北京中海地产大厦项目后评估报告.doc

北京北京【 【中海地中海地产产大厦大厦】 】项项目目 后后评评估估报报告告 中海地中海地产产集集团团有限公司后有限公司后评评估工作小估工作小组组 北京北京【 【中海地中海地产产大厦大厦】 】项项目后目后评评估估报报告告 前言： 中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目， 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后 开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。 北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的 财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其 中，在此表示谢意。 目目 录录 核心内容提要2 【项目概况及评估综述】3 【项目投资管理评估】.4 【项目规划设计工作评估】7 【项目营销工作评估】 .15 【项目进度、工程管理评估】18 【项目成本管理评估】 .22 核心内容提要核心内容提要 【 【投投资资管理管理评评估估】 】 中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于 宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用 15,898 平方米写字楼置换 12,641 平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品 质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳 定且可观的现金流。 该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本 身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价 值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项 目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。 【 【财务财务管理管理评评估估】 】 该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本， 实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长 项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。 项目预计 8 年时间可收回投资成本，且按照 2007 年 8 月中介机构评估情况，实现增 值较为理想，因此，可以说，该项目实现了比较好的投资回报。 【 【规规划划设计设计工作工作评评估估】 】 该项目是北京公司第一个写字楼项目，本项目规划设计充分挖掘项目的客观及主观 优势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时 进行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设 计、景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。 本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在写字楼产品的概念策划、规划 布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到 了市场的认可，并为北京市场写字楼产品的规划设计工作积累了宝贵经验。 【 【营销营销工作工作评评估估】 】 在对金融街写字楼市场充分调研的基础上，对项目进行了准确定位，在租售阶段，确 定项目只租不售，通过对目标客户的分析和梳理，最终确定将物业整单租赁给中国工 商银行，且租赁期间仍冠名“中海地产大厦”，以较高价格成功实现了项目租售。 【 【发发展展进进度度、 、工程管理工程管理评评估估】 】 项目实际施工时间从 2006 年 2 月开始，至 2006 年 12 月底完成竣工备案，实现了“当 年开工，当年竣工”，作为北京公司开发的第一个写字楼项目，在工程进度的控制方面 是比较成功的。 工程管理中，能够充分认识到工程外墙施工对于写字楼项目工程进度及质量的重要 性，积极采取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。 【 【成本管理成本管理评评估估】 】 中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档 5A 级写字 楼。虽然没有现成经验，但是北京公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。通 过采用设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实 现成本控制。实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较大减少。 【 【项项目概况及目概况及评评估估综综述述】 】 1 项目概况： 【中海地产大厦】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街 500 米；南距西长 安街 200 米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环 600 米；东侧与西城 区政府毗邻，北侧与联系金融街与西单大街的通道辟才胡同相邻。 