丹阳经济技术开发区两地块市场开发可研报告.doc

经济技术开发区两地块市场开发可行性分析报告第一部分 宏观市场分析一、城市概况1区位丹阳位于长江下游南岸、江苏省南部，地处长江三角洲、上海经济圈腹地，行政区划为镇江市下属县级市，地处苏南经济板块。2交通丹阳地处长江三角洲的长江南岸，东距上海200公里，西距南京68公里，是苏南地区的城市交通枢纽。全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。3文化丹阳历史悠久，地位重要，被称为“吴越门户”、“齐梁故里”、“江南文物之邦”。自古人文荟萃，是一座拥有6000年人文历史的文化之城。4人口丹阳全市户籍人口80.6万，其中非农业人口200338人，农业人口606125人（市区常住人口约20余万）。二、经济概况1经济发展丹阳产业特色鲜明，是一座现代化工贸城市。享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“钻头王国”、“木业航母”的美称。丹阳是沿海开放城市，经济外向程度较高；又是著名的“鱼米之乡”、“全国商品粮生产基地”、“江苏省生态农业市”。2经济运行情况2.1地区生产总值（GDP）与财政收入2.2人均地区生产总值2.3人均收入水平 近3年，丹阳经济进入高速发展阶段，GDP、人均地区生产总值、财政收入与人均收入水平，一直保持15%左右的增长幅度，远超过国内平均增长水平，在全国县域经济综合实力评比中处于中上水平。三、城市规划1、城市整体规划根据丹阳市相关规划文件要求，丹阳未来建设将以开发区为重心，以“东优、南控、西进、北拓”为发展核心，形成“一心、两轴、五区”的空间结构。2、经济技术开发区两地块所在区域规划 本次调研的经济技术开发区两地块隶属开发区中的新城区商住板块。在丹阳市相关规划文件中，新城区商住板块的建设目标是形成“行政文化中心”、“金融商务中心”以及“站前商贸中心”三个特色板块。该两地块位于“行政文化中心”的核心位置，地处丹桂路北侧，与市委市政府、国土局、电力局等行政机关仅一路之隔。未来，“行政文化中心”板块将成为丹阳市最主要的行政、商务、公共空间。 小结：丹阳地处长江三角洲以上海为核心的一小时城市圈内腹地，作为中国经济发动机的长三角经济圈内的城市，其以眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械等产品和对外贸易为支柱的发达的产业结构为房地产业积聚了坚实的经济基础，且作为经济外向程度较高、市场相对开放的城市，其房地产业具有相对更加广泛的客群；同时，其明晰的城市规划、合理的城市发展框架为房地产业提供了广阔的发展空间。第二部分 丹阳房地产市场分析丹阳位于江苏省南部，为县级市行政单位，全市拥有80余万人口，其中市区常住人口20余万。其属于长江三角洲经济圈，隶属苏南经济板块，是一座现代化工贸城市，市场活跃，经济比较发达。丹阳虽为一个县级城市，但因地处中国经济最发达的长三角经济圈内，靠近上海、南京等房地产一线发达城市，其房地产业亦起步较早，发育程度较高，目前其房地产市场投资销售两旺、开发商和项目相对较多、开发设计水平相对尚好、价格运行高企，已全面进入快速发展阶段。一、房地产运行情况1、商品房开发情况1.1商品房开发投资额度2006年，丹阳全年完成房地产投资12.35亿元，同比增长68.9%；2007年，丹阳全年完成房地产投资13.34亿元，同比增长8.0%；2008年，丹阳全年完成房地产投资14.04亿元，同比增长5.2%。；2009年上半年，丹阳全市房地产开发投资完成6.05 亿元，同比下降10.5。1.2商品房施工面积2006年，丹阳全年完成商品房施工面积151.59万平方米，同比增长42.7%；其中住宅面积132.07万平方米，增长54.9%。2007年，丹阳全年完成商品房施工面积157.39万平方米，同比增长3.8%；其中住宅面积130.85万平方米，下降0.9%。