北京房屋测绘要点.ppt

房产测绘的业务内容,一、预售面积测绘 二、规划面积测绘 三、产权面积测绘,房屋面积 预售登记测绘流程,图 纸 要 求,图纸内容及深度:建筑施工图含平立剖面图及墙身等节点详图，图纸应为用于施工的图，不能用报批图或方案图。 图纸应为加盖审验合格章的建筑施工图,分摊说明及彩图均应由甲方提供，可由测绘单位起草并绘制，甲方盖章确认。 公用面积包括：各专业设备用房、楼电梯间、门厅、走道、公用墙体等等。,分摊说明的起草,根据图纸进行细部的各功能区面积计算，公用面积分摊计算等，制作测绘成果报告书及测绘数据包。,预售报告测绘阶段,将测绘成果送至建委测绘服务大厅汇交备案，同时测绘成果数据包将上传至北京市房地产交易管理网。 经测绘服务大厅备案后，由测绘大图出具测绘成果回执单。,预测数据备案,开发商在北京市房地产交易管理网上导入楼盘表，进行预售许可网上提交工作。报市建委办理预售许可证。,开发商进行预售申请,房屋预售登记测绘 成果备案提供的资料,1、加盖审验合格章的纸质建筑施工图一套及配套电子图（含平、立、剖面图） 2、施工图审查通知单复印件一份由规委批准的有审图资质的机构提供 3、建设规划许可证及其附件、附图（大图）复印件一份 4、人防部门批准或备案的人防建设方案复印件一份 5、北京市城镇国有土地使用权出让合同复印件一份。 6、甲方公司组织机构代码； 7、项目单元及房间号编排表 8、房间的户型描述说明（几室几厅阳台数量) 9、加盖审验合格章的变更说明,由开发商提供,由开发商提供,1、共有共用面积分摊说明与分摊说明配套的分摊彩图原件一份 （由开发商提供，分摊彩图一律用A3幅面打印施工图绘制） 2、关于使用审验合格图纸进行测绘的承诺原件一份 3、关于人防面积的说明原件,可由测绘单位起草或绘制，开发商盖章确认,预售面积测绘,测绘应在设计方案阶段就介入，按照建委现阶段预售上传备案的要求，预测面积上传的面积不能超过规划许可证面积，再者设计规范的面积计算标准与测绘规范的面积计算标准不一致，除报规外，在办理预售许可证，规划验收，产权登记测绘中所有的面积数据均采用测绘数据，因此在方案阶段，测绘就应介入，报规时最好以测绘面积与设计共同沟能完的面积为准进行报规。,测绘介入的时间,在进行预测图纸计算时，根据规划面积的要求，套型建筑面积在90平米以下的房屋要占70%，由于建委市场处无法计算套型建筑面积，所有的面积均按测绘的可销售面积90平米以下的占70%进行处理； 应注意测绘的可售面积不应超过规划可售面积及所交的土地出让金面积，否则预售许可证无法按正常程序办理。 预售报告中千人指标及人防面积应大于等于规划许可证及人防协议中的面积。,预售面积测绘,预售应注意的问题,在项目竣工前，规委要对现场进行规划验收，验收分为两个方面： 1. 规划监督测量：主要验收的是楼高、楼间距角点坐标、规划的各种指标。 2. 报规面积测量：测绘单位在此过程中主要完成的是报规划用的规划面积，按照目前的规定，规划面积的验收标准是一幢楼不能超过规划面积300平米及绝对值5%(二者取小)，地上地下均不能超过300平米及绝对值5%(二者取小)，每张规证不能超过300平米及绝对值5%(二者取小)。,规划面积测绘,房屋面积 产权登记测绘流程,房屋主体结构施工完毕，外装修落架，所有门窗及阳台施工完毕，所有分户隔墙及公共分摊部位隔墙施工完毕，地下车位线及车位编号划完方可进入现场实地测量。,1.勘察房屋现场施工情况,2. 进入现场实测的准备工作 : 根据委托方提供的图纸制作测量草图 3. 进入现场实测阶段： 4. 内业整理及计算： 根据实测数据进行细部的各功能区及公用部位面积计算 5、出具测绘数据： 内业计算完毕后，向委托方提供测绘数据及实预测对照表及相关项目说明，待委托方提供该项目的房屋竣工验收备案表或房屋质量评定表后，向委托方提供盖章的测绘技术报告书。,待委托方的资料齐全后，准备测绘备案报告、大产权证图表及相关备案资料，到北京市测绘服务大厅进行实测备案。