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华信科技园大厦前期定位报告 上海沛源房地产营销策划咨询有限公司Peiyuan Estate Marketing Engineering Consulting Co., Ltd. 二年 七月目 录第一部分 项目决策背景1一、项目外部环境11 城市发展规划12 项目所属颛桥区域12二、项目内部环境181项目政治或文化背景182项目启动对公司意义183 未来前景及可持续经营18三、总结19第二部分：项目概况20一、项目位置20二、项目现状21三、项目规划22四、 项目基地特质评析23五、 项目地块特质小结23第三部分：科技园大厦前期定位24一、科技园大厦SWOT分析241. Strength ( 优势分析 )242. Weakness ( 劣势分析 )243. Opportunity（机会分析）244 Threat ( 威胁分析 )24二、科技园大厦产品线组合方案建议251、产品线设计背景252、市场可行性分析26三、结论31第三部分：科技园大厦前期定位32一、公寓式酒店产品概念321总体概念322立面323户型设计与配比324停车位335大堂及其他配置336租金实现水平347经营管理34二、写字楼产品建议341总体概念描述342外立面343大堂设计及公共部位装修354停车位355裙房建议356 入口设计357写字楼配置358租金实现水平369经营管理36第一部分 项目决策背景一、项目外部环境1 城市发展规划 闵行区概况闵行区的地理位置使其成为上海近郊县发展的第一站。闵行区地处地处长江三角洲东南前沿，上海中心城区西南部，形成“钥匙”形状，区域总面积371.68平方公里，占上海市总面积的5.86%。闵行区地理位置优越，东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南与奉贤区隔江相望；西接壤于松江区、青浦区；北邻长宁区、嘉定区。 闵行区与上海西南大型产业经济区域“虹桥经济技术开发区”和“漕河泾高新技术开发区”相连，上海浦西空港虹桥国际机场座落于闵行区内。拥有优越地理位置与发展资源的闵行区，是上海市近郊县大开发中较早迅速发展起来的区域，是上海市近郊发展的第一站。图1-1： 闵行区地理位置图资料来源：闵行区官方网站 经济发展情况产业经济结构以外向型经济为发展龙头，吸引外资较大外向型经济已成为整个闵行区经济结构中重要的增长点。2003年全区外商投资企业实现销售收入406.78亿元，占整个区工业销售收入的56.7；税收26.11亿元，占全区的34.5%外贸出口18亿美元，创利21.62亿元。至2003年底,外商投资企业达2178家，投资总额93.26亿美元，其中现有投资额在1000万美元以上212家。投资者遍及世界40多个国家和地区，美国联合技术公司、德州以其公司，法国圣戈班化学公司、阿尔卡特公司，德国巴斯夫公司，奥地利奥特斯公司，日本丸红、大日本油墨、大金空调、先锋、三得利、日清，维尔京英纳迪尔公司等一大批跨国公司、知名企业纷纷落户区内。国民经济发展迅速，经济发展涨幅惊人从“十五”期间（2000年至2004年）闵行区国民经济发展情况来看，闵行区国民经济发展速度较快。2004年，闵行区国民经济增长速度与结构、效益相统一，经济运行质量有了新的提高，经济综合实力进一步增强。全年实现增加值366.02亿元，比上年增长26.1%。其中，第一产业增加值3.30亿元，比上年下降12.5%，占全区增加值比重0.9，比上年下降0.4个百分点；第二产业增加值209.81亿元，比上年增长26.5，占全区增加值57.3，比上年上升0.2个百分点；第三产业增加值152.91亿元，比上年增长26.6，占全区增加值41.8，比上年上升0.2个百分点。图1-2：“十五”期间闵行区国民经济发展情况资料来源：闵行区统计网站同时，“十五”期间闵行区经济增幅势头惊人，2000年以来，闵行区国民经济增长幅度远高于上海市平均增长水平。特别是近几年来，随着闵行区产业结构的调整，产业经济的不断发展，闵行区的经济增长出现大幅度的飞跃。图1-3：“十五”期间闵行区与上海市国民经济比较情况资料来源：上海市、闵行区统计网站经济实力雄厚，经济地位位于郊县之首闵行区经济实力雄厚，从2003年上海近郊九大区县的国民经济发展情况来看，闵行区在国民经济增加值、区级地方财政收入、社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款这四大指标上位列第一，在工业销售产值、合同吸收外资指标上也名列前矛。总体而言，闵行区经济综合地位居于上海近郊县之首。