武汉杨家湾项目户型建议书.doc

杨家湾项目户型建议书聚星市场部2006年3月31目前 言2005年，对于武汉市住宅市场来说，是困惑与理智并存的一年。区域市场内同质类产品竞争激烈，传统的营销运作方式遭遇瓶颈，开发商的销售压力越来越大。虽然，各种新奇的营销手法层出不穷，但仅凭炒作与包装手段已无法达到促销目的，一方面推广费用大幅增加，而广告效果却有限。在这种形势下，更多的开发商开始寻求突围之道。竞争的优势已不在于仅仅打出某种风格或某种生活概念，而在于产品本身。伴随着市场日趋理性，产品品质不断攀升，房地产开发已逐渐回归到产品本身。开发商之间的竞争重点已从营销概念的层面转向了产品品质方面（包括户型设计、产品规划、景观绿化等）。本篇报告通过对武汉市近几年户型配比及设计状况的分析，总结出武汉房地产市场户型发展趋势，在此基础上结合本项目所在区域楼盘户型对比分析，对本案的户型配比设计及平面规划提出建议。目 录 一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势 （一） 0205年住宅面积及户型配比状况1 （二） 06年户型发展趋势5 二、户型分析（一） 武汉市楼盘优秀户型分析8 （二） 项目所在区域户型对比分析11 三、本案客户群分析16四、户型配比及户型平面布局建议19 附：参考户型图示例28五、项目swot分析25 总39页一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势(一) 02年-05年住宅面积及户型配比状况我司2002年对武汉房地产主力户型调查显示：90-1302房2厅购买率为35.09%，与3房2厅购买情况相差无几。近3年来，从市场需求量来看，2房和3房基本相当。市场所吸纳的户型明显偏大，小户型需求量较少。数据如下：90-110120-130135-150160-1802/22/23/24/213.17%21.92%36.80%17.24%我司2003年对武汉房地产户型调查显示：140以下购买率为71.13%，其中三房占大部分比重，达到41.56%，面积在110-140；二房的需求面积段从90-130缩到80-100；二房和四房需求比例相当，分别为19 .79%和18.29%；小户型市场需求开始增加。数据如下：60以下80-101110-138145-165170-188公寓2/23/24/25/39.78%19.79%41.56%18.29%7.3%2004年5月对武汉市一定范围内的调查发现：市场需求对于户型面积在130以下需求为61.23%，相比2002年、2003年而言，3房2厅、2房2厅占市场总体比重略有下降；小户型需求在04年下半年出现下滑态势； 4房及更大面积以上的户型需求有所上涨，主要由于全年市场行情呈旺势，市场表现较不理性。具体如下：70以下80-95105-130140-160165以上公寓2/23/24/25/2，复式4.64%17.32%39.27%20.87%10.37%2005年武汉市场对于面积在130以下的需求比例为74.76%，2房及3房的户型成为了市场绝对主力，分别占到市场总量的31%和47%。3房2厅在户型供应上出现了较为明显的市场细分，一种是100-110的紧凑型三房；另一种是120-130的舒适性三房。市场上主流产品户型变得更加紧凑，功能更加实用，甚至出现了80-90的三居室，这在前几年是不可想象的。市场上60以下的户型在经过了03-04年的火爆期后，05年的需求量出现了较大幅度的下降，需求比例降为2.17%。目前，市场上小户型主要集中在中心城区，在产品结构上，“原创型”、“居家型”渐渐取代了早期大部分以烂尾楼改建而成的小户型精装修项目。4房及复式由于政策的控制，加上市场上的滞销户型多为面积在140以上的大户型及复式，因此在05年此类户型需求较前几年有较大幅度的下滑。 