项目地理位置优越，交通便利，主要配套有丽兹卡尔顿、金融街四季商城、 WESTIN 酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企 业办公成本。项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评 估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，能够为企业带来良好的办公环境。但是 项目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。 2 项目经济技术指标 项目最终建设用地面积 4,753 平方米，代征城市道路面积已经包含在中海凯旋住宅 项目中，写字楼项目无代征公共用地，总建筑面积为 24,668.06 平方米，容积率 3.38，实际可租面积为 16,929.02 平方米。建筑结构形式为框架剪力墙结构。 项目建筑高度 26.69 米，总建筑面积 24,668.06 平方米，其中地上约 16,084.37 平方 米，地下约 8,583.69 平方米；地上 7 层，地下 3 层；地上车位 11 个，地下车位 144 个。 3 项目开发周期 项目自完成土地签约，项目实际开发周期约 3 年。 4 项目综合评估 项目的经济技术指标较可研有所变化，总建筑面积有所增加，可租面积以及车位增 加较多。同时通过对建安成本的控制，项目在建安成本减少的情况下，出租收入提 高，从而使得项目利润达到最大化。 项目的发展进度严格按照“当年开工，当年竣工”的发展目标执行，建安工作周期被 大大压缩，由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影响， 但项目在保证质量的前提下按期竣工备案，同时通过优化建筑做法，一方面加快了 工程进度，另一方面也较好的控制了成本，甚至有所减少。项目的发展进度加快，又 促进了项目的租售，加快资金的回笼。 项目推向市场的时机把握较好，一方面项目在外立面完成以及室内达到展示标准后 推出，另一方面项目在推广时避开了其它一些高档写字楼的推广期。较好的时机把 握提升了项目形象的同时也获得了较高的租金收入。同时通过对客户、面积以及类 型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。可以说市场对 项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了项目前期市场定位的 准确性。 项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入以及净利润较可研报告预测数均 有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。 项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风 险的能力。 项目进一步丰富和完善了北京公司的产品类型，并为北京公司运作写字楼类型的项 目积累了经验与教训。 写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并且进 行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客 户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。 写字楼出租项目不可把写字楼转为“固定资产”、也不进行折旧计提，此项安 排可使写字楼项目避免因视同销售而一次性缴纳的企业所得税，从而增加利 润收入。 写字楼项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专业顾 问公司进行设计、策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局 出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。 项目发展应制定合理开发建设周期；项目开发建设周期直接影响整个项目的 实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。压缩施工周期必然会造 成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。 招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。同时 应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结算的难度以及对成本的良好控制。 设计方面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的 前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。 写字楼项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。 【 【项项目投目投资资管理管理评评估估】 】 1 项目发展周期内北京房地产市场发展回顾 20032007 年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调 控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。 