表1-1：2003年市郊区县主要经济指标位次区域增加值区级地方财政收入工业销售产值社会消费品零售总额合同吸收外资城乡居民储蓄存款闵行113141宝山527262松江331416嘉定242334青浦454827南汇665553奉贤776775金山888689崇明999998资料来源：闵行区官方网站表1-2：2003年市郊区县主要经济指标（一）区域增加值区级地方财政收入工业销售产值亿元 %亿元 %亿元 %闵行290.3626.244.129.7707.5326宝山206.2123.131.6841.8400.3427松江252.535.227.5243.71097.4395.7嘉定271.5822.927.0237.2864.4228青浦207.0820.919.3130.9565.1523.7南汇190.921818.8753.4469.1825.9奉贤141.7325.914.7250.4450.4842.6金山116.9324.312.2738.9292.4740.6崇明70.0712.19.1337.780.8319.6资料来源：闵行区官方网站（注：增加值增长速度除闵行区外其他区县为可比增长速度）表1-3：2003年市郊区县主要经济指标（二）区域社会消费品零售总额合同吸收外资城乡居民储蓄存款亿元 %亿美元 %亿元 %闵行120.4418.215.83.9320.7732.6宝山111.5317.64.57149.7320.4223.3松江88.5615.828.1962.3118.4627.3嘉定97.5122.620.9548.9197.4231.5青浦69.3917.123.78109.2106.0426.6南汇78.6818.25.0823.8208.6921.4奉贤73.9173.2814.6136.8920.5金山78.2624.52.0120.393.7322.2崇明16.054.20.06-45.910023.2资料来源：闵行区官方网站 功能规划与布局闵行总体呈“由北向南”的趋势发展向外扩展，城市化程度将提高。从近几年闵行区的发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及东部地区由于接近市区，开发时间较早，因此发展较成熟；中部次之，随着近年来轨道交通的强力支撑也获得了一定的提升空间；而闵行南部地区发展相对较缓。按照把闵行区建设成为上海社会主义现代化国际大都市新城的功能定位，未来五年，闵行区将以增强综合经济实力为核心，坚定不移地实施“科教兴区”战略和可持续发展战略，加快城市建设和发展，进一步提升城市综合竞争力，并在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争。城市发展上，闵行将从73平方公里扩展到175平方公里，城市化人口比重达到75%左右。 配套及基础设施的规划与建设闵行具有完备的交通网络，交通条件十分便捷近几年来，闵行的交通条件得到了质的飞跃，莘松高速公路，318国道，320国道，外环线，地铁一号线的建成奠定了良好的市政基础，轻轨闵莘线将地铁一号线与老闵行地区相连接已于2003年建成，2004年初通车，大力带动了颛桥、北桥及老闵行地区的发展。此外，沪闵路高架二期工程；莘奉金高速公路的拓宽改造等等都使得莘庄乃至闵行的整体商业、经济的发展有了坚实的基础。闵行区拥有水、陆、空立体化的完备交通网络，是沿海城市中交通条件最便捷的地区之一。闵行区城市交通基本实现网络化、立体化，其交通设施分布如下所示：空路：上海虹桥国际机场距区政府仅10分钟车程，从莘庄到浦东国际机场仅30分钟。水路：黄浦江流经区内的黄金水道达26.8公里，沿途建有8个万吨级泊位，年吞吐量400万吨。陆路：全区现有道路229条，总长1000多公里。318、320两条国道途经区内通往南北。坐落在莘庄的亚洲第一立交莘庄立交，与外环线、内环线、延安路高架、沪闵路高架、沪嘉高速公路、莘奉金高速公路以及始于闵行区的沪杭、沪宁两条高速公路等盘桓相连。轨道交通：地铁一号线、莘闵轻轨（轨道交通5号线）北起莘庄站（与一号线衔接），沿沪闵路往南至交通大学附近，由东川路直至天星路止， 绿化情况绿化覆盖率高，人居环境典范闵行区环境优美，以城市环境建设闻名。全区绿化覆盖率达38，人均公共绿地12平方米。1999年，闵行区成为中国第一个国家保护规范城区，2000年创建成国家园林城区，2001年被授予中国人居环境范例奖，2002年被联合国授予迪拜人居环境范例奖。城区另外一批大型项目年内陆续兴建，其中1.5万亩城市森林试点工程今年启动，未来将形成60平方公里规模的城市森林，这在上海城市住宅发展史上还是首次。 娱乐商业商业娱乐快速发展，与市中心缩小差距近年来闵行北部大型商业开发较多，如七宝这一带，有多个建材商场、大卖场、家具城、浴场等。“南方商城”综合商场（因有家乐福支撑）以及德国的麦德龙、法国的家乐福以及正在建设中的20万平方米的美国沃尔玛卖场将给居民生活带来极大的便利。