具体如下表：60以下80-100110-130140-160165-180公寓2/23/24/2复式2.17%30.71%41.88%16.87%8.37%20022005年户型比例发展走势图一图一显示：市场对两房的需求在02年达到最大，比例为35%左右，03年出现较大幅下滑，到04年跌至低谷，市场需求仅为17%左右，而05年又出现大幅反弹，接近31%。三房的需求走势比较平稳，一直在高位徘徊，从02年的37%上升到05年的42%。可见，该户型为市场主力户型。四房的需求在02年-04年略有上升，到05年出现一定程度下滑，降为16.87%。2002-2005年户型面积段需求走势图二 图二显示：2002年市场70以下的小户型需求处于起步阶段，2003年到2004年达到最高潮，2004年下半年出现下滑，2005年跌至低谷； 2002年市场上80-100的户型需求量较小,2003年到月2004年之间需求量有一定程度的上涨,直到2005年需求量猛增; 2002年市场上110-130的户型需求量较大,2003年到2005年需求量逐年上涨; 2002年市场上140及以上户型需求量最大,2003年到2004年出现较为明显的下滑,2005年需求量较前3年相比降至最低;(二) 06年市场需求户型发展趋势 根据以上对近年来武汉市场的户型回顾及分析，我司认为2006年市场适销户型趋势为：40-6080-95110-120120-130145160170以上公寓2/23/23/24/2复式次主流主流主流产品次主流补充产品补充产品 评述：1、户型面积将更为紧凑 据调查显示，在住宅面积的选择上，5835的受访者倾向于80120平米、三室二厅或二室二厅的住宅。随着去年宏观调控政策的执行，国家进一步加强对低密度和大户型建设用地的限制，同时，为了更好地解决中低收入层的居住问题，加大对中小面积经济适用房的建设。今年大户型的供给量将会进一步收缩，而中小户型供应量会因此激增，房地产供给市场上的分布格局正逐步蜕变。 随着购房者消费意识逐渐理性，开发商在户型的选择上，除了顺应武汉的文化背景及生活习惯之外，就是如何解决户型的适宜度和居住的舒适度的问题，同时又能在总价上对市场需求有一个很好的把握。预计2006年，120平米以下户型将上升至70左右。2、 户型设计多元化 随着购房需求的多元化，催生了户型设计的多元化。目前市场上有种“连体式”户型设计，比如一套建筑面积为180平方米的户型，分成两个独立单元设计，分别为120平方米和60平方米，而且两个单元分别有独立的入户门、厨房和卫生间。120平米空间按照三室二厅或二室二厅户型设计，60平米空间则设计成一室一厅的小户型。 这样的户型设计保证业主同时拥有一居、两居、三居的户型，既可以满足两代人居住，又可以满足一些投资型购房者的需要，自己居住一套，另一套用于出租。 目前，东立国际、五里汉城均设计了这样的户型。相邻两套户型既能分开又能合并使用，方便了子女与父母相互照顾，而且能拿到两套产权证。两个户型各自有独立完整的生活起居间和设施，有分有合，安排得当。3、小户型设计功能更加完善从2005年开始，小户型在设计上，比起往年有了很大的改观。大开间、浅进深、精致适用的布局和明晰的功能分区，是该类户型在设计上所追求的目标。那些以打造居家品质为主导，户户有阳台，设置外飘窗，完全独立厨卫的小户型产品仍然将成为2006年的亮点。 4、住宅功能的细化和居住的舒适度户型设计更注重居室功能的细化,并非为了追求规模而简单地增大某个或整体的户型空间。设置了阳台、露台、主卫、客卫、独立储藏间、生活阳台、家政阳台、钢琴房、书房、棋牌室、洗衣机位、空调机位等功能空间，确保住宅主要功能空间完全达到宜居的最佳尺度 。5、跃式及大面积复式市场接受度越来越低从立体空间来看，跃式由于极富层次感，早期主要是满足部分年轻人个性化需求。