由于中国入世、2008 年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在 2000 年 前后集中规划了 CBD、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此北京从 2004 年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。 北京写字楼市场，从 80 年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入 前所未见的供需两旺阶段。2005 年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资 额增幅减缓。 项目所在地金融街甲级写字楼项目 2003 年以后才逐渐回暖。2005 年以后高档甲级 写字楼成为金融街写字楼市场的主流，占总量的 68%；乙级写字楼也占到了 18%。 2006 年上半年，北京写字楼市场总体发展较为平稳，5 月份出台的各项政策没有影 响到相对稳定的写字楼市场。 2 投资管理评估的方式 由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和写字楼， 有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。 2005 年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位 置，将纯住宅变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。 3 土地合同执行情况评估 1994 年，北京市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。北京市 新地房地产开发有限公司是北京市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资企业。 二龙路项目分两期开发：一期占地 10,310 平方米，其中代征市政用地 2,860 平方米， 1996 年已建成写字楼（新龙大厦），建筑面积为 38,543 平方米；二期规划建设用地 26,480 平方米，其中代征市政用地 7,600 平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了 本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而中海地产大厦写字楼项目规划 建设用地面积 4,753 平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。 4 可研阶段规划调整评估 规划指标调整的原因 规划方面的原因 在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书（2000规审字 0176）要求：“该区域限高为 24 米，限制层数 9 层。 ”如果按照上面的规划条 件进行设计，住宅层高只有 2.6 米；在不设置写字楼的条件下，原方案为 5.59 层的板式小高层和多层，并且有较大比例（约 1/5 以上）的东西向户型。 以上两点都不能满足建设高档社区的要求。 市场方面的原因 根据 1993 年国务院批复的北京城市总体规划，提出在西二环阜成门至复兴 门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总 部，北京金融街应运而生。金融街规划范围为南起长安街的复兴门内大街，北 至阜成门内大街,西至二环路，东至太平桥大街，南北长约 1,700 米，东西宽 约 600 米，规划区总占地面积 103 公顷，总建筑面积约 318 万平方米，其中地 上建筑面积 238 万平米，地下建筑面积 80 万平米，规划建筑用地达 40 余块。 金融街汇聚了中国几乎所有的银行、证券、保险等金融机构的中国总部或北 京总部；项目东侧是西单地区，是北京传统的商业中心，随着西西工程的实施， 商业中心的地位将更加显著。从大环境来看，该区域更适合商务办公，写字楼 的售价高于当时的住宅售价。住宅主要服务于在该处进行商务办公的地缘性 客户（住宅项目的实际购买客群证明了这个判断，在中海凯旋住宅项目后评 估中已有论述）。综合上述分析，该区域有写字楼开发的便利市场条件。 从当时的 99 控规分析，金融街的写字楼，普遍都是大体量、大规模的写字楼。 信远大厦（控高 80 米），平安大厦（控高 60 米），投资广场（控高 80 米），中信 实业大厦（控高 80 米），通太大厦（控高 80 米）等等，基本上都是大体量的项 目。我司曾经进行过突破控高的努力，也曾经向 70 米的控高进行过冲击，结 果由于种种限制条件，没有能够实现。但是，正是由于该区域的上述特点，小 规模的写字楼反而具有稀缺性和一定的灵活性（可卖、可租、可整租也可零租） ，成为了该项目的有利因素。 基于以上原因，2001 年 1 月 8 日由兴业公司（当时的集团公司）和北京公司主要领 导和骨干成员参与的“中海豪庭”工作会议上决定在项目的西北角设置写字楼一座。 规划调整的实践 原审定方案（2000规审字0176，合作方于 2000 年 3 月 9 日取得）总建筑面 积为 80,157 平方米，其中住宅建筑面积 76,661 平方米，配套公建建筑面积 3,496 平方米。 后期对住宅部分进行了调整，调整后住宅部分总建筑面积为 101,702 平方米， 其中地上 64,020 平方米，地下 37,682 平方米，其中配套公建面积 1,800 平方 米。增加了写字楼的面积，写字楼面积为 24,529.63 平方米。 后期调整和前期审定方案对比，居住面积减少 12,641 平方米，但是减少了东 西向户型，提高了项目的品质。