一批国际性娱乐设施的建设也提高了闵行区的生活品质：国际网球俱乐部、国际高尔夫球场、银七星”室内滑雪场、国际保龄球中心、国际射击场、“热带风暴”等。 教育配套高等级教育设施入驻，给闵行区发展带来机遇闵行区的生活设施及社会环境非常优越，区内有7所国际学校，占上海市的50%以上，能够为外籍员工的子女提供良好的教育环境。上海交通大学、华东师范大学等全国知名学府在闵行区内建有分校区；此外闵行区与美国密歇根大学、台湾大学的合作计划使其具有巨大的发展潜力，规划中闵行区共有7000亩大学教育园区。 产业环境第二产业是推动国民经济发展的主要发动机闵行区是一个外向型出口加工产业作为其主要经济产业，“十五”期间区域内第二产业发展迅速，其增加值占国民经济总增加值的比重较大。图1-4：“十五”期间闵行区第二产业发展情况资料来源：闵行统计网第二产业增长幅度较大，“十五”期间闵行区第二产业的增长率超过了区域内整体国民经济的增长率。图1-5：“十五”期间区域产业发展情况资料来源：闵行统计网 “十五”期间产业结构中第二产业在闵行区产业结构中占据主导地位。“十五”期间产业结构变化不大，第一产业所占比重小幅下降，工业发展以及房地产业的发展使得闵行区内第二、三产业所占比重略有上涨。图1-6：“十五”期间闵行区产业结构发展情况资料来源：闵行统计网闵行区重点发展高新科技工业，九大工业园区联动发展闵行区地理位置优越，位于上海市中心西南，交通便捷。闵行区与上海西南大型产业经济区域“虹桥经济技术开发区”和“漕河泾高新技术开发区”相连，上海浦西空港虹桥国际机场座落于闵行区内。闵行区以第二产业为产业发展主力，大力开发工业园区。当前区域内工业园区的分布特点是“3+2+4”，即3个国家级园区闵行经济技术开发区、漕河泾闵行高科技园区和漕河泾开发区浦江高科技园区；2个市级园区上海紫竹科学园区、上海市莘庄工业园区；4个区级园区闵北工业区、闵东工业区、向阳工业区和上海莘闵高科技园区。截止2004年底，9个工业园区规划面积达5800公顷，其中实际征地面积2831公顷，已开发面积 2619公顷，累计引进内外投资800亿人民币，实现工业生产总值745亿元，占工业总产值的56.8%。图1-7：闵行区工业园区分布（南部相关工业园分布）闵行经济技术开发区莘庄工业园区紫竹科学园区向阳工业园区常青工业园区 闵行经济技术开发区闵行经济技术开发区是闵行区内较早开发的，拥有一定知名度，对闵行南部发展影响较大。地理位置：上海闵行经济技术开发区（简称闵行开发区）位于上海市闵行区的西南部，总面积为3.5平方公里。主要产业：开发区在发展中已形成三大主导产业：以轨道交通、电站设备为代表的机电产业；以血制品、常用药物为代表的医药、医疗产业；以食品、饮料为代表的轻工产业。入驻企业：建设18年间，闵行开发区累计引进外资企业158家，累计吸引外资22.25亿美元。全球500强企业中有29家进驻开发区。开发区项目引进的特点体现为“四高”：企业层次高世界著名跨国公司有40余家；投资金额高投资总额超过1000万美元的项目有52个；技术含量高有外商投资先进技术企业29家，在国内市场同类产品中市场占有率位居前列的企业40家；出口比例高产品出口型企业占全部企业数的50%，出口金额占销售收入70%的企业有近30家。 上海市莘庄工业园区上海市莘庄工业区是闵行区内从事工业生产的区域，入驻企业实力强大，是闵行区内实力最为强大的工业生产区域。地理位置：上海市莘庄工业区地处上海市区的西南部，是市区的西大门。工业区总开发面积18平方公里。距市中心人民广场仅18公里。莘庄立交使工业区的交通运输极其便捷，并呈现立体化网络。主要产业：工业区已形成以信息产业、机电和汽车配件、新型材料为主导产业的新兴工业区。近年来，莘庄工业区将竭力营造一个生态型绿色环保工业园，并且已通过了ISO14001环境管理体系认证与ISO9001质量认证体系，未来将形成一个跨国公司投资中心、研发中心、销售中心集聚的都市型工业园。入驻企业：工业区入驻企业以从事制造电子、电器、航天等产业企业入驻，主要有广电集团、紫江集团、迪比特手机、航天所等企事业单位。有24家世界500强企业落户与此。l 上海紫竹科学园区上海紫竹科学园区是目前中国唯一的以政府搭台，企业唱戏，高校提供资源并完全以市场化模式运作的园区。园区规划以信息高新技术、纳米新材料、生命科技等产业作为园区的主导产业，通过吸引各类国家级工程中心、跨国公司研发中心以及高科技企业，形成上下游产品衔接的产业链基地和研究开发基地。地理位置：上海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行区的东南角江川路街道内。科学园区西邻A4高架公路，通过专设的剑川路立交五分钟车程内即可方便上下，并连接沪杭线、沪宁线、延安高架与内环高架及徐浦大桥等，构成了立体化交通网络。