但是，跃式的弊端（通风性较差等等）也逐渐暴露出来，因此跃式户型基本已退出市场。复式通常面积大，总价高。近期房地产市场上的复式，一般出现在高档楼盘的顶层，大多赠送大面积露台、家居电器等等作为营销策略。目前市场上、在售的滞销户型有很大一部分为面积在150以上的较大面积的复式结构。另外有少部分100左右的小面积复式却受到了市场的青睐。二、户型分析 （一）、 武汉市楼盘优秀户型分析本次主要选取武汉市几个楼盘中比较优秀的户型设计进行分析，以作为本项目的户型设计参考。各楼盘竞争指标列表如下：柒零社区开发企业洪华房地产项目地址武昌光谷项目电话87408188销售均价3300元/建筑形态多层、小高层开发规模70000总建户数595开盘日期2005.6户型面积（）比例销售率1*148-58 10% 70%2*284-8930%80%3*2115-12845%100%4*211915%100%分析: 柒零社区以中等面积户型为主，整体户型面积段控制在130以内，主力户型为3房2厅面积在115-128，占总比例的45%；其次为2房2厅，占总比例的30%；1房及4房作为补充。从上表可以很明显的看出该楼盘户型设计以紧凑实用为主，特别是115的3居室及119的四居室。虽然面积压缩的比较小，但没有因此而牺牲户型的舒适性及功能性。到目前为止该楼盘已销售了95%，剩下的主要是少部分1房及3房。学雅芳邻2期开发企业洪华房地产项目地址武昌卓刀泉项目电话50655555销售均价3200元/建筑形态小高层开发规模56302总建户数744开盘日期2005.9户型面积（）比例销售率1*162-6621%92%2*173-8342%90%2*285-94 37%96%分析：学雅芳邻2期产品定位较为明确，以中小户型为主，且户型配比较单一，以2居室为主打，占总比例的79%，1居室作为补充，占总比例的21%。其中2居室又细分为2室1厅及2室2厅。2室1厅面积在73-83以实用为主，2室2厅面积段在85-94，注重户型的舒适性。从户型设计上看，该楼盘没有过多的考虑户型细节上的处理，而把重点放在户型基本功能布局上。项目开盘至今，总销售了90%左右，其中2房2厅由于功能性稍强，销售情况略好于2房1厅，而1房总价较低销售情况也比较理想。馨都雅园三期开发企业建鑫房地产项目地址武昌杨园项目电话86818181销售均价3700元/建筑形态小高层、高层开发规模70300总建户数649开盘日期2005.5户型面积（）比例销售情况1*142-53 50%2*288-98 90% 3*293-100100%分析：馨都雅园的面积段区间跨度比较大，从42到100。主力户型为2房和3房，面积在88-100左右，。1房作为补充户型所占比例较少。户型设计简约实用，虽然该户型只设置了一个卫生间，但基本居住功能还是比较完善的。目前该项目已订购一空。 据以上各项数据指标，列表评述如下：户型柒零社区学雅芳邻2期馨都雅园1居室48-5862-6642-532居室84-8973-9488-983居室93-12893-1001、以上三个项目销售起于2005及2006年年初；2、户型设计越来越紧凑，并且内部功能细分明晰；3、景观、住宅朝向及内部设计等方面成为购房者在选择户型方面的主要考虑因素。4、80-120的2房和3房销售较旺，市场吸纳率高； （二）、 项目所在区域户型对比分析本项目地处洪山区杨家湾，从房地产市场板块划分来看应属于关山片区，以下主要是抽取了项目所在区域12个典型楼盘的户型进行对比分析。