同时总建筑面积增加了 46,074.63 平方米。 2003 年 12 月 26 日取得的写字楼的审定方案控高为 26.69 米，地上建筑规模 为 15,898.07 平方米，用 15,898 平方米的写字楼去替换 12,641 平方米的品质 不高的住宅，从各方面分析都是比较值得的，并且从最终的效果分析（见后文） 中也得到了验证。 在调整过程中面临的最大的问题是该区域控高的限制，公司相关部门、人员 对于突破控高进行较长时间的尝试，最终控高为 26.69 米。 规划调整的结果 项目最终调整后的指标比较见下表所示： 项目原审定方案和现方案的对比表 原审定方案后期调整 住宅商业住宅、商业写字楼 126,231.63总建筑面 积（m2） 80,157 101,70224,529.63 地上：64,020 其中住宅：61,119.63 商业：2,900.37 地上：15,898.07 地上建筑面积总计：79,918.07 建筑面积 （m2） 地上：76,661地下：3,496 地下：37,682地下：8,631.56 高度（米）242426.69 层数9 11 其中：地上 8.5，地下 3 7 其中：地上 7，地下 3 层高（米）2.672.83.65 停车位 （个） 541 （其中地上 72，地下 469） 413 其中地上：23，地下 390 155 其中：地上 11，地下 144 和原规划方案相比，总建筑面积有了较大的提高，住宅（配套商业）面积减少， 减少 12,641 平方米，写字楼面积增加 15,898 平方米，住宅层高为 2.8 米，品 质和业态较原方案更趋合理。 5 规划指标变动评估 各经济技术指标变化表： 项项 目目可研可研报报告告实实 际际差异数差异数差异比例差异比例 建设用地面积（m2）4,753.00 4,753.00 0.00 0.00% 总建筑面积（m2）24,529.63 24,668.06 138.43 0.56% 可租面积（m2）15,898.07 16,929.02 1,030.95 6.48% 项目主要规划指标有所变化，建筑经济指标达到了可行性研究阶段的要求，没有因 规划指标方面的原因而对项目盈利及成本情况产生不利影响。 项目建设用地面积 4,753 平方米，和可研面积相同，实际可租面积 16,929 平方米， 比可研报告增加 1,030.95 平方米。主要增加在地下面积的分摊以及车库的面积。 项目总建筑面积为 24,668.06 平方米，比可研 24,529.63 平方米仅增加了 0.56，可 见项目总建筑面积和可研吻合较好。 6 土地成本变动评估 土地成本较可研变动较小，差别主要是因为分摊算法不同引起的，未发生因其它方 面所引起的增减。 7 经验总结 对项目发展前景和未来市场的准确判断 项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街 800 米；南距西长安街 500 米； 西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环 700 米；东侧与西城区政府 毗邻，地理位置优越，交通便利。随着中国加入世贸组织时所承诺的国内市场 开放时间的逐步落实，外资企业进入北京市场开展业务的需求正保持稳定增 长的势头，2008 年的奥运商机也会在短期内带动大量的写字楼需求。尤其是 其处在金融街商圈，政府对这一区域的扶持力度逐渐加大，金融街作为中国 金融管理中心，在吸引外资金融机构方面具有较大优势。随着金融街区配套 设施的不断完善，必将进一步提升地产大厦写字楼项目的吸引力。 因此，在今后的土地储备中，应适当增加北京市场写字楼项目的储备，尤其应 当着眼于发展速度较快、政策扶持力度较大、核心区域并具有较大的投资前 景的商业项目的土地储备。 丰富产品类型，获得稳定回报 该项目是北京公司首个写字楼项目，通过地产大厦写字楼的实践，使我司在 写字楼项目的经营和开发上积累了一定的经验，同时写字楼项目开发周期不 长，出租后每年可带来稳定的收入，租金收入利润率较高，而且其受政策影响 不是很大，可较大的提高房地产公司抵抗风险的能力。 【 【项项目目规规划划设计设计工作工作评评估估】 】 1 项目完成情况介绍 项目实景照片 时间节点： 2001 年 4 月：为配合项目住宅的开发对写字楼地块进行相关设计准备工作；邀 请兴业建筑师（国际）有限公司、美国海波建筑设计事务所、王董国际有限公司 等三家境外设计公司对该项目建筑做了设计投标。 2001 年 8 月，确定兴业国际建筑师公司与中国建筑技术研究院人居所设计单位 2002 年 4 月人居所根据兴业国际初步设计方案出扩初图纸 2003 年 5 月正式单独开始对中海地产大厦写字楼进行设计工作。 2003 年 8 月中联环建文建筑设计有限公司根据人居所初步设计图纸和说明进 行施工图设计。 2003 年 11 月 15 日，完成第一版施工图设计； 2003 年 12 月，规划设计定稿； 2003 年 12 月 26 日，取得规划审定设计方案通知书； 2004 年 1 月 15 日2 月 9 日，中联环完成立面 5 个方案设计及效果图。 2004 年 2 月，根据集团意见重新委托香港兴业进行立面设计； 2004 年 3 月 18 日，取得建设工程规划许可证（立面为老立面）。 2004 年 4 月 20 日，立面方案得到集团确认； 2004 年 6 月 17 日，完成第二版施工图； 2006 年 2 月，开工； 2006 年 7 月，第二次规划报建（由于立面调整及由于销售改自用的原因部分平 面调整）； 2006 年 12 月，竣工验收； 2007 年 10 月，具备使用条件； 2007 年 11 月，正式出租使用。 2 项目的建筑标准 结构体系：基础选型选用筏板基础形式；主体结构为框架结构。 外立面材料：采用芬兰进口石材蓝钻。