2008年，丹阳全年完成商品房施工面积213.49万平方米，同比增长35.6%；其中住宅面积170.07万平方米，增长30.0%。2009年上半年，丹阳全市商品房屋施工面积141.11万平方米，同比增长0.4；其中住宅施工面积115.18 万平方米，同比下降2.1。1.3商品房竣工面积2006年，丹阳全年完成商品房竣工面积81.50万平方米，同比增长144.50%；其中住宅面积66.63万平方米，增长146.5%。2007年，丹阳全年完成商品房竣工面积49.77万平方米，同比下降38.9%；其中住宅面积40.58万平方米，下降39.1%。2008年，丹阳全年完成商品房竣工面积85.7万平方米，同比增长72.2%；其中住宅面积70.86万平方米，增长74.6%。2009年上半年，丹阳完成竣工面积30.74 万平方米，同比增长147.5；其中住宅房竣工面积26.39 万平方米，同比增长126.9。 丹阳近3年开发投资额保持逐年增长的态势，商品房施工面积保持稳定增长。竣工面积虽有波动，但主要是受开发建设周期衔接方面的影响，总体上走势平稳。2009年上半年，丹阳房地产市场投资开发情况欠佳，主要是受2008年整体房地产行业性低迷的影响。进入下半年，房地产市场整体上扬，由于目前政府尚未公布2009年全年的统计情况，2009年全年的投资开发情况无具体数据，但根据本次我司市场调研的2009年下半年丹阳各项目的开发情况，2009年全年丹阳房地产市场开发情况预计将超过2008年，保持良好的增长态势。2、商品房销售情况2.1商品房销售面积2006年丹阳全年实现商品房销售面积61.74万平方米，同比增长81.7%；其中住宅面积56.28万平方米，同比增长87.7%。2007年丹阳全年实现商品房销售面积54.38万平方米，同比下降11.9%；其中住宅面积46.77万平方米，同比下降16.9%。2008年丹阳全年实现商品房销售面积41.3万平方米，同比下降24.1%；其中住宅面积34.78万平方米，同比下降25.6%。2009年上半年, 丹阳全市商品房销售面积为22.55 万平方米，同比增长39.8；其中住宅销售面积19.03 万平方米，同比增长40.7。2.2商品房销售额2006年丹阳实现商品房销售额15.42亿元，同比增长94.7%；其中住宅销售额13.35亿元，同比增长118.5%。2007年丹阳实现商品房销售额16.48亿元，同比增长6.8%；其中住宅销售额13.48亿元，同比增长1.0%。2008年丹阳实现商品房销售额12.86亿元，同比下降22.0%；其中住宅销售额10.19亿元，同比下降24.4%。2009年上半年, 丹阳全市实现商品房销售额7.77亿元；其中住宅销售额6.55亿元。 2.3商品住宅销售均价2006年丹阳商品住宅销售均价2372元/；2007年丹阳商品住宅销售均价2882元/；2008年丹阳商品住宅销售均价2980元/；2009年上半年, 丹阳商品住宅销售均价3721 元/。 丹阳近3年商品房销售面积呈现下降的走势。2007年销售面积下降的情况与竣工面积减少相应，主要是受开发周期的影响。2008年则是由于受整体房地产行业性低迷的影响，而出现销售数据的下滑。自进入2009年来，房地产行业迅速回暖，仅政府公布的2009年上半年统计数据来看，销售情况整体强势反弹。由于目前政府尚未公布2009年全年的统计情况，2009年全年的销售情况无具体数据，但根据本次我司市场调研的情况，2009年下半年丹阳房地产市场销售走势上扬强劲，预计2009年商品房销售面积相对2008年将大幅提升。 在商品住宅销售均价方面，丹阳近几年保持稳定增长，其中2009年增幅最大。根据政府公布的2009年上半年统计数据，商品住宅销售均价与2008年相比上涨740元/（2009年全年预计上涨将达到1000元/以上）。注：由于丹阳市相关统计部门的统计方法和采集数据方面的原因，导致丹阳近3年商品房施（竣）工面积与销售面积存在较大差距，而根据我司市场调研的情况，目前丹阳房地产市场上实际存量远小于该数值，即未来1-2年丹阳房地产市场预计供应量并未达到如此大的体量，但该体量亦将在未来数年内逐渐上市。