项目名称主力户型辅助户型面积（）配比面积（）配比名都花园三期香水年华3*2 126-1504*2 135-15445%40%2*2 95.9115%巴黎豪庭3*2 130-13750%1*1 50-602*2 964*2 141-18010%25%15%紫菘枫林上城4*2 161-18750%2*2 1103*2 142-14820%30%金地格林小城（目前主推户型）3*2 123-1294*2 153-16640%40%2*1 85-91复式20015%5%剑桥园3*2 130-13770%4*2 149复式196-21620%10%绿汀雅境3*2 95-13250%1*1 552*2 92.763*1 110-1204*2 12910%20%15%5%狮城风华新都3*2 99-14460%1*1-2 632*2 85-934*2 15410%20%10%金地阳光城2*2 73-1203*2 100-13040%40%4*2 15020%柒零社区3*2 115-12845%1*1 48-582*2 84-944*2 11910%35%15%洪福家园3*2 118-1432*2 101-10844%32%1*2 654*2 178复式 200-30010%12%2%长城坐标城3*2 124.0160%2*2 86.6925%汉飞精英青年城40-60精装小户型100%无无学雅芳邻二期2*1 73-8345%1*1 62-662*2 85-9420%35% 评述：1、 市场供应状况 以上13个楼盘目前在推总供应量为100万方左右。根据该项目所处区域的市场供应状况来看，户型供应结构可细分为3类：1、以130-160的中大户型为主推户型。约占到总供应量的35.4%。代表楼盘有“紫菘枫林上城”、“巴黎豪庭”、剑桥园等。此类项目规模较大，以纯高层住宅群为主、辅以小高层。 2、以80-130的中等户型为主力供应。此类户型为目前区域市场主流户型，约占到总供应量的59.7%。其中2居室面积段在80-100、3居室面积段在110-130。代表楼盘有：“长城坐标城”、“绿汀雅境”、“狮城风华新都”等。 3、以100以下的中小户型为主推户型，约占到总供应量的4.9%。代表楼盘有“学雅芳邻”、汉飞精英青年城等。这类项目主力供应户型以1居室及2居室供应为主。 总体来说，该区域户型供应结构丰富，可满足不同消费群的需求，其中以80-130的三房、两房为市场主流户型，其他户型为补充产品。2、户型设计状况就大中户型而言，在设计上很注重居住功能的多样性和舒适性，在空间布局上更注意室内功能的细化，如客厅衍生出了棋牌室等特色功能房，代表有“绿汀雅境”129的四房。此外在住宅的舒适度上也有很多的考虑，如“长城坐标城”两层挑高阳台、私家入户花园等都极大的满足了业主亲近自然，享受阳光生活需求。中等户型设计越来越紧凑，而居住功能也较为实用。如“柒零社区”115左右的三房、“绿汀雅境”129的四房，这些户型的出现预示着该区域未来户型的发展趋势。但是户型的紧凑不是简单的面积缩小，而是强调户型功能布局的合理性、实用性。如金地格林小城（如下图）在一套128的面积内，既充分设置了阳台、露台、主卫、客卫、独立储藏间、洗衣机位、空调机位等功能空间，又确保住宅主要功能空间完全达到宜居的最佳尺度-客厅开间在4.2米，主卧开间3.9米，空气对流畅通，从而实现了经济性与舒适性的完美统一。 中小户型楼盘分为两类：一类是60-90的一房、两房为主力户型，如学雅芳邻二期。此外相当多的其他楼盘也设计了60左右的实用小户型，这类产品市场接受度较高；另一类为40-60的精装修小户型，如汉飞精英青年城，该楼盘因价格较高，市场认可度较低。3、销售情况根据调查，2房2厅面积在80-90和3房2厅面积在110-120的因总价相对较低、居室功能细分合理而受到了购房者的欢迎； 130以上的大户型主要为满足高端消费群的需要，总价较高、市场接受面较窄，相对于三房二厅110-120户型，销售速度相对较慢。此外，60左右的实用型小户型则充分满足了周边年轻白领的需求，得到相当一部分消费者的青睐。三、本案客户群分析 见上图：本案地段环境就目前对本项目了解情况来看，项目地处关西，位于雄楚大街与卓豹路交汇处，紧临华师一附中初中部。