玻璃幕墙为 10+12A+10 节能低辐射 LOW-E 玻璃，隔热断桥铝合金型材，3 厚氟碳喷涂铝装饰板，西侧、东侧采用固定铝板遮阳 系统。勾缝剂采用美国 GE 耐候硅酮密封胶。 型材价格为 24 元/KG，氟碳喷涂费用为 95 元/平米，外立面石材价格为 795 元/平米。 幕墙单方（外立面面积）造价 1,821 元/平米。 中空玻璃光热性能资料表 可见光太阳光 玻璃配置透射 率 反射 率 透射率 反射率 阳光总透 过（g） 遮阳系数 (S.C.) u 值 W/m2.k 6LOW-E+12A+676123322250.671.8 10LOW-E+12A+1072102920210.591.8 公共部分： 大堂：墙面地面采用夜里雪石材，光面、机刨、水洗三种面层处理方式。柱子及 接待台采用一级意大利雪花白石材。顶棚为 2 厚白色铝合金吊顶。 电梯厅：地上各层电梯厅吊顶标高以下墙面为背漆玻璃；走廊墙面为夜里雪石 材及乳胶漆；地下电梯厅墙面为高档玻化砖。地上电梯厅地面为夜里雪石材， 地下电梯厅地面为高档玻化砖。各层电梯厅及走廊顶棚为石膏板吊顶。 卫生间：墙面地面为洞石，顶棚为石膏板吊顶。洁具为台湾卡斯卡特品牌，全 部为非触摸式感应出水。 出租区域：走廊及办公区地面为水泥地面，预留 5CM 的地面做法，可实施网络地板。 办公区墙面顶棚都为砼平整处理交楼。 地下车库： 地下三层车库地面采用环氧砂浆做法，总厚度为 1.0mm。 地下三层车库坡道采用环氧砂浆做法，总厚度为 3.0mm。 地下三层墙群漆采用耐擦洗涂料，品牌为立邦和多乐士品牌。 机电配置标准： 电梯标准：采用四部高标准进口高速电梯，型号为日本 OTIS 无齿轮 E411 产 品，载重量 1600 公斤，速度 2.0 米/秒。轿箱净高 2700mm，开门尺寸 1200mmX2400mm。 供配电系统：地下一层设变配电室（高压自管），上级电源来自凯旋住宅小区配 电室，总安装容量为 1,936kW，计算总负荷为 1,452kW，高压开关柜为 ABB Safe plus 环网柜，变压器为 GE SCB10 环氧浇筑干式变压器，低压开关柜为 ABB G 柜。 动力照明系统：地上每层设置一台照明总配电柜（设计容量为 120KW，可根据 需要扩容，配有计量装置）和一台应急照明配电箱。电力电缆沿设置在强电竖 井内的电缆桥架敷设至各层配电柜和各设备用电点。地下车库和机房照明为 电子镇流器荧光灯，各层卫生间、地下车库、首层大堂由 ABB I-BUS 智能照 明系统控制。 防雷接地系统：本建筑的防雷等级为三类，屋面避雷针、避雷带等防雷接闪装 置，接地系统采用综合接地，利用结构钢筋作为自然接地体，接地电阻小于 0.5。设有电涌保护系统，确保用电设备不受过电压及电磁干扰的侵害。 通信网络系统：由市政引来通信电缆和数据光缆（运营商为中国电信集团北京 公司）至本楼弱电竖井，一、五、七层设置交换设备机柜，满足办公用语音和数 据通信的需要。系统布线遵循国际标准 EIA/TIA568A，光纤数据主干，超 5 类 水平电缆，星形网络拓扑结构，真正使用户独享 100M 网络带宽，提供高速接 入 Internet 服务(HSIA)。 建筑设备自动化系统：通风空调系统、变配电系统、智能照明系统均由 BAS 系统进行监视或控制，设备自动化系统和各系统集成产品为 Honeywell Trend 品牌。 闭路电视监控系统：监控中心设在地下一层弱电中控室，电梯轿箱、电梯前室、 主要出入口、地下停车场等位置设有监视摄像机，图象传输至监视中心硬盘 录像机，通过矩阵主机显示在电视墙上，部分摄像机可进行云台控制。监视系 统产品为三星品牌。 有线电视系统：地下一层弱电竖井设有电视信号放大器，地上每层弱电竖井设 有线电视分配器。 火灾自动报警系统：本建筑为二类防火建筑，消防中控室设在首层。 停车场管理系统：地下车库设停车场管理系统，内部车辆采用 IC 卡方式进出， 外部车辆采用临时发票机方式。 门禁系统：地下设备机房和物业管理用房设门禁系统。 安防报警系统：首层设红外幕帘报警探测器、二至七层楼梯间设红外双鉴探测 器，每层配备紧急报警按钮。 电子巡更系统：巡更为无线操作系统，人员配备与保安报警系统相连接的手提 巡更器进行巡更，确保大厦安全。 给水系统： 自来水系统：低区自来水由写字楼西测市政自来水管线直接引入。高区自来水 由市政自来水管道引入 B1 层无负压供水泵房（品牌：上海凯泉）经变频加压后 送入高区。设备参数：型号：Y2A90L-2; 功率：2.2KW 标准层末端用水设备：卫 生间洁具（每层男卫生间小便斗 4 个、蹲便 3 个、坐便 1 个，女卫生间蹲便 3 个、坐便 1 个）、洗手盆（男卫生间 2 个，女卫生间 4 个）上述洁具品牌为 CASCADE，均为感应式冲水;清洁间拖布池龙头 1 个，立式盆 1 个首层残疾 人卫生间 坐便 1 个，立式盆 1 个;B1、B3 各有男女卫生间一个，共计蹲便 4 个，立式盆 2 个。 生活热水系统： 高、低区生活热水供回水管道均从一期预留管线接入，24 小时供水。冷、热水 干管均采用衬塑钢管。 排水系统： F1-F7 层排水系统从 B1 层直接引出户外接市政排水管网。B1-B3 排水进入 B3 集水坑由污水泵排出至市政管网。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯 管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。压力排水管采用热镀锌钢管。 雨水系统： 雨水系统采用内外排水系统，屋面雨水汇集后排至室外。雨水管采用热镀锌 钢管。 