二、区域市场分析 根据丹阳市房地产市场现状和相关城市总体规划中对城市板块的构建，在区域市场分析中将按如下图示中五个板块进行划分，其中高新区尚无房地产项目，因此本次报告忽略不做阐述。1、老城区板块老城区位于丹阳市西南部，北接北二环路，南到南环路，西至西环路，东邻京杭运河。老城区配套完善，商服业发达，整体居住环境较好，为丹阳购房人群的首选。但老城区土地供应量较少，新建楼盘多在城市郊区。目前主要在售项目有锦尚名都、城市绿洲、天怡世纪豪都、天怡江南人家。除锦尚名都有较大量体可售外，其余3个项目都处于尾盘阶段，但未来该板块项目后续开发量体将会对本案产生一定影响。案名：锦尚名都项目地址: 南二环与丹金路交汇处开发商:丹凤集团同泰地产总建筑面积：26万物业类型：多层、小高层绿化率：40%主力户型面积：90、108、120、130小区配套：商场、超市其他配套：学校、医院销售价格：一期起价4100元/ 销售率：一期65%；二期未公开工程进度：主体建设开盘时间：一期2009年5月；二期预计2010年5月公开促销优惠：暂无交房时间：一期2010年底；二期预计2011年底客户构成：公务员、个体经营户、企事业单位职工房源存量：一期可售面积45500，约400套可售；二期可售面积13万，约1160套可售 备注：一期赠送双露台，但必须购买自行车位，售价2800元/案名：城市绿洲项目地址: 华阳路（原老酒厂）开发商:天坤集团房地产开发有限公司总建筑面积：13万物业类型：小高层绿化率：30%主力户型面积：80、140、150小区配套：沿街商铺、会所其他配套：小学、中学（三中）、医院、销售价格：均价5000元/销售率：95%工程进度：主体建设开盘时间：二期2009年10月促销优惠：暂无交房时间：预计2010年底客户构成：公务员、个体经营户、企事业单位职工房源存量：可售面积3250，约23套案名：天怡世纪豪都项目地址: 老312国道与南环路交汇处开发商:天怡房地产开发有限公司总建筑面积：12万物业类型：多层绿化率：35%主力户型面积：98、120、140、150小区配套：沿街商铺、会所、超市其他配套：丹阳中学、第三中学销售价格：均价5800元/销售率：97%工程进度：主体建设开盘时间：09年下半年促销优惠：暂无交房时间：预计2010年底客户构成：公务员、个体经营户、企事业单位职工房源存量：剩余约10套，可售面积约1400案名：天怡江南人家项目地址: 老312国道与万善路交汇处开发商: 天怡房地产开发有限公司总建筑面积：37万物业类型：多层、小高层、高层绿化率：35%主力户型面积：90、105、120、140小区配套：沿街商铺、会所、超市其他配套：丹阳中学、第三中学销售价格：最近一期均价5100元/销售率：99%工程进度：主体建设开盘时间：首次开盘2006年下半年；最近一期2009年下半年促销优惠：暂无交房时间：预计2010年底客户构成：公务员、个体经营户、企事业单位职工房源存量：剩余约10套，可售面积约10002、新城区（即老开发区）板块新城区（即老开发区）位于丹阳市东南部，西邻老城区，北至沪宁高速，东接泰山溢洪河，南到九曲河。新城区原以工业区为主，自2008年市政府迁移至此后，逐渐向生活区转变，市政规划、居住环境和交通状况要优于老市区。但商服配套尚未齐全，居住人气不旺。现以丹桂路为轴线进行建设，居住区逐渐向北扩展，工业区则向沪宁高速公路沿线迁移。目前新城区房地产项目在售部分已到尾盘销售阶段，但后续推出量体较大，是本案主要竞争项目所在。以下将该板块分为三个小板块进行分析:2.1金融商务中心板块金融商务中心板块是在原小商品市场与皮革市场的基础上构建，是开发区较早建成的居住区，相较开发区其它片区生活配套较完善。目前，该区域在售项目少，且均处于尾盘销售阶段，但后续开发量体将对本案产生较大冲击，主要代表项目是凤翔花园城。