材料将用于室内环境品质得分（IEQ C8）日光和视野。 “设计递交”文件支持指导项目组成员应用美国绿色建筑协会的在线认证管理模式进行认证文件的递交。提供相应的计算（包括节水、自然采光、视野的相关得分）。同时对认证机构提出的审查意见提供反馈及解释。施工图阶段递交报告1. 更新的认证评分表及执行计划2. LEED得分50%施工图设计建议报告3. LEED得分100%施工图设计建议报告4. LEED得分施工图设计审图报告施工配合阶段服务 施工配合阶段的服务将包括施工总包招投标建议和对总包的认证培训。EMSI将根据认证要求提供相关施工过程管理执行计划，施工期间EMSI将定期检查施工队的施工行为对环境及建筑本身的影响是否满足认证要求，并支持总包及相关方准备施工阶段递交材料，而总包及相关方将负责递交材料的准备。该阶段包括施工现场会议以检查施工行为是否满足要求。施工配合阶段服务包括：总包培训及施工管理计划的支持在施工初期针对认证的施工要求对施工人员进行一次培训会议。提供施工相关的管理计划（即，水土流失与沉积控制计划、施工废弃物管理计划和室内空气质量管理计划），同时提供切实可行的记录管理工具。建筑材料审核支持审阅材料检测文件，产品说明书是否符合认证要求，总包有责任最大限度的使用满足认证要求的建筑材料。施工过程检查在施工过程中提供现场检查，向业主方报告不足并建议改进措施。能耗模拟 最终模型进行最终的全建筑能耗模拟分析，该模拟结果将整合设计中全部的节能策略，体现整合性设计策略对建筑性能、资金成本和运营成本的影响，该报告是认证必需的材料之一。LEED设计递交在收集项目组各方的递交文件后，最终向美国绿色建筑协会递交文件。 “施工递交”文件支持指导总包及项目组成员应用美国绿色建筑协会的在线认证管理模式进行认证文件的递交。施工配合阶段递交文件1. 施工管理样板文件a. 水土流失与沉积控制计划b. 施工废弃物管理计划c. 室内空气质量管理计划2. 施工现场检查3. 能耗模拟报告最终模型4. 美国绿色建筑协会确认的设计递交最终认证申请阶段服务在最终认证申请阶段EMSI将负责提交所有文件，处理相关后继工作（即：回复美国绿色建筑委员会审核和附加文件要求），帮助确保获得满意的认证结果； 最终认证申请阶段服务包括：LEED施工递交在收集项目组各方的递交文件后，最终向美国绿色建筑协会递交文件。得分上诉支持若项目需要最终的得分上诉，EMSI将提供相应的支持。施工配合阶段递交文件1. 美国绿色建筑协会确认的施工递交2. 最终的LEED认证（如果成功获得）呈交文件汇总项目阶段呈交文件方案设计阶段初步认证评分表及执行计划LEED得分方案设计建议报告LEED得分方案设计审图报告扩初设计阶段更新的认证评分表及执行计划能耗模拟报告基准模型vs.设计模型能耗模拟报告高能效模型LEED得分扩初设计审图报告昼光照明模拟报告美国绿色建筑协会确认的预认证递交施工图设计阶段更新的认证评分表及执行计划绿色材料和设备建议建筑调试要求及样板文件LEED得分50%施工图设计审图报告LEED得分100%施工图设计审图报告获得LEED预认证施工配合阶段施工管理样板文件：a. 水土流失与沉积控制计划b. 施工废弃物管理计划c. 室内空气质量管理计划施工现场检查能耗模拟报告最终模型美国绿色建筑协会确认的递交最终认证申请阶段最终的LEED认证（如果成功获得）LEED-EB现有建筑服务内容服务范围 下文将详细说明LEED认证管理咨询的具体实施办法，包括主要工作、呈交文件、及团队的要求。评估阶段EMSI应向业主方的项目团队详尽介绍LEED EBOM认证的程序，并召开工作会议审阅LEED EBOM要求的各项要求及得分，与楼宇现状进行比较，进行“差异分析”并探讨认证可行性及初步方案。