园区定位 ：基础设施配套完备，环境 优美，商住功能齐全，集产、学、研为一体的高科技产业集聚的上海市现代高科技新兴综合城镇。以上海交通大学、华东师范大学等高校为依托，形成上海市高层次人才培育基地，使上海紫竹科学园区成为上海市新兴高科技产业和战略性产业孵化基地。园区功能：以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业，重点吸引高科技企业总部、研发中心、风险投资公司入驻园区。主要利用上海交通大学、华东师范大学和园区内科研机构的科研成果，建立完善的孵化体系和硬件设施，支撑科研成果产业化的转化。l 向阳工业区功能定位：成为紫竹科学园区研发项目的产业点和国际保税物流中心。产业定位：微电子、现代通信设备业、先进制造业、保税物流中心。发展趋势：以现有的 微电子、航天行业、食品加工为基础，逐步接受紫竹园区辐射、成为其配套区以及大力发展保税物流产业。l 常青-北桥工业区地理位置：位于闵行区北桥镇南，沪闵路东侧，与中国首家工业开发区-闵行经济技术开发区紧密相连。园区南侧为闵行城区，近邻上海交通大学闵行校区。上海常青-北桥工业园区享受市级工业区的待遇，总面积为1.5平方公里的待遇，自1995年成立以来，致力于美化环境，完善市政设施，增强服务功能，目标是将其建成国内一流的工业小区。产业定位：上海常青-北桥工业园区以高新技术，高附加值，无污染的产业为导向，以电子、医药生物、机械为发展重点。上海常青-北桥工业园区，具有优越的地理位置，完善的配套设施迅速市郊的服务体系。 2、项目所属颛桥区域 颛桥概况位于闵行区中部，地理位置优越华信科技园位于闵行区的颛桥，颛桥镇在闵行区中部。东邻梅陇镇、吴泾镇、西界马桥镇，南靠江川路街道，北接上海市莘庄工业区，面积36平方公里，约为整个闵行区的十分之一。户籍人口18199户、52484人，其中农业人口13619人，镇政府在颛盛路18号。 产业发展情况颛桥镇工业经济依旧占据首位，且发展速度较快2005年一季度全镇经济发展势头良好。社会总产值完成242475万元，比上年同期增47.75%，增加值完成46360万元，比上年同期增14.60%。 其中，工业总产值完成205978万元，比上年同期增60.84%，占全镇社会总产值的84.95；工业增加值完成29526万元，比上年同期增13.78%，占全镇增加值的63.69；以房地产、商业为龙头的第三产业，自前几年形成高速增长后，逐步进入平稳增长期，一季度完成增加值12467万元，比上年同期增17.99%。颛桥镇现有工业企业336户，其中三资企业83户，内资企业42户，私营企业211户。“通信计算机电子仪器仪表设备、设备制造业、化学制品制造业、塑料橡胶制造业、纺织服装鞋帽”五大行业对颛桥镇工业支柱，高科技行业对镇经济发展贡献显著 按行业划分来看，当前颛桥镇工业以传统产业为主，工业经济逐步形成以通信计算机电子仪器仪表设备、设备制造业、化学制品制造业、塑料橡胶制造业、纺织服装鞋帽五大行业。五大行业产值分别占工业产值的46.59%；18.98%；11.09%；7.25%；5.80%。从行业分类情况看，已形成的五大主要行业对颛桥镇工业经济的推动作用显而易见。2003年，这五大行业的企业占全镇企业总数的70.8%，总产值占全镇总额的79.0%。特别是通讯设备、计算机和电子设备制造等科技含量高的行业，对全镇经济发展的贡献更为显著。 图1-8：颛桥镇五大工业支柱产业资料来源：颛桥镇统计网三资企业是颛桥镇工业发展龙头，高新技术是发展重点，园区经济有发展后劲。工业是颛桥镇经济发展的支柱。在工业企业中，主要由三资企业、高新技术企业、园区经济这三类实体组成。其情况如下所述： 三资企业情况：三资企业占全镇工业企业总数的23.8%，2003年实现产值38.40亿元，占全镇工业产值的59.8%；实现增加值9.10亿元，占全镇工业增加值的69.5%；实现利润3.70亿元，占全镇工业利润的71.7%；实现税收2.10亿元，占全镇财税收入的42.1%。高新技术企业情况： 全镇获市、区批准的高新技术企业共有11户，占全镇工业企业的3.4%；2003年实现工业产值12.70亿元，占全镇工业产值的19.7%；实现增加值3.30亿元，占全镇工业增加值的25.6%；实现工业利润1.50亿元，占全镇工业利润的29.5%，实现税收6902万元，占全镇税收的13.8%。 园区经济情况： 至2003年底注册落户颛桥镇经济园区的工业企业共有227家，占全镇工业企业的71.2%；实现工业产值17.20亿元，占全镇工业产值的26.9%；实现增加值2.20亿元，占全镇工业增加值的17.3%；实现利润6326万元，占全镇工业利润的12.1%；实现税收3960万元，占全镇税收的7.9%。 