该项目地块较小，不适合开发规模较大的居民小区，且地块较不规则，小区内部环境的打造与提升相对有局限。其次，周边生活配套设施尚不完善（本地段约800米内，银行、医院、超市均未设点且少许简易便利店、餐厅分布零散，日常生活购物不便），环境较差（该项目距离武昌殡仪馆有400-500米左右，虽然离本项目有一定的距离，但会给购房者带来一定的负面心理影响），人居环境不成熟。再次，由上图标示：周边院校颇多（省重点中学，知名职业院校等等），教育学风良好，拥有一大批收入颇丰的院校教职员工。根据本案的地段特征，定义客户群如下：消费群年龄分布及家庭情况职业状况及经济收入购买动机地域分布心理特征“过日子族”2835岁中青年群，大部分为新婚的或稳定的已婚家庭，有小孩，家庭人口较为复杂，部分有的三代同堂周边大中专院校的教师或其它企事业单位中等收入群，家庭月收入稳定，储蓄相对较为有限， 首次置业为主，投资较少。 附近区域的大中专院校或企事业单位生活简约质朴，无过多娱乐消费，理性消费突出。在置业消费中更多考虑对小孩教育的影响，“养老族”50岁以上的中老年群，与子女分开或一起居住周边大中专院校的或其它区域的企事业单位的退休人员，有一定储蓄及公积金，为安享晚年，但主要也为子女投资购房无特定区域生活质朴，对房产总价敏感，但强调生活乐趣，重视生活交流休闲区域，地段考虑较次之投资者无特定无特定投资为主，大都拥有一套以上的房产，购房为取得租金收入，另也有部分家长考虑到小孩的教育问题而买房暂住无特定区域对于地段区域内会较多考虑承租者来源，另考虑周边教育学风，让小孩短期居住，作为教育投资对于本案的客户群作详解如下： 评述：1、“过日子族”对于单价和总价较为敏感，因关山片区的住房消费水平不高，周边无中高档娱乐设施，生活成本低廉，但紧临重点教育学校，不少知名职业教育院校环围四周，对小孩教育重视的家长会选择在杨家湾购房。这类消费者数量巨大，也为本案的主推对象，但也是最容易被分流的客户。 2、“养老族”对于中老年消费者，以阅读各类报纸、杂志和聚会聊天为主要信息来源和娱乐消费，他们较习惯于低廉的生活成本，不喜周边过多娱乐项目的嘈杂。对小区品质要求不高，但对使用面积，单价、总价等指标敏感。因此作为本案的次推对象。 3、投资者 大都拥有一套以上的房子，对于地段区域内会较多考虑承租者来源，本案周边大中专职业院校云集，在校的大学生或毕业不久的学生是较多的出租对象，另外重点学校的陪读家长也是出租的来源之一。另外，有部分家长会考虑周边教育学风，让小孩短期居住，作为教育投资购房。对于投资者来说，本案作为次推对象。四、户型配比及户型平面布局建议根据上述区域市场环境分析及客户群分析，本案宜居度相对较低，主要是针对为了解决小孩教育问题而在此处购房的业主，其次则是一些年轻夫妇、中老年群体及部分投资型客户。因此，我司建议本案项目户型定位为以紧凑、实用户型为主，同时参考项目周边楼盘价格，三房主力总价应控制在30-40万，二房主力总价应控制在22-30万，具体户型配比如下表：户型面积区间按面积比例1*1（1*2）50-60 15%2*2*12*2*275-8580-9535%15%3*2*2105-120 35%1、各户型配比及设计具体分析：1居室（50-60 ）：约占总套数15%的比例，作为本项目的补充户型，由于面积小、总价低，满足了部分投资型客户，购房目的主要是用于出租给周边学校陪读家长或出租给周边职业院较的在校学生或毕业不久的学生。 2居室（7595 m2）：约占总套数50%的比例，为项目的主力户型。2房2厅1卫居于主导，可与1居室相连组合设计；另2房2厅2卫，其中的一卫可灵活设置成多功能房（书房，储藏室，棋牌室等等），满足不同购房者的实际生活需要。由于本案相邻的“华师大一附中”省属重点中学，且有较高的知名度，能够吸引部分注重子女教育而购房的置业者，他们购房主要是用于过渡。