万达招商前期管理策划.doc

项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1市场调查调研策划 1. 新项目摘牌后，根据集团商管公司对商业步行街整体招商规划组织相应的市场调研工作。 2. 调研范围、内容包括但不限于当地及周边地区的商业资源的业态、业种、品牌档次、市场需求、周边消费群体、消费结构等、租金及物业费标准等。 3. 根据市场调研结果编制调研报告，对项目存在的问题提出整改方案和整改计划，提交初步的商业步行街品牌招商规划方案。 1. 由集团商管公司拓展部组织招商部、物管部、人力资源部、当地商管公司（筹建处）成立调研小组，当地公司总经理为调研小组组长。 2. 由集团商管公司相关部门对当地商管公司（筹建处）相关人员进行市调的培训。 3. 集团商管公司对调研工作的组织与实施进行指导与监督。 4. 调研报告上报集团、招商部、项目管理中心备案。 5. 可聘请本地有知名度的专业调查公司进行商业调查。前期招商人员公司总经理前期市场业态调研报告目标客户调研分析市场调查工作指引集团商管公司管理制度汇编调研计划 根据项目整体定位及所处区域的市场环境，制订调研计划方案，调查项目包括但不限于：1） 当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况等基础物业信息；2） 城市零售状况分析；3） 同类竞争对手分析；4） 项目周边环境调研；5） 本项目分析；6） 新闻媒体调查；7） 形成调研结论； 8） 对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。1. 招商部（公司前期筹建处）的招商人员参与整体调研工 作，制订调研计划方案。2. 公司总经理对调研计划的制订进行审核，组织公司前期调研小组按照计划严格执行。3. 市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商业管理公司招商部备案。前期招商人员公司总经理调查实施 每次市场调研根据计划按照完成对当地商业资源、物业市场、竞争对手等情况进行详细调研工作，通常时间安排为57天。 1. 招商部（公司筹建处）在公司总经理的带领下组织实施。2. 集团商管公司对调研工作的组织与实施进行指导与监督。形成报告1. 调查完毕后10个工作日内形成调研报告。 2. 对项目的业态组合及品牌组合进行分析，对租金及物业费的标准制订提出意见，对项目的定位及品牌招商等综合情况进行SWOT分析及相关调整意见、建议。 1. 招商部（公司筹建处）编写前期市场调研报告报告，由总经理审批。 2. 调研报告上报集团、招商部、项目管理中心备案。项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2招商准备工作业态规划的确定 1. 参照地方商管公司上报的前期市场调研报告，由集团商管公司确定步行街商业业态规划，地方商管公司总经理及招商负责人参与论证会，提出相关意见与建议。 2. 审核下发后，商管公司（筹建处）须严格按照执行。 若执行中有调整意见，地方商管公司须提报业态调整方案，经集团商管公司招商部审核后报集团商管公司审批，审批后的业态调整方案方可执行。招商负责人公司总经理大连万达商业地产股份有限公司管理制度汇编（2010版）招商政策及租金方案 1. 集团商管公司将新广场步行街招商政策及租金方案草拟后，地方商管公司总经理及招商负责人参与集团商管公司组织的论证会，提出相关意见与建议。 2. 当地商管公司根据批复的招商政策及租金方案，确定每个铺位的租金及招商政策，报集团商管公司审批。3. 商铺招商政策及租金经审批后，地方商管公司严格参照执行。4. 招商政策和租金标准在执行过程中，属于当地商管公司权限范围内的由当地商管公司总经理负责审批；超过当地商管公司权限的，需经集团商管公司总经理审批后方可执行。 1. 组织公司招商人员对不同业态、区域、业种的划分与政策制订进行讨论、研究。 2. 公司总经理、招商负责人对步行街招商政策及租金方案草拟稿须进行反复研究、论证。 3. 若执行中有调整意见，地方商管公司须上报租金 调整方案。 4. 集团商管公司招商部负责监督、检查政策及方案执行情况。