制冷系统： B3 冷冻机房：冷冻机两台（品牌：约克），冷冻水循环泵三台、冷却水循环泵两 台（品牌：格兰富） 冷冻机组：型号：YSDBCAS35CHE; 功率：214KW,制冷量：319 冷吨（USTR） 冷却水循环泵：型号：MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW 冷冻水循环泵：型号：MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW 空调补水泵：功率：1.1KW 新风机组五台（品牌：约克）： B2 两台，F2 一台，F8 两台。 设备参数： B2 新风机组型号：YSM-S15H-6RX-B 功率：5.5KW,风量：15000M3/H YSM-S20H-6RX-B 功率：7.5KW,风量：20000M3/H F2 空调机组型号：YSM25-50*70-HVCC-R 功率：11KW,风量：32000M3/H F8 新风机组型号：YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW, 风量：30000M3/H YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW,风量：30000M3/H 冷却塔两台：（品牌：马利） 设备参数：型号：SC-G-100-SC-G-G-250 , 功率：7.5KW 供暖系统： 采暖热水供回水管从一期预留管线接入，其换热器，循环泵均位于一期热力 站。 末端系统：公共区域、办公区域采用风机盘管（品牌：约克）系统供热、制冷。 型号：YGFC-04-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：71W; 风量：680M3/H YGFC-03-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：58W; 风量：520M3/H 新风系统： 从 B1 /F8 新风管道引入新风经新风机组处理后通过复合风管（品牌：德州亚 太）引入各层办公区域，办公区域人员新风标准高达 50 M3/H/人。 首层大堂部分采用全空气系统由 F2 空调机组提供冷热源，并通过旋流风口 均匀分布至大堂各处。 通风系统： 车库通风：B1/B2/B3 车库每层配置送、排风机各一台（品牌：亚太），送排风机 兼作火灾时消防排烟补风机。设备参数：型号：FT35-11 功率：4KW 风量： 35277M3/H 所有卫生间设集中排风系统，排风机位于屋顶，同时 B1、B3 层卫生间内设排 气扇。所有机电用房设机械送排风系统。 3 项目设计过程管理回顾与实施完成情况 该项目设计过程比较曲折，主要在于设计前期的非常规设计程序及后期项目 自身定位调整较大造成的。 在前期方案反复过程中，对以下几个主要技术进行了论证：结构体系论证、层 高论证、空调论证、电梯论证、柱网与车位关系的论证、使用率的论证等等。 这些论证为项目的实施及定位做好了全面的技术基础。从原有的对外销售到 自有物业持有经营的方式转变，项目的整体定位有较大提升，这对后续的整 单出租也起到了较大的硬件支撑。 规划设计： 通过规划设计分析，对交通情况进行了梳理，最大限度的规避了建筑用地狭 小的问题，有效的组织了相关的车行、人行入口、停车与道路的关系，减少了 住宅相互之间的视线干扰。 平面设计及功能： 严谨、庄重、大气的入口空间：首层大堂为两层 8.25 米通高的共享空间，约 600 平米，结合弧形的石材片墙与弧形的玻璃幕，创造出通透气派的空间。 高品质的卫生间的设计：每层设置男女卫生间及独立茶水间，卫生间的功能设 计洁厕分离，空间明确。 高标准的电梯配置：4 部高档次的进口奥的斯电梯。 经济的空调系统：办公区采用四管制分区控制；针对重要的大堂空间则采用更 为舒适的全空气系统，达到品质的提升。 可塑性强的标准层办公空间： 8.4 米柱网、3.65 米的层高的框架结构， ，管线的 预留、空调的二次设计使内部空间的多样成为可能。 经济合理的核心筒：由 4 部电梯；两个楼梯间；强、弱电间；男女卫生间、垃圾、 保洁间组成，除卫生间和电梯以外，在满足设备要求的前提下尽量的缩小面 积。 核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；将主要的设备房间或管井设置在 一侧，另一边的走廊就完全可以利用为办公空间。我项目最终使用率达到 73.5，如果充分的利用走廊空间（整层租赁），使用率可以提高 6左右。 金融街周边项目调研情况如下： 物业名称使用率 投资广场 70% 中证大厦70% 盈泰商务中心70% 中化大厦 70% 凯旋大厦71% 恒华国际大厦70% 月坛大厦70% 平安大厦65% 百盛二期 66% 立面设计： 现代古典风格：以现代古典风格去作立面处理，以表现其先进和高雅并重的身 份及个性，同时与凯旋住宅及周围环境达到整体的一致性。 金融街的建筑氛围：本设计的立面材质为石材配和金属铝板，色调为冷静的银 青色，与金融街写字楼群的整体氛围协调一致。 到位的细部处理：冷却塔的百叶遮挡、东立面窗线条较密以缓和与住宅对面的 影响、柱子以人的视点出发细部金属与石材的搭配处理都体现设计师对建筑 细节的重视，使得该建筑面积高度虽有限，但仍可以“精致”成为金融街的亮 点。 通过该项目的立面幕墙的运作，对复杂幕墙体系有针对性地探讨，为中海广 场等大型项目积累经验，在立面幕墙系统中，运用了框架幕墙、点式幕墙、单 向拉锁幕墙、石材幕墙、金属幕墙等，同时在夜景照明灯光设计中也作了多种 的探索，积累的大量的经验。 装修设计： 装修的设计主题：“庄重、大气、生态、亲和”。 公共交通尺度的探讨，从电梯洞口高度宽度、侯梯距离、大堂空间、走廊宽度， 转门的尺寸等都经过细致的推敲，寻求合理适当的尺度，力求小中见大，从小 中见档次，成功的在装修细节上体现了建筑的品质。 本项目选择了整体基调灰色的国产夜里雪石材，彰显庄重与大气。同时达到 我司项目与其他项目差异性的目的。 