颛桥整体受闵行区产业氛围的带动影响，与周边工业园区联动发展，经济地位较高颛桥镇北面与莘庄工业园区相融，南与紫竹科学园区相邻，受到这两个大型经济功能园区的作用，特别是受到莘庄工业园区的作用，使得颛桥镇产业经济发展态势良好，且拥有一定经济地位。开发向阳工业区必将成为颛桥镇又一个重要的经济增长点，从而使未来颛桥镇经济地位将进一步的提升。颛桥向阳工业区位于闵行区中部，规划用地范围：工业区东以莲花南路为界，西至莘奉金高速公路，北到六磊塘，南至放鹤路，规划总用地面积530.86公顷。由于在沪闵路与莘奉高速公路的东侧，将与紫竹科学园区联动发展，未来发展微电子、现代通信设备业、先进制造业、保税物流中心。以现有的 微电子、航天行业、食品加工为基础，逐步接受紫竹园区辐射、成为其配套区以及大力发展保税物流产业。开发向阳工业区必将成为闵行区又一个重要的经济增长点，从而使未来颛桥镇经济地位将进一步的提升。 第三产业及房地产开发在工业引导国民经济发展的基础上，房地产业与现代服务也正快速发展工业发展越快，第三产业发展就越快。随着闵行区城市化进程的不断提速，颛桥镇第三产业的发展越来越快。目前，颛桥镇内工业实力强大，发展势头良好，给第三产业带来了较好的发展环境，特别是房地产业以及现代服务业（商贸、物流、娱乐等）的发展前景较为光明。颛桥开发较莘庄及春申等地发展滞后，但向南推近已成趋势，现已出现大型楼盘由于闵行区总体“由北向南”的趋势，目前莘庄南部区域与春申区域近几年来依托轨道交通的延伸发展快速，大片住宅区建设成型，而其南部的颛桥则发展相对滞后。颛桥目前的开发以颛桥镇为中心，主要商业及配套均集中在镇中心附近。房地产开发方面，莘庄至闵行的轨道号线运营之前，颛桥镇还只有房龄十几年的早期楼盘以及很小部分的新建公寓和别墅楼盘，而轨道通车后才东苑米兰城等大型楼盘的身影开始出现在颛桥。但从今后来看，莘庄南部区域与春申区域的开发已逐步饱和，可供继续开发空间不大，向南推进是必然的趋势，这也为颛桥区域改造开发带来了契机。市中心人口导入：市中心轨道交通1号线莘庄轨道交通5号线春申颛桥鑫都别墅区2002年上海闵行区政府宣布在莘庄东南面的颛桥地区，按 “四高”标准，统一规划开发一个占地达13.5万平方米的大型别墅区。按照区政府要求，这一别墅区将“充分吸收中外建筑优秀成果”，力争规划设计出“具有上海特色的优秀精品楼盘，”以全面提升该区住宅产品的品质，为这个刚刚荣获联合国“国际人居环境良好范例奖”的得天独厚的区域再添亮点。 该别墅区东临莘奉路、西至沪闵路、北靠颛兴路、南至伟都河，可开建50万平方米别墅住宅，规划绿地覆盖率为62。正在建设的莘闵高架轻轨将傍区而过，分别在社区北端和南端设有车站，为这个别墅区带来了便捷的“新干线”交通配套。鑫都别墅区将成为上海新世纪交通网络建设第一个受益者，表明闵行房地产开发将随地铁一号线的延伸进一步向南拓展。 上海闵行区政府为鑫都别墅区的市政配套建设作出很大努力。区域完全按照“高尚居住社区”的标准进行规划，还将在该别墅区东南面开辟规模超过1万平方米的“森林公园”，北面将兴建6万平方米的大型商贸中心，另外还将在社区周边规划建造5万平方米休闲广场、文化活动中心以及9年一贯制学校、私立中学、交大大学城、科研基地以及银行、医院等，从而形成一个配套完善的大型社区。别墅社区内将建设幼儿园、社区服务中心、8000平方米步行商业广场、2万平方米绿带公园和10万平方米市政绿带等，使整个社区达到舒适、方便、高尚、健康的水准。 鑫都别墅区将通过都市路和向阳路两条大型市政干道进行十字分隔，形成ABCD四个独立地块，它们分别是由上海闵行房地产发展总公司、上海莘松房地产开发公司、上海远峰房地产发展有限公司和上海宏巨置业有限公司等4家知名房地产公司担纲开发的“金铭文博水景别墅”，“湖山有望”、“圣得恒业花园”以及 “天籁澳洲风情园”。 配套情况颛桥镇交通资源良好，拥有上海西南主干道沪闵路以及轨道交通五号线轨道交通五号线已经于2003年11月开通，设有颛桥站点，除了轨道线路之外，从颛桥至莘庄的主干道沪闵路上的公交线路也很多。上海西南主干道沪闵路可直达颛桥而与沪闵路相邻的莘奉金高速公路，和外环沪闵高架相联接，使得从颛桥自驾车去市区更为方便。颛桥镇生活配套设施集中于颛桥老镇，配套启动较落后目前颛桥的生活配套主要集中在颛桥老镇上，商业、教育、医疗等设施目前还相对落后，缺乏上档次的配套设施。商业：颛桥老镇上的商业配套较为零散，最热闹的颛兴路上集中了家得利、华联、良友便利等中小型超市便利店。而老镇上的中小餐饮、杂货店更是数不胜数。但这些配套只能满足最基本的日常生活需求，对物质生活需求较高的居民，颛桥的商业配套很难跟上，还需要溯于更远的南方商城甚至徐家汇商圈。未来沪闵路以西、颛兴路以北处将由镇政府与开发商一起联手打造一个万平方米的米蓝商业中心，计划纳入大卖场、休闲酒吧、养生S P A、鲜花宠物、便利店等等商业设施，实现生活服务体系化、消费“一站式”。