同时实测成果数据包将上传至北京市房地产交易管理网。,6.实测数据备案,委托方取得备案报告及大产权证图表后，应立即在北京市房地产交易管理网上操作实预测对应，待对应表操作完毕后，准备实预测报告及实预测对应表格到北京市测绘服务大厅进行审批，取得该项目的房屋权属登记测绘成果备案回执单。,实预测对照,房屋产权登记测绘 成果备案提供的资料,1、全套的纸质建筑施工图一套及配套电子图（含平、立、剖 面图） 2、本项目预售测绘成果（含共有共用面积分摊说明与分摊说明配套的分摊彩图） 3、甲方产权登记单位的企业营业执照复印件 4、建设规划许可证及其附件、附图（大图）复印件一份 5、人防部门批准或备案的人防建设方案复印件一份 6、北京市城镇国有土地使用权出让合同复印件一份 7、公安部门批准的项目坐落 8、房屋竣工验收备案表 9、用地红线及钉桩成果通知单 10、房屋预售合同复印件一份（合同的分摊说明页面上需有业主签字；如 未销售，提供未销售证明） 11、该项目竣工测量报告 12、商品房预售许可证,由开发商提供,房屋面积测绘价格,I类：住宅楼用房：1.36元/平方米 大证图表： 0.27 元/平方米,II类：商业楼用房：2.04元/平方米 大证图表： 0.34 元/平方米,III类：多功能综合楼用房：2.72元/平方米 大证图表： 0.43 元/平方米,测绘成果的备案,北京市建设委员会文件 京建市一2004968号 房地产开发企业申请商品房预售许可时提交的材料之一：商品房预售方案，须通过在北京市房地产交易管理系统建立预售项目房屋楼盘表后生成下载。,北京市建设委员会文件 京建交20051117号 各相关单位申请房屋所有权初始登记时须提交有资质的房产测绘单位出具的房屋测绘技术报告书（以下简称实测报告书）,并已完成了实测成果备案。 测绘成果备案后，市测绘所将测绘成果在北京市房屋交易权属管理系统中转化为楼盘表，并向申请人出具行政管理事项办理结果通知书。 房屋所有权初始登记申请人持行政管理事项办理结果通知书及其他相关材料至房屋管理部门申请房屋所有权初始登记。,在项目竣工后，测绘单位根据现场的实际情况进行测绘，出具测绘报告。有几个需注意事项： 预售报告中的分摊原则与实测报告及销售合同中的分摊原则要一一对应，不能有一个字的差别，否则需要全体业主的签字同意后，方可在建委测绘大厅进行上传备案。 实测报告中千人指标及人防面积应大于等于规划许可证及人防协议中的面积。 项目做了预售的须做为实预测对应才能取得回执单。 办理完大产权证后，根据产权转移登记申请书出小证图表,产权面积测绘,分摊计算发展过程,1. 2001年10月1日前，分摊原则需建委市场一处审批。 2003年6月18日前，分摊原则由开发公司自行定，建委市场处负责内容上的审核。 2003年6月18日测绘市场放开，分摊原则变为开发公司与业主的合同约定，分摊原则由北京市房地产勘察测绘所负责审核，只审核分摊原则是否违反国标及北京现行的法律法规。,分摊制定的一般原则是“谁使用，谁分摊”。 根据国标规定： 独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。,分摊计算发展过程,中华人民共和国物权法 新华网北京3月19日电 胡锦涛3月16日签署主席令公布物权法，自2007年10月1日起施行。 物权法规定： 第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。,分摊计算发展过程,京建会2008795号 建筑物区分所有权相关问题研讨会 会议纪要 其中第三条： 属于共有部位的房屋，不得进行预售或销售，并不得随意变更部位和规划用途。,分摊计算发展过程,附件 （二）、不可分摊部位 建筑屋内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。 1、物业管理类：主要包括管理用房/物业用房/物业管理/服务管理用房/管理服务中心/配套管理用房管理服务用房