新丽宝市桥XX娱乐购物城合作建议书.doc

新丽宝市桥XX娱乐购物城合作建议书前言项目情况项目名称：广州市番禺区XX娱乐购物城项目地址：广州市番禺区沙头街道广平路大罗段（即大罗塘牌坊口右侧）项目开发商：广州市番禺区新丽宝建筑情况：预计开发一层地下停车场及上盖三层商业用建筑建筑性质：临时建筑计划投资：投入预测：建筑阶段约：装修阶段约：招商阶段约：运营阶段约：项目进度：计划建筑时间：201 年 月201 年 月计划装修时间：201 年 月201 年 月计划开业时间：计划育场时间：201 年 月201 年 月项目区域情况 番禺区辖7个街道、10个镇：市桥街道、沙头街道、东环街道、桥南街道、小谷围街道、大石街道、洛浦街道、沙湾镇、钟村镇、南村镇、新造镇、化龙镇、石楼镇、东涌镇、大岗镇、榄核镇、石碁镇。 本案所处的广平路大罗塘村(即大罗村委会）位于番禺中心城区西部，属于沙头街办事处管理，全街总面积18.1平方公里，于2002年3月28日组建成立，管辖沙头、骏兴2个居委会；沙头、榄山、大罗、小罗、大平、小平、汀根、横江、南双玉9个村民委员会和3个自然村、2个社区居民委员会。户籍人口1.9万余人，其中：非农业户口1.6万余人、农业户口0.3万余人；流动务工人员约6万人。街内有区的博物馆、大夫山森林公园、疗养院。有中学2所、小学6所、幼儿园（含托儿所）15间,是一个城乡结合部的街道。全街现有耕地面积348亩，其中：粮食播种面积146亩、蔬菜种植194亩、花卉种植8亩；鱼塘养殖1180亩；生猪饲养量3万多头，三鸟饲养量12万多只。沙头街辖区内有广深港铁路专线、广州东新高速公路等国家、省、市重点路网；有联邦、-、西丽、银建、小罗塘五大工业园区；主要投资外商有美国、日本、印度、香港、台湾等国家和地区；涉及珠宝首饰加工、冷冻食品储运、卫浴产品、电子、五金、化工、印刷、服装加工等行业。 项目周边经济状况番禺区沙头街共有注册工商企业户3682户。其中:个体工商户2854户，内资87户，外资企业222户,私营企业519户；珠宝首饰加工企业200户（内资18户、外资95户、私企87户），是一个工业发达、商业活跃、经济繁荣、生态环境良好的街道。番禺商业市场情况 番禺市桥基本的商业配套已发展成型但整体档次不高，目前市桥最繁华的商业区域集中在大北路、繁华路及东涌路，拥有日均30万的庞大人流，有友谊中心、友谊大厦等，经营品牌也是以中低端为主，少见国际大牌。市桥作为番禺的老城区，各个楼盘商业配套基本是各自为政，无法形成集合力。本地市民消费习惯比较特殊，整体呈现“严重分化”的现象。居住在番禺区30岁以上的高端消费人群，一般不会选择在大北路等本地商圈购物；而选择在本地购物的人群，年龄一般集中在1825岁的相对年轻的中低端消费人群。整体消费群体过于“分散”，相对高端的消费群体一般会选择到香港、广州购物，次高端消费人群才会选择在市桥大北路采购商品。群体消费过于单一且相对低端，缺乏高端消费人群是造成番禺商圈定位中低端的直接原因，在这种情况下，过于高端的品牌即使入驻也很难打开销路，虽然番禺区多个大型商业项目正对外招商引资，商圈的配套也逐渐走向成熟，但要在番禺市桥形成高端消费还是有一段距离，要改变现有的区域高端人群的消费习惯是比较困难。番禺区商铺租售情况：1、奥园广场属于番禺百亿经济重点工程项目，主推步行街商铺及商务型公寓两大产品。现在商铺已经进入清货阶段，售价3.5万元/，年底将交付使用。2、海伦购物公园，整个商业包括咖啡酒吧、娱乐休闲、运动品牌、便利配套、美食购物的五大功能分区，目前商铺售价是2万元/左右。市桥南一些面向马路的社区铺供应也较多。3、社区铺售价是1.8万-2.5万元/。租金方面，位置好的80元/，位置一般的在50元-60元/。4、市桥南是以桥南路为中心，这里商业的兴起是在前两年大润发购物广场入市之后。地铁的建成加速了市桥南商业的发展。原先哈街对面南珠路的商铺售价还是2万元/左右，租金也就40元/。现在地铁通了，租金涨到了100元/。由于这一带很多商铺都是村屋，所以没法儿销售，只能出租为主。项目优劣势分析 1、 珠宝加工城：番禺市桥珠宝首饰加工中心位于本案右侧，建筑面积约平方米，功能为二层商场，三层以上是出租型住宅。一区一二层由中山信和连锁超市带动低档次百货销售所占据。二区是珠宝首饰加工中心，一层是商铺，二层是卡式公司摊位，新生珠宝首饰公司就落户在该中心。新生公司是番禺最早的珠宝首饰厂家之一，该公司的董事总经理李建生是番禺珠宝厂商会的会长，香港许多珠宝厂商都是在他的“牵引”下落户番禺，促成珠宝首饰加工中心、信和超市、本案作为整体项目共享商源。本案外墙设计上可以仿效珠宝城，形成视觉一体化规模效应，并根据整体项目的业态布局进行规划，引进差异式商户形成业种的互补互动共创商圈好环境。2、天桥：贯穿两边人流的交汇点对本案人气起到很好的增补作用。3、牌坊：视觉影响比较严重，但地标作用明显，是大罗村主要进出口之一，清拆可能性不大唯一可以考虑主题喂食街作为吸引，客流向村内纵深发展。地理：是一个城乡结合部的街道，绿化带对马路车流产生分隔，80米处有红绿灯交汇处对本案影响不大。