招商工作安排 开业前12个月完成招商准备工作并启动招商，开业前4个月完成餐饮业态的招商，开业前3.5个月完成全部商铺的招商，对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前一个月完成掉铺再招商工作。 1. 商管公司根据集团商管公司审批后的招商计划、招商工作进度计划组织开展工作。2. 结合公司整体工作计划安排及项目的整体建设工程进度，总经理进行工作计划安排的审核与调整。3. 商管公司将总经理审批后的工作计划表上报至集团商管公司。招商负责人总经理招商工作进度表编制招商方案 1. 根据集团审批的业态规划、招商政策及租金方案，商管公司编制相应的招商计划书及招商工作进度计划，并形成详细的招商方案。 2. 制定方案依据（包括但不限于）： 1） 集团主管部门的计划指标； 2） 依据项目物业条件； 3） 依据市场调研情况； 4） 依据本地品牌资源。 3. 方案内容（包括但不限于）： 1） 招商条件：租金标准及递增；1. 招商负责人组织招商人员根据集团商管公司的指导要求，编写前期招商方案。2. 分管副总经理组织相关人员进行讨论、研究。3. 招商工作计划书及招商工作进度计划报集团商管公司审批。招商部经理商铺招商方案招商流程及招商人员守则租赁确认书审批流程项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2招商准备工作编制招商方案 2） 招商范围：业态、业种、品牌档次、每个铺位锁定3个目标品牌，分高中低3个档次； 3） 招商区域：当地与异地城市； 4） 任务指标：铺位数量、面积、分铺租金及租金总目标； 5） 时间节点：从启动到完成整个过程的时间节点。公司总经理租赁合同审批流程成立招商小组 1. 集团商管公司招商部指导当地商管公司成立招商小组，总经理为组长。 2. 招商小组负责： 1） 建立商户资源信息库； 2） 招商环境氛围布置； 3） 招商资料的准备，包括但不限于：招商手册、步行街商业平面图、租约确认书、意向客户审批表、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等； 4） 营业执照、房屋租赁许可证、停车场经营许可等国家和当地政府规定的相关证照准备； 5） 相关商户洽谈、意向客户审批、租赁合同审批、合作条件更改审批、合同终止审批、招商管理制度等编制与修订； 6） 组织编写和培训招商统一说辞。 1. 招商人员指标分解，按品类分工，责任到人。 2. 商管公司编制和修订的制度、流程、招商手册及项目简介等文字材料须报经集团商管公司审批后方可制作，招商宣传资料制作完成后应交集团商管公司存档备案。招商部经理公司总经理增加表格租赁确认书审批流程租赁合同审批流程项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件3招商工作的组织与实施品牌落位 1. 正确划分招商区域，以大型品牌、大客户为关注焦点，招商负责人全面跟进。 2. 在集团商管招商部的指导和审核下制订至少2套的品牌落位图，1套预警方案。 合理分工，目标分解，责任到人， 保证招商。招商部经理铺位招商方案意向客户的管理 1. 做好相关的客户记录，合理划分客户群，跟进意向客户，制订相应的招商计划和工作重点。 2. 重点客户重点对待，进行重点跟进和洽谈。 3. 在开业前5个月，制订招商启动倒计时，全面向集团商管公司汇报招商进度。 意向客户的洽谈与选择须以一线主力品牌客户、次主力店为重点，率先洽谈，优先签约，确保招商质量及广场一流的市场地位。招商部经理相关主管租赁确认书审批流程合同签订 1. 建立招商档案，包括商户资源、商户合同及资料定期汇总上报集团商管公司招商部。 2. 目标商户合作条件的确定和合同申报流程的跟进。1. 商管公司应集团规定招商审批权限，严格按照各种招商工作流程开展招商工作，超出权限应及时上报集团商管公司审批。2. 每周须及时将招商进度上报集团商管公司招商部。招商员文员相关主管招商部经理租赁合同审批流程合同管理 通过合同申报、审批流程后，招商部需要跟进商户签订房屋租赁合同及附件等，并将签字盖章的合同柱编号存档。租赁合同审批流程合作条件变更 若通过合同申报、审批流程后，与商户的合作条件发生变化，招商人员应填写合同意见反馈或合同变更审批，经公司总经理审批后上报集团商管公司审批变更。租赁合同审批流程招商推广