文件审阅及数据收集EMSI应仔细阅读业主方提供的楼宇设计及运行文件（建筑、机电、管道）等等，并收集相关数据以便进行节能比较。LEED EB-O&M专题研讨会评估专题研讨会是一个与业主物业管理部门和工程部门等进行的为期一天的互动交流活动。研讨会涉及1）逐项沟通LEED EBOM要求；2）进一步了解建筑系统数据，3）探讨实施LEED EBOM的方法，4）界定相关协作单位分工等。研讨会上还将讨论项目目标。团队将讨论整个LEED EBOM 评分要求，以期找出现行做法与LEED EBOM要求的差距，评估得分可能性，制定得分策略，并确定每一分值的相关部门和必备条件（如，设备经理，工程技术人员，服务提供商等）。研讨会应包括业务人员范围内所有责任方。现场勘察及能耗系统审计在召开上述研讨会时，还需要进行对实地进行考察，对大楼进行全方面的了解，包括照明、建筑围护结构、绿化、周边交通、能源系统、楼宇控制系统、垃圾处理等各项。为寻求最佳节能优化方案，EMSI将重点检查（或检测）主要的照明和暖通系统及未端，并采集运行参数，其中包括温度和湿度、通风率和通风口数量、制冷剂类型、照明水平、照明操作时间表和控制、暖通运行时间表和控制等等。LEED Action Plan根据研讨会的结果，EMSI将制定一份执行计划，这一管理工具将贯穿整个项目的实施。根据LEED EBOM要求的几大部分，该执行计划排列出每个分数，其相关的要求、采取的策略以及执行计划。包括（但不限于）以下项： 节水n 节水洁具、低流量淋浴喷头、无水小便斗n 雨水收集及灌溉n 使用本地植物或节水植物n 冷却塔节水处理 可持续发展场地n 土地沉降管理n 暴雨水管理n 非燃料交通车n 减少热岛效应n 减少光污染 材料和资源n 开源及节流n 采用可回收材料n 绿色材料 室内空气质量n 租户舒适度调查n 新风及排风系统n 增加空气流通n 装修空气质量控制n 绿色清洁n 日光照明及视野 可持续发展采购n 产品评估n 高效清洁产品规格n 绿色产品优先采购计划除上述几方面外，EMSI还应与业主方一同议定“创新”分数及方案，可包括绿色建筑教育宣传，额外节水策略等。本执行计划是一个动态的管理工具，EMSI将根据项目进度及方案确立进行不断的更新。递交报告1. 专题研讨会2. 现场勘察3. 得分卡及总结报告4. 执行计划及相关文件执行阶段可持续性建筑运行管理指导方针EMSI将与业主方的相关部门（物业及工程部等）紧密合作，共同评估并建议具体的措施及管理办法，以满足LEED要求。如在进行绿色采购建议时，应遵循经济可行、对环境有益、为USGBC认可等诸多因素。EMSI还将需要配合业主方的相关部门制定相关的管理计划及方针。现仅列举其中几项供参考：1. 建筑外围及硬质地面景观管理办法（针对可持续建筑， 2分）2. 病虫害综合整治办法，水土流失控制和景观管理办法 （针对可持续建筑，2分）3. 可持续采购政策（针对材料和资源，必要条件1）4. 废弃物管理办法 （针对材料和资源，必要条件2）5. 照明节能中的减少汞灯使用（针对材料和资源，4分）6. 阶段绿色清洁政策（针对室内环境质量，必备条件3）能耗比较LEED EBOM中的节能方面的分数是通过将改造后的万通中心能耗与美国能源之星相类似商用建筑进行比较而得。至少要达到69分（能源之星分数）。节能越多，得分越分，最多可达18分（LEED分数）。能源模型及优化为满足LEED要求的最低节能目标，EMSI将进行能耗分析，比较建筑系统性能，并确定节能措施。EMSI将使用终端能源预测模型分析方法，比较楼宇运行工况，设立正确工况目标，确定差距，为下一步制定节能方案提供理论依据。EMSI将采用楼宇自动化系统中设备变量性能方面的数据，然后把该数据同建筑系统恒量数据相结合，得出建筑系统和部件设备的能耗。1. 