4、广州农商银行办公楼：物业位置直接影响到本案临路截面的整体效果，又属于较难处理的物业，在无法处理情况下可以建一块广告主题墙作为店招来进行分隔。5、公交车站：车站就在珠宝城前8路、1路、13路、15路是祈福总站入市桥的必经之路，民用交通非常便捷。6、本案：是三层临建和负一层地下停车场合共约20000，临路面较短，向村内延伸纵深较长，本案必须依据道路情况开临街铺位，争取形成一定的人气向纵深延伸的效果，喂食街是个不错的选择。地下停车约130台左右，村内道路利用作为停车可能比较困难，但本案左侧暂时还有一块未开发的土地，如村村委会同意临时借用应付旺场，又或直接由大罗村发展作为珠宝城配套的收费停车场，配套问题就会迎刃而解。项目定位 业态定位:负一层：停车场；一楼：喂食街、名品名店、专柜（饰品、化妆品、礼品）、进口食品、日用品超市；二楼：网吧、桌球城、棋牌室、游艺机场；三楼：院线影院（大厅、贵宾房、情侣房）；三楼顶：露天情侣吧功能定位：休闲娱乐带动人气积聚产生购物消费品类定位：情侣题材带动小吃、精品、礼品、饰品、化妆用品、进口食品、日用品等购物消费，客群定位：沙头街约10万居民、珠宝加工中心商户群、特色情侣消费拉动周边的消费群体中档消费为主。商圈定位：本案与珠宝城、信和超市构建一个沙头街居民日常娱乐、购物消费、商务生活的小商圈。模式定位：统一形象，统一宣传，统一物业管理，采用差异性商户互补互动，以特色娱乐购物人气吸引商户，以纯租金、提点性租金、合作、联营、自营的等经营方式为主。形象定位：本案参照珠宝城外观设计，与信和超市合力打造视觉一体化的规模效果，形成吃、住、玩、娱乐购物功能齐备的商务生活小商圈。策略定位：抓住以人流倒灌的主力商家的引进为主，配合建筑时间先难后易，散户放到建筑完成后再推进。战略定位：作为商圈业态补充配套，争取一体化规模效应，针对特色的情侣娱乐购物消费环境作为主导宣传题材，一鸣惊人。实际锁定周边村落居民日常娱乐消费为效益主打。总结：成功的商业项目，需要考虑经营业态、停车位、交通等要素，还要考虑与周边商圈的融合度，考虑不周全，即使具备庞大人流也可能会面临经营不下去的风险。要使一个商业地产项目投资正确，就必须一开始就要贯穿全程全局考虑，第一，在项目合理配比有效商用物业面积，也就是确定合理的建筑开发量；第二，开发商的资金必须坚持到物业旺起来的时候；第三，讲究天时，适应区域大环境；第四，主题鲜明，项目经营管理手段与开发企业的运行规律相配合；第五，在商业组织行为和商业经营行为方面有一个合理的规划和定位，保持可持续经营的态势。商业是需要守业的，开发商在项目一开始就把租金门槛、消费定位提得很高，会加大商业项目今后运营的难度。当然可以聘请顾问机构招商操作，为完成任务，对顾问机构对商户的隐性承诺，开发商是无法兑现的，因为顾问机构只对招商负责，只要商户签约进入，基本就算完成委托，顾问完成招商离场后，开发商在经营管理无法衔接，一旦造成先旺后冷的现象，就会破盘，以后招商或提租就会困难重重，这就是商业地产成功率为什么会那么低的主要原因，商业经营管理的成功必须是由客流量、消费能力、消费环境、商户配比引进度需要全局考虑，综合多方面因素所决定的，仅仅有一个方面或两个方面起作用，很难使项目活起来。针对本案来说，建议以投资总额按15年摊算设定回笼保底基准价，新丽宝与中山公司合作组建项目的经营管理公司，新丽宝以基准价与经营管理公司签订租赁合同，经营管理公司按基准价作为运营成本，负责项目策划、招商及后续经营管理，经营的溢价利益双方以经营管理公司按持股比例作为利润进行分配。XX娱乐购物城经营管理公司合作协议书二、成立方式：新丽宝出资：占：股中山公司出资：占：股三、经营范围：XX娱乐购物城项目策划，商户、商品招商、商业管理、物业管理、合作经营、自营、联营四、经营范围各项目讲解：商业组织体系建设 为本案收集市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等统计数据，设计各部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。组建相应的管理组织架构。商业制度体系建设根据项目的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。 商业流程设计为本案商户提供商品流、票据流、资金流、信息流的合理设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。 商业招商招租 为本案提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。 商业经营管理 为本案提供导入规模、业态和定位精确的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。 商业营销策划为本案提供市场竞争状况和经营状况的策划，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施。 商业管理诊断 针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。消费市场调查