景观设计： 写字楼的环境将面对城市的街区，景观设计严格遵循了写字楼建筑的景观特 点，严谨、简约。减少植物的类别，注重植物品种，少花卉，多长绿。 景观语汇与建筑语汇在设计上得以呼应，从材料的选择、颜色的平衡、尺度的 规矩、线条的碰撞上都有机的将建筑与景观充分的结合。 特色的景观广场设计，广场较大角度的倾斜是该项目广场区别于周边其它项 目的特点，倾斜的广场给周边道路行人以视觉的冲击，提高了建筑基底高度， 使建筑更显挺拔。 4 项目实施过程设计管理工作总结 本项目的绝对设计周期约 1 年的时间，可以说是比较正常，并有一定时间进行调整， 但在设计上为非常规程序进行的。前期设计过程中，为保证项目当时的进度要求， 在没有规划建设工程许可证的条件下，拟定了假设成立的设计条件，进行了施工图 设计，三个月的设计周期完成了施工图设计。在期间由于规划高度调整及后期立面 设计调整，进行了各专业的施工图改动。最终施工图纸与招标图纸有一定程度的差 异，导致了造价提升。这部分调整是为保证项目于新的时期在各方面保持较新的理 念及较高的档次，最终目的及效果是有益的。 关于图纸质量及设计变更：在项目实施过程中，由于设计疏漏造成的变更增量费用 占设计变更总造价增量的 12%，约 8 万元。图纸相对比较完善，无较大疏漏项。其中 主要部分为设备专业的变更，故在前期设计过程中需要加强专业的把控能力，全面 有效的控制图纸中的错漏问题。 5 各阶段与相关部门协调配合 在前期设计阶段，与相关业务部门进行充分的沟通，充分的理解项目的市场定位及 投资分析的基础上，进行了多轮的规划方案论证及平面分析，做好平面自身功能设 计的同时也达到了对住宅的最小影响以及对项目面积、品质的最大化。 在方案报审阶段，与前期部能够及时的沟通，密切关注报规的结果及政策的变化， 有效的控制了施工图设计单位的调整工作量。 在施工图设计阶段，与营销进行配合，对平面设计进行了深度优化，同时在设计院 的技术措施、成本控制等方面也进行把控。针对基础形式、结构形式、装修标准、技 术措施、设备站点等进行了专题研讨，设计、营销、前期配合，及时有效的确定设计 方案。同时需配合相关专业设计院对该项目的市政、电信、燃气等设计进行配合。 在施工阶段配合项目落实深化设计节点。设计部与项目部沟通配合紧密，尤其表现 在现场专业工程师与设计部及设计院的配合上，及时有效的解决现场的设计问题。 在租售过程中，设计、项目、前期与营销的密切配合，多次专题分析及研讨论证，为 最终项目的整单出租做好了技术支撑。 6 本项目设计管理方面突出经验与教训 施工图调整需要更多的提前控制 由于项目的定位变化，对早期施工图设计有了较大的反复过程，这需要多个 部门间相互配合，及早进行论证，对项目的发展及定位要具备更高的前瞻性。 精致的细部处理及标新的立面设计 在本项目的立面设计上经过了多方案的对比，最终确定以精致取胜，利用建 筑的细部及精致工艺等细节体现了建筑的精品。在近人尺度上的处理需要由 细节取胜，但在建筑高部可以简化建筑节点的细部，节约一定的成本，简化施 工工艺及程序，缩短施工周期，利于建筑节点的处理。 写字楼品质的第一量化指标使用率 在平面设计过程中，针对建筑的整体使用率做过细致的论证，对楼梯间、管井 及设备用房等都得到了充分计算。在各层走廊的设计中考虑消防验收的要求， 做了简易的分隔，办公区可以进行任意分割，也保留了后续整单出租的可行 性，最终租售情况也证实，多种方式的可行分析是必要的，同时走廊及隔断的 简易做法也达到了最终成本的控制目的，销售过程中走廊的可拆性方案可得 到更大的使用率，这也是项目的亮点之一。 重要的机电顾问 在设计阶段，针对写字楼的经验不足问题，我司聘请了国际专业的写字楼设 备顾问公司，针对该项目，提出了全面的优化方案，并经过论证分析，在施工 前得以实施，确保了项目内在的品质需求。 （例首层大堂采用全空气系统空调。 弱电系统增设 IBM 系统，新风设计标准的提高，增设智能照明系统等） 商用电梯的主要标准 由于项目定位的提升，经过论证修改为进口的高端电梯，轿箱的内部装修也 在上海等地的高档写字楼进行了考察后，确定了国内最大的专业电梯装修公 司进行施工，最终效果符合该项目的档次定位。 必要的幕墙顾问 过于追求幕墙招标图纸的细度，会导致图纸完成时间拖滞，对后续工作有一 定的延误。针对这种问题，需注意在幕墙深化过程中，首先需要各招标单位， 依照建筑图纸分别进行，来规避由于某个单位技术局限造成设计上的偏差。 然后在其中选出一家技术能力较强的单位，根据各家的图纸为基础进行完善， 最终形成为一套图纸。以此进行招标。招标图纸不可能作到施工图深度。故针 对图纸中幕墙系统、材料及材料面层作法、玻璃类型、幕墙分隔等对造价有较 大影响的设计需及时明确，减少后续变更增量。最佳解决办法是单独委托幕 墙设计单位（不参与投标）进行招标图及施工图设计，会更有效的保证设计周 期。 充分的把握幕墙的细节及过程控制 关于特殊构件：为保证项目在细节上有独特性，在幕墙的节点构件上选择了特 殊的造型设计，进行单独构件加工，这需要充分考虑到国内幕墙公司的加工 能力及特殊制作的周期问题。 关于土建误差：在幕墙施工过程中出现了部分幕墙的精度加工与土建结构误 差之间冲突问题，在设计过程中应充分考虑现场的实施性。 泛光照明关键的效果控制 泛光设计的主要设计控制在于试灯阶段。故在方案基本确定之后，需尽早确 定泛光施工单位，于设计深化阶段尝试多种灯光效果；泛光施工的验收需要以 前期效果图作为验收依据，以避免设计前期效果图纸的刻意夸张造成最终无 法实现。 燃气预留与功能延续 在施工过程中，于七层核心筒实施了燃气管线，为该项目预留了多功能用途 的需求，可以考虑食堂或饭店的可行性。为后期谈判创造了有利条件。 景观设计： 建筑与外部空间共享与共生 项目景观面积总共占地不到 3000 平米，距市政道路不足 20 米，受市政 条件的制约和影响非常之大，在景观设计中，完全突破了用地红线的束缚，通 过景观设计的延续，合理有效的利用了用地周边的空间，将广场突破道路红 线，通过材料的延伸，扩大楼宇领地感。 