一举提升该区域商业形态。教育：目前颛桥镇上两所学校都属非重点教育单位，但均有较长的办学历史，文体教育颇具特色。如颛桥中学是一所有五十二年办学历史的老学校。颛桥中心小学位于中沟路89号，始创于1908年。医疗：区域最主要的医疗机构为颛桥卫生院，该院创建于1950年，为一级街道医院，诊疗科室设置较全面，基本可以满足区域居民的一般看病需求。最近的大型综合医院，为莘庄的瑞金医院闵行分院。 颛桥镇未来发展方向未来，颛桥镇将会大力推进自身城市化进程，此举将会更大程度的对其工业进行发展。区域城市化程度最终还是取决于工业化程度，工业发展越快，第三产业发展就越快，城市化水平就越高。因此，加快工业的发展在今后比较长的一段时间内，还是应该放在突出的地位。继续大力发展工业，重点扶持高新技术产业 对于高新技术，不仅要重视企业的集聚，更要重视产业的集聚，形成高新技术产业链，提高科技对工业发展的贡献率，扩大地区影响面，从而推动经济发展。颛桥镇获市、区批准的高新技术企业共有11家，2003年的工业产值、增加值和利润等主要经济指标，占全镇的比重在20%-30%之间。大力发展工业，培育经济园区后劲 经济园区是今后经济发展的主战场。按照市政府“工业向园区集中”的要求，随着经济园区基础设施、扶持政策的不断完善和服务体系、招商引资机制的不断健全，经济园区将呈现出广阔的发展空间。颛桥镇的发展要依托紫竹科学园区、莘庄工业区开展招商引资，与这两大工业区内的规模型、集约型、双密型企业进行经营合作、配套加工，实行互动发展，是颛桥镇招商引资的一条捷径。向阳工业园区未来发展方向培养自身工业园区发展，大力开发向阳工业园向阳工业区规划用地范围：工业区东以莲花南路为界，西至莘奉金高速公路，北到六磊塘，南至放鹤路，规划总用地面积34.1公顷。此次工业区规划涉及到颛桥镇和吴泾镇，颛桥镇与吴泾镇之间有绿化隔离带，本工业区的向心力主要偏向于颛桥镇。定位为区级工业园区，产业地位较高向阳工业园是一个区级工业园区，是颛桥镇为了加快经济发展而规划建造。工业区以一类工业为导向，兼以发展二类工业，从而形成相辅相成的功能布局。向阳工业园规划既自成体系，也兼顾了远景发展；考虑工业区各个地块有机结合，有利协作，方便管理，力争综合效益最佳，为增强本地块工业发展创造条件。在颛桥镇内向阳工业园拥有较强的产业地位。与颛桥镇周边两大市级工业园区共同发展，工业产业未来发展潜力较大向阳工业园内产业以微电子、现代通信设备业、先进制造业为基础，在颛桥镇周围莘庄工业园区以及紫竹科学园区这两大市级工业园区的带动下，未来整个区域的工业发展将会形成一定的规模效应，向阳工业园区内工业将会得到较大发展。配合紫竹科学园区发展，现代服务业发展前景良好向阳工业园地处颛桥镇东，与上海紫竹科学园区相邻。向阳工业园区的发展将会逐步接受紫竹园区辐射、成为其研发项目的产业点和国际保税物流中心。依托市级工业园区，为其产业配套，将会给向阳工业内现代服务业将会得到良好的发展条件，未来工业区内现代服务业将会取得较大程度的发展。由此将会对写字楼、商住楼等现代服务业有较大需求。二、项目内部环境1项目政治或文化背景中国华信集团有限公司是一家集金融、投资、能源、航运、房地产、酒店业、国际贸易为一体的国际化实体机构。为加快华信集团在上海投资区域的发展步伐，中国华信集团有限公司上海地区总部在各级政府的支持下，拟在上海闵行区颛桥镇倾力打造华信科技园。华信科技园位于颛桥向阳工业园区，是一个高新科技尖端产品的开发研究和生产基地，主要产品有第三代手机“掌上电视”、“4G无线公话系统”。建成后的华信科技园是具有一大批科技精英研发团队和国际一流的先进生产设备的大型科技型企业。2项目启动对公司意义中国华信集团有限公司适时把握时机，抓住机遇，建造华信科技园。由于中国华信集团具有较强的经济实力，无论项目建设和以后的科研经营均能得到保证。由于有闵行区及颛桥镇政府的大力扶持，为项目的开发和运作都提供了优越的条件。3未来前景及可持续经营华信科技园将研发和生产高新技术的产品，可填补我国在IT行业上的很多空白和不足，为缩短我国与世界先进科技的差距作出贡献。华信科技园高新科技产品开发，可带动许多相关产业的发展，华信集团致力研究数控技术和IT产业使此科技成果转化为先进的生产，并注入到国营大中型企业的改造中去，给我国一些老的企业注入新的活力，为国家的经济发展作出贡献。华信科技园有很广阔的市场前景，该项目产品符合经济发展及人们的消费需求、市场需求，将有较大的上升空间。华信科技园建成后，将吸引国内外IT行业的科技精英，其研究开发不可能是单一产品的开发，而是不断研究、创新、开发，而且越来越向高、精、尖科技方面发展，故是一个可持续发展，前景不可估量的项目。