现场成本工程师工作手册.doc

项目成本人员工作手册一、 前期阶段规划面积（物业用房面积、架空层面积、会所面积、容积率）车库面积做目标成本时，应对车库面积进行复核，平均每个车库面积为：35平方米左右层高规划图纸出来后，应对层高进行复核。高层层高一般为2.8米，每增加10CM则每平方米造价增加大约为：15元/平方米）二、 施工图阶段旧房的利用：只能用做临时办公室、销售大厅，临时使用房等，不能长期利用，因其安全使用年限不足以满足报建要求，且加固成本高；拆迁工程：建筑垃圾做路基，专业拆迁公司拆迁，不另发生拆除费用，注意埋地基础的拆除建筑面积计算：做预算的06定额面积按计算可售面积计算1 层高2.2M以内如何计算建筑面积？国家规范：层高2.2M以内计一半建筑面积；测量规范：层高2.2以内不计建筑面积。此矛盾可导致预售查丈面积大量减少；2 装饰性柱如何计算建筑面积？国家规范：柱子计取面积；测量规范：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计建筑面积。此矛盾可导致预售查丈面积少量减少； 3 飘窗如何计算建筑面积？国家规范：飘窗高2.2计一半面积；测量规范：飘窗高2.2不计建筑面积。此矛盾导致预售查丈面积减少。东莞地方性规定：l 关于阳台面积的计算：按照东莞房管局的规定，阳台预售查丈面积计算方法为：每层均设有阳台以及隔层设置阳台，依然按照测量规范，按其水平影面积的一半计算建筑面积，但隔二层设置阳台，则不计建筑面积；而按照国家规范，建筑物的阳台不论是凹、挑、封闭、不封闭均按其水平影面积的一半计算建筑面积，此地方性规定又是导致预售查丈面积减少的。一个原因；l 凸出屋面楼梯间、电梯房、设备用房面积的计算：国家规范规定建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20及以上者计全面积，不足2.2M者计一半面积，但东莞规划局规定凸出屋面的楼梯间、电梯房、设备用房不计建筑面积；测量规范规定层高在2.2M以上属永久性建筑按其外围水平投影面积计算，此条规定会导致业主公摊面积增大。计容积率面积：按计算;不计容积率的规定l 地下室的建筑面积可不计入容积率；屋顶层设楼梯间、电梯机房、消防水池的建筑面积不超过标准层建筑面积的1/4且最大不超过200的建筑面积可不计入容积率。l 人工堆土形成的地下室、半地下室其堆土坡度应小于或等于35。不符合此规定的部分按局部外露的半地下室计算容积率。l 局部外露的半地下室计入容积率建筑面积核算：按半地下室各个面露出地坪的平均高度的算术平均值与高度的比值为计算计容面积；计算基准面高度不大于1.2m的投影面积不计入容积率;计算基准面高度大于1.2m小于或等于2.0m的投影面积全部计入容积率。l 首层架空部分用作公众开放空间的(休闲交通绿化),其建筑面积可不计入容积率。土方1、 一期开工前要求第三方测量整个项目场地，做出方格网图，针对整个项目标高及土方做一个土方平衡测算，估算哪部分土方需要外运，哪部分土方在场地内消化，原则：外运土方尽量少。2、 每期土方开挖前，必须要求第三方对该期土方进行测量，做出方格网图（由于每期土方由于前一期开挖，标高会有所影响），以便计算该期土方工程量3、 土方开挖完成后，要求总包、第三方、土方单位对完成后的土方范围及标高进行三方签字确认，以便土方结算4、 大基坑土方开挖时必须对施工范围进行界定，（a、有基坑支护以基坑支护作为土方单位开挖范围，结算时必须出具基坑支护竣工图，作为土方开挖范围界定标准b、无基坑支护以甲方现场工程师、监理确定的范围作为施工范围）5、 可以要求第三方（土方测量单位）对开挖土方工程量进行计算6、 土方招标采用公司统一模板进行招标7、 大基坑开挖土方单位一般开挖至地下室底板垫层底上20CM左右，剩下土方开挖由总包单位完成。基础人工挖孔桩东莞市桩基检测另规定，如不做超前钻，则抽芯检测相应增加大为总桩数为20%，较，人工挖孔桩需做小应变检测，抽芯检测和超前钻检测，便宜。超前桩和抽芯方案的选择必须根据地质情况进行分析比较：有地质夹层情况采取方法一：超前钻（全部桩均要做）+5%桩抽蕊+持力层最高点开始抽芯。超前钻深度按东莞市质检站的最低要求进行计算），其中每根桩超前钻深度为3D（D为桩直径，如果有扩大头超前钻长度增加500MM）比较经济。