评估楼宇运行工况：在业主相关部门的配合下，根据楼宇自动化系统中体现的设备工况运行趋势，判断主要能耗系统及相对应的楼宇区域。2. 设立改进目标：EMSI对于重要针对能耗较高的系统或者是未达到设计效率的系统提出方案。如对运行逻辑进行合理调整，以及设备升级等。其余的改造措施还包括（不限于）：1. 空调系统的维护与较准2. 照明节省 （节能灯具、光感、人感等）实施阶段研讨会为保证项目行之有效的进行，EMSI将在项目节点召开实施研讨会，向业主方汇报工作进度，制定下步具体实施目标及确定各部门的协调分工等。 递交报告1. LEED 战略执行研讨会 2. 可持续建筑运行管理指导方针I （第一阶段）3. 可持续建筑运行管理指导方针II （第二阶段）4. 可持续建筑运行管理指导方针III（第三阶段）5. 能源分析报告6. 绿色产品支持及审查报告认证阶段在最终认证申请阶段EMSI将负责提交所有文件，处理相关后继工作（即：回复美国绿色建筑委员会审核和附加文件要求），帮助确保获得满意的认证结果； Documentation CoordinationLEED在线是文件收集并递交美国绿色建筑委员会的必须采用的方式。 EMSI将作为该项目网站的管理员，分配角色和分数责任，审查所有的各团队负责的成员上载至项目网址的文件，处理所有提交文件。Audit Response and Coordination一旦美国绿色建筑委员会收到提交文件，会针对每一项必备条件送交的材料进行审阅。在25个行政审批工作日内，该委员会就会出具一份LEED初审意见。从收到初审文件之日算起，项目团队有25工作日的时间提出更正和/或其他证明文件（如计算，账目清单和其他支持性文件），以补充送件。 EMSI将管理这个应对过程。递交报告1. LEED 认证递交2. LEED 认证证书呈交文件汇总项目阶段呈交文件评估阶段1. 专题研讨会2. Audit 现场勘察3. LEED 得分卡4. LEED执行计划及相关文件执行阶段5. LEED执行研讨会 6. 可持续建筑运行管理指导方针I （第一阶段）7. 可持续建筑运行管理指导方针II （第二阶段）8. 可持续建筑运行管理指导方针III（第三阶段）9. 能源分析报告10. 绿色产品支持及审查报告认证阶段11. LEED 认证递交12. LEED 认证证书LEED-ND社区开发服务内容服务范围 下文将详细说明EMSI对于LEED认证管理咨询的具体实施办法，包括主要任务、呈交文件、及团队的要求。方案设计阶段服务 方案设计阶段的任务包括一次全天的设计研讨会及两次跟进工作会议，用于制定初步的策略，并提供相应的执行方法及指导文件以便配合设计。同时将针对方案设计LEED要求以及相应图纸的审图报告举行设计会议，明确解释认证设计要求和依据认证要求所提出的审图建议和改进措施。方案阶段服务包括：可持续发展设计研讨为整体项目组召开一次专题讨论会，对LEED的认证过程、要求及得分点进行详细地讲解与讨论，同时结合现有设计制定符合项目的具体的分策略及可行的得分方法，明确最终的认证目标。可行性评估研究研讨会结果，确认项目是否具有资格进行认证以及LEED目标计划中得分策略的可行性。LEED得分点审阅-方案阶段对既定得分点相关设计文件及图纸进行审阅，检视得分状况，同时根据设计研究是否有新的得分机会。审阅将基于方案设计阶段最终的设计文件及图纸。方案阶段递交报告1. 初步认证评分表及执行计划2. LEED得分方案设计审图报告 扩初设计阶段服务 在扩初设计阶段，EMSI会提供更详细的设计建议、得分要求审查和能耗模拟，从而在更深的层次上指导设计趋向更有利的得分形势。认证相关的递交文件准备工作将开始开展：意味着得分点相关的各责任方将需要配合材料的准备与收集工作。在此过程中将在针对扩初设计LEED要