华信科技园的建成，除华信集团本身取得的经济效益外，可带动闵行区的高新科技和相关产业的发展，另外为社会提供一大批就业机会，对社会作贡献。三、总结闵行将呈现“由北向南”的发展趋势，整体工业发展势头强劲，各大工业园区发展有机融合，将迎来大发展的契机，有很广阔的市场前景。华信科技园位于闵行区中部的颛桥地区，得到政府部门的大力扶持，华信集团凭借自身强大的实力、准确的产业定位，很大程度上有利于华信科技园的快速发展。颛桥工业区将与莘庄工业园区有机融合，成为一个以第二产业为主结合第三产业（房地产业、服务业）的区域。向阳工业园区的发展更可与南部的紫竹工业区发展联动，成为颛桥发展的重点。第二部分：项目概况一、项目位置本项目地块位于闵行区颛桥镇，隶属于颛桥向阳工业园区。地块东侧紧贴莲花南路、南、西、北均为规划道路，地块形状规整，呈长方形分布。项目地块东侧隔莲花南路为上海汇源食品饮料有限公司。图2-1 项目地块（东） 莲花南路及汇源公司图2-2 项目地块（西） 项目地块（南）-向阳路 图2-3 项目地块（北）颛兴路 项目地块（东北） 汇源路 图2-4 项目地位置图吴泾紫竹工业园莘庄23公里向阳工业园华信项目老闵行经济技术开发区园人民广场虹桥机场17公里5公里10公里5公里二、 项目现状项目土地较为完整，处于未来规划道路内，无市政道路等因素分割土地。.地块基本已完成平整，地块内有一小水渠，对开发影响不大，但建议填平。位于向阳工业区，东侧为汇源企业厂房，周边工业园区氛围较浓，未来发展前景良好。.地块与颛桥镇中心有一定距离，并有轨道交通及莘奉公路阻隔，但东靠莲花南路，连接上海市中心十分便捷。三、项目规划表2-1：地块相关数据指标基本指标数 据基地面积100000平方米总建筑面积221600平方米研究区建筑面积14.16万平方米工厂生产区8万平方米总建筑占地面积27140平方米建筑密度271%绿化率35%容积率222华信科技园基地面积10万平方米（150亩），其中50亩为一期工程，其功能为科技研发区，100亩为二期工程，其功能为工厂生产区。科技研发区由研发楼、实验楼和专家楼组成，其中研发大楼为2幢28层（带五层裙房），今后将成为闵行颛桥地区的标志性建筑，科技研发区总面积14.16万平方米。工厂生产区由12幢多层厂房及厂区办公、宿舍、食堂等辅助建筑组成，工厂生产区总建筑面积8万平方米。四、项目基地特质评析表2-2 项目基地地脉评析要素要素特征利弊利弊指数区域经济环境区域工业较为发达，具备科技园形成的条件利城市规划向阳工业区是闵行颛桥产业重点发展区域利交通配套地块紧邻莲花南路，到莘庄及市中心便利利人口环境以外来人口为主，流动性大弊周边房地产开发起步较晚，未来发展空间较大弊配套设施距离周边商业及生活配套略远，不够便利弊五、项目地块特质小结通过以上分析，可以看出本地块的特质是： 地块周边拥有良好道路交通网络，工业区氛围为科技园启动创造了良好条件。 地块周边配套设施的缺乏对区域发展造成了一定的瓶颈，但同时也应看到区域市场发展的潜力。 地块的启动、华信科技园的建设对于区域作用至关重大，将成为区域的标志性建筑。第三部分 科技园大厦前期定位一、科技园大厦SWOT分析根据对颛镇、向阳工业区的深入了解之后，结合本项目地块自身特点，我们得出华信科技园科技园大厦地块的优劣势、威胁与机会的分析：1. Strength ( 优势分析 ) 科技园大厦落成后将成为华信科技园的标志，也将是颛桥地区最高的地标性建筑。 在功能上科技园大厦将生产与科研区紧密结合，并吸引I T业行业精英。 未来为华信科技园对外交流提供了高档的场所。2. Weakness ( 劣势分析 ) 颛桥房地产前几年起步较慢，上海对于颛桥的整体印象还有待改观。 周边商务及生活配套缺乏，短时间内很大程度需要项目自身协调解决。 科技园大厦位于华信科技园基地入口广场北侧。而地块位于莲花南路西侧，车道由北向南，今后市区开至颛桥，需从入口广场回车转入。3. Opportunity（机会分析） 科技园大厦的功能定位将使华信科技园成为周边最具有影响力的园区，并且为聚集人气，增强产业吸引及辐射力起到关键作用。4Threat ( 威胁分析 ) 科技园大厦背朝市区方向。成为颛桥标志性建筑物需在建筑设计上协调处理。 科技园大厦的物业产品设定，如塑造档次过高，则会与周边市场发展缺乏同步性。二、科技园大厦产品线组合方案建议1、产品线设计背景鉴于本项目地理位置的独特性，考虑更好的发挥华信科技园核心区域的土地价值，因此将科技园科研大楼不拘泥于科研楼的建设，拟改作他用。我们论证了高档五星级酒店、办公、公寓酒店等几种产品种类组合方案，初步认为两栋科研楼改为高档办公用房+公寓式酒店产品线组合方案比较适宜。为更好的辩证该方案的可操作性，从定性、定量、定位三个方面出发，对于方案的市场可行性、产品概念初创和营销可行性进行更深入的研究。2、市场可行性分析 五星级酒店市场可行性上海五星级酒店主要分布在市中心区域。