，（目前东莞已经不能使用人工挖孔桩）预制管桩a、 判断桩（基础）的总量是否合理(具体见附件)依据为：桩（基础）的总反力与建筑物总重量比值，核对并判断其合理性。方法：安全系数法（系数范围一般为：1.21.4，但是构造配桩的除外，比如情景洋房由于层层退台，存在构造配桩不适用）安全系数=（桩数量相应直径桩的单桩承载力）/(建筑面积每平方米建筑面积荷载）每平方米建筑面积荷载如下：1、框架结构：1.21.5吨/平方米2、框架剪力墙结构：1.31.6吨/平方米3、剪力墙结构：1.51.8吨/平方米4、框架核心筒：1.41.6吨/平方米5、地下室：2.0吨/平方米6、2层地下室结构：4吨/平方米b、桩基础入土深度的判断 正常情况下我们判断管桩入强风化层深度为12米左右。 在东莞万科高尔夫7期桩进入强风化层内3m左右，局部6m左右；松山湖项目桩进入强风化层内610m左右，且同试验桩长度基本相符。是否打桩记录存在问题呢？经过询问徐青大师解释如下： 勘察新老规范，对强风化岩面的界定标准不同所致。老规范按修订后的标贯界定强风化岩面，而新规范按未修订的标贯界顶。新界定的强风化岩面比新规范要低很多。 这两个项目，是按新规范标准界定的强风化岩面。按新规范，管桩可进入强风化层310m，都是正常的。 按老规范，管桩可进入强风化层1左右。这是我们原来的经验值。 锤击桩进入强风化层面的长度，可按修正后标惯复核。一般经验值，桩底处于修正后标贯53击数左右的岩层面上。 按上述条件复核高尔夫和松山湖项目的桩长，可得到正确的结论。要求现场工程师对预制管桩进行吊锤检查C、基础大开挖桩基施工应注意的问题打桩是在大基坑开挖完成前还是在基坑开挖完成后 1、如果地下水位低于基坑底则在基坑开挖后打桩。 2、如果地下水位高于基坑底12米时，个人建议在基坑开挖至基坑底12米时开始打桩，然后送桩至桩顶标高。 方案二施工的优点：节约成本（如高尔夫6期2标段大基坑开挖地下水位高于基坑底大约为：1.5米左右，采取的施工方案为开挖至基坑底然后打桩，由于地下水位较高，开挖后桩机无法进场，需要回填砖渣，回填砖渣费用为：16万元，回填砖渣后又需要将砖渣开挖运出场地外该部分费用：0.3米厚16000平方米17元/米8.1万元，总费用增加约为24.1万元。如果采取开挖至基坑底1.5米左右开始打桩，然后送桩至基坑底根据与桩基施工单位签订的合同送桩在2米的范围内由施工单位负责，费用在综合单价中综合考虑，基本上不需要增加费用。就算送桩按正常情况2530元/米计算，6期2标段桩的总数量为：1120条，送桩增加的费用为：1120条1.5米/条2530元/米=6万元，节约费用大约为：18万元。 方案二施工的缺点：施工工期长（高尔夫6期2标段没有采取方案二的主要原因） 方案一的优点：施工工期短，缺点：增加成本d、复核土方标高与桩基标高由于土方标高与桩基标高为相互矛盾，所以可以用土方标高复核桩基顶标高，同时也可以用桩基顶标高复核土方标高基坑支护基坑支护方案设计完成后，要求现场工程师根据现场情况进行调整，由于基坑支付方案一般比较保守，部分可以减少。结算时以实际情况结算。抗浮锚杆施工单位施工前，要求第三方在施工范围内做详细的勘察，结算时将现场签字的锚杆长度与地质勘察包干中的长度进行对比。基础埋深施工图出来后，应该检查基础埋深。正常情况埋深为：H/18（H为建筑物高度）结构部分a、 结构图纸出来后应立即要求咨询公司提供钢筋砼含量与目标成本进行对比,钢筋含量应该区分地下室及地上部分，地下室应该将顶板、底板、柱分开汇总，地上部分应该将梁、板、柱区分开。或者与以下指标进行比较参考。项目特征（6级抗震）（7级抗震）7层及以下，多层及公寓地上部份37a3938a40自带全埋地一层150a160150a160情景洋房(层层退台式)6层及以下地上部份(含架空层)38a4041a43自带全埋地下室150a160150a160别墅双拼TOWNHOUSE地上部份(含架空层)40a4341a44自带全埋地下室150a160150a160高层住宅及公寓建筑高度60M地上部份(含架空层)40a4341a45自带全埋地下室160a170160a170高层住宅及公寓60高度80M地上部份(含架空层)42a4543a48自带全埋地下室160a170160a170高层住宅及公寓建筑80高度100M地上部份(含架空层)43a484552自带全埋地下室160a175160a175连接各主体结构的综合全埋地下室(含部份6级人防地下室地下室160a175160a175连接各主体结构的综合半埋地下室地下室110a140110a140表中的数值的单位：kg/建筑面积，适用项目的赠送面积应小于20%。