案名：凤翔花园城项目地址: 丹阳市开发区凤凰路99号开发商: 江苏凤翔房地产发展有限公司总建筑面积：25万物业类型：多层，小高层绿化率：35%主力户型：130-180小区配套：社区幼儿园其他配套：商业街销售价格：二期均价4450元/销售率：二期95%；三期未开盘工程进度：三期地面基础施工开盘时间：二期2008年底；三期预计2010年下半年开盘促销优惠：未定交房时间：二期已交房；三期预计2011年底交房客户构成：公务员、个体经营户、企事业单位职工房源存量：二期剩余3套，约450；三期三幢小高层，可售套数约300套，可售面积约3.9万2.2南部板块 南部板块位于新城区（开发区）南部，临近九曲河，尚未形成城市建成区，居住环境差，市政配套缺乏，入住率低，代表项目为普善人家。案名：普善人家项目地址: 九曲河南侧普善村片区开发商: 丹阳嘉源房地产开发有限公司总建筑面积：40万物业类型：多层、小高层绿化率：50%主力户型：80-160小区配套：幼儿园、商铺销售价格：均价4500元/销售率：二期90%；三期未销售工程进度：三期地面基础建设开盘时间：二期2009年初开盘；三期预计2010年5月开盘促销优惠：未定交房时间：二期2010年下半年交房；三期预计2011年底交房客户构成：个体经营户、回迁户、企事业单位职工房源存量：二期剩余3套，约360；三期三幢小高层，可售套数可售面积约4万2.3行政文化中心板块行政文化中心板块是以主干道丹桂路为轴建成的新居住区域。市委市政府、行政中心、国土局、电力局等行政机关积聚于此是该区域的显著特征，该区域城市规划、交通条件和绿化环境均较好，商服和市政配套设施尚未完善，是目前新城区（开发区）房地产项目最为集中的板块，也是本案所在的区域。代表项目有金鼎城市花园、东方盛世、天福花园、佳景天城等，后续体量大、规划较好，产品同质化较高，未来将与本案产生直接竞争。案名：金鼎城市花园项目地址:丹桂路与凤凰路交汇处 （市政府大楼北侧）开发商:丹阳市金鑫房地产开发有限公司总建筑面积：二期三期93296物业类型：多层、小高层绿化率：40%主力户型：92-163小区配套：会所、商业街、义乌小商品城其他配套：市政府、市直机关、开发区幼儿园、开发区中心小学销售价格：二期现房1-5层4380元/，6层以上层差50元/；三期期房4580元/，层差50元/。销售率：二期销售85%；三期预订60套工程进度：三期地面基础施工开盘时间：二期2008年11月开盘；三期预计于2010年5月开盘，现接受预订促销优惠：缴付订金10万元，三期开盘签约总价优惠2万元；50酒店式公寓，均价7000元/，10万元精装修优惠5万元交房时间：二期已交房；三期2011年下半年客户构成：公务员、东部个体经营户、回迁户、企事业单位职工房源存量：三期5幢19层小高层，可售套数500套，可售面积6万左右备注：四期土地洽谈中。其也是地块在该区域最大的竞争对手。案名：东方盛世项目地址: 丹桂路与齐梁路交汇处开发商: 丹阳金必顺房地产开发有限公司总建筑面积：15万物业类型：多层、小高层、高层绿化率：30%主力户型：未发布小区配套：会所、商业步行街其他配套：市政府、市直机关销售价格：未定销售率：二期未销售工程进度：一期商铺已交房；二期地面基础施工开盘时间：预计2010年5月促销优惠：未定交房时间：预计2011年底房源存量：二期可售面积7万左右案名：天福花园项目地址: 丹桂路（开发区22号地块）开发商: 江苏融锦置业发展有限公司总建筑面积：133334物业类型：多层、小高层绿化率：30%主力户型：50、90、120小区配套：会所其他配套：市政府、市直机关销售价格：二期均价3800元/；三期未销售销售率：二期销售70%工程进度：三期地面基础施工开盘时间：二期2008年12月开盘；三期预计2010年5月开盘促销优惠：未定交房时间：二期已交房；三期2011年底客户构成：公务员、东部个体经营户、回迁户、企事业单位职工房源存量：二期剩余70余套，约8000；三期5幢18层小高层，可售套数400余套，可售面积5万左右案名：佳景天城项目地址: 开发区丹桂路北侧 开发商: 