其次多为刚成家不久的年轻夫妇，对于资金有限的他们来说，总价是最为敏感的，因此2居室设计应尽量控制面积，以降低购房者门槛，但又具备多功能的户型，能满足他们对于家居设计的需要。3居室（105120m2）：3房占总套数的35%，主要是由于本案周边聚集着很多大专院校，高校老师经济实力较强，收入稳定，购房的目的主要是用于居家。他们对户型设计要求比较高，因此在3居室的设计上应尽量做到户型功能的合理性和舒适性。2、户型组合设计：50平方米的1居室可与80平方米的2居室相邻设计，从而根据客户需要即可组合成面积在130-140的舒适型3房2厅2卫，也可单独设计成相邻两套中小户型住房。这种户型布局主要是满足两代家庭居住的需要，有以下几点优势：1、距离短，方便照顾：同一个小区内生活，年迈的父母可以随时得到照顾；对于年轻人而言，有父母在身边可以大大减轻生活上的后顾之忧。尤其对于有小孩的年轻家庭，能够得到父母的帮助，可以省不少心。2、独立空间，互不干扰：买一套三房固然可以满足一家三代的居住，但是无法避免两代人在生活起居上的不同习惯。3、灵活处置，投资前景好：同样的价格但是可以拥有两套房子，这对于将来更加方便投资。一居室一旦空闲既可以出租，增加家庭收入；4、对于后期销售而言，可弥补因某个户型因销售情况较好，而出现户型供应不足。根据销售情况户型可随时做出变化，以促进销售，降低开发风险。3、户型设计要求1）总体设计要求居住的舒适性 要保证住户居住的舒适感受，住宅的户型设计功能分区要合理。尽量做到“七大分区”，即：动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内外分区以及卫浴分区。在分区合理的基础上，功能空间应保持适宜的尺度。厨房面积占房间总面积比例应在11% -13%，灵活功能房约占房间总面积的10%，卫生间约占8% -11%，卧室的长度比最好为2：1。此外，各功能空间应该保证居住的私密性。视线干扰往往会困扰业主，因此卧室的门应尽量不开或少开向客厅，2）住宅户型细部的设计，真正体现出楼盘的品质休息区：卧室不应太小且要具有私密性。 主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积应大于15平方米，且设置外飘窗。120以上户型的主卧室应带一个专用卫生间，且卫浴分开。如户内仅设一个卫生间，那么应设置在主卧室附近。 公共活动区：客厅要相对独立，大气，应设置在朝向、景观较好的方位。 客厅的设计应尽量方正、墙面保持完整，以利于摆放家具，其实避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉。入户门应设置玄关，有利于保护业主的隐私，同时该处可设置鞋柜。 生活功能区厨房应有足够空间，位置恰当，充分体现储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能的空间。随着人们饮食水平的提高，现在的炊事器具种类多，因此需要足够的面积。其次，不宜距卧室太近，厨房门不可正对卧室房门，应与餐厅相临，并直接对外采光通风。 阳台应分为生活阳台和家政阳台。客厅或客卧可设置生活阳台 ，厨房应设置家政阳台。 餐厅和起居厅空间宜相对独立。 餐厅与起居空间既应相对分隔。餐厅如果独立设计，最好做成明餐厅，不会让人感觉压抑。 卫生间门不应正对客厅，尽量保证直接采光 ，主卫生间要满足洗面、化妆、淋浴等功能的需要，主卫卫浴分离。另外，两户之间的阳台、卫生间不宜形成对视储藏间可不对外采光通风，应设置在主卧内或靠近主卧。二房二厅二卫，其中的一卫可灵活设置成其它功能房，三房、四房根据需要可设置书房、儿童房等功能房 4、户型各功能面积区间主卧室：16-20客房： 10-14儿童房： 8-10书房： 8-10厨房： 6-8客厅： 1