b、如果时间比较紧，则可以进行概算，可以用如小指标进行计算。指标分析法一、竖向构件（箍筋）构件类型箍筋间距单位每平方米钢筋含量备注竖向构件A8100公斤6.7公寓北座柱子箍筋为：A10100，而丰桂园竖向钢筋为：A8100/150，致使柱子箍筋含量比丰桂园单方含量高5公斤/平方米A8100/200公斤4.8A8100/150公斤5.5A10100公斤10.5A10100/200公斤7.5A10100/150公斤8.5二、竖向构件（直筋）序号直筋直径公斤每平方米钢筋含量备注竖向构件12与14公斤7.2多层竖向钢筋一般以14与16，或者12与14为主14与16公斤816与18公斤9.518与20公斤11.5三、梁（箍筋）公斤备注箍筋间距公斤每平方米钢筋含量一般住宅标准层钢筋直筋以16，箍筋以A8100/200为主。所以住宅梁钢筋含量一般为：11.5公斤/平方米梁A8100/200公斤3梁A8100/150公斤3.6梁A10100/150公斤5.5梁A10100/200公斤4.7四、梁（直筋）构件类型直筋直径单位每平方米钢筋含量备注梁14与16公斤8一般住宅标准层钢筋直筋以16，箍筋以A8100/200为主。所以住宅梁钢筋含量一般为：11.5公斤/平方米梁16与18公斤11梁18与20公斤14梁20与22公斤五、楼板公斤构件类型箍筋间距单位每平方米钢筋含量备注楼板公斤9.5结构板钢筋含量，一般住宅建筑面积与结构板面积比为：0.85，所以楼板钢筋含量一般为：9.5/0.85=11.5公斤/平方米建筑面积六、楼梯公斤20按垂直投影面积计算备注：1、该含量表以一般住宅（即建筑面积与结构面积比为：0.85）测算。如果有夹层(夹层不计算建筑面积）应该将乘以：0.85/(筑面积/结构面积），情景洋房由于层层退台，建筑面积与结构面积比为小于0.85，可以参考夹层处理办法执行。2、一般住宅梁、板柱钢筋含量为整栋楼钢筋含量的90%指标分析表的适应范围：24层及24层以下的住宅项目，地下室部分应单独计算。砼结构图纸出来后，必须尽快要求咨询公司提供砼含量，与目标成本进行对比。同时可以参考如下指标察看砼含量（数据来源：集团成本前置体系）砼板关注要点：短跨跨度双向板厚度单向板厚度3.0M90MM90MM3.0M3.3M90MM90MM3.3M3.6M90MM110MM3.63.9M100MM120MM3.94.2M110MM130MM4.24.5M120MM140MM4.55.0M130MM150MM5.05.4M140MM160MM5.4米以上计算定，异形板计算确定或加厚、短跨度大于5.0米且长/宽大于1.5时，双向板适当加厚梁关注要点：严格控制梁高跨度梁断面尺寸（宽乘高）3.0M200*2503.0M3.9M200*30044.5M200*3504.55M200*40055.5M200*4505.56M200*5006M梁高不小于L/12找平层地下室顶板采用结构找坡，不能采用建筑找坡，建筑找坡增加费用较高，顶层屋面采用建筑找坡，由于顶层采用结构找坡，则出现顶层屋面不平整。构造柱在砖砌体砌筑完毕后抹灰前，要求现场工程师提供现场实际构造柱布置图。铝合金铝合金门窗图纸出来后，要求设计单位计算1栋楼铝合金门窗面积及铝型材含量，计算窗地比及门窗大约单价，与目标成本进行对比。单价可以按附表计算，但是首先明确五金配件，不同五金配件价格波动比较大。如果高层使用LOW-E玻璃，则需要与设计讨论确定LOW-E玻璃使用量外立面精装修外立面精装修图纸出来后，如果外墙有挂石材或包铝板，必须马上进行测算（12天内），估算总造价，与目标成本进行对比，将大致费用邮件知会。同时与送样板单位及时沟通，了解该样板的材料价格。栏杆如果栏杆扶手为铝合金栏杆扶手，二次设计图纸出来后，必须要求咨询公司抽一标准层栏杆栏杆扶手计算铝型材、镀锌钢材含量，按附件计算综合单价及每户数量，估算总造价与目标成本差异。园建、绿化园建图纸出来后应该计算园建、绿化总面积、总造价，及单方造价。硬景与软景面积比例，大乔木数量及总造价，石材比例。