丹阳市永佳房地产开发有限公司总建筑面积：12万物业类型：多层、小高层绿化率：35%主力户型：90-150小区配套：会所其他配套：市政府、市直机关销售价格：二期均价3850元/；三期预计4200元/销售率：二期销售90%工程进度：二期主体建设开盘时间：二期2009年10月开盘；三期预计2010年11月接受预订交房时间：二期2010年12月交房；三期预计2012年底交房客户构成：公务员、东部个体经营户、回迁户、企事业单位职工房源存量：二期剩余20套，约2400；三期7幢18层小高层，可售套数650余套，可售面积8万3、北部工业区板块北部工业区南邻新城区，西沿京杭大运河，北为沪宁高速沿线，东至泰山溢洪河。自市政府移至新城区（开发区），开发区工业项目逐步向此板块迁移。该区域市政配套尚未齐全，居住环境较差，代表项目是天波城。天波城处于北部工业区边缘地带，周边生活配套较差，但其内部景观环境优越，小区商服业、会所、活动中心等配套齐全，产品品质较高，市场形象较好。其规划开发体量大，地块内尚有土地未开发，将来上市会对本地块产生一定的冲击。案名：天波城项目地址: 开发区迎宾大道西侧开发商: 宁波国骅集团丹阳市天波房地产开发有限公司总建筑面积：70万物业类型：多层、小高层、别墅绿化率：35%主力户型：99、138、195小区配套：大型超市、幼儿园、会所、运动馆、商业街其他配套：中小学校、酒店销售价格：三期第一波均价4700元/销售率：三期第一波销售98%；第二波未售工程进度：主体建设开盘时间：三期第一波2009年12月开盘；三期第二波预计2010年下半年开盘交房时间：2011年上半年客户构成：公务员、个体经营户、企事业单位职工房源存量：三期第一波剩余3套，可售面积370；第二波1幢小高层，可售套数40套，可售面积78004、练湖生态区板块练湖生态区位于丹阳老城区北、新城区西，在丹阳城市规划建设中的远景目标是，成为未来丹阳的城市活动核心。目前该板块尚未全面展开建设，地理位置偏远，交通不便，环境较差，生活配套匮乏，待开发项目是练湖集中居住区，目前获得的资料仅有主要技术经济指标，其它情况暂时不详。案名：练湖集中居住区用地面积：293800地上建筑面积：524308地下建筑面积：115160总建筑面积：639468多层建筑面积：263607小高层建筑面积：74777高层建筑面积：205857商业建筑面积：2424公共建筑面积：42943集中地下停车库建筑面积：49842容积率：1.785绿地率：41.2%建筑密度：25.6%地下停车位：2120地上停车位：652总户数：4601公共设施建筑：地上建筑面积：29573地下建筑面积：13370总建筑面积：42943总户数：110停车位：398三、丹阳房地产市场特征1、整体市场特征丹阳作为县级城市，市区人口基数较小，市场规模有限。但其处于长三角经济圈，经济基础相对坚实，客群来源相对外延，具有较好的发展前景。丹阳房地产市场目前处于发展中期阶段，开发商以本地为主，外来开发商较少。丹阳房地产开发理念尚不够先进，开发商对项目配套建设的重视程度不足，同时政府在城市总体规划方面有一定欠缺，多个项目出现与工厂相邻或是周边缺乏生活配套的情况，不利于项目形象的提升与居住品质的提高。因2009年房地产行业整体性回暖，2008年累计的刚性需求集中释放，目前丹阳市场存量已基本消化完毕，在售楼盘体量较少。但随着开发进度推移和市场形势好转，2010年上市量必将迅速增加，预计2010年上市体量将超过30万。因此，现阶段可售房源缺乏是丹阳房地产市场处于两个销售周期过渡阶段的表现。丹阳购房客户群体主要为本地居住人群，其需求主要表现为改善型和新增刚性需求，另有一定的投资型需求。丹阳楼盘在预售方面管理不够严格，多数项目在未获得预售证的情况下就以收取定金的形式先行销售，使客户面临较大风险。根据本次市场调研了解的情况，6-10万体量楼盘的销售周期在1-1.5年，但由于2009年主要是受到刚性需求集中释放的影响，因此对销售周期的判断不能完全以此为参考依据。