以万豪酒店为例，目前其旗下酒店主要集中在市中心繁华区域。如下表：表3-1：万豪上海五星级酒店一览酒店名称区 域地 址上海万豪虹桥大酒店长 宁上海虹桥路2270号上海明天广场JW万豪酒店黄 浦上海南京西路399号上海淳大万丽酒店浦 东上海浦东联洋新社区长柳路100号上海扬子江万丽酒店长 宁上海延安西路2099号上海齐鲁万怡大酒店浦 东上海东方路838号五星级酒店的选地由于其档次的特殊性，周边应有大批稳定的高档客户支撑。五星级酒店的选址的区位有一定的要素： 贴近交通枢纽区（机场、油轮码有头）； 毗邻大型会展或商务CBD地区； 具备独特的旅游资源或都市景观。表3-2：万豪上海五星级酒店区位及客源支撑：酒店名称区 位区位优势客源支撑上海万豪虹桥大酒店虹桥开发区到达上海虹桥国际机场，上海世贸商城上海国际展览中心及光大中心很便利虹桥地区的商务及观光客上海明天广场JW万豪酒店人民广场上海零坐标，享有尊贵，便利及独特的观景效果市中心CBD区域外企商务客源及高层次的观光客上海淳大万丽酒店联洋新社区于陆家嘴金融贸易中心的东南侧，毗邻上海科技馆地铁站及上海新国际博览中心。陆家嘴的商务客源及参加会展的国际客源上海扬子江万丽酒店虹桥开发区毗邻虹桥商贸及会展区，包括上海国际贸易中心、上海国际展览中心、上海世贸商城、万都中心、虹桥上海城、近光大会展中心、虹桥机场。虹桥地区的商务及观光客上海齐鲁万怡大酒店浦东陆家嘴上陆家嘴金融贸易区的中心地带，交通便利，毗邻多家银行及新国际展览中心，距外滩和人民广场仅咫尺之遥。陆家嘴的商务客源。就闵行颛桥现状及未来发展来看，形成稳定高档客源较难，区域尚不具备五星级酒店所需的区位优势要素及高档客源支撑，如科技园大厦如设定物业产品档次过高，会与周边市场发展缺乏同步性。硬性指标达到条件从产品本身而言，华信科技园作为生产IT设备的园区，二期启动后会对周边形成轻度污染，不利于塑造如此高档豪华的星级酒店。五星级酒店所需具备的高档配套设施，如配置的商场及高档品牌餐饮需要周边环境配合，经营需要周边人气及客户档次相适应，而不单一面向酒店入住的客户。因此运营中问题较多。表3-3 五星级酒店方案优劣势分析市场角度产品角度近期远期优势/将大大提升区域档次，并扩大科技园知名度劣势条件不成熟；闵行区对园区的定位，未来区域的发展利好并不能形成稳定高档客源。轻度污染，不利于塑造如此高档星级酒店。且五星级所需具备的高档配套设施需周边环境配合。 四星级酒店市场可行性颛桥区域没有四星级酒店，但随着工业园区的日益发展，市场的需求将会与日俱增，这一市场需求将出现供应断档，但由于颛桥至市中心便利，客户容易被市中心星级酒店分流。随着闵行区“由北向南”延伸发展及闵行区各大工业园区的联动发展，对高品质宾馆的需求将增加。华信科技园的启动及发展，向阳工业园区的区域印象、商务环境都会得到提高，人流、资金流会有巨大的提升。工业园区内学术交流活动举行的增多，随之而来的商务客源不容忽视，他们会在闵行作停留，需要就近星级标准的酒店提供住宿及其他各项相应的生活配套，而目前这部分客源只能在市中心租赁酒店。硬性指标达到条件从产品而言，各类硬性指标可达到塑造四星级酒店式的条件。但由于四星级酒店主要面向短期租客，套房面积不大，且套数多，建造运营四星级酒店，需要投入大量资金，而且难以在短期内变现，造成约3-4亿资金积压的巨大压力。表3-4 四星级酒店方案优劣势分析市场角度产品角度近期远期优势华信科技园内部客源稳定；周边工业区商务客源闵行区发展，商务活动增加对本区域的长期策动；与本项目写字楼档次相适应，产品上可形成功能互补劣势/区域发展成型时间存在不确定性，可达到四星级酒店相关标准，需要投入大量资金运营。 公寓式酒店市场可行性公寓式酒店，是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。其特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它比较适合短期至中长期居住客户，灵活性高，既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，典型的如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。它与酒店式服务公寓比较类似，市场潜力也很巨大。根据本项目的情况来看，由于未来华信科技园将形成产业链，将带动来大批商务人士，因工作需求中、长期居住于此的高级管理阶层及商务客将增多，他们青睐和需求的并非酒店式的标准套房，而是偏向居家型的房间享受酒店式的专业服务，公寓式酒店正好满足他们的这一需求。硬性指标达到条件从产品本身而言，首先各类硬性指标可达到塑造酒店式公寓的条件，值得肯定。表3-5 酒店式公寓产品优劣势分析市场角度产品角度近期远期优势灵