标识与景观的高度统一 标识设计与设置位置都经过精心考虑，在颜色及材料的选择上与建筑主 体材料及氟碳喷涂颜色一致，达到了与建筑本身的自然协调统一。 景观设计管理长效性 此次写字楼景观设计是和住宅景观设计一起与 EDSA 景观设计公司签订 的合同，住宅部分的施工已经在两年前完成。写字楼景观的设计工作受多方 面条件的影响一直没有启动。设计院原来的主设人员多已换岗。新接手的设 计师因为对项目文化缺乏相当的理解，不能完全发挥其雄厚的境外设计院的 优势，故此留下一点遗憾。 装修设计： 石材选择是一个综合问题 在本项目大面积石材选择了产地山东的夜里雪石材，为后续施工周期及 成本控制都起到了关键作用。在材料的选择上充分的把握了项目进度、实施 性、设计效果、成本等多方面因素。 创造高品质的第三空间（卫生空间） 经过多个高端项目的考察，发现部分运用“量身订制”的工艺与做法，这 是体现装修档次的最有效、最快捷的方法之一；在本项目的卫生间隔断及一些 细部处理上运用了特殊的做法。 材料的选择是品质的基础。 在大堂的吊顶材料厚度的选择上和在电梯厅墙面锔漆玻璃色彩定样上， 实施效果与预期目标存在差异，在过程中通过实践及考察，进行相应的改进， 最终完成效果才得以保证。 7 限额设计执行情况 由于该项目是北京公司第一个写字楼项目。针对项目设计前期阶段，所有的论证工 作都为前期设计成本控制做好了技术分析。取消人防设计、与住宅项目公用部分设 备用房，优化地下室钢筋等各种措施，同时在不断的定位调整过程中，动态的完成 限额设计，结果控制良好，不超过成本指标。 结构优化设计： 在项目开工前根据现行新的结构规范要求，经过专家的论证及设计院的反复 校核，对于结构施工图做了重大调整，节省几十万的建安成本。 细部节点处理的优化； 幕墙实施过程中，对与部分节点进行了简化，如取消屋顶栏板的扶手处理，屋 面灯箱造型细部的简化等。 8 售后使用情况 建筑的立面设计阶段，没有充分的考虑外墙清洗的难度，立面的建筑做法比较复杂， 部分遮阳板采用固定挑板或隔栅方式，给内层玻璃清洗带来较大困难。屋顶预留了 简易的擦窗设备，尚未考虑大型擦窗设备，由于该项目顶层为退台，外部外墙面还 有部分挑板或大型雨棚，对于凹在里侧的外窗很难触及到。现阶段采用蜘蛛人的方 式进行清洗，基本能够达到清洗目的，但对于部分外支铝板还有一定的破坏，不利 于外幕墙系统的防水。 本项目整栋写字楼出租给中国工商银行总部，正在装修期间，尚未提出设计相关的 问题。 该项目写字楼的配置、机电设备的选择、电梯的选型、幕墙的控制、装修的工艺等方 面，为后续写字楼的设计及实施控制积累了成熟经验，减少新项目设计工程的修改 量。 【 【项项目目营销营销工作工作评评估估】 】 1 项目各类型物业销售情况 2007 年 11 月 23 日，中海地产大厦写字楼项目与中国工商银行股份有限公司（下简 称工总行）最终签订了为期三年的整体写字楼租赁合同。 项目实现出租率 100，完成全部地上可租赁面积以及全部车位的租赁工作。 2 与市场定位时房地产市场情况对比分析 从目前该区域已入伙、在售及潜在写字楼项目物业级别来看，高档甲级写字楼为该 区域写字楼市场主流。此类甲级写字楼项目，一部分为 1997-1999 年正式入伙。此 后，该区域短期内甲级写字楼项目供应表现低迷，直至 2003 年以后甲级写字楼项 目逐渐回暖。 随后由于边缘效应，部分满足金融业配套服务的中小型企业也激发了对乙级、丙级 乃至商住项目市场的需求，形成了甲级写字楼物业占主流，其他级别写字楼物业为 辅的市场现状。 2005 年以后高档甲级写字楼仍然是金融街写字楼市场的主流，占总量的 68%；乙级 写字楼也占到了 18%，说明对这一类物业也存在一定的需求量；而低档丙级写字楼 和商住楼的比例较小，主要满足位于金融街外围的配套服务型的小企业的需要。 3 项目销售时机 根据 2007 年项目销售计划，项目预计租赁时间为 2007 年 4 月，根据整体项目进展， 为了更好的提升租赁价格，我们待整体外立面完成并室内达到展示标准后，再选择 正式对外开放。完整的项目形象对外展示，增强了客户的信心，避免了由于形象工 程未完，导致大客户观望并压低租金价格的情况出现。 项目选择在 2007 年 5 月份进行正式推广。回避了年初英蓝国际中心、凯晨广场等 高档甲级写字楼的推广期，并且抢先于项目北侧北丰 B1 楼等同质化写字楼的推广 期，适时的抓住了市场相对的空档期，以准现房的优势吸引了较多的客户。加快了 写字楼的租赁时间。 租赁计划时间和实际时间比较表 计划 实际变化 租赁时期2007.42007.5 基本租期一年三年调高起租时间 租赁层数半层起整层增大起租面积 从对租赁的层数以及租期情况来看，为了更好的确保大客户、稳定的现金回报，我 们针对目标客户，提升了租赁的门槛，将低档次、低租金的中小客户进行了适当筛 选。由于项目的体量相对较小，避免了中低档客户入住对整体楼栋形象影响的问题 出现。 4 原定位与实际设计建设成果的对比分析 本项目在实际设计建设过程中，结合项目市场定位，主要是从提高项目内涵、功能 档次和迎合区域目标客户需求特征两个方面入手，对项目产品原设计方案进行细化、 修改，使得一方面项目更加具有高档独立办公总部的特征，另一方面又能够兼顾目 标市场高端客户的办公、使用需求，为项目获得成功销售和良好口碑，奠定了基础。 原定位风格为具有现代感的法式风格为主，后调整为现代古典风格：秉承古典概念 与风格，同时保持了与凯旋住宅及周围环境达到整体的一致，以现代古典风格去作 立面处理，以表现其先进和高雅并重的身份及个性。并且基于金融街写字楼群拥有 相似的标高与色调，立面材质后期采用石材配和金属铝板，色调为冷静的银青色， 表现了内敛的现代古典风韵，强调并突出了独立总