中国房地产市场发展趋.ppt

中国房地产市场发展趋势 兼谈对社会资金进入房地产市场的几点建议,房地产危机引发的金融危机、经济危机已成为现代经济的主要规律，70年代以来，曾出现四次由房地产引发的金融危机： 1.70年代英国德比银行事件 由银行按揭贷款引发银行存款危机 2.92、93年日本金融危机 -按揭系数高是其金融危机爆发的主要因素 -房地产是一个地方性市场，不同地区房产价格无可比性 -“以房地产泡沫破灭为导火索，进而发展为金融危机、经济危机”在日本金融危机中得到充分体现,3. 97年亚洲金融危机 - 房地产贷款不能如期归还而产生的银行呆帐、坏帐是引发金融风波的重要因素 - 银行投资方向的偏离和投资结构的不合理直接助长了房地产业的盲目发展 - 房地产业和金融机构之间的信息不对称和盈亏不对称使金融风险加大 - 外国资本对房地产的投机行为加剧了经济中的泡沫成分,4. 2007年次贷危机 -风险根源：2001年后美国宽松的房贷政策，次级房屋抵押贷款规模扩大。 -风险膨胀：与次级抵押贷款相关的金融衍生品。 -风险爆发：利率持续上升与房产贬值的双重作用。,（二）房地产业始终是国民经济的支柱产业,从欧美、日本等发达国家，香港、新加坡、韩国、台湾等新兴发达国家和地区来看，这些国家/地区的房地产开发已经非常成熟，但房地产业始终是其国民经济的支柱产业。尤其是美国，房地产业不仅是支柱产业，而且是其地方财政收入的重要来源。 不能以房地产开发量的大小，作为房地产业是否成为支柱产业的依据。随着房地产开发总量的增加，房地产财富效应日益显现，房地产业也细分为房地产租赁、房地产评估、房地产策划、房地产信托等多种行业。这些细分行业的出现，造就了崭新的房地产业，使得房地产业继续对国民经济发展发挥重大作用。因此，不能因为房地产开发量的减少，而动摇房地产业是国民经济支柱产业的地位。,二、我国房地产开发仍然有一个较大的发展空间,从国际经验看，房地产周期分为长周期与短周期,比较各国房地产短周期，可以看到美国房地产短周期较长，达18年，日本、香港房地产短周期10年左右，而中国房地产短周期很短，仅为3-5年。 短周期短的房地产市场意味着市场投机性更强、风险更大！,1. 1980年以来美国的房地产经济周期,资料来源：邱强、叶德磊，美日房地产周期特征的比较，载国外理论动态 2007年第12期,2. 战后日本的房地产经济周期,资料来源：邱强、叶德磊，美日房地产周期特征的比较，载国外理论动态 2007年第12期,3. 中国香港房地产经济周期,资料来源：谭浩，香港房地产的周期波动及其原因分析，载湖北经济学院学 报2005年第5期,4. 中国房地产经济周期,资料来源：孙雅静、张庆君，我国房地产周期波动与经济周期的实证分析（1979-2008），载生产力研究2009年第15期,从房地产长周期来看：,土地相对垄断的国家房地产长周期大概为30-50年。 如：日本、台湾、香港等国家地区都经历了一个完整的长周期，这些国家地区的房地产市场大部分从50年代开始提升，这波上涨日本持续到92、93年；香港持续到97、98年；台湾由于政局不稳，80年代人口大量外迁，导致房屋供大于求，80年代房价开始下跌。 土地充分竞争、土地市场发达的国家房地产长周期不明显，如：美国。这些国家房地产长周期与中短周期已近重合，处于一个波动不强，稳步上升的阶段。,从国际经验来看，日本、香港房地产大周期30-50年；中国房地产周期进行了20年，还有至少10-20年时间。 中国城市化速度大大加快的过程为上升通道周期创造了很好的条件，从每年7.9亿开发量来估计，城市化水平还有十多年时间，预计10年内不会大跌 市场规律日益发挥作用，市场价格涨中有跌，10年左右后出现分化 区域市场从协同走向差异化,长远看，中国房地产市场处于向上通道,短期看，中国房地产市场处于行业的小调整之中,四、对投资房地产市场的几点建议,房地产行业处于大上升周期之中，目前的调整是行业的小调整，此时正是进入房地产市场的较好时机。在快速城市化的发展阶段，不动产价格存在趋势性的上涨特征。参与这个过程是分享社会财富增长的重要手段。,以银行为主渠道的开发贷款、按揭贷款下降，其他资产投资房地产的渠道拓宽，为其他渠道投资房产提供了一个机会,上海住房贷款近8000亿，按揭贷款、开发贷款各占50%；目前收缩开发贷款，限贷令又使得个人按揭贷款数量下降；银行为房地产市场贷款数量的下降无疑为其他渠道的资金进入房地产市场提供了机会。,国内商业地产量价稳定增长、房价潜力大、租售比较高,注意短期的调控风险 非专业化选标的物的风险 互联网迅速发展，对商业办公用房有着革命性的影响 仓储+网络低成本的商业形态，商务办公将趋于远程化、家庭化，在未来3-5年对办公用房的影响将很快显露,区位选择时，要注意地区产业结构对房地产价格的影响： 美国经验表明，产业结构越高端，就业人员收入和素质就越高，吸引的就业人员就越多，城市的房价就越高，城市的房地产就越有大的发展，从而城市就越繁荣昌盛。 北京、上海处于全国产业结构的高端，房价领先地位不可动摇,南京、苏州、杭州的GDP与房价对比,注：新房均价来自于“宜居城市研究室”发布的2010年7月中国城市房价排行榜,苏州的 GDP远高于南京；但房价却低于南京。这主要源于苏州的第三产业、现代服务业欠发达。,从南京、苏州来看：,从苏州、杭州来看，产业结构对房价的支撑作用非常显著。10年前，苏州大量引进电子、信息等高科技产业，产业结构领先于周边地区，当时苏州GDP是杭州的两倍以上；杭州以金融创新、贸易创新、休闲旅游为主导，后发优势开始体现，不仅实现“三二一”结构产业结构，房价也是苏州2倍以上。,从南京、苏州来看：,因此，在不动产投资城市选择上：,拥有最高端产业的城市，更吸引高素质