目前丹阳市场中经济技术开发区的住宅均价在4000-4200元/，最低价在3500-3600元/，最高价接近6000元/；老城区住宅均价在4800-5000元/，最低价在4100-4200元/，最高价接近7000元/。丹阳房价在2006-2008年上升幅度平稳；2008年虽受市场低迷影响上升势头受挫，但仍保持平稳；2009年由于市场强力反弹，房价大幅上涨，全年涨幅在1000元/以上；虽然自2009年底国家开始新一轮宏观调控对房地产进行控制，但在刚性需求的持续支撑以及开发商在2009年资金回收充足的形势下，预计未来1-2年房价增幅将趋缓，但整体仍保持平稳上升的态势。2、产品特征目前市场上5万以下、5-10万、10-15万、20万以上体量小、中小、中大、大型项目均有，类型丰富，以中大型楼盘为主。中小型项目受规模影响，布局较单一，大型项目在建筑布局上已有较好规划。目前市场以多层住宅为主辅以部分小高层住宅是主流物业开发类型，高层项目极少，但后续开发项目中小高层比例逐渐增加。目前在售项目整体建筑风格不够明朗，立面设计较差，建材搭配水平较低。多数项目缺乏对园林景观的重视，景观水平较低，个别项目有一定景观规划，但总体水平仍不先进。目前市场主流户型为80-90两房、120-140舒适三房，但设计水平不够先进，户型升值理念（如偷面积等）缺乏。多数项目在物管方面仍较落后，物业管理水平较差。小结：丹阳作为长三角经济圈内城市，其房地产市场发育较早，发育程度尚可，但开发理念较一二线城市仍显落后，尚有较大提升空间。受行业整体性回暖的影响，2009年丹阳房地产市场呈现量价齐升的局面，房价已达到内陆二线城市水平，其利润空间较高。开发区作为城市未来发展方向，功能定位较高，区域升值潜力较大。虽然市场总体形势较好，且目前市场存量较低，但经过2009年刚性需求的集中释放，2010年的上市量将对市场消化力形成新的考验。第三部分 项目分析一、地块概况经济技术开发区两地块位于丹桂路北侧、市政府西北侧，与市政府仅一路之隔。北临八维路、南至丹桂路、东侧隔路临玉泉河、西临曲阿路，北苑路东西向贯穿两地块之间。两地块总占地面积约284亩，规划容积率2.5，规划总建筑面积约47.3万。该两地块地形规则呈矩形，地势平坦，现地块内为待拆迁厂房。该两地块紧邻开发区东西主干道丹桂路，距离老城区仅5分钟车程，交通便利；地块附近沿丹桂路南侧分布着市委市政府、国土局、电力局等行政机关以及五星级酒店（拟建），沿丹桂路两侧已建成或在建金鼎城市花园、东方盛世、天福花园、佳景天城等多个大型商住项目，已形成一定居住氛围；地块南侧靠近金融商务中心（开发区最早开发的区域），地块北侧及东侧是老工业区（未来将逐渐搬迁至北部工业区），地理位置优越，城区规划较好，但市政配套尚未完善。该两地块地处新城区规划行政文化中心的核心区域，升值潜力巨大。地理位置图 地块现状照片 地块现状照片 地块现状照片 地块现状照片 地块周边环境市政府 地块周边环境国土局 地块周边环境电力局 地块周边环境五星级酒店（拟建）二、地块SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1. 地处未来城市行政文化中心，地段升值潜力巨大；2. 四面临路，紧临主干道，交通便捷；3. 紧邻市政府，能够形成一定聚合力；4. 地块地形规则，易于规划，形成相对完整的小区；5. 地块规模大，具有大盘优势、成本优势和配套优势；6. 周边已有入住小区和商服业，能够积聚人气，改善生活配套不足现状；7. 具备一定的教育资源可供利用；8. 地块上仅需拆迁厂房，且政府承诺取得土地后3个月内拆迁完毕，且地势平坦，便于开发；9. 同类产品户型设计、景观规划、户型升值等理念落后，易于本案推陈出新；10. 开发公司上市国企实力有助提升项目市场形象。1. 缺乏市政生活配套设施，需自身建设；2. 地块规模大，开发周期长，将面临一定的产品去化风险；3. 本区域仍显人气不足，将可能为一期销售带来困难；4. 周边生产企业，可能造成噪音、空气方面的污染。机会（Opportunities）威胁（