与目标成本进行比较。石材厚度选择原则：根据不同位置合理确定石材厚度，一般情况下主要部位石材选择:1)压顶50mm厚 ；2)非行车道地面20mm厚 （荔枝面采用30mm厚）；3)行车道地面30-50mm厚；4)立面20mm厚；5）楼梯、台阶踢面20mm踏面2030mm厚 。园建垫层做法：垫层做法见东莞公司技术标准，现场成本工程师及现场工程师要求施工单位按东莞统一技术标准做法施工。道路做法需按东莞公司统一技术标准施工。游泳池游泳池设备造价：200400元/平方米设计控制要点见：集团成本“前置体系施工图设计构造设计”精装修总包图纸出来后，要求施工单位按精装修模板提供不同部位工程量，精装修图纸出来后，需要与设计进行沟通，测算每平方米单方造价，是否在目标成本控制范围内。电气工程变配电房1、 变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度2、 正常情况下，负荷率（变压器总容量/建筑面积）一般在35VA/M2左右，如设计的负荷率与这个数值差别较大，需向设计人员提出，请他复核3、 变配电房平面布置应符合当地供电局要求，尽量减少母线槽的长度。4、 高压柜选用进口品牌，采用环网负荷开关柜，不要选用断路器柜5、 供电局有规定变压器单台容量超过某数值，高压柜须采用断路器柜，东莞地区单台变压器容量应控制在1250KVA之内（部分镇区要求1000KVA以内）6、 如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要复荷提供电源，而不是由发电机及变压器双回路供电。7、 住宅馈电柜仅设一块总电度表，不需每个回路都设计量8、 元器件选型：框架断路器-选用进口品牌（如施奈德、穆勒等）；塑壳断路器选用国产优质品牌（如上海良信等）；其他选用国产优质品牌9、 案例： 室外电气工程1、低压电缆：其造价占供电系统（高压柜至三箱）的50%左右，是成本控制的重点，一般主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的，需对截面超过70mm2的电缆逐一核对，核对方法详见下表-电缆截面核算表。 2、室外管网：强弱电管网均采用PVC管，过路处采用镀锌钢管（或PVC管包砼），在电缆数量较多的部位（大于12根）则采用暗埋式电缆沟，管沟要尽量减短径路。园建电气工程1、 光源尽量采用节能灯2、 非开盘区尽量不要采用照树灯3、 路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯电线电缆需对电缆截面进行核对（见电缆截面核算表）室内电气工程1、 重要的非消防负荷由低压室应急母排供电，不要采用双电源供电。2、 户内箱采用总漏电开关，型号选用EA9系列。3、 竖井内不要采用母线槽，采用电缆+穿刺接头。4、 电表箱内的电表数量宜为8-9块（公寓除外）。5、 每户多层住宅至配电间应有单独的电视预埋管，而不是采用主线+分支分配器。给排水工程水泵房1、 水泵采用立式泵，两级减震2、 消防管道采用热镀锌钢管，生活管道采用镀锌衬塑管，管道支架有减震措施3、 消防系统的止回阀采用普通消音止回阀，生活给水系统采用缓闭式消音止回阀4、 消防系统尽量采用蝶阀，生活闸阀采用暗杆闸阀，消防闸阀采用明杆闸阀室外管网1、 给水：1-3层采用市政供水，4层以上采用变频分区供水，尽量减少减压阀数量2、 消防、生活给水管采用PE管，建议以下暗埋部分管材采用PE管3、 直径500mm及以下排水管采用双壁波纹管，直径500mm以上采用预制砼管4、 化粪池尽量加大容量，减少数量5、 尽量减少检查井数量，污水（雨水）检查井最小间距在15米左右园建给排水1、 绿化用水量按照人工浇花考虑，一般同时取水按3-4点考虑，如无其他用水点，主管采用DN32已足够2、 泳池系统与水景系统应严格分开室内给排水1、 明装给水主管采用镀锌衬塑管，暗装给水管采用PP-R管2、 热水器位置需与燃气图对照3、 采用污水、废水合流三、 招标阶段1、招标建议按统一招标模板进行招标，招标模板见“File-dgdc东莞公司部门文档成本专业性文件”。过程中如果发现招标清单存在不足，及时提出改进措施。以邮件或其他形式知会成本部，讨论进行修改。2、如